Права на воздух в Монако: понимание права надстраивать здания
Publié par Paolo Petrini le 18/11/2025
Temps de lecture
0
min.
Советы по недвижимости
В Монако дефицит земельных участков породил уникальную концепцию на европейском рынке недвижимости — права на воздух. В этом городе‑государстве площадью 2,08 км², где важно каждое пятно земли, даже пространство над зданием может стать ценным активом. Права на воздух обозначают объём пространства над сооружением — нематериальное пространство, которое, согласно монакскому законодательству, можно превратить в полезную площадь, в частности, за счёт надстройки этажей.
Ознакомьтесь с нашей подборкой квартир
на продажу в Монако
на продажу в Монако
Студии, квартиры с 2–5 комнатами, пентхаусы и элитная недвижимость.
Эта концепция стала стратегической в условиях, когда горизонтальное расширение почти невозможно. Мы уже не раз описывали это явление, например, в наших анализах надстройки здания Beau‑Rivage — проекта по увеличению площади существующего здания. Сегодня это одна из главных рычагов создания новых квартир и оптимизации уже имеющегося фонда в Монако. Всё это укладывается в строгую правовую рамку и устоявшуюся градостроительную практику: строить ввысь, чтобы удовлетворить растущий спрос.
Как работает эта практика и на каких условиях можно «монетизировать небо» Монако? Полный разбор этого уникального инструмента недвижимости — от строгого правового регулирования до конкретных примеров, формирующих силуэт княжества.
Что подразумевается под правами на воздух в Монако?
В Монако «права на воздух» — это не просто воздух, которым вы дышите, открывая окно. Это нематериальный объём, расположенный над зданием — потенциальный этаж, панорамный пентхаус или даже бассейн на крыше. Это понятие означает, что у неба есть цена. Право на пользование этим воздушным пространством юридически признано как вещное право, аналогичное праву поверхности. Оно позволяет отделить владение землёй от владения надстроенными объёмами, предоставляя беспрецедентную гибкость на насыщенном рынке.
Конкретно владелец здания может владеть этим правом на строительство вверх или передать его независимо от существующего объекта. Это право может быть продано, передано или заложено как любой другой объект недвижимости. Эксперт по правам на воздух в Монако Эуджения Петрини подтверждает, что уже заключила несколько таких сделок. Она объясняет:
«Это стратегическая покупка. В Монако право на воздушное пространство в принципе принадлежит совладельцам, но оно может находиться и в руках физического лица, если было передано по акту. Когда владелец верхнего этажа выкупает это право и градостроительные правила это позволяют, он может надстроить здание и иногда почти удвоить площадь своей квартиры. На рынке, где стоимость квадратного метра превышает 52 000 евро, операция становится чрезвычайно выгодной. Я уже сопровождала несколько продаж прав на воздух, которые позволили реализовать такие проекты.»
Зачем придумана такая юридическая конструкция? Потому что на крошечной территории, как Монако, где земля не может расширяться, строят вверх. Это монакская версия принципа «небо — предел». В другом месте трудно было бы добавить стоимость пустому воздуху; в Княжестве же воздушное пространство — потенциальный актив со своим юридическим режимом.
Надстройка здания — практика, рожденная недостатком места
Надстраивать для уплотнения — эта идея очень рано укрепилась в градостроительной мысли Монако. В отсутствие свободных земель Княжество сделало вертикальное расширение искусством строительства. Многие старые и новые здания со временем получили один или несколько дополнительных этажей.
К заметным примерам относится Villa Belgica — историческое здание UBS, построенное в 1899 году, надстроенное на пять этажей по проекту Жана Нувеля, который сочетал ультрасовременную конструкцию с виллой Belle Époque. Аналогично здание Castel Ciel d’Azur на бульваре Жарден Экзотик выросло с трёх до пяти этажей, сохранив свой первоначальный стиль.
В Монако надстройка стала нормой. По словам специалистов, это явление почти уникально: в других местах редко добавляют больше одного этажа. На фоне ограниченного земельного фонда и роста населения поднятие существующих зданий — это предпочтительное решение для создания дополнительных квартир и офисов без расширения на землю. В последние годы эта практика ускоряется: население заметно увеличилось, а спрос на жильё высокого класса остаётся очень высоким.
Хотя Монако ищет другие способы расширения, например за счёт новых районов на море, как последний квартал Mareterra, эти проекты долгие и дорогие. Надстройка же обеспечивает гибкий и поэтапный ответ — по одному зданию за раз.
Даже проекты, находящиеся в стадии строительства, могут развиваться. Вторая башня проекта Testimonio II, «Tour Reseda», получила пять дополнительных этажей, чтобы разместить больше монегаскских семей, став самым высоким жилым зданием Монако на сегодня. Monte Carlo Bay будет надстроен ещё на четыре этажа для размещения роскошных частных резиденций. Паркинг des Pêcheurs планируют поднять на два уровня для увеличения вместимости. Все эти проекты демонстрируют как креативность, так и необходимость строить вертикально в княжестве.
Строгая правовая рамка для строительства в небе
Надстроить здание в Монако — задача, которую нельзя импровизировать: свобода строить вверх сопровождается строгими правилами.
Сервитуты видов и существующие ограничения
Сначала необходимо проанализировать возможные сервитуты. Многие старые здания содержат в своих правоустанавливающих документах положения, ограничивающие количество этажей, чтобы сохранить вид и солнечный свет. Сервитут вида может препятствовать надстройке, если бенефициары не откажутся от него.
Градостроительные правила и наследие
Монако разделено на зоны с конкретными предписаниями: максимальная высота, тип крыши, плотность и т. д. Если здание находится под охраной или расположено в охраняемой исторической зоне, применяются дополнительные требования. Правила требуют, чтобы надстроенная часть гармонировала с существующим фасадом. Эта обязанность призвана избежать эстетических ошибок прошлого.
Допустимая плотность и сверхплотность
Каждая зона имеет коэффициент объёмной плотности. Если здание уже исчерпало свой допустимый объём, надстройка невозможна, кроме как через сверхплотность с уплатой компенсирующего налога, направленного на восстановление градостроительного баланса.
Защищённое жильё и обязательства по переселению
В здании, построенном после 1947 года, новые площади освобождаются от ограничений арендной платы, что представляет собой значительное финансовое преимущество. Для зданий до этой даты действует режим защищённого жилья: необходимо вернуть ликвидированные защищённые площади, что может повлиять на рентабельность проекта.
Обязательные парковочные места
Каждое новое жильё должно иметь как минимум одно парковочное место. Это часто требует создания подземных парковок или покупки мест в соседних домах, что сегодня крайне сложно.
Административные разрешения
Любая надстройка требует разрешения на строительство, выдаваемого Правительством Княжества. Службы градостроительства оценивают соответствие, визуальное воздействие и общественную пользу проекта. Для некоторых проектов, таких как отели, привлекаются специализированные комиссии.
Переговоры о праве на надстройку: где недвижимость встречается с дипломатией
Хотя закон строго регулирует возможность строить вверх, ничто не сравнится по сложности с переговорами о приобретении этого права. В Княжестве продажа права на надстройку редко является сугубо технической операцией: это дипломатия в сфере недвижимости. Каждое совладение превращается в небольшую ассамблею, где переплетаются личные интересы, наследственные вопросы и финансовые ожидания.
Процесс не ограничивается голосованием, хотя введённое в 2022 году требование большинства в две трети значительно укрепило необходимое единство для отчуждения общего «неба». Ещё до общего собрания проводится разъяснительная работа: встречи в малых группах, моделирование будущей стоимости, перспективы улучшения внешнего вида здания, а также обязательства девелопера минимизировать неудобства для жильцов во время работ. Это балансирование требует реального согласия, ведь решение затрагивает не только крышу, но и будущий силуэт здания, его стоимость, привлекательность и даже репутацию в квартале.
В некоторых домах переговоры продолжаются месяцами. В других решение принимается почти сразу, когда совладельцы понимают, что надстройка может стать источником финансирования давно отложенных ремонтов, модернизации оборудования или укрепления конструкции. Случай Villa Gérин, где права на воздух были проданы Эуджинией Петрини, остаётся показательным, но не единственным: в Монако многие проекты находят баланс в этой необычной сделке, где воздушное пространство становится валютой для финансирования коллективного преобразования, иначе недостижимого.
Преимущества и ограничения: тонкий механизм, выходящий за рамки создания квадратных метров
Сводить надстройку к простой технологии создания площади было бы упрощением. На практике она выступает городским ускорителем. Каждый успешный проект трансформирует здание в целом: улучшается тепловая изоляция, модернизируются сети, устанавливаются более эффективные лифты, усиливается сейсмостойкость, обновляются общие помещения. Иногда благодаря средствам, полученным от продажи права на воздух, удаётся восполнить десятилетия технологической отсталости.
Главный предел заключается не только в нормативных ограничениях, упомянутых выше, но и в способности зданий выдержать такие преобразования. Некоторые дома 1950‑х или 1960‑х годов, рассчитанные на ограниченные нагрузки, требуют серьёзного усиления. В других совладения неоднородны, и интересы разных владельцев сильно различаются: для одних важна наследственная ценность, для других — комфорт и покой. Успех надстройки зависит таким образом и от физической структуры здания, и от человеческого фактора.
Добавляется и городская составляющая: каждый проект должен вписываться в город, где виды, перспективы и свет являются важнейшими элементами качества жизни. Сегодня надстройка в Монако следует логике архитектурной «починки»: добавлять этажи, но не нарушать идентичность района и гармонию фасада. Это требование, способное замедлить некоторые проекты, гарантирует результат, соответствующий стандартам княжества.
С точки зрения инвесторов преимущества очевидны:
-
создание новых площадей без покупки земли;
-
значительный рост стоимости здания;
-
возможность, для здания после 1947 года, продавать или сдавать в аренду на свободном рынке;
-
комплексная реконструкция существующих площадей с последующей оценкой имущества.
Для Княжества надстройка позволяет:
-
увеличить предложение жилья;
-
уплотнить застройку, не расширяя городскую территорию;
-
получать дополнительные государственные доходы.
Но у надстройки есть и ограничения:
-
существенные технические сложности;
-
строгие требования к гармонизации внешнего вида;
-
значительные неудобства для жителей во время работ;
-
риск судебных разбирательств, если проект признан неподходящим.
Несмотря на эти сложности, экономический потенциал настолько велик, что надстройка остаётся весьма востребованной стратегией, особенно при сопровождении специалистами, способными предвидеть препятствия.
Права на воздух — редкий ресурс, который этаж за этажом преображает Монако
Права на воздух — не просто юридическое понятие. В Монако они стали одной из последних границ городского развития. Каждый проект надстройки уникален: это баланс между техникой, правом, архитектурой и переговорами. Ничего не стандартизировано, и именно это делает эту тему стратегической.
С экономической точки зрения некоторые операции показывают высокие значения. В наиболее востребованных районах не редкость, когда «воздушный» квадратный метр оценивается в диапазоне от 15 000 до 35 000 евро. Но эти цифры нужно рассматривать осторожно: официальной котировки не существует, а стоимость зависит прежде всего от строительного потенциала и реальной осуществимости. Два соседних здания могут иметь совершенно разные цены, просто потому что одно может принять ещё один этаж, а другое — нет.
Успех проекта также зависит от времени. Получение разрешения может занять несколько месяцев, а для сложных операций — более года. Технические исследования — сейсмостойкость, геологические изыскания, допустимые нагрузки — определяют дальнейшие шаги. После получения разрешения работы по надстройке обычно занимают от двенадцати до восемнадцати месяцев. К этому добавляются внутренние сроки совладельцев, где необходимо набрать две трети голосов для передачи права.
Роль нотариуса столь же важна. Он проверяет действительность права на воздух, его происхождение, возможное отделение от собственности на землю, а также существующие сервитуты. Он обеспечивает сделку отлагательными условиями — в частности, получение разрешения — и следит за правильностью гарантий, ипотек и обязательств застройщика.
С технической точки зрения инженеры-строители и проектные бюро определяют, что действительно возможно. Прежде чем говорить о стоимости, они рассчитывают допустимые нагрузки, моделируют влияние новых этажей и проверяют сейсмическую совместимость. Без их подтверждения даже привлекательный на бумаге проект может оказаться нереализуемым.
Для инвестора или владельца надстройка следует чёткой последовательности: техническое исследование, юридический анализ, экономический расчёт девелопера, переговоры с совладельцами, подача на разрешение, подготовительные работы, затем строительство. На каждом этапе проект может изменяться, усиливаться… или прекращаться. И именно здесь находятся риски: отказ в выдаче разрешения, дополнительные расходы на усиление, несогласие совладельцев или структурные несоответствия.
Несмотря на эти вызовы, надстройка остаётся одним из самых мощных инструментов на рынке недвижимости Монако. Она создаёт ценность там, где был лишь воздух, модернизирует целые здания и помогает разместить новые семьи, не расширяя территорию. В княжестве, где каждый квадратный метр на счету, права на воздух выступают как редкий, требовательный ресурс, способный изменить как силуэт города, так и стоимость недвижимости.
Автор
Nos derniers biens disponibles
Эксклюзивный
3-КОМНАТНЫЙ БУРЖУА В САМОМ СЕРДЦЕ МОНАКО - ЛА РАДЬЁЗ
2 спальни
| 90 м²
Откройте для себя эту великолепную 3-комнатную квартиру в буржуазном стиле, полностью отремонтированную с использованием исключительных материалов. Расположенный в двух шагах от площади Мулен, в очаровательной резиденции, он сочетает в себе классическую элегантность и современный комфорт в самом сердце Монако.
3 800 000 €
Подробнее
Эксклюзивный
ПРЕСТИЖНАЯ 4-КОМНАТНАЯ КВАРТИРА С РОСКОШНОЙ ОТДЕЛКОЙ - VILLA LA ROUSSE
3 спальни
| 105 м²
Откройте для себя эту со вкусом отремонтированную 4-комнатную квартиру с роскошной отделкой в резиденции Villa La Rousse. Расположенный в популярном районе «La Rousse», он имеет идеальное расположение: в непосредственной близости от супермаркета, магазинов на бульваре Мулен и пляжей Ларвотто.
6 150 000 €
Подробнее
КРАСИВЫЕ 3 КОМНАТЫ ПОЛНОСТЬЮ ОТРЕМОНТИРОВАНЫ
2 спальни
| 94 м²
Откройте для себя эту трехкомнатную квартиру, полностью отремонтированную и предназначенную для смешанного использования, расположенную в красивом здании с консьержери. Общей площадью 82 квадратных метра он предлагает прихожую, большую гостиную / столовую, оборудованную кухню, спальню, кабинет, гардеробную, ванную комнату и балкон площадью 10 м² с видом на юг с видом на город.
3 690 000 €
Подробнее
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
