Quartier Dans quel quartier de Monaco investir ?

Comment choisir un quartier à Monaco pour investir ?

Monaco fait rêver les investisseurs immobiliers du monde entier. Ce micro-État de 2,08 km² concentre luxe, sécurité et fiscalité avantageuse, ce qui en fait l’un des marchés immobiliers les plus prisés de la planète. Grâce à son attractivité internationale, nombreux sont ceux qui souhaitent s’installer à Monaco pour y vivre ou y investir dans la pierre. L’achat d’un bien en Principauté garantit un cadre de vie exceptionnel et des atouts uniques : absence d’impôts sur le revenu et sur la fortune, quasi-absence de criminalité, stabilité politique, ainsi qu’un calendrier culturel et sportif prestigieux tout au long de l’année. Ce contexte attire aussi bien les familles que les entrepreneurs et les investisseurs cherchant à acheter un appartement à Monaco, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un placement patrimonial sécurisé.

Toutefois, choisir dans quel quartier investir à Monaco dépend étroitement de vos objectifs patrimoniaux. La Principauté se divise en plusieurs quartiers aux profils variés, chacun répondant à des attentes différentes : ambiance, budget, vue mer, potentiel de plus-value ou encore rendement locatif. Par exemple, un investisseur en quête de prestige absolu pourra s’intéresser au quartier du Carré d’Or, voisin du Casino de Monte-Carlo, où se concentrent boutiques de luxe, hôtels 5 étoiles et résidences emblématiques comme le Park Palace. Ce secteur est aussi très actif en matière de ventes immobilières de prestige, tandis que les offres de location dans le Carré d’Or ciblent une clientèle fortunée.

D'autres préféreront investir dans des zones plus résidentielles comme Fontvieille, appréciée des familles pour son calme et sa verdure, ou La Rousse – Saint Roman, en plein développement. Ces quartiers offrent souvent un meilleur rapport prix/surface tout en maintenant un cadre de vie de grande qualité. Les amateurs de bord de mer se tourneront naturellement vers le quartier Larvotto et le nouveau projet Mareterra, où les programmes récents atteignent des sommets en termes de prix et de prestige. Certains lots sont encore disponibles à la vente dans le quartier Mareterra, offrant un potentiel unique de valorisation.

Enfin, pour ceux qui recherchent une immersion dans la vie locale ou un investissement plus accessible, La Condamine, Monaco-Ville, le Jardin Exotique ou encore les Moneghetti sont des options à considérer. Ces quartiers offrent un bon compromis entre prix, rentabilité et authenticité, notamment via des opportunités de vente dans le quartier de la Condamine. Chaque secteur a ses spécificités. C’est pourquoi, au-delà du choix du bien, il est essentiel de se faire accompagner par une agence immobilière à Monaco qui saura vous guider selon votre projet : investissement locatif, acquisition patrimoniale ou démarche pour devenir résident monégasque.

Un marché immobilier unique et des critères de choix

Investir à Monaco requiert quelques considérations spécifiques. D’une part, les prix au mètre carré y sont les plus élevés du monde, autour de 52 000 € en moyenne en 2024 (avec des pointes à plus de 60 000 € dans les zones les plus huppées). La contrepartie de ces prix stratosphériques est que la rentabilité locative y reste modeste, généralement entre 1,6 % et 2,5 % par an seulement. En effet, les loyers, bien qu’élevés, sont proportionnellement faibles comparés aux prix d’achat record. Monaco n’est donc pas l’endroit pour chercher des rendements locatifs élevés sur le court terme ; l’investissement immobilier s’envisage surtout sur le long terme, via la valorisation patrimoniale et la plus-value à la revente. D’ailleurs, beaucoup d’investisseurs misent sur la revente avec plus-value après quelques années plutôt que sur les loyers.

D’autre part, Monaco offre une stabilité économique et politique exemplaire, ainsi qu’un régime fiscal ultra avantageux pour les résidents (pas d’impôts sur les revenus, ni sur les plus-values immobilières ou la fortune). Ces facteurs assurent une demande constante et un marché très liquide sur les biens de qualité. Tous les quartiers de Monaco sont sûrs et recherchés, il n’y a pas de “mauvais quartier” à proprement parler. Le choix dépendra donc surtout de vos priorités :

• Objectif d’investissement : pour un pur investissement locatif, mieux vaut cibler des biens faciles à louer et offrant un rendement correct (même modeste) ; pour une résidence secondaire ou principale, le critère sera le confort de vie et vos préférences personnelles.

• Ambiance et style de vie : préférez-vous un quartier animé et central, ou un environnement plus calme ? Vue mer ou vie de quartier ? Proximité des commerces, des écoles, des plages, du Casino ? Chaque zone a ses attraits spécifiques.

• Budget d’acquisition : selon votre budget, certains secteurs seront plus accessibles que d’autres. Les écarts de prix au m² entre quartiers peuvent être significatifs (du simple au double). Un investisseur au budget “limité” (relativement parlant, car les prix commencent haut partout) s’orientera plutôt vers les quartiers les moins chers de la Principauté, qui présentent souvent un excellent rapport qualité-prix.

Monte-Carlo (Carré d’Or) : la valeur sûre du cœur de Monaco

Acheter à Monte-Carlo, c’est investir dans un emplacement ultra-coté, synonyme de sécurité et de forte demande locative (notamment de la part de clients fortunés qui veulent être au cœur de l’action monégasque). Les biens y affichent les prix parmi les plus élevés du marché, souvent 50 000 à 60 000 € du m² en moyenne. Les immeubles de grand standing comme le Mirabeau ou le Park Palace offrent des prestations haut de gamme prisées des investisseurs : conciergerie, piscines, vues mer imprenables, etc.. L’offre neuve est rare mais le quartier voit régulièrement surgir de nouveaux programmes de luxe pour répondre à la demande soutenue. En termes de rentabilité, Monte-Carlo n’est pas le plus généreux (prestige oblige, rendement autour de ~2 % souvent), mais c’est un placement patrimonial sûr. La valorisation à long terme y est excellente : même en période de stagnation ailleurs, Monte-Carlo maintient des prix élevés grâce à son statut de « valeur refuge ».

• Pour qui ? Pour l’investisseur recherchant le prestige absolu et un emplacement central garanti sans vacance locative. Également idéal si vous voulez vivre au cœur de Monaco, profiter de l’animation, des casinos, restaurants gastronomiques, shopping de luxe et événements glamour à deux pas. En revanche, si vous recherchez du calme ou un rendement immédiat, ce n’est pas la priorité ici : on investit à Monte-Carlo avant tout pour la plus-value et le prestige.

Fontvieille : le havre de tranquillité moderne

L’immobilier à Fontvieille se compose d’immeubles contemporains de style méditerranéen, souvent de hauteur modérée, avec de vastes appartements (souvent dotés de terrasses et vue mer) proposant un excellent confort de vie. Les prix au m² y sont un peu plus « abordables » que Monte-Carlo : autour de 50 000 – 55 000 € en moyenne récemment. Fontvieille est ainsi considéré comme offrant un bon rapport prix/emplacement, ce qui peut se traduire par une rentabilité légèrement meilleure que dans les quartiers ultra-luxueux (sans dépasser 2,5 % de rendement locatif généralement). Le quartier accueille aussi la majorité des bureaux et sièges d’entreprises de Monaco, ainsi qu’un centre commercial actuellement en rénovation écologique. Cela crée une demande locative soutenue, notamment pour les profils de cadres expatriés ou de familles installées à Monaco pour le travail.

• Pour qui ? Pour l’investisseur ou l’acheteur en quête d’un quartier résidentiel équilibré : Fontvieille offre la tranquillité (loin de l’agitation du Casino), de la verdure et toutes les commodités (écoles, commerces, supermarché, infrastructures sportives) à proximité. C’est idéal pour une résidence principale familiale, ou pour louer à des personnes recherchant un cadre de vie pratique et serein. Son ambiance de « village moderne » peut en revanche sembler un peu excentrée pour ceux qui veulent être au cœur du Monaco festif, mais Monte-Carlo reste à quelques minutes en voiture ou en navette. En résumé, Fontvieille combine qualité de vie et valeur sûre patrimoniale, avec un potentiel de plus-value stable à long terme.

La Condamine (Port Hercule) : vie locale et rentabilité attractive

En termes d’investissement, La Condamine présente plusieurs atouts. D’abord, les prix immobiliers y sont un peu inférieurs à ceux des quartiers ultra-luxueux : on tourne autour de 50 000 – 54 000 € du m² en moyenne récente, ce qui en fait l’un des secteurs les plus accessibles de Monaco (toute proportion gardée). De ce fait, le rendement locatif peut y être légèrement supérieur à la moyenne monégasque : selon une analyse, les quartiers moins cotés comme la Condamine offrent des rendements plus élevés que Monte-Carlo ou le Carré d’Or. La demande locative est solide, portée par les salariés et familles appréciant ce quartier central, pratique pour tout faire à pied (écoles, supermarché, marché, restaurants). Les biens disponibles vont du studio idéal pour investissement locatif (très demandé par les jeunes actifs et employés de la place financière), jusqu’aux grands appartements dans des résidences modernes avec parking et piscine. Notons que les immeubles en première ligne sur le port (exemple : le secteur du Port Hercule) atteignent des prix très élevés du fait de la vue sur le circuit F1, mais en retrait dans le quartier les tarifs sont plus raisonnables.

• Pour qui ? La Condamine convient à l’investisseur en quête d’un compromis entre emplacement central et budget raisonnable. C’est un quartier idéal pour un investissement locatif équilibré : on peut y cibler des studios ou 2 pièces à un prix d’entrée (un peu) plus bas qu’à Monte-Carlo, tout en s’assurant une location aisée grâce à la vie de quartier dynamique. C’est aussi un secteur de choix pour s’installer à Monaco en résidence principale quand on privilégie le côté pratique et authentique : vous vivrez au rythme des Monégasques, dans un quartier animé le jour (marché, commerces) et paisible le soir, avec le port et la mer en décor. En somme, un secteur convivial et à fort potentiel, qui a d’ailleurs connu une belle croissance de sa cote ces dernières années.

Larvotto (Anse du Portier) : le luxe balnéaire et l’attrait des nouveautés

Au-delà du prestige historique, le Larvotto bénéficie d’une dynamique nouvelle grâce à l’achèvement du projet Mareterra (Anse du Portier). Ce tout nouveau quartier éco-responsable gagné sur la mer, inauguré fin 2024 à l’extrémité du Larvotto, a apporté 130 logements neufs de grand luxe sur le marché. Ces appartements et villas ultra-modernes, certains vendus à des prix dépassant 100 millions d’euros, ont immédiatement fait grimper les statistiques de prix à Monaco. Mareterra renforce l’attractivité du Larvotto en offrant un prolongement contemporain au quartier, avec marina privée, parcs et équipements durables. Pour un investisseur, cela représente une opportunité unique d’acquérir du neuf haut de gamme à Monaco (chose rarissime) – avec un potentiel de valorisation important du fait de la nouveauté et de l’exclusivité du projet.

En termes de location, le Larvotto attire une clientèle internationale recherchant soit une résidence secondaire au soleil, soit un appartement de prestige en principauté. La présence du Grimaldi Forum (centre de congrès et d’expositions accueillant ~250 000 visiteurs annuels) garantit également une activité régulière dans le quartier. Toutefois, le rendement locatif y restera très faible en proportion du capital investi (comptez 1–2 % de rendement dans l’ultra-luxe). C’est donc avant tout un achat de plaisir et de prestige, misant sur l’appréciation continue de l’emplacement le plus “VIP” de Monaco.

• Pour qui ? Le Larvotto ravira l’investisseur amateur de produits d’exception. Si vous recherchez ce qui se fait de mieux – la vue mer à couper le souffle, la plage au pied de l’immeuble, la touche de nouveauté de Mareterra – c’est le quartier tout indiqué. Il convient aussi parfaitement pour une résidence de villégiature (profiter de la plage et du climat) ou pour un résident qui veut un environnement balnéaire chic au quotidien. À l’inverse, si votre objectif est purement financier ou si votre budget est limité, il faudra sans doute opter pour un quartier moins extravagant. Le Larvotto s’adresse clairement à une clientèle ultra haut de gamme.

Monaco-Ville (Le Rocher) : charme historique et exclusivité

En tant que quartier résidentiel, Monaco-Ville est très atypique : il s’agit quasi exclusivement de bâtiments historiques (souvent sans ascenseur ni parking), avec une ambiance villageoise figée dans le temps. Le Rocher compte peu d’habitants (environ 1 000) et très peu de biens sont disponibles à la vente. L’offre immobilière y est donc rarissime, ce qui, combiné au prestige du lieu, maintient les prix à un niveau élevé malgré l’ancienneté des logements. En 2023, Monaco-Ville affichait un prix moyen estimé autour de 38 000 € du m² – un chiffre à prendre avec précaution étant donné le faible nombre de transactions. C’est moins cher que le reste de Monaco, mais les surfaces sont souvent petites et les biens atypiques. Du point de vue d’un investisseur, acquérir sur le Rocher est avant tout un coup de cœur patrimonial. La rentabilité locative peut y être intéressante (peu d’offres, mais certains locataires valorisent énormément le cachet et la sécurité du Rocher, par exemple des fonctionnaires ou employés des institutions, ou des retraités cherchant la tranquillité). D’ailleurs, Monaco-Ville est réputé comme le quartier le plus sûr et tranquille de la Principauté, prisé des retraités et des familles en quête d’un environnement sans agitation. La présence d’écoles (dont le Lycée Albert Iᵉʳ) en fait en effet un lieu apprécié de familles, malgré l’accès moins aisé (peu de stationnement et beaucoup d’escaliers).

• Pour qui ? Pour l’investisseur passionné d’histoire et de patrimoine, Monaco-Ville représente un joyau unique. Ce n’est pas le choix le plus rationnel en termes de placement pur (liquidité plus faible, rendement incertain), mais la valeur culturelle et symbolique du Rocher est inestimable – et la demande sera toujours présente pour ces biens de caractère. Si vous envisagez de vivre vous-même à Monaco, Le Rocher convient particulièrement aux personnes en quête de calme absolu, de sécurité et d’authenticité. Imaginez vivre dans une cité médiévale perchée au-dessus de Monte-Carlo : un luxe discret, loin du bling-bling, mais empreint de prestige historique. Investir à Monaco-Ville, c’est acquérir une part d’héritage monégasque autant qu’un bien immobilier.

La Rousse – Saint-Roman : expansion moderne et vues panoramiques

Sur le plan des prix, La Rousse – Saint-Roman se situe dans la fourchette haute, mais légèrement en retrait par rapport à Monte-Carlo. On peut estimer les prix moyens autour de 45 000 – 50 000 € /m² (la présence de plusieurs immeubles des années 1970-80 tempère la moyenne par rapport aux immeubles neufs). Toutefois, c’est l’un des quartiers les plus dynamiques en transactions : en 2023, La Rousse figurait avec Monte-Carlo parmi les secteurs ayant le plus grand nombre de ventes, signe de son attrait croissant pour les acheteurs. Ce dynamisme s’explique par les opportunités immobilières qu’on y trouve encore : de nouveaux programmes (comme Testimonio II en cours de finalisation) ou des rénovations d’anciennes résidences, offrant du potentiel de plus-value. Les investisseurs peuvent y acquérir des biens haut de gamme moins chers qu’au Carré d’Or mais avec un standing équivalent (piscine, conciergerie, etc.). La clientèle locative de La Rousse est composée de résidents appréciant le calme relatif du quartier, sa proximité des plages du Larvotto et de l’accès vers l’Italie/France, tout en restant à 5 minutes de Monte-Carlo en voiture.

• Pour qui ? La Rousse est un excellent choix pour l’investisseur voulant concilier luxe et progression de valeur. Si vous souhaitez un bien moderne, avec vue mer, dans un quartier résidentiel en essor, ce secteur répondra à vos attentes. Il convient tant à un investissement locatif (cible : familles ou expatriés de haut niveau, cherchant du standing mais au calme) qu’à une résidence principale (de nombreux résidents actifs monégasques vivent à La Rousse). En somme, un quartier haut de gamme mais un peu en marge de l’hyper-centre, offrant un équilibre entre prestige et tranquillité.

Les Moneghetti (et Révoires) : le bon compromis et la montée en valeur

En matière d’investissement, les Moneghetti se distinguent comme l’un des secteurs les plus abordables de Monaco. Le prix moyen y tournait autour de 44 000 € /m² en 2023, soit le bas de la fourchette monégasque. Cela reste énorme comparé à n’importe quelle autre ville, mais à l’échelle locale, c’est un ticket d’entrée plus accessible pour devenir propriétaire en Principauté. Surtout, le quartier a enregistré une forte croissance récente de ses prix (+15 % sur un an environ), signe d’un engouement nouveau des investisseurs. Ce regain d’intérêt s’explique par plusieurs facteurs : amélioration des infrastructures d’accès (ascenseurs publics reliant au centre, etc.), arrivée de résidences neuves comme l’ensemble L’Exotique à la frontière Jardin Exotique/Moneghetti, et globalement raréfaction de l’offre dans les quartiers centraux poussant certains acheteurs à explorer ces zones moins denses. Les Moneghetti offrent donc un fort potentiel de valorisation à moyen/long terme, partant d’un niveau de prix (relativement) plus bas. Côté location, la demande provient de familles cherchant du logement plus grand à prix contenu, ou d’actifs travaillant à Monaco mais acceptant de loger un peu en retrait pour payer moins cher. Les rendements locatifs bruts y sont potentiellement un peu meilleurs que la moyenne (proportionnellement au prix d’achat plus bas), avoisinant 2,5 % dans certains cas.

• Pour qui ? Les Moneghetti sont recommandés pour l’investisseur attentifs à leur budget (encore une fois, toutes proportions gardées…) ou cherchant le meilleur rendement possible à Monaco. Si vous souhaitez investir en Principauté sans pouvoir viser le Carré d’Or, ce quartier propose des opportunités plus accessibles tout en bénéficiant de l’effet Monaco (sécurité, absence d’impôts, demande soutenue). C’est aussi un bon choix pour une résidence familiale si vous privilégiez le calme : vous serez un peu à l’écart du tumulte touristique, dans un environnement résidentiel apprécié des familles locales. En somme, un “petit Monaco” discret mais en plein essor, à considérer sérieusement dans une stratégie d’investissement diversifiée.

Jardin Exotique – Révoires : vue imprenable et esprit village

Le Jardin Exotique est l’un des quartiers les meilleur marché de Monaco. Le prix moyen y était d’environ 41 600 € /m² en 2023, le plus bas enregistré. Pour un investisseur, cela signifie qu’il est possible d’y acquérir des surfaces plus grandes pour un budget donné, ou tout simplement d’y entrer sur le marché monégasque avec un apport moindre qu’ailleurs. Malgré ces prix plus doux, le quartier ne manque pas d’atouts : la vue panoramique exceptionnelle est un critère de valorisation important (beaucoup d’appartements offrent des vues mer dont ne bénéficient pas nombre de logements en centre-ville), et la qualité de vie est au rendez-vous avec des espaces verts, aires de jeux, et une atmosphère village appréciée des résidents. Le quartier compte par ailleurs des équipements publics utiles (crèche, lycée technique, hôpital en cours de reconstruction juste en dessous). Du point de vue locatif, le Jardin Exotique attire sensiblement le même profil que les Moneghetti, avec possiblement un peu plus de frontaliers (personnes travaillant à Monaco mais vivant en France) cherchant à s’installer en Principauté en débutant par ce quartier dès qu’ils en ont les moyens. Les perspectives de plus-value sont bonnes, car ce secteur voit son attrait augmenter à mesure que Monaco s’étend (il fut un temps excentré, il tend à devenir plus central avec l’ajout de nouveaux ascenseurs, parkings et l’arrivée du tram futur vers l’hôpital).

• Pour qui ? Pour l’investisseur qui souhaite maximiser la surface achetée ou cibler un investissement locatif “abordable” à Monaco, le Jardin Exotique est un choix judicieux. Il conviendra aussi à ceux qui privilégient une qualité de vie tranquille (familles, retraités…) tout en restant connectés au reste de Monaco (quelques minutes en bus ou en voiture pour rejoindre Fontvieille en bas, ou Monte-Carlo via les axes routiers). Si vous êtes amoureux des vues panoramiques et que vous aimez l’idée d’un chez-soi en hauteur avec balcon dominant la Méditerranée, vous trouverez votre bonheur ici. En résumé, le Jardin Exotique offre un équilibre coût/avantages très intéressant, et représente une porte d’entrée intelligente pour investir dans la pierre monégasque.

En définitive, investir à Monaco reste une démarche sûre sur le long terme, et le choix du quartier dépend surtout de votre projet de vie et de vos priorités d’investissement. Si vous visez le prestige absolu et la sécurité patrimoniale, Monte-Carlo (et son Carré d’Or) ou le Larvotto s’imposent. Si vous recherchez plutôt un équilibre rendement/prix avec une ambiance locale, tournez-vous vers la Condamine ou les secteurs résidentiels comme les Moneghetti. Pour une résidence familiale au calme, Fontvieille ou le Jardin Exotique offrent un cadre de vie idéal. Enfin, n’oublions pas que Monaco est très petit : les distances sont réduites, et où que vous investissiez, vous ne serez jamais loin des attractions de la Principauté. Chaque quartier ayant ses charmes uniques, le “meilleur quartier” sera celui qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre profil d’investisseur. N’hésitez pas à solliciter les conseils de professionnels locaux pour peaufiner votre stratégie et repérer les meilleures opportunités du moment. Bon investissement à Monaco !

FAQ – Questions fréquemment posées

Quel est le quartier le plus cher de Monaco ?
Historiquement, le Carré d’Or (au cœur de Monte-Carlo) est souvent présenté comme l’emplacement le plus cher. Cependant, en 2023-2024, le Larvotto a affiché un prix moyen au m² encore supérieur (d'environ 65 000 € jusqu'à 90 000 € ) du fait de ventes record dans les nouveaux programmes de Mareterra. Monte-Carlo et Larvotto restent globalement les deux quartiers les plus onéreux de Monaco, suivis de près par Fontvieille et La Rousse. À l’inverse, les secteurs les plus “abordables” (toutes proportions gardées) sont le Jardin Exotique et les Moneghetti.

Quels quartiers offrent la meilleure rentabilité locative ?
Étant donné que la rentabilité locative brute à Monaco oscille seulement entre ~1,5 % et 2,5 % en général, les écarts entre quartiers sont ténus. Néanmoins, les quartiers un peu moins cotés comme la Condamine ou Monaco-Ville peuvent offrir un rendement légèrement supérieur à ceux de Monte-Carlo ou du Larvotto, simplement parce que les prix d’achat y sont un peu plus bas tandis que les loyers restent élevés. Investir dans des studios est souvent conseillé pour maximiser le rendement. Quoi qu’il en soit, à Monaco on investit davantage pour la sécurité et la plus-value que pour le rendement locatif immédiat.

Quel quartier choisir pour vivre en famille au calme ?
Plusieurs quartiers s’y prêtent : Fontvieille est souvent plébiscité par les familles pour son atmosphère paisible, ses parcs et ses équipements (stade, crèche, commerces) à proximité. Jardin Exotique et Moneghetti offrent également un environnement résidentiel calme avec des espaces verts et des aires de jeux. Monaco-Ville est ultra-sécurisé et sans circulation automobile, ce qui convient bien aux enfants, mais les logements y sont plus difficiles d’accès (beaucoup d’escaliers) et plus anciens. Enfin, La Rousse peut être un bon compromis pour une famille recherchant un grand appartement moderne, un peu excentré du centre touristique tout en restant proche des écoles du Larvotto.

Un budget plus limité : où investir à Monaco ?
Pour un investisseur disposant d’un budget d’entrée relativement modeste (par exemple 2 à 3 millions d’€ pour un appartement, ce qui est le bas de la fourchette monégasque), les options les plus envisageables seront les quartiers comme Les Moneghetti, Jardin Exotique ou La Condamine. Ce sont les secteurs où le prix au m² est le plus bas de la Principauté (autour de 40 000 à 50 000 €/m²). On peut y trouver des studios ou petits 2 pièces autour d’un million d’euros (rarement moins), voire des 3 pièces dans les 3-4 millions – des montants impensables ailleurs, mais “accessibles” pour Monaco. Investir dans ces quartiers permet de bénéficier de l’effet Monaco (stabilité, absence d’impôts, demande internationale) sans l’étiquette ultra-luxe du Carré d’Or. De plus, comme on l’a vu, ces zones en développement offrent un fort potentiel de plus-value à long terme grâce à l’augmentation constante de la demande.

Article rédigé par Paolo Petrini, expert en immobilier monégasque.