Vermietung von Wohnungen nach dem Gesetz 887 Monaco
Publié par Paolo Petrini
Mieten nach dem Gesetz 887 in Monaco: Was sind die Regeln?
Das Gesetz Nr. 887 vom 25. Juni 1970 definiert einen geschützten Mietrahmen für Wohnungen in alten Gebäuden in Monaco (erbaut vor 1947).
Wenn es sich um eine Wohnung "nach Gesetz 887" handelt, muss der Mietvertrag für einen Zeitraum von mindestens 6 Jahren gelten, der um sechs Jahre verlängert werden kann, und er darf nur an Mieter vermietet werden, die bestimmte Kriterien erfüllen (Monegassen, Langzeitbewohner oder Arbeitnehmer des Fürstentums).
Im Gegenzug behält sich der Vermieter die Freiheit vor, die Miete frei festzulegen (Miete, die nicht gedeckelt oder vom Staat auferlegt wird), wobei er die Verpflichtung zur Meldung der Miete gegenüber dem Wohnungsamt einhält. Diese Regelung bietet den Vermietern daher mehr Flexibilität im Vergleich zu anderen strengeren Gesetzen im geschützten Bereich (z. B. Gesetz Nr. 1.235, geändert in Gesetz Nr. 1.291) und garantiert gleichzeitig einen verbesserten Schutz für lokale Mieter (stabile Mietverträge, Vorrangrecht usw.).
Warum unterliegen einige Wohnungen dem Gesetz 887 in Monaco?
In Monaco gibt es eine echte Unterscheidung zwischen sogenannten "alten" Gebäuden (erbaut vor 1947) und modernen Gebäuden. Bei Neubauten gibt es keine besonderen Mietvorschriften: Man spricht hier vom "freien Sektor". Um den steigenden Immobilienpreisen entgegenzuwirken, erließ das Fürstentum nach dem Zweiten Weltkrieg verschiedene Sozialgesetze zum Schutz der monegassischen Mieter und der gleichgestellten Mieter. Das Ziel ist einfach: Es den Langzeitbewohnern zu ermöglichen, weiterhin in Monaco zu leben und zu arbeiten, ohne gezwungen zu sein, Monaco zu verlassen, weil die Mieten unbezahlbar geworden sind, und so das wirtschaftliche und soziale Gefüge des Landes zu erhalten.
Unter diesen Texten nimmt das Gesetz Nr. 887, das am 25. Juni 1970 verkündet wurde, einen besonderen Platz ein. Es war das erste, das einen flexibleren Rahmen für die Vermietung von Altbauten von guter Qualität oder die lange Zeit in den Händen ihrer Eigentümer geblieben sind, unter Beibehaltung bestimmter Schutzkriterien für die Mieter bot. Dieses Gesetz betrifft den sogenannten "alten liberalisierten Sektor" des monegassischen Marktes, der Teil des regulierten (oder geschützten) Sektors ist. Es sei darauf hingewiesen, dass es andere Gesetze für Gebäude gibt, die vor 1947 gebaut wurden, wie z. B. das Gesetz Nr. 1.235 (jetzt Nr. 1.291), das für den Bereich des Sozialschutzes gilt. Das Gesetz 887 unterscheidet sich jedoch dadurch, dass es günstigere Bedingungen für Vermieter vorsieht, während der Zugang zu Wohnraum für geschützte Mieter erhalten bleibt. (Um mehr über das Gesetz 1.235/1.291 zu erfahren, können Sie unseren entsprechenden Artikel lesen.)
Im Laufe der Zeit nimmt die Zahl der Gebäude, die von diesen Vorschriften betroffen sind, tendenziell ab. Wenn ein altes Gebäude abgerissen und dann wieder aufgebaut wird, verliert es seinen Schutzstatus und wird Teil des freien Sektors, wodurch es den Zwängen der Gesetze 887 und 1291 entgeht. Solange es sie gibt, stellen diese unter Denkmalschutz stehenden Altbauwohnungen jedoch immer noch einen wertvollen Teil des monegassischen Mietmarktes für historische Bewohner dar. Aus diesem Grund ist es wichtig, unabhängig davon, ob Sie Mieter oder Investor sind, die Besonderheiten des Gesetzes 887 zu verstehen, bevor Sie sich für eine Vermietung in Monaco entscheiden. Wenn Sie auf der Suche nach Mietwohnungen in Monaco sind, kann Ihnen unsere Agentur Petrini Exclusive Real Estate bei Ihrer Suche helfen. Wenn Sie Anspruch auf das Gesetz 887 haben, teilen Sie uns dies bitte bei unserem ersten Kontakt mit.
Was ist das Gesetz 887 in Monaco?
Das Gesetz 887 schreibt eine Reihe von Vorschriften vor, die speziell auf die betreffenden Vermietungen zugeschnitten sind. Zusammenfassend sind hier die Hauptmerkmale des 887-Gesetzes in Monaco:
- Langfristiger Mietvertrag: Der Vermieter muss dem Mieter einen Mietvertrag für einen Zeitraum von mindestens 6 Jahren gewähren. Nach Ablauf dieser sechs Jahre kann der Mietvertrag um weitere 6 Jahre verlängert werden (dies wird in den meisten Fällen als stillschweigende Verlängerung bezeichnet). Während der ersten 6 Jahre kann nur der Mieter den Vertrag kündigen, einmal im Jahr, wenn er dies wünscht. Der Mieter hat nämlich die Möglichkeit, den Mietvertrag jedes Jahr zu kündigen (in der Regel mit einer Frist von 3 Monaten). Der Vermieter seinerseits kann erst nach Ablauf der 6 Jahre, mit einer Kündigungsfrist von etwa 3 bis 6 Monaten je nach Fall, und ohne einen besonderen Grund begründen zu müssen, kündigen. Diese Flexibilität bietet dem Mieter eine große Stabilität (er kann garantiert bis zu 6 Jahre bleiben, es sei denn, es liegt ein schwerwiegender Verstoß seinerseits vor), während der Vermieter die Gewissheit hat, für einen ziemlich langen festen Zeitraum zu vermieten, während er die Möglichkeit behält, seine Immobilie nach 6 Jahren wiederzuerlangen.
- Beschränkung der Mieterwahl auf bestimmte Profile: Eine Wohnung, die dem Gesetz 887 unterliegt, kann nicht an irgendeinen Kandidaten frei vermietet werden. Der Mieter muss einer der gesetzlich definierten Kategorien angehören. Genauer gesagt darf die Immobilie nur vermietet werden an: 1/ ein Mitglied der Familie des Eigentümers (seine Verwandten in aufsteigender oder absteigender Linie oder deren Ehepartner); 2/ eine Person monegassischer Staatsangehörigkeit; 3/ eine Person, die seit mindestens 5 Jahren ihren Wohnsitz in Monaco hat und dort seit mehr als 6 Monaten arbeitet; 4/ eine Person, die seit mindestens 5 Jahren in Monaco arbeitet. Diese Kriterien zielen darauf ab, den vorrangigen Verbleib der lokalen Bevölkerung – insbesondere der Monegassen und der einheimischen Kinder (langfristige, nicht monegassische Einwohner) – im regulierten alten Mietbestand zu fördern. Der Vermieter (oder die mit der Verwaltung beauftragte Agentur) muss der monegassischen Wohnungsbehörde vor jeder Vermietung Belege vorlegen, die belegen, dass der ausgewählte Mieter eines dieser Kriterien erfüllt. In der Praxis geht es darum, eine Mietanmeldung bei der Verwaltung einzureichen, mit dem amtlichen Formular, einer Kopie des Mietvertrags und Belegen (Ausweisdokumente, Arbeitsbescheinigung usw.), um das Mietgenehmigungsvisum gemäß Gesetz 887 zu erhalten. Dieses Verwaltungsverfahren ist zwar etwas restriktiv, gewährleistet aber die Transparenz des geschützten Marktes und die Einhaltung des Geistes des Gesetzes.
- Freiheit bei der Höhe der Miete: Im Gegensatz zu anderen stärker regulierten Maßnahmen (z. B. Gesetz 1.235/1.291, das eine Mietobergrenze im Bereich des Sozialschutzes vorschreibt) lässt das Gesetz 887 dem Vermieter die Freiheit, die Miete für die vermietete Immobilie festzulegen. Die Höhe der Miete wird daher im gegenseitigen Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, ohne direkte staatliche Kontrolle über ihre Höhe. Der Mietvertrag kann eine jährliche Mietindexierungsklausel (z. B. an die Lebenshaltungskosten gekoppelt) enthalten, damit der Betrag jedes Jahr angepasst werden kann. So entsprechen die Wohnungen nach dem Gesetz 887 eher den Preisen des freien Marktes, was die Mieten betrifft. Zu beachten ist, dass diese Wohnungen trotz dieser preislichen Freiheit oft günstiger sind als gleichwertige Wohnungen im freien Sektor, da sie sich an ein begrenztes Anspruchspublikum richten, was natürlich die Preise mäßigt.
- Flexibilität bei der Nutzung der Unterkunft: Die Wohnung nach dem Gesetz 887 ist für die Wohnung des Mieters (und gegebenenfalls seiner Familie) bestimmt. Der Mieter muss die Räumlichkeiten auch persönlich bewohnen – die Untervermietung ist verboten, außer in Ausnahmefällen, die von der Verwaltung genehmigt wurden. Das Gesetz 887 bietet jedoch eine gewisse Vielseitigkeit in Bezug auf die Nutzung der Immobilie: Es ist allgemein anerkannt, dass diese Wohnungen als Hauptwohnsitz genutzt werden können, möglicherweise für eine gemischte Nutzung (Wohnen und gleichzeitige berufliche Tätigkeit) oder unter bestimmten Bedingungen sogar die Ausübung eines freien Berufs beherbergen können. Zum Beispiel könnte ein Fachmann (Arzt, Anwalt, Berater usw.), der die Kriterien des Gesetzes 887 erfüllt, eine Wohnung mieten, in der er wohnen kann, während er dort seine Praxis einrichtet (wenn die Bauvorschriften und die Stadtplanung dies zulassen). Diese Nutzungsflexibilität – breiter als bei einem herkömmlichen Mietvertrag für Wohnraum – macht das Projekt für verschiedene Situationen attraktiv, während der Hauptwohnzweck der Wohnung beibehalten wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetz 887 ein Gleichgewicht zwischen den Rechten des Mieters (Stabilität des Mietvertrags, Schutz vor vorzeitiger Räumung, Mieten im alten Sektor in der Regel unter dem freien Markt) und den Vorrechten des Vermieters (Mietfreiheit, Wahl des Kandidaten aus einer geschlossenen Liste usw.) herstellt. Wiedererlangung der Immobilie nach 6 Jahren ohne Umzugsbeschränkungen). Dieser besondere Rahmen erfordert etwas mehr Formalitäten (offizielle Erklärungen, Überprüfung der Kriterien), aber er sichert das Mietverhältnis und ist Teil der monegassischen Wohnungspolitik zur Unterstützung von Langzeitbewohnern.
Kauf einer Immobilie, die dem Gesetz 887 in Monaco unterliegt
Der Kauf einer Immobilie , die dem Gesetz 887 in Monaco unterliegt, hat Vorteile und Einschränkungen, die man verstehen muss, bevor man den Sprung wagt. Dieser spezifische Status beeinflusst den Preis, die Mietbedingungen und die zukünftige Bewertung.
Genaue Regeln für Vermieter
Eine Wohnung nach dem Gesetz 887 erlegt dem Eigentümer bestimmte Verpflichtungen auf. Wenn Sie es mieten möchten, anstatt es zu bewohnen, müssen Sie mehrere Regeln beachten: Wählen Sie nur geeignete Mieter, bieten Sie einen Mietvertrag von mindestens 6 Jahren an und verzichten Sie auf kostenlose Saisonmieten. Diese Einschränkungen schränken die Freiheit der Bewirtschaftung ein und können die Mietrendite begrenzen, da die Miete oft niedriger ist als auf dem freien Markt. Vor dem Kauf ist es wichtig, den Status der Immobilie zu überprüfen, der in der Anzeige oder vom Verkäufer erwähnt wird. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie Hinweise finden : Baujahr (vor 1947), Mangel an Luxusdienstleistungen (Aufzug, Parkplatz, Schwimmbad) oder Lage in bestimmten historischen Vierteln. Ein Immobilienprofi in Monaco wird in der Lage sein, das genaue Regime zu bestätigen.
Ein attraktiver Kaufpreis und ein seltenes Gütesiegel
Auf der anderen Seite werden Wohnungen nach dem Gesetz 887 in der Regel günstiger gekauft als solche im freien Sektor. Der Rabatt spiegelt das kleinere Publikum wider, für das sie bestimmt sind. Für einen Investor bedeutet dies, eine Immobilie in Monaco zu einem Preis zu erhalten, der oft viel erschwinglicher ist. Diese Immobilien sind auch häufig in Gebäuden mit Charakter zu finden, mit hohen Decken, großen Räumen, manchmal einem Garten oder einem Innenhof – alles seltene Elemente im Stadtzentrum, die Liebhaber von Authentizität ansprechen.
Ideal für einen Hauptwohnsitz
Wenn Sie kaufen, um selbst darin zu wohnen, gelten die Einschränkungen des Gesetzes 887 nicht, solange Sie die Immobilie persönlich bewohnen. Die Regeln gelten nur für die Vermietung an Dritte. Sie können also so lange dort wohnen, wie Sie möchten, ohne Anspruchsvoraussetzungen, und das Gesetz " wird nur aktiviert", wenn Sie vermieten. Dies ermöglicht es Ihnen, billiger zu kaufen, dort in Ruhe zu wohnen und es später zu einer sicheren Mietinvestition zu machen.
Eine langfristig stabile Anlage
Wohnungen nach dem Gesetz 887 sind eine sichere Investition: Auch wenn die Mietrendite im Allgemeinen moderater ist, ist die Nachfrage nach dieser Art von Immobilien bei Monegassen und Arbeitnehmern im Land nach wie vor hoch. Das Risiko eines Mietleerstands hält sich somit in Grenzen, zumal das Gesetz es erlaubt, die Immobilie vorübergehend leer stehen zu lassen. Langfristig bleibt die Bewertung dank der Knappheit dieser Häuser und der Stabilität des monegassischen Immobilienmarktes attraktiv. Darüber hinaus reduziert der klare rechtliche Rahmen Streitigkeiten und vereinfacht das tägliche Management.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Investition in eine Wohnung nach dem Gesetz 887 es Ihnen ermöglicht, eine Immobilie in Monaco zu geringeren Kosten, mit gutem Vermögenspotenzial und einer gewissen Sicherheit zu erwerben, vorausgesetzt, dass Mietbeschränkungen in Ihre Strategie integriert sind.
Ist Gesetz 887 eine gute Sache?
Das Gesetz 887 ist eine wichtige soziale Maßnahme im monegassischen Immobilienbereich, die Monegassen und Einwohner vorrangig durch den Zugang zu günstigen und sicheren Mietwohnungen schützt. Es garantiert dem Mieter einen langfristigen Mietvertrag von 6 Jahren, der verlängerbar ist, mit der Möglichkeit, die Immobilie jedes Jahr ohne Strafe zu verlassen. Für den Eigentümer garantiert das Gesetz eine auf 6 Jahre begrenzte Verpflichtung, ohne Verpflichtung zur Erneuerung, und die Möglichkeit, seine Immobilie am Ende des Mietvertrags zurückzuerhalten, ohne seine Entscheidung rechtfertigen zu müssen – ein Vorteil im Vergleich zu strengeren Maßnahmen wie dem Gesetz 1.235. Während der Vermietung muss der Vermieter bestimmte Verpflichtungen einhalten: Leerstand zu melden, nur autorisierte Mieter aufzunehmen und die Immobilie in gutem Zustand zu halten.
Es stimmt, dass sich viele dieser Wohnungen aufgrund ihrer Bauzeit in alten Gebäuden ohne Meerblick, große Terrassen oder private Parkplätze befinden. Sehr hochwertige Immobilien wurden während der verschiedenen Reformen in der Regel aus dem geschützten Sektor ausgeschlossen. Dennoch bleiben diese Häuser dank ihrer zentralen Lage, ihres architektonischen Charmes und ihrer großzügigen Baukörper sehr attraktiv. Einige können auch als Büro oder für einen freien Beruf genutzt werden, was ihr Potenzial für aktive Bewohner erweitert. In Wirklichkeit ist das Gesetz 887 keine bestrafende Einschränkung für den Eigentümer : Es bietet einen Kompromiss zwischen der Mietflexibilität (Freiheit bei der Miete und dem Zeitpunkt der Wiedervermietung) und dem sozialen Nutzen, indem es sich an der Bereitstellung von Wohnraum beteiligt, der für die Bewohner zugänglich ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Gesetz 887 ein solides Gleichgewicht zwischen Stabilität für den Mieter und Freiheit für den Eigentümer aufrechterhält. Es ist heute ein fester Bestandteil des Immobilienmarktes in Monaco. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder vermieten möchten, die diesem Regime unterliegt, ist es wichtig, sich von erfahrenen Fachleuten begleiten zu lassen. Unsere Agentur Petrini Exclusive Real Estate Monaco, ein Spezialist auf dem monegassischen Markt, begleitet Sie in jeder Phase Ihres Projekts im Zusammenhang mit dem Gesetz 887, von der Suche nach der Immobilie bis zur Unterzeichnung beim Notar. Zögern Sie nicht, uns für eine persönliche Unterstützung zu kontaktieren und Ihre Investition in Monaco in aller Ruhe zu einem Erfolg zu machen.
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