Аренда квартир по закону 887 Монако
Publié par Paolo Petrini
Аренда по закону 887 в Монако: какие правила?
Закон No 887 от 25 июня 1970 года определяет защищенную систему аренды квартир, расположенных в старых зданиях Монако (построенных до 1947 года).
Если жилое помещение подпадает под действие закона 887, его аренда должна быть заключена минимум на 6 лет с возможностью продления на шесть лет, и она может быть сдана в аренду только арендаторам, отвечающим определенным критериям (монегаски, долгосрочные резиденты или работники в Княжестве).
В свою очередь, арендодатель сохраняет за собой свободу свободно устанавливать арендную плату (арендная плата не ограничивается и не навязывается государством), соблюдая при этом обязательство декларировать арендную плату в Жилищном департаменте. Таким образом, этот режим обеспечивает большую гибкость для арендодателей по сравнению с другими более строгими законами в защищенном секторе (такими как Закон No 1.235 с поправками в Закон No 1.291), гарантируя при этом повышенную защиту местных арендаторов (стабильная аренда, право приоритета, и т.д.).
Почему некоторые квартиры подпадают под действие Закона 887 в Монако?
В Монако существует реальная разница между так называемыми «старыми» зданиями (построенными до 1947 года) и современными зданиями. На новые здания не распространяются какие-либо особые правила аренды: это называется «свободным сектором». После Второй мировой войны, чтобы бороться с растущими ценами на недвижимость, Княжество ввело в действие различные социальные законы для защиты монегасских арендаторов и ассимилированных арендаторов. Цель проста: позволить долгосрочным жителям продолжать жить и работать в Монако, не будучи вынужденными уезжать из-за арендной платы, которая стала недоступной, и тем самым сохранить экономическую и социальную структуру страны.
Среди этих документов особое место занимает Закон No 887, обнародованный 25 июня 1970 года. Он первым предложил более гибкие рамки для сдачи в аренду старых зданий хорошего качества или которые долгое время оставались в руках своих владельцев, сохраняя при этом определенные критерии защиты для арендаторов. Этот закон касается так называемого «старого либерализованного сектора» рынка Монако, который является частью регулируемого (или защищенного) сектора. Следует отметить, что существуют и другие законы для зданий, построенных до 1947 года, такие как Закон No 1.235 (сейчас No 1.291), который применяется к сектору социальной защиты. Однако Закон 887 отличается от этого тем, что предоставляет более благоприятные условия для арендодателей, сохраняя при этом доступ к жилью для защищенных арендаторов. (Чтобы узнать больше о Законе 1.235/1.291, вы можете прочитать нашу специальную статью.)
Со временем количество зданий, на которые распространяются эти правила, имеет тенденцию к уменьшению. Когда старое здание сносится, а затем перестраивается, оно теряет свой охраняемый статус и становится частью свободного сектора, тем самым избегая ограничений законов 887 и 1291. Тем не менее, пока они существуют, эти старые квартиры, находящиеся под охраной, по-прежнему представляют собой ценную часть рынка аренды Монако для исторических жителей. Вот почему важно, независимо от того, являетесь ли вы арендатором или инвестором, понимать особенности Закона 887, прежде чем заключать сделки по аренде в Монако. Если вы ищете квартиры в аренду в Монако, наше агентство эксклюзивной недвижимости Petrini может помочь вам в поиске. Если вы соответствуете требованиям закона 887, сообщите нам об этом во время нашего первого контакта.
Что такое Закон 887 в Монако?
Закон 887 налагает ряд правил, специфичных для соответствующей аренды. Вкратце, вот основные характеристики правового режима 887 в Монако:
- Долгосрочная аренда: арендодатель должен предоставить арендатору договор аренды на минимальный срок 6 лет. По истечении этих шести лет договор аренды может быть продлен еще на 6 лет (в большинстве случаев это называется молчаливым продлением). В течение первых 6 лет только арендатор может расторгнуть договор, один раз в год, если пожелает. Действительно, арендатор имеет возможность расторгнуть договор аренды каждый год (как правило, с уведомлением за 3 месяца). Со своей стороны, арендодатель может подать уведомление только по истечении 6 лет, с периодом уведомления от 3 до 6 месяцев в зависимости от случая, и без необходимости обосновывать конкретную причину. Эта гибкость предлагает арендатору большую стабильность (он гарантированно сможет оставаться до 6 лет, если с его стороны не произойдет серьезного нарушения), в то время как арендодатель имеет уверенность в аренде на довольно длительный фиксированный срок, сохраняя при этом возможность восстановления своей недвижимости через 6 лет.
- Выбор арендатора ограничен определенными профилями: квартира, подпадающая под действие закона 887, не может быть сдана в аренду любому кандидату. Арендатор должен принадлежать к одной из категорий, определенных законом. В частности, недвижимость может быть сдана в аренду только: 1/ члену семьи владельца (его родственникам по восходящей или нисходящей линии, или их супруге/супруге); 2) лицо, имеющее гражданство Монако; 3) лицо, проживающее в Монако не менее 5 лет и работающее там более 6 месяцев; 4/ лицо, которое работает в Монако не менее 5 лет. Эти критерии направлены на то, чтобы в приоритетном порядке удержать местное население, в частности, монегасков и местных детей (давно не проживающих в Монако) в регулируемом старом арендуемом фонде. Арендодатель (или агентство, уполномоченное управлять квартирой) должен перед началом аренды предоставить в Департамент жилищного строительства Монако подтверждающие документы, подтверждающие, что выбранный арендатор соответствует одному из этих критериев. На практике это вопрос подачи декларации об аренде в Администрацию с официальной формой, копии договора аренды и подтверждающих документов (документы, удостоверяющие личность, справка с места работы и т.д.), чтобы получить визу для разрешения на аренду в соответствии с Законом 887. Эта административная процедура, хотя и несколько ограничительная, обеспечивает прозрачность защищаемого рынка и соблюдение духа закона.
- Свобода в отношении размера арендной платы: в отличие от других, более регулируемых мер (например, Закона 1.235/1.291, который устанавливает верхний предел арендной платы в секторе социальной защиты), Закон 887 оставляет арендодателю свободу устанавливать арендную плату за арендуемое имущество. Таким образом, размер арендной платы оговаривается по взаимному согласию между арендодателем и арендатором, без прямого государственного контроля над ее уровнем. Договор аренды может включать в себя пункт о ежегодной индексации арендной платы (например, индексированную в соответствии со стоимостью жизни), чтобы сумма корректировалась каждый год. Таким образом, квартиры по закону 887 больше соответствуют свободным рыночным ценам с точки зрения арендной платы. Следует отметить, что, несмотря на эту ценовую свободу, эти квартиры часто более доступны по цене, чем аналогичные квартиры в бесплатном секторе, потому что они ориентированы на ограниченную круг населения, что естественным образом снижает цены.
- Гибкость использования жилья: квартира в соответствии с законом 887 предназначена для проживания арендатора (и его семьи, если применимо). Арендатор также должен лично занимать помещение – субаренда запрещена, за исключением исключительных случаев, утвержденных Администрацией. Тем не менее, Закон 887 предлагает определенную универсальность с точки зрения использования недвижимости: общепризнано, что эти квартиры могут использоваться в качестве основного места жительства, возможно, для смешанного использования (жилье и одновременная профессиональная деятельность) или даже для осуществления свободной профессии при определенных условиях. Например, специалист (врач, юрист, консультант и т.д.), отвечающий критериям Закона 887, может арендовать квартиру для проживания, открывая там свою практику (если это позволяют строительные нормы и градостроительство). Такая гибкость использования – более широкая, чем при традиционной аренде жилья – делает схему привлекательной для различных ситуаций, сохраняя при этом основное жилое назначение жилья.
Таким образом, Закон 887 устанавливает баланс между правами арендатора (стабильность аренды, защита от несвоевременного выселения, арендная плата в старом секторе, как правило, ниже уровня свободного рынка) и прерогативами арендодателя (свобода аренды, выбор кандидата из закрытого списка и т.д.). восстановление имущества через 6 лет без ограничений на переезд). Эта конкретная структура требует немного больше формальностей (официальных деклараций, проверка критериев), но она обеспечивает арендные отношения и является частью жилищной политики Монако, направленной на поддержку долгосрочных жителей.
Покупка недвижимости в соответствии с Законом 887 в Монако
Покупка недвижимости в соответствии с Законом 887 в Монако имеет преимущества и ограничения, которые необходимо понять, прежде чем сделать решительный шаг. Этот конкретный статус влияет на цену, условия аренды и будущую оценку.
Точные правила для арендодателей
Квартира по закону 887 накладывает на владельца определенные обязательства. Если вы хотите арендовать его, а не занимать, вам придется соблюдать несколько правил : выбирайте только подходящих арендаторов, предлагайте аренду не менее чем на 6 лет и отказывайтесь от бесплатной сезонной аренды. Эти ограничения уменьшают свободу управления и могут ограничить доход от аренды, так как арендная плата часто ниже свободного рынка. Перед покупкой важно проверить статус недвижимости, указанный в объявлении или продавцом. Если это не удается, подсказки могут подсказывать : год постройки (до 1947 года), отсутствие роскошных услуг (лифт, парковка, бассейн) или расположение в определенных исторических районах. Специалист по недвижимости в Монако сможет подтвердить точный режим.
Привлекательная цена покупки и редкий престиж
С другой стороны, квартиры по закону 887 обычно покупаются дешевле, чем в свободном секторе. Скидка отражает меньшую аудиторию, для которой они предназначены. Для инвестора это означает доступ к недвижимости в Монако по цене, которая часто намного доступнее. Эти объекты также часто встречаются в зданиях с характером, с высокими потолками, большими комнатами, иногда садом или внутренним двором – все это редкие элементы в центре города и привлекательные для любителей аутентичности.
Идеально подходит для основного места жительства
Если вы покупаете жилье для проживания самостоятельно, ограничения Закона 887 не применяются, если вы лично занимаете недвижимость. Правила регулируют только сдачу в аренду третьей стороне. Таким образом, вы свободны жить там столько, сколько пожелаете, без каких-либо условий, и закон « активирует » только в том случае, если вы сдаете его в аренду. Это позволяет вам покупать дешевле, спокойно жить там, а затем сделать это надежной инвестицией в аренду.
Стабильная инвестиция в долгосрочной перспективе
Квартиры по закону 887 являются безопасным вложением активов: даже если доходность от аренды в целом более умеренная, спрос на этот тип недвижимости остается высоким среди монегасков и сотрудников в стране. Таким образом, риск вакантности в аренду ограничен, тем более что закон позволяет временно оставлять недвижимость вакантной. В долгосрочной перспективе оценка остается привлекательной благодаря дефициту этих домов и стабильности рынка недвижимости Монако. Кроме того, четкая правовая база сокращает количество споров и упрощает повседневное управление.
Таким образом, инвестирование в квартиру в соответствии с законом 887 позволяет вам приобрести недвижимость в Монако по более низкой цене, с хорошим потенциалом активов и определенной безопасностью, при условии, что ограничения аренды интегрированы в вашу стратегию.
Является ли Закон 887 хорошей вещью?
Закон 887 является важной социальной мерой в сфере недвижимости Монако, защищая монегасков и жителей Монако в приоритетном порядке за счет доступа к недорогому и безопасному арендному жилью. Он гарантирует арендатору долгосрочную аренду на 6 лет, с возможностью выезда из недвижимости каждый год без штрафных санкций. Для владельца закон гарантирует обязательство, ограниченное 6 годами, без обязательства продления, и возможность вернуть свою собственность по окончании срока аренды, без необходимости обосновывать свое решение, что является преимуществом по сравнению с более строгими мерами, такими как Закон 1.235. Во время аренды арендодатель должен соблюдать определенные обязательства: заявлять о любых вакансиях, принимать только законных арендаторов, а также поддерживать недвижимость в хорошем состоянии.
Это правда, что многие из этих квартир расположены в старых зданиях без вида на море, больших террас или частной парковки, из-за времени их постройки. Очень элитная недвижимость, как правило, была исключена из защищенного сектора во время различных реформ. Тем не менее, эти дома остаются очень привлекательными благодаря своему центральному расположению, архитектурному шарму и большим объемам. Некоторые из них также могут использоваться в качестве офиса или для свободной профессии, что расширяет их потенциал для активных жителей. На самом деле, Закон 887 не является штрафным ограничением для собственника : он предлагает компромисс между гибкостью аренды (свобода аренды и время повторной аренды) и социальной полезностью, участвуя в предоставлении жилья, доступного для жителей.
Подводя итог, можно сказать, что Закон 887 поддерживает прочный баланс между стабильностью для арендатора и свободой для владельца. В настоящее время это неотъемлемая часть рынка недвижимости в Монако. Если вы хотите купить, продать или арендовать недвижимость, подпадающую под действие этого режима, важно получить компанию опытных специалистов. Наше агентство Petrini Exclusive Real Estate Monaco, специализирующееся на рынке Монако, сопровождает вас на каждом этапе вашего проекта, связанного с Законом 887, от поиска недвижимости до подписания в нотариальной конторе. Не стесняйтесь обращаться к нам за индивидуальной поддержкой и сделайте свои инвестиции в Монако успешными с полным спокойствием.
Nos derniers biens disponibles
Off market
РЕДКИЕ 4 СПАЛЬНИ В ФОНВЬЕЙ - EDEN STAR
3 спальни
| 315 м²
Представляем вам превосходную четырехкомнатную квартиру, расположенную в популярной резиденции Eden Star в Фонвьей, предлагающую прекрасные объемы, большие террасы и элегантные услуги в самом сердце эксклюзивной среды Монако. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации.
Цена по запросу
Подробнее
БОЛЬШАЯ КВАРТИРА 3P - FONTVIEILLE SEASIDE PLAZA
2 спальни
| 177 м²
Погрузитесь в роскошь и безмятежность с этой большой 3-комнатной квартирой, расположенной в самом сердце Фонвьея, откуда открывается потрясающий вид на море, розарий и скалу. Обращенный на юго-восток, он купается в ослепительном естественном свете, который подчеркивает его элегантный дизайн и высококачественную отделку. Эта тихая гавань, расположенная в престижном районе Seaside Plaza, обещает изысканную и эксклюзивную жизнь. Наслаждайтесь идиллической жилой средой, где роскошь, комфорт и природная красота встречаются вместе, чтобы создать несравненный жизненный опыт.
10 250 000 €
Подробнее
ПРЕВОСХОДНАЯ 4-КОМНАТНАЯ КВАРТИРА С РЕМОНТОМ И ВИДОМ НА КАЗИНО – RIVIERA PALACE
3 спальни
| 224 м²
Откройте для себя эту роскошную 4-комнатную квартиру с полным ремонтом, расположенную в Riviera Palace. Из окон открывается захватывающий вид на Казино Монте-Карло и море, он сочетает в себе современную элегантность, первоклассные услуги и исключительное расположение в самом сердце Монако.
14 900 000 €
Подробнее
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Руководство по аренде
Подробнее
Арендная плата в Монако: полный путеводитель по ожидаемым расходам
Подробнее
Аренда, облагаемая НДС в Монако: Профессиональная аренда
Подробнее
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
