Торговцы недвижимостью в Монако: новый закон

В четверг, 27 июня 2024 года, члены национального совета проголосовали за закон, регулирующий торговлю недвижимостью. До сих пор эти реселлеры не подпадали под действие каких-либо специальных правил в Княжестве. В законе дается определение деятельности торговцев недвижимостью и правила, которым они должны следовать. Как новый закон повлияет на цену квадратного метра в Монако в будущем, и какие будут последствия?

Торговцы недвижимостью, покупая квартиры для ремонта и перепродажи с прибылью, сыграли ключевую роль в преобразовании рынка недвижимости Монако. Существует глобальная тенденция, в которой эта профессия выделяется, в частности, в популярных телешоу, таких как «Flip or Flop» в Соединенных Штатах. Эти шоу демократизировали идею стать торговцем недвижимостью, привлекая многих любителей и профессионалов к этому прибыльному занятию. Тем не менее, в таком микрогосударстве, как Монако, эта тенденция оказывает серьезное влияние на рынок.

С одной стороны, торговцы недвижимостью повысили уровень ремонта, создавая роскошные и элитные квартиры, значительно улучшив предложение недвижимости. Однако их экономическая модель, основанная на достижении нормы прибыли, способствовала экспоненциальной инфляции цен на недвижимость. Эта спекуляция сделала рынок недоступным для многих потенциальных покупателей, тем самым разбалансировав сектор.

Профессионалы в сфере недвижимости в Монако, в том числе агентства и клиенты, ощутили на себе влияние этого роста цен. В то время как рост стоимости недвижимости принес пользу долгосрочным инвесторам, он также создал недобросовестную конкуренцию и оказал давление на комиссии агентств недвижимости.

С более чем 300 выданными лицензиями на торговлю недвижимостью необходимость регулирования этой профессии стала критической. Новое законодательство направлено на стабилизацию рынка путем введения строгих правил, таких как финансовые гарантии, обязательства по соблюдению требований и штрафы за несоблюдение. Этот закон приветствуется профессионалами в области недвижимости, которые надеются, что он восстановит здоровый баланс на рынке недвижимости Монако.

В этой статье мы рассмотрим, что изменится для торговцев недвижимостью, что изменится для клиентов, а также общее влияние на рынок недвижимости Монако. Мы также предложим наш профессиональный взгляд на это новое законодательство и его будущие последствия.

Кто такой торговец недвижимостью в Монако?

Торговец недвижимостью — это физическое или юридическое лицо, которое обычно совершает сделки с недвижимостью, приобретая недвижимость, предприятия или акции с намерением перепродать их с целью получения прибыли. Эта экономическая модель основана на покупке недвижимости по привлекательным ценам, ее ремонте и продаже по более высокой цене.

В Княжестве Монако эта профессия процветает благодаря процветающему рынку недвижимости. Торговцы недвижимостью покупают недвижимость часто в плохом состоянии, значительно ремонтируют ее, чтобы увеличить стоимость, и перепродают по более высоким ценам, получая таким образом прибыль. Этот процесс реновации улучшает общее качество недвижимости на рынке, предлагая покупателям модернизированные и привлекательные квартиры.

В отличие от агентов по недвижимости и переговорщиков, торговцы недвижимостью владеют недвижимостью, которую они перепродают. Агенты по недвижимости, такие как агенты нашей компании Petrini Exclusive Real Estate Monaco, одного из самых авторитетных агентств на рынке недвижимости Монако, выступают в качестве посредников между покупателями и продавцами и не владеют недвижимостью, которую они продают. Это различие важно, поскольку оно подчеркивает прямую ответственность торговцев недвижимостью за улучшение и расширение приобретаемой ими недвижимости.

Агенты по недвижимости в первую очередь сосредоточены на содействии сделкам, предлагая брокерские услуги по поиску покупателей или продавцов, ведению переговоров о сделках и завершению продаж. В отличие от них, торговцы недвижимостью берут на себя финансовые риски, инвестируя непосредственно в недвижимость, часто тщательно ремонтируя ее перед перепродажей. Их цель — максимизировать добавленную стоимость за счет значительных улучшений, требующих глубоких знаний рынка недвижимости и навыков управления проектами в области реновации.

Таким образом, торговцы недвижимостью играют решающую роль на рынке недвижимости, улучшая качество жилья и способствуя экономической динамике за счет своих инвестиций и ремонта. Тем не менее, их интенсивная деятельность в значительной степени способствовала инфляции цен на недвижимость, делая рынок все более недоступным для многих покупателей. Стремясь максимизировать свою прибыль, они нарушили работу рынка Монако, вызвав рост цен, который нанес ущерб местным покупателям и дестабилизировал весь сектор недвижимости. Это явление обусловило необходимость законодательного вмешательства для регулирования этой деятельности и защиты рынка недвижимости Княжества.

Законодательный контекст для торговцев недвижимостью в Монако

До принятия нового закона торговцы недвижимостью в Монако работали в режиме общего права без специальных правил. Закон No 1.144 от 1991 года и Закон No 1.252 от 2002 года регулируют экономическую деятельность и операции с недвижимостью, но эти тексты не имеют прямого отношения к торговцам недвижимостью. Отсутствие законодательной базы привело к быстрому и нерегулируемому расширению этой деятельности, что привело к спекуляциям на рынке недвижимости, которые оказали значительное влияние на рынок.

Торговцы недвижимостью пользовались выгодными налоговыми условиями, включая частичное освобождение от регистрационных сборов при определенных условиях. Это позволяло им совершать операции купли-продажи со значительной маржой прибыли. Несмотря на то, что это способствовало увеличению и модернизации рынка недвижимости, это также привело к чрезмерному представительству этой профессии на рынке недвижимости Монако, где в любой момент времени активно работало более 300 трейдеров недвижимостью. Такая ситуация создавала инфляционное давление на цены на недвижимость, делая жилье все более недоступным для местных жителей.

Торговцы недвижимостью работали без специальных правил, что позволяло им использовать системные лазейки для максимизации своей прибыли. Закон No 1.144 от 1991 года об осуществлении некоторых видов экономической и юридической деятельности и Закон No 1.252 от 2002 года об условиях осуществления деятельности, связанной с операциями с недвижимостью и бизнесом, конкретно не охватывали деятельность торговцев недвижимостью.

В результате, торговцы недвижимостью могли покупать и продавать недвижимость с небольшими ограничениями, пользуясь выгодными налоговыми условиями. Например, они были частично освобождены от регистрационных сборов, что значительно сократило их расходы при приобретении недвижимости. Кроме того, не было никаких обязательств по проведению значительных ремонтных работ, что позволяло некоторым торговцам недвижимостью спекулировать на недвижимости, не вкладывая средства в ее улучшение.

Эта ситуация привела к интенсивным спекуляциям на рынке недвижимости, когда торговцы недвижимостью стремились максимизировать свою прибыль, покупая по низким ценам и продавая по гораздо более высоким. Такая динамика способствовала быстрому росту цен на недвижимость, что сделало рынок менее доступным для местных покупателей и создало значительный дисбаланс в секторе недвижимости Монако.

Признавая значительный рост числа торговцев недвижимостью, работающих в Княжестве, правительство сочло эту деятельность достаточно представленной и посчитало, что выдача дополнительных лицензий может оказать негативное влияние на экономику соответствующего сектора. Решение об ограничении количества выдаваемых лицензий частично стало ответом на опасения, высказанные профессионалами в области недвижимости по поводу увеличения числа торговцев недвижимостью и недостаточной работы, проводимой над приобретенными объектами недвижимости.

Необходимость регулирования этой профессии стала очевидной для стабилизации рынка и защиты интересов жителей. Новый закон, принятый 27 июня 2024 года, направлен на исправление этих дисбалансов путем введения строгих правил для торговцев недвижимостью, чтобы обеспечить честную конкуренцию и сократить чрезмерную спекуляцию.

Новый закон для торговцев недвижимостью в Монако

Новый закон, принятый 27 июня 2024 года, вносит несколько существенных изменений для регулирования деятельности торговцев недвижимостью в Монако. Вот основные аспекты этого законодательства:

• Четкое определение вида деятельности: Закон определяет, что деятельность торговца недвижимостью заключается в том, что физические или юридические лица совершают операции по покупке недвижимости, предприятий, акций или социальных частей с целью их перепродажи с прибылью. Это определение четко отличает торговцев недвижимостью от других профессионалов в области недвижимости, таких как агенты по недвижимости.

• Обязательства по соблюдению требований: Торговцы недвижимостью должны убедиться, что недвижимость, которую они перепродают, соответствует электрическим и энергетическим стандартам. Эта мера направлена на то, чтобы объекты на рынке соответствовали современным стандартам качества и безопасности.

• Финансовая гарантия: Любое физическое или юридическое лицо, желающее работать в качестве торговца недвижимостью, должно получить финансовую гарантию от банка или уполномоченного финансового учреждения с головным офисом или филиалом в Монако. Эта гарантия направлена на покрытие регистрационных сборов в случае неуплаты со стороны торговца недвижимостью.

• Ремонтные работы: Торговцы недвижимостью должны выполнить ремонтные работы, составляющие не менее 5% от стоимости приобретения недвижимости. Эту работу должны выполнять компании, зарегистрированные в Княжестве, что благоприятствует местной экономике.

• Страхование ответственности: Торговцы недвижимостью должны оформить страховой полис, покрывающий финансовые последствия их профессиональной ответственности. Эта страховка должна быть получена у агента по общему страхованию или аккредитованного брокера в Монако, что обеспечивает защиту клиентов от ущерба, который может возникнуть в рамках деятельности торговца недвижимостью.

Эти новые обязательства налагают большую строгость и дополнительные расходы на торговцев недвижимостью для соблюдения законодательства. Тем не менее, они также нацелены на дальнейшую профессионализацию сектора и укрепление доверия потребителей к сделкам с недвижимостью. Профессионалам необходимо будет адаптировать свою практику для удовлетворения этих требований, что может включать в себя более значительные инвестиции в ремонт и более строгое финансовое управление своей деятельностью.

Торговцы недвижимостью также должны доказать свое фактическое проживание в Княжестве для получения разрешения на деятельность. Эта мера направлена на то, чтобы те, кто работает на рынке Монако, имели прочные связи с Княжеством, тем самым снижая риски внешних спекуляций.

Кроме того, отмена полного освобождения от регистрационных сборов, замененного частичным освобождением при условии завершения работ, побудит торговцев недвижимостью проводить значительную работу над недвижимостью, которую они покупают, тем самым способствуя улучшению фонда недвижимости Монако.

Влияние нового закона на рынок недвижимости

Ожидаемые краткосрочные эффекты

Ожидается, что в краткосрочной перспективе реализация этого закона окажет заметное влияние на рынок недвижимости Монако. Во-первых, введение новых обязательств и строгих условий практики должно сократить количество торговцев недвижимостью, действующих спекулятивно. Налагая финансовые гарантии и обязательства по соблюдению требований, закон направлен на устранение оппортунистических субъектов, которые использовали системные лазейки для получения быстрой прибыли, не инвестируя в качество недвижимости.

Сокращение числа активных торговцев недвижимостью должно помочь стабилизировать рынок за счет снижения инфляционного давления на цены на недвижимость. Действительно, меньше спекулянтов — меньше искусственно завышенных сделок, что могло бы замедлить рост цен и сделать рынок более доступным для местных покупателей и постоянных жителей.

Долгосрочные перспективы

В долгосрочной перспективе ужесточение регулирования должно принести ряд долгосрочных преимуществ рынку недвижимости Монако. Вот некоторые положительные перспективы:

1. Стабилизация цен: ограничивая чрезмерную спекуляцию, закон поможет стабилизировать цены на недвижимость, обеспечивая более устойчивый и предсказуемый рост. Это сделает рынок более привлекательным для серьезных покупателей и долгосрочных инвесторов.

2. Улучшение качества недвижимого фонда: Обязательства по соблюдению электрических и энергетических стандартов гарантируют, что объекты на рынке будут высокого качества, безопасными и соответствующими современным стандартам. Такое качественное улучшение принесет пользу покупателям и повысит привлекательность недвижимости в Монако.

3. Поощрение значительных ремонтных работ: Требуя от торговцев недвижимостью выполнения работ, составляющих не менее 5% от стоимости приобретения недвижимости, закон будет поощрять значительные ремонтные работы, которые улучшат общий фонд недвижимости. Это также будет способствовать занятости местных жителей за счет привлечения строительных компаний, базирующихся в Монако.

4. Увеличение налоговых поступлений: С окончанием полного освобождения от регистрационных сборов и введением частичного освобождения при условии завершения работ, закон увеличит налоговые поступления для государства. Эти дополнительные средства могут быть реинвестированы в общественные проекты и инфраструктуру, тем самым укрепляя местную экономику.

5. Повышение доверия к рынку: Усиление регулирования и надзора обеспечит большую прозрачность и доверие к рынку недвижимости. Покупатели и инвесторы будут уверены в том, что сделки проводятся в рамках надежной правовой базы, что может привлечь больше качественных инвестиций.

Эти долгосрочные перспективы показывают, что новый закон, налагая дополнительные ограничения на торговцев недвижимостью, направлен на создание более стабильного, прозрачного и высококачественного рынка недвижимости, выгодного как для профессионалов в сфере недвижимости, так и для жителей Монако.

Торговцы недвижимостью в других странах

Сравнение с другими юрисдикциями

Введение в действие Закона PL1064 в Монако является частью глобальной тенденции усиления регулирования деятельности с недвижимостью. Во всем мире многие юрисдикции внедрили меры по регулированию торговцев недвижимостью и стабилизации рынков недвижимости. Сравнение законодательства Монако с действующими во Франции, Великобритании, Италии, Германии и России позволяет лучше понять специфику и преимущества нового законодательства.

Сравнение с Францией

Во Франции торговцы недвижимостью подчиняются строгим правилам, включая налоговые обязательства и стандарты ремонта. Законодательство Монако черпает вдохновение из этих правил, но идет дальше, устанавливая конкретные финансовые гарантии и более строгие обязательства по их соблюдению. Такой подход направлен на повышение качества недвижимости и защиту покупателей от спекулятивных практик.

Сравнение с Великобританией

В Соединенном Королевстве деятельность торговцев недвижимостью также регулируется, с обязательствами в отношении прозрачности и соблюдения стандартов безопасности и энергоэффективности. Закон Монако PL1064 использует аналогичный подход, но делает особый акцент на привлечении местных компаний к ремонтным работам, что стимулирует местную экономику и обеспечивает высокие стандарты.

Сравнение с Италией

В Италии правила в отношении торговцев недвижимостью менее строгие, чем в Монако. В то время как торговцы недвижимостью подчиняются налоговым обязательствам и стандартам реновации, нормативно-правовая база является более гибкой, что может привести к неравенству в качестве реновации и менее прозрачным сделкам. Законодательство Монако предлагает более строгие и защитные рамки для покупателей.

Сравнение с Германией

Германия имеет сильную нормативно-правовую базу для деятельности с недвижимостью, включая обязательства по прозрачности и строгим стандартам безопасности. Торговцы недвижимостью в Германии должны соблюдать строгие требования в отношении ремонта и соблюдения энергетических требований. Законодательство Монако имеет несколько общих черт, но выделяется тем, что делает акцент на привлечении местных компаний к ремонтным работам, тем самым благоприятствуя местной экономике.

Сравнение с Россией

В России рынок недвижимости менее зарегулирован по сравнению с Монако. Торговцы недвижимостью могут работать с большей гибкостью, что иногда может привести к спекулятивным практикам и переменному качеству ремонта. Закон Монако PL1064 отличается высокими требованиями к финансовым гарантиям, соблюдению требований и страхованию ответственности, что обеспечивает повышенную защиту покупателей и стабильность на рынке недвижимости.

Эти сравнения показывают, что законодательство Монако соответствует передовой международной практике, адаптируя регулирование к особенностям местного рынка.

Торговцы недвижимостью в Монако, какое будущее?

Закон PL1064, принятый 27 июня 2024 года, знаменует собой важный шаг для рынка недвижимости Монако. Это законодательство направлено на строгое регулирование деятельности торговцев недвижимостью, сектора, который долгое время функционировал без специального регулирования. Налагая строгие обязательства, такие как соблюдение имущественных норм, значительные ремонтные работы, финансовые гарантии и страхование ответственности, этот закон направлен на стабилизацию рынка, защиту покупателей и продвижение более прозрачной и честной практики.

Торговцы недвижимостью, сталкиваясь с дополнительными ограничениями, в долгосрочной перспективе выиграют от более прозрачного и стабильного рынка. Новое регулирование также должно снизить чрезмерную спекуляцию, которая способствовала инфляции цен на недвижимость, сделав рынок более доступным для местных покупателей и постоянных жителей. Профессионалы в области недвижимости, в том числе такие авторитетные агентства, как Petrini Exclusive Real Estate Monaco, приветствуют эту инициативу, которая повышает доверие и качество сделок с недвижимостью.

Сравнивая законодательство Монако с законодательством Франции, Великобритании, Италии, Германии и России, можно сделать вывод, что Монако придерживается строгого и защитного подхода, благоприятствуя как качеству недвижимости, так и местной экономике. Это законодательство, несмотря на свои требования, обещает более сбалансированное и надежное будущее для рынка недвижимости Княжества.

Долгосрочные перспективы многообещающие: стабилизация цен, улучшение качества недвижимости, налоговые льготы для масштабных реновировок и повышение доверия к рынку. В конечном счете, Закон PL1064 направлен на создание более здоровой, прозрачной и высококачественной рыночной среды, выгодной для профессионалов в сфере недвижимости, покупателей и экономики Монако в целом.

Таким образом, это законодательство представляет собой значительный шаг вперед для Монако, согласуясь с глобальной тенденцией усиления регулирования операций с недвижимостью, в то же время учитывая уникальные особенности и потребности местного рынка.