Район В какой район Монако инвестировать?

Как выбрать район в Монако для инвестиций?

Монако мечта инвесторов со всего мира. Этот микро-государство площадью 2,08 км² сочетает в себе роскошь, безопасность и выгодное налогообложение, что делает его одним из самых востребованных рынков недвижимости в мире. Благодаря международной привлекательности многие хотят переехать в Монако для жизни или инвестиций в недвижимость. Покупка недвижимости в Княжестве гарантирует исключительный уровень жизни и уникальные преимущества: отсутствие налога на доходы и на имущество, практически полное отсутствие преступности, политическую стабильность и престижный культурный и спортивный календарь на весь год. Этот контекст привлекает семьи, предпринимателей и инвесторов, желающих купить квартиру в Монако, будь то основное место жительства или надежное инвестиционное вложение.

Однако выбор района для инвестиций в Монако зависит напрямую от ваших инвестиционных целей. Княжество разделено на несколько районов с разными характеристиками, каждый из которых отвечает различным ожиданиям: атмосфера, бюджет, вид на море, потенциал прироста стоимости или доходность аренды. Например, инвестор, стремящийся к абсолютному престижу, может заинтересоваться районом Carré d’Or, соседствующим с Казино Монте-Карло, где сосредоточены бутики класса люкс, пятизвездочные отели и знаковые резиденции, такие как Park Palace. Этот район также очень активен в сфере престижных сделок с недвижимостью, в то время как предложения по аренде в Carré d’Or ориентированы на обеспеченную клиентуру.

Другие предпочитают инвестировать в более жилые районы, такие как Фонвьей, который ценится семьями за его спокойствие и зелень, или Ла Русс – Сент-Роман, находящийся в стадии активного развития. Эти районы часто предлагают лучшее соотношение цены и площади при сохранении высокого качества жизни. Любители морского побережья естественно выберут район Ларвотто и новый проект Маретра, где последние проекты достигают рекордных цен и престижности. Некоторые лоты ещё доступны для продажи в районе Маретра, что предлагает уникальный потенциал для роста стоимости.

Наконец, для тех, кто ищет погружение в местную жизнь или более доступные инвестиции, стоит рассмотреть Ла Кондамин, Монако-Виль, Экзотический сад или Монегетти. Эти районы представляют собой хороший компромисс между ценой, доходностью и аутентичностью, включая возможности продажи в районе Ла Кондамин. Каждый сектор имеет свои особенности. Поэтому, помимо выбора недвижимости, важно обратиться к недвижимой агентству в Монако, которое поможет вам в соответствии с вашим проектом: арендные инвестиции, приобретение недвижимости или процесс получения резиденства в Монако.

Уникальный рынок недвижимости и критерии выбора

Инвестиции в недвижимость в Монако требуют некоторых специфических соображений. С одной стороны, цены за квадратный метр здесь самые высокие в мире — около 52 000 евро в среднем в 2024 году (с пиками выше 60 000 евро в самых престижных зонах). Обратной стороной таких астрономических цен является то, что доходность от аренды остаётся скромной — обычно от 1,6 % до 2,5 % в год. Действительно, несмотря на высокие арендные ставки, они относительно низки по сравнению с рекордными ценами покупки. Поэтому Монако не подходит для поиска высокой краткосрочной доходности от аренды; инвестиции в недвижимость здесь, прежде всего, рассматриваются как долгосрочные — через сохранение стоимости и прирост капитала при перепродаже. Многие инвесторы делают ставку именно на перепродажу с прибылью через несколько лет, а не на доход от аренды.

С другой стороны, Монако предлагает исключительную экономическую и политическую стабильность, а также ультравыгодный налоговый режим для резидентов (нет налогов на доходы, прирост капитала или состояние). Эти факторы обеспечивают постоянный спрос и очень ликвидный рынок качественной недвижимости. Все районы Монако безопасны и востребованы, понятия «плохой район» здесь практически нет. Выбор будет зависеть в основном от ваших приоритетов:

• Цель инвестиций: для чисто арендных вложений лучше выбирать объекты с лёгкой сдачей и приемлемой доходностью (даже если она скромна); для вторичного или основного жилья главным критерием будет комфорт и личные предпочтения.
• Атмосфера и стиль жизни: предпочитаете ли вы оживлённый центральный район или спокойную обстановку? Вид на море или жизнь в квартале? Близость к магазинам, школам, пляжам, Казино? Каждый район имеет свои особенности.
• Бюджет покупки: в зависимости от бюджета одни районы будут более доступны, чем другие. Разница в цене за квадратный метр между районами может быть значительной (от двойной до даже большей). Инвестор с «ограниченным» бюджетом (в относительном смысле, ведь цены начинаются высоко везде) скорее выберет самые дешёвые районы Принципата, которые часто предлагают отличное соотношение цена-качество.

Монте-Карло (Золотой квадрат): надежная ценность в сердце Монако

Покупка недвижимости в Монте-Карло — это инвестиция в чрезвычайно востребованное место, символ безопасности и высокого спроса на аренду (особенно со стороны состоятельных клиентов, желающих находиться в центре событий Монако). Цены здесь одни из самых высоких на рынке, обычно от 50 000 до 60 000 евро за квадратный метр в среднем. Высококлассные дома, такие как Mirabeau или Park Palace, предлагают элитные удобства, востребованные инвесторами: консьерж-сервис, бассейны, потрясающие виды на море и т.д. Новостройки редки, но район регулярно пополняется новыми роскошными проектами для удовлетворения стабильного спроса. Что касается доходности, Монте-Карло не самый щедрый (примерно около 2 %), но это надежное капиталовложение. Долгосрочная оценка стоимости здесь превосходная: даже в периоды стагнации в других местах, Монте-Карло сохраняет высокие цены благодаря своему статусу "убежища".

• Для кого? Для инвестора, ищущего абсолютный престиж и центральное расположение с гарантированной сдачей в аренду без простоев. Идеально подходит тем, кто хочет жить в центре Монако, наслаждаться развлечениями, казино, изысканными ресторанами, шопингом и гламурными событиями в шаговой доступности. Если же вы ищете тишину или быструю доходность, это не приоритет: здесь инвестируют прежде всего ради престижного прироста стоимости.

Фонтвьей (Fontvieille): современный оазис спокойствия

Недвижимость в Фонтвьей состоит из современных зданий среднеэтажной застройки в средиземноморском стиле, с просторными квартирами, часто с террасами и видом на море, предлагающими высокий комфорт. Цены за квадратный метр здесь немного ниже, чем в Монте-Карло — около 50 000–55 000 евро в среднем в последнее время. Фонтвьей считается хорошим соотношением цены и местоположения, что выражается в чуть более высокой доходности аренды по сравнению с ультра-роскошными районами (обычно до 2,5 %). В районе сосредоточены большинство офисов и штаб-квартир компаний Монако, а также торговый центр, который сейчас обновляется с экологическим уклоном. Это создает стабильный спрос на аренду, особенно среди менеджеров-экспатов и семей, проживающих в Монако по работе.

• Для кого? Для инвесторов или покупателей, ищущих сбалансированный жилой район: Фонтвьей предлагает спокойствие (вдали от суеты Казино), зелень и все удобства (школы, магазины, супермаркеты, спортивные объекты) поблизости. Идеально подходит для семейного основного жилья или для аренды людям, предпочитающим удобную и спокойную среду. Атмосфера "современной деревни" может показаться несколько удаленной для тех, кто хочет быть в гуще жизни Монако, но Монте-Карло всего в нескольких минутах езды или на шаттле. В целом, Фонтвьей сочетает качество жизни и надежное сохранение капитала с устойчивым потенциалом прироста.

Ла Кондомэн (Порт Эркюль): местная жизнь и привлекательная доходность

С точки зрения инвестиций, Ла Кондомэн имеет несколько преимуществ. Во-первых, цены на недвижимость здесь немного ниже, чем в ультра-роскошных районах: в среднем от 50 000 до 54 000 евро за квадратный метр, что делает этот район одним из наиболее доступных в Монако (при условии общих высоких цен). Благодаря этому доходность аренды может быть немного выше средней по Монако: согласно анализу, менее престижные районы, такие как Ла Кондомэн, предлагают более высокую доходность по сравнению с Монте-Карло или Золотым Квадратом. Спрос на аренду стабилен, его поддерживают работники и семьи, ценящие центральное расположение с возможностью всё делать пешком (школы, супермаркеты, рынки, рестораны). В продаже есть как студии — идеальные для сдачи в аренду и востребованные молодыми специалистами и сотрудниками финансового сектора, — так и большие квартиры в современных резиденциях с парковками и бассейнами. Отметим, что здания на первой линии порта (например, район Порт Эркюль) имеют очень высокие цены из-за вида на трассу Формулы 1, но цены в остальных частях района более умеренные.

• Для кого? Ла Кондомэн подходит инвесторам, ищущим компромисс между центральным расположением и разумным бюджетом. Это идеальный район для сбалансованной аренды: здесь можно ориентироваться на студии или двухкомнатные квартиры с более низкой входной ценой, чем в Монте-Карло, при этом обеспечивая легкую сдачу в аренду благодаря активной жизни района. Это также отличный выбор для тех, кто хочет жить в Монако, ценя удобство и аутентичность: вы будете жить в ритме местных жителей в оживленном районе днем (рынок, магазины) и тихом вечером, с портом и морем в окружении. В целом, это дружелюбный район с высоким потенциалом, который за последние годы значительно вырос в цене.

Ларвотто (Залив Портье): пляжная роскошь и привлекательность новинок

Помимо исторического престижа, Ларвотто приобретает новую динамику благодаря завершению проекта Mareterra (Залив Портье). Этот новый экологически ответственный район, построенный на морской территории и открытый в конце 2024 года на окраине Ларвотто, добавил на рынок 130 новых элитных жилых единиц. Эти ультрасовременные апартаменты и виллы, некоторые из которых продаются по цене свыше 100 миллионов евро, сразу же подняли статистику цен в Монако. Mareterra усиливает привлекательность Ларвотто, предлагая современное продолжение района с частной мариной, парками и устойчивыми инфраструктурами. Для инвестора это уникальная возможность приобрести новостройку класса люкс в Монако — что крайне редко — с высоким потенциалом роста стоимости благодаря новизне и эксклюзивности проекта.

Что касается аренды, Ларвотто привлекает международных клиентов, ищущих либо вторичное жильё на солнце, либо престижную квартиру в княжестве. Наличие Grimaldi Forum (центр конгрессов и выставок с примерно 250 000 посетителей в год) также обеспечивает регулярную активность в районе. Однако доходность аренды здесь останется очень низкой относительно вложенного капитала (около 1–2 % в ультра-люксе). Это прежде всего покупка ради удовольствия и престижа, рассчитывающая на постоянный рост стоимости самого "VIP"-района Монако.

• Для кого? Ларвотто понравится инвесторам, ценящим исключительные объекты. Если вы ищете лучшее — захватывающий вид на море, пляж у дома, новизну Mareterra — это подходящий район. Также отлично подходит для отдыха или резиденции тех, кто хочет ежедневно наслаждаться шикарной пляжной атмосферой. В то же время, если ваша цель — чисто финансовая или бюджет ограничен, вероятно, стоит выбрать менее экстравагантный район. Ларвотто ориентирован на ультра-высокий сегмент.

Монако-Виль (Скала): исторический шарм и эксклюзивность

Как жилой район, Монако-Виль весьма необычен: здесь почти исключительно исторические здания (часто без лифтов и парковок) с деревенской атмосферой, застылой во времени. На Скале проживает немного людей (около 1000), и на продажу редко выставляются квартиры. Предложение недвижимости здесь крайне ограничено, что вместе с престижем места поддерживает высокие цены, несмотря на возраст зданий. В 2023 году средняя цена в Монако-Виль оценивалась примерно в 38 000 евро за квадратный метр — цифра с оговорками из-за малого количества сделок. Это дешевле, чем в остальных районах Монако, но площадь квартир часто маленькая, а объекты — нестандартные. Для инвестора покупка на Скале — это прежде всего сердечное вложение в наследие. Доходность аренды может быть интересной (малое количество предложений, но некоторые арендаторы высоко ценят характер и безопасность Скалы, например, госслужащие, сотрудники учреждений или пенсионеры, ищущие тишину). Монако-Виль считается самым безопасным и спокойным районом княжества, популярным среди пенсионеров и семей, ищущих тихую обстановку. Наличие школ (в том числе Лицея Альберта I) делает район привлекательным для семей, несмотря на трудности с доступом (мало парковок и много лестниц).

• Для кого? Для инвестора, увлеченного историей и наследием, Монако-Виль — уникальная жемчужина. Это не самый рациональный выбор с точки зрения чистой инвестиции (меньшая ликвидность, непредсказуемая доходность), но культурная и символическая ценность Скалы бесценна — спрос на такие объекты всегда будет. Если вы планируете жить в Монако сами, Скала подходит тем, кто ищет абсолютный покой, безопасность и подлинность. Представьте жизнь в средневековом городе на вершине над Монте-Карло: скромная роскошь, вдали от блеска и показухи, но наполненная историческим престижем. Инвестировать в Монако-Виль — значит приобретать часть княжеского наследия наряду с недвижимостью.

Ла Русс — Сен-Роман: современное развитие и панорамные виды

По ценам Ла Русс — Сен-Роман находится в верхнем диапазоне, но немного уступает Монте-Карло. Средние цены оцениваются примерно от 45 000 до 50 000 евро за квадратный метр (наличие зданий 1970-80-х годов снижает среднее значение по сравнению с новыми домами). Тем не менее, это один из самых динамичных районов по числу сделок: в 2023 году Ла Русс была в числе лидеров наряду с Монте-Карло, что говорит о растущей привлекательности для покупателей. Это объясняется возможностями недвижимости, которые ещё здесь можно найти: новые проекты (например, Testimonio II на завершающей стадии) и реновации старых зданий с потенциалом для прироста стоимости. Инвесторы могут приобрести элитные квартиры по ценам ниже, чем в Золотом Квадрате, но с аналогичным уровнем комфорта (бассейн, консьерж). Арендная база Ла Русс состоит из жителей, ценящих относительное спокойствие района, близость пляжей Ларвотто и удобство доступа к Италии и Франции, при этом всего в 5 минутах езды от Монте-Карло.

• Для кого? Ла Русс — отличный выбор для инвестора, стремящегося сочетать роскошь и рост стоимости. Если вы хотите современное жильё с видом на море в развивающемся жилом районе, этот сектор вас удовлетворит. Он подходит и для аренды (семьи или высококлассные экспаты, ищущие комфорт и тишину), и для постоянного проживания (многие активные жители Монако живут в Ла Русс). В общем, это элитный район, слегка в стороне от центра, предлагающий баланс между престижем и спокойствием.

Монегетти (и Ревуар): хороший компромисс и рост стоимости

С точки зрения инвестиций, Монегетти выделяются как один из самых доступных районов Монако. Средняя цена здесь составляла около 44 000 евро за квадратный метр в 2023 году — нижняя граница монакского диапазона. Это всё ещё огромная сумма по сравнению с любым другим городом, но локально это более доступный входной билет для владельцев недвижимости в княжестве. Особенно район зафиксировал значительный рост цен в последнее время (+15 % за год примерно), что свидетельствует о новом интересе инвесторов. Такой рост объясняется несколькими факторами: улучшение инфраструктуры доступа (общественные лифты, соединяющие с центром и т.п.), появление новых жилых комплексов, таких как L’Exotique на границе с районом Жарден Экзотик/Монегетти, и в целом дефицит предложения в центральных районах, что заставляет покупателей искать варианты в менее плотных зонах. Монегетти обладают большим потенциалом роста стоимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе, начиная с более низкой ценовой базы. Что касается аренды, спрос формируется семьями, ищущими более просторное жильё по разумной цене, а также работающими в Монако, которые готовы жить немного в стороне ради экономии. Валовая доходность аренды здесь может быть немного выше средней (пропорционально более низкой цене покупки), доходя в некоторых случаях до 2,5 %.

• Для кого? Монегетти рекомендован инвесторам с ограниченным бюджетом (с учётом особенностей рынка) или ищущим максимальную доходность в Монако. Если вы хотите инвестировать в княжестве, но не можете позволить себе Золотой Квадрат, этот район предлагает более доступные возможности с эффектом Монако (безопасность, отсутствие налогов, устойчивый спрос). Это также хороший выбор для семейного жилья, если вы предпочитаете спокойствие: вы будете немного в стороне от туристической суеты, в жилом районе, любимом местными семьями. В целом, это «маленький Монако» — тихий, но активно развивающийся, который стоит серьезно рассмотреть для диверсифицированной инвестиционной стратегии.

Жарден Экзотик — Ревуар: потрясающий вид и дух деревни

Жарден Экзотик — один из наиболее доступных районов Монако. Средняя цена здесь составляла около 41 600 евро за квадратный метр в 2023 году — самая низкая зафиксированная цена. Для инвестора это означает возможность приобрести более просторные площади за данный бюджет или просто войти на монакский рынок с меньшим первоначальным взносом по сравнению с другими районами. Несмотря на более мягкие цены, район обладает преимуществами: исключительный панорамный вид (многие квартиры имеют виды на море, которых нет во многих центральных районах), а также качество жизни с зелёными зонами, игровыми площадками и атмосферой деревни, которая ценится жителями. В районе также есть важные общественные объекты (ясли, технический лицей, больница, находящаяся на реконструкции неподалёку). С точки зрения аренды Жарден Экзотик привлекает схожий контингент с Монегетти, возможно, с большим числом приграничных жителей (работающих в Монако, но живущих во Франции), которые стремятся обосноваться в княжестве, начиная именно с этого района, когда у них появляются средства. Перспективы прироста стоимости хорошие, поскольку привлекательность района растёт по мере расширения Монако (ранее изолированный, теперь он становится более центральным с появлением новых лифтов, парковок и будущей линии трамвая до больницы).

• Для кого? Инвесторам, желающим максимально увеличить покупаемую площадь или искать «доступную» инвестицию в аренду в Монако, Жарден Экзотик — разумный выбор. Он также подойдет тем, кто ценит спокойное качество жизни (семьи, пенсионеры), оставаясь при этом связанным с остальной частью Монако (несколько минут на автобусе или машине до Фонтвьей или Монте-Карло через основные трассы). Если вы любите панорамные виды и хотите дом с балконом над Средиземным морем, вы найдете здесь своё счастье. В общем, Жарден Экзотик предлагает очень привлекательное соотношение стоимости и преимуществ и является умной точкой входа для инвестиций в недвижимость Монако.

В конечном итоге, инвестирование в Монако остаётся безопасным долгосрочным шагом, а выбор района во многом зависит от вашего жизненного проекта и инвестиционных приоритетов. Если вы стремитесь к абсолютному престижу и сохранению капитала, Монте-Карло (и его Золотой Квадрат) или Ларвотто — очевидные выборы. Если вам важен баланс доходности и цены с местной атмосферой, обратите внимание на Кондамин или жилые районы, такие как Монегетти. Для семейного проживания в спокойной обстановке отлично подойдут Фонтвьей или Жарден Экзотик. И не забывайте, что Монако очень маленькое: расстояния малы, и где бы вы ни инвестировали, вы всегда будете недалеко от достопримечательностей княжества. Каждый район уникален, и «лучший район» — это тот, который наилучшим образом соответствует вашим целям и профилю инвестора. Не стесняйтесь обращаться к местным профессионалам, чтобы уточнить стратегию и найти лучшие возможности на рынке. Удачных инвестиций в Монако!

FAQ – Часто задаваемые вопросы

Какой район Монако самый дорогой?
Исторически Золотой Квадрат (в самом центре Монте-Карло) считается самым дорогим местом. Однако в 2023–2024 годах Ларвотто продемонстрировал среднюю цену за квадратный метр ещё выше (около 65 000 евро и выше) благодаря рекордным продажам в новых проектах Маретерра. В целом, Монте-Карло и Ларвотто остаются двумя самыми дорогими районами Монако, за ними следуют Фонтвьей и Ла Русс. Напротив, самые «доступные» районы (с учётом всех нюансов) — Жарден Экзотик и Монегетти.

В каких районах лучше всего сдавать недвижимость?
Доходность аренды в Монако в целом невысока (около 1,5–2,5 %). Тем не менее районы с немного более низкими ценами, такие как Кондамин и Монако-Виль, могут предлагать доходность чуть выше, чем Монте-Карло или Ларвотто. Часто рекомендуют инвестировать в небольшие квартиры (студии), чтобы максимизировать доходность. В любом случае в Монако инвестируют больше ради безопасности и прироста капитала, а не ради быстрой доходности аренды.

Какой район лучше для семейного спокойного проживания?
Несколько районов подходят для этого: Фонтвьей часто выбирают семьи за спокойную атмосферу, парки и удобства (стадионы, ясли, магазины). Жарден Экзотик и Монегетти тоже предлагают тихую жилую среду с зелёными зонами и игровыми площадками. Монако-Виль — очень безопасный и пешеходный район, идеально подходящий для детей, хотя и со сложным доступом (много лестниц) и более старой застройкой. Наконец, Ла Русс может быть хорошим компромиссом для семьи, ищущей большую современную квартиру немного в стороне от туристического центра, но близко к школам Ларвотто.

Ограниченный бюджет: где инвестировать в Монако?
Если ваш стартовый бюджет относительно ограничен (например, 2–3 миллиона евро за квартиру, что является нижней границей цен в Монако), наиболее вероятными вариантами будут районы Монегетти, Жарден Экзотик и Кондамин. Это сектора с самыми низкими ценами за квадратный метр (около 40 000–50 000 евро/м²). Здесь можно найти студии или небольшие двухкомнатные квартиры примерно от миллиона евро (редко меньше), или трёхкомнатные — в диапазоне 3–4 миллионов — суммы, немыслимые в других местах, но «доступные» для Монако. Инвестиции в этих районах позволяют воспользоваться эффектом Монако (стабильность, отсутствие налогов, международный спрос) без ультра-люксового ценника Золотого Квадрата. Более того, как мы уже видели, эти развивающиеся зоны обладают высоким потенциалом прироста стоимости благодаря постоянному росту спроса.

Статья написана Паоло Петрини, экспертом по недвижимости в Монако.