Location appartement sous loi 887 Monaco
Publié par Paolo Petrini
Location sous la loi 887 à Monaco : quelles sont les règles ?
La loi n° 887 du 25 juin 1970 définit un cadre de location protégé pour les appartements situés dans les immeubles anciens de Monaco (construits avant 1947).
Lorsqu’un logement est « sous loi 887 », son bail doit être d’une durée minimale de 6 ans, renouvelable par périodes de six ans, et il ne peut être loué qu’à des locataires répondant à des critères précis (Monégasques, résidents de longue durée ou travailleurs en Principauté).
En contrepartie, le propriétaire conserve la liberté de fixer le loyer de manière libre (loyer non plafonné ni imposé par l’État), tout en respectant l’obligation de déclarer la location auprès de la Direction de l’Habitat. Ce régime offre donc plus de souplesse aux bailleurs comparé à d’autres lois plus strictes du secteur protégé (telles que la loi n°1.235, modifiée en loi n°1.291) tout en garantissant une protection renforcée aux locataires locaux (baux stables, droit de priorité, etc.).
Pourquoi certains appartements sont soumis à la loi 887 à Monaco ?
À Monaco, il existe une vraie distinction entre les immeubles dits « anciens » (construits avant 1947) et les immeubles modernes. Les bâtiments récents ne sont soumis à aucune réglementation locative particulière : on parle alors de « secteur libre ». Après la Seconde Guerre mondiale, afin de lutter contre la flambée des prix de l’immobilier, la Principauté a mis en place différentes lois à vocation sociale pour protéger les locataires monégasques et assimilés. L’objectif est simple : permettre aux résidents de longue date de continuer à vivre et travailler à Monaco, sans être contraints de partir à cause de loyers devenus inabordables, et ainsi préserver le tissu économique et social du pays.
Parmi ces textes, la loi n°887, promulguée le 25 juin 1970, occupe une place particulière. Elle a été la première à offrir un cadre plus souple sur les locations d’immeubles anciens de bonne qualité ou restés longtemps dans les mains de leurs propriétaires, tout en maintenant certains critères de protection pour les locataires. Cette loi concerne ce qu’on appelle le « secteur ancien libéralisé » du marché monégasque, qui fait partie du secteur réglementé (ou protégé). À noter qu’il existe d’autres lois pour les immeubles construits avant 1947, comme la loi n°1.235 (devenue n°1.291) qui s’applique au secteur protégé social. La loi 887 s’en démarque toutefois par des conditions plus favorables aux propriétaires bailleurs, tout en préservant l’accès au logement pour les locataires protégés. (Pour en savoir plus sur la loi 1.235/1.291, vous pouvez consulter notre article dédié.)
Avec le temps, le nombre d’immeubles concernés par ces réglementations tend à diminuer. Lorsqu’un immeuble ancien est démoli puis reconstruit, il perd son statut protégé et passe dans le secteur libre, échappant ainsi aux contraintes des lois 887 et 1291. Pourtant, tant qu’ils subsistent, ces appartements anciens sous protection représentent encore une part précieuse du marché locatif monégasque pour les résidents historiques. C’est pourquoi il reste essentiel, que l’on soit locataire ou investisseur, de bien comprendre les spécificités de la loi 887 avant de s’engager dans une location à Monaco. Si vous cherchez des appartements à la location à Monaco, notre agence Petrini Exclusive Real Estate peut vous accompagner dans votre recherche. Si vous êtes éligibles à la loi 887 signalez le nous lors de notre premier contact.
En quoi consiste la loi 887 à Monaco ?
La loi 887 impose un certain nombre de règles spécifiques aux locations concernées. En résumé, voici les principales caractéristiques du régime loi 887 à Monaco :
- Bail de longue durée : le propriétaire doit consentir au locataire un bail d’une durée minimale de 6 ans. À l’issue de ces six ans, le bail peut être renouvelé pour une nouvelle période de 6 ans (on parle de reconduction tacite dans la plupart des cas). Durant les 6 années initiales, seul le locataire peut mettre fin au contrat, et ce une fois par an s’il le souhaite. En effet, le locataire a la faculté de résilier le bail chaque année (généralement avec un préavis de 3 mois). De son côté, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance des 6 ans, avec un préavis d’environ 3 à 6 mois selon les cas, et sans avoir à justifier d’un motif particulier. Cette flexibilité offre au locataire une grande stabilité (il est assuré de pouvoir rester jusqu’à 6 ans, sauf manquement grave de sa part), tandis que le bailleur a la certitude de louer pour une période fixe assez longue tout en conservant la possibilité de récupérer son bien au bout de 6 ans.
- Choix du locataire restreint à certains profils : un appartement soumis à la loi 887 ne peut pas être loué librement à n’importe quel candidat. Le locataire doit appartenir à l’une des catégories éligibles définies par la loi. Plus précisément, le logement pourra être loué uniquement en faveur de : 1/ un membre de la famille du propriétaire (ses ascendants ou descendants, ou leur conjoint) ; 2/ une personne de nationalité monégasque ; 3/ une personne domiciliée à Monaco depuis au moins 5 ans et y exerçant une activité professionnelle depuis plus de 6 mois ; 4/ une personne travaillant à Monaco depuis au moins 5 ans. Ces critères visent à favoriser le maintien de la population locale en priorité – notamment les Monégasques et les enfants du pays (résidents non Monégasques de longue date) – dans le parc locatif ancien régulé. Le propriétaire bailleur (ou l’agence mandatée pour la gestion) doit, avant toute mise en location, fournir à la Direction de l’Habitat monégasque les justificatifs prouvant que le locataire choisi remplit bien l’un de ces critères. En pratique, il s’agit de déposer une déclaration de location auprès de l’Administration, avec le formulaire officiel, une copie du bail et les pièces justificatives (documents d’identité, attestation d’emploi, etc.), afin d’obtenir le visa d’autorisation de louer dans le cadre de la loi 887. Cette procédure administrative, bien qu’un peu contraignante, assure la transparence du marché protégé et le respect de l’esprit de la loi.
- Liberté sur le montant du loyer : contrairement à d’autres dispositifs plus encadrés (par exemple la loi 1.235/1.291 qui impose une grille de loyers plafonnés dans le secteur protégé social), la loi 887 laisse au propriétaire la liberté de fixer le loyer du bien loué. Le montant du loyer est donc négocié de gré à gré entre bailleur et locataire, sans contrôle gouvernemental direct sur son niveau. Le bail peut prévoir une clause d’indexation annuelle du loyer (par exemple indexé sur le coût de la vie) pour permettre d’ajuster le montant chaque année. Ainsi, les appartements en loi 887 suivent davantage les prix du marché libre en ce qui concerne les loyers. À noter que, malgré cette liberté tarifaire, ces logements restent souvent plus abordables que des appartements équivalents du secteur libre, car ils s’adressent à un public éligible restreint, ce qui modère naturellement les prix.
- Souplesse d’utilisation du logement : un appartement sous loi 887 est destiné à l’habitation du locataire (et de sa famille le cas échéant). Le locataire doit d’ailleurs occuper personnellement les lieux – la sous-location est interdite, sauf exception approuvée par l’Administration. Toutefois, la loi 887 offre une certaine polyvalence quant à l’usage du bien : il est généralement admis que ces appartements puissent servir de résidence principale, éventuellement d’usage mixte (habitation et activité professionnelle simultanée) ou même accueillir l’exercice d’une profession libérale dans certaines conditions. Par exemple, un professionnel (médecin, avocat, consultant, etc.) remplissant les critères de la loi 887 pourrait louer un appartement pour y vivre tout en y installant son cabinet (si le règlement de l’immeuble et l’urbanisme le permettent). Cette flexibilité d’affectation – plus large qu’avec un bail d’habitation classique – rend le dispositif attractif pour diverses situations, tout en maintenant la destination résidentielle principale du logement.
En synthèse, la loi 887 instaure un équilibre entre droits du locataire (stabilité du bail, protection contre une éviction intempestive, loyers du secteur ancien généralement inférieurs au marché libre) et prérogatives du propriétaire (liberté de loyer, choix du candidat dans une liste fermée, récupération du bien après 6 ans sans contrainte de relogement). Ce cadre particulier nécessite un peu plus de formalités (déclarations officielles, vérification des critères), mais il sécurise la relation locative et s’inscrit dans la politique monégasque de logement visant à soutenir les résidents de longue date.
Acheter un bien soumis à la loi 887 à Monaco
Acheter un bien immobilier soumis à la loi 887 à Monaco présente des avantages et des contraintes qu’il faut bien comprendre avant de se lancer. Ce statut spécifique influe à la fois sur le prix, les conditions de location et la valorisation future.
Des règles précises pour les propriétaires bailleurs
Un appartement sous loi 887 impose certaines obligations au propriétaire. Si vous souhaitez le louer plutôt que l’occuper, vous devrez respecter plusieurs règles : choisir uniquement des locataires éligibles, proposer un bail de 6 ans minimum, et renoncer à la location saisonnière libre. Ces restrictions réduisent la liberté de gestion et peuvent limiter le rendement locatif, puisque le loyer est souvent inférieur à celui du marché libre. Avant d’acheter, il est essentiel de vérifier le statut du bien, mentionné dans l’annonce ou par le vendeur. À défaut, des indices peuvent vous guider : année de construction (avant 1947), absence de prestations de luxe (ascenseur, parking, piscine) ou situation dans certains quartiers historiques. Un professionnel de l’immobilier à Monaco pourra confirmer le régime exact.
Un prix d’achat attractif et un cachet rare
En contrepartie, les appartements sous loi 887 s’achètent généralement moins cher que ceux du secteur libre. La décote reflète le public plus restreint auquel ils sont destinés. Pour un investisseur, cela signifie accéder à la propriété à Monaco à un prix souvent bien plus abordable. Ces biens se trouvent aussi fréquemment dans des immeubles de caractère, avec de hauts plafonds, de grandes pièces, parfois un jardin ou une cour intérieure – autant d’éléments rares en centre-ville et qui séduisent les amateurs d’authenticité.
Idéal pour une résidence principale
Si vous achetez pour y vivre vous-même, les contraintes de la loi 887 ne s’appliquent pas tant que vous occupez personnellement le logement. Les règles encadrent uniquement la location à un tiers. Vous restez donc libre d’y habiter aussi longtemps que vous le souhaitez, sans conditions d’éligibilité, et la loi ne « s’active » qu’en cas de mise en location. Cela permet d’acheter moins cher, d’y résider sereinement, puis d’en faire ultérieurement un investissement locatif sécurisé.
Un investissement stable sur le long terme
Les appartements sous loi 887 constituent un placement patrimonial sûr : même si le rendement locatif est en général plus modéré, la demande pour ce type de biens reste élevée parmi les Monégasques et salariés du pays. Le risque de vacance locative est donc limité, d’autant que la loi autorise à laisser le logement vacant temporairement. Sur le long terme, la valorisation demeure intéressante grâce à la rareté de ces logements et à la stabilité du marché immobilier monégasque. De plus, le cadre légal clair réduit les litiges et simplifie la gestion au quotidien.
En résumé, investir dans un appartement sous loi 887 permet d’acquérir un bien à Monaco à moindre coût, avec un bon potentiel patrimonial et une certaine sécurité, à condition d’intégrer les contraintes locatives dans sa stratégie.
La loi 887, une bonne chose ?
La loi 887 constitue une mesure sociale majeure dans l’immobilier monégasque, protégeant prioritairement les Monégasques et résidents grâce à l’accès à des logements à loyer modéré et à bail sécurisé. Elle garantit au locataire un bail longue durée de 6 ans, renouvelable, avec la possibilité de quitter le logement chaque année sans pénalité. Pour le propriétaire, la loi assure un engagement limité à 6 ans, sans obligation de renouveler, et la possibilité de récupérer son bien en fin de bail, sans devoir justifier sa décision – un avantage par rapport à des dispositifs plus stricts comme la loi 1.235. Durant la location, le propriétaire doit respecter certaines obligations : déclarer toute vacance, n’accepter que des locataires autorisés, et maintenir le logement en bon état.
Il est vrai que beaucoup de ces appartements se trouvent dans d’anciens immeubles sans vue mer, grandes terrasses ni parking privatif, en raison de leur époque de construction. Les biens très haut de gamme ont été généralement exclus du secteur protégé lors des différentes réformes. Toutefois, ces logements restent très attractifs grâce à leurs emplacements centraux, leur charme architectural et leurs volumes généreux. Certains peuvent aussi être utilisés comme bureau ou pour une profession libérale, ce qui élargit leur potentiel pour des résidents actifs. En réalité, la loi 887 n’est pas une contrainte pénalisante pour le propriétaire : elle offre un compromis entre souplesse locative (liberté sur le loyer et le moment de la relocation) et utilité sociale, en participant à l’offre de logements accessibles aux résidents.
En résumé, la loi 887 maintient un équilibre solide entre stabilité pour le locataire et liberté pour le propriétaire. Elle fait aujourd’hui pleinement partie du marché immobilier à Monaco. Si vous souhaitez acheter, vendre ou louer un bien soumis à ce régime, il est essentiel de vous faire accompagner par des professionnels expérimentés. Notre agence Petrini Exclusive Real Estate Monaco, spécialiste du marché monégasque, vous accompagne à chaque étape de votre projet lié à la loi 887, depuis la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire. N’hésitez pas à nous solliciter pour un accompagnement personnalisé et réussir votre investissement à Monaco en toute sérénité.
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