Marchand de biens à Monaco nouvelle loi
Les conseillers nationaux ont voté jeudi 27 juin 2024 une loi portant sur l’encadrement des marchands de biens. Ces revendeurs n’étaient soumis jusque-là à aucune réglementation spécifique en Principauté. La loi prévoit une définition de l’activité de marchands de biens et les règles auxquelles ils doivent se soumettre. Comment cette nouvelle affectera le Prix du m2 à Monaco à l'avenir, quelles conséquences ?
Les marchands de biens, en achetant des appartements pour les rénover et les revendre avec une plus-value, ont joué un rôle clé dans la transformation du marché immobilier monégasque. Il existe une tendance globale où cette profession est mise en avant, notamment par des émissions populaires comme "Flip or Flop" aux États-Unis. Ces émissions ont démocratisé l'idée de devenir marchand de biens, attirant ainsi de nombreux amateurs et professionnels vers cette activité lucrative. Toutefois, dans un micro-État comme Monaco, cette tendance a un impact majeur sur le marché.
D'un côté, les marchands de biens ont rehaussé le niveau des rénovations, produisant des appartements luxueux et haut de gamme, ce qui a grandement amélioré l'offre immobilière. Cependant, leur modèle économique basé sur la réalisation de plus-values a contribué à une inflation exponentielle des prix de l'immobilier. Cette spéculation a rendu le marché inaccessible pour de nombreux acheteurs potentiels, déséquilibrant ainsi le secteur.
Les professionnels de l'immobilier à Monaco, y compris les agences et les clients, ont ressenti l'impact de cette hausse des prix. Bien que l'augmentation des valeurs immobilières ait bénéficié aux investisseurs de longue date, elle a également créé une concurrence déloyale et exercé des pressions sur les commissions des agences immobilières.
Avec plus de 300 licences de marchands de biens délivrées, la nécessité de réguler cette profession est devenue cruciale. La nouvelle législation vise à stabiliser le marché en imposant des règles strictes, telles que des garanties financières, des obligations de mise aux normes et des sanctions en cas de non-respect de la réglementation. Cette loi est saluée par les professionnels de l'immobilier qui espèrent qu'elle permettra de rétablir un équilibre sain dans le marché immobilier monégasque.
Dans cet article, nous allons examiner ce qui va changer pour les marchands de biens, ce qui va changer pour les clients et l'impact global sur le marché immobilier de Monaco. Nous vous offrirons également notre point de vue professionnel sur cette nouvelle législation et ses implications futures.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens à Monaco ?
Un marchand de biens est une personne physique ou morale qui réalise, à titre habituel et pour son propre compte, des opérations d'achat de biens immobiliers, de fonds de commerce, ou de parts sociales en vue de les revendre avec une plus-value. Ce modèle économique repose sur l'achat de biens à des prix attractifs, leur rénovation, et leur revente à un prix plus élevé.
En Principauté de Monaco, cette profession a prospéré en raison du marché immobilier florissant. Les marchands de biens achètent des propriétés souvent en mauvais état, les rénovent de manière significative pour augmenter leur valeur et les revendent à des prix plus élevés, réalisant ainsi une plus-value. Ce processus de rénovation améliore la qualité globale des propriétés sur le marché, offrant des appartements modernisés et attrayants pour les acheteurs.
Contrairement aux agents immobiliers et négociateurs, les marchands de biens sont propriétaires des biens qu'ils revendent. Les agents immobiliers comme ceux de notre société Petrini Exclusive Real Estate Monaco, une des agences les plus réputées sur la place et le marché immobilier monégasque, agissent en tant qu'intermédiaires entre acheteurs et vendeurs et ne possèdent pas les biens qu'ils vendent. Cette distinction est importante, car elle souligne la responsabilité directe des marchands de biens dans l'amélioration et la valorisation des propriétés qu'ils achètent.
Les agents immobiliers se concentrent principalement sur la facilitation des transactions, offrant des services de courtage pour trouver des acheteurs ou des vendeurs, négocier des offres et finaliser les ventes. En revanche, les marchands de biens prennent des risques financiers en investissant directement dans les propriétés, les rénovant souvent à grands frais avant de les revendre. Leur objectif est de maximiser la valeur ajoutée par des améliorations significatives, ce qui nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier et des compétences en gestion de projet de rénovation.
Les marchands de biens jouent donc un rôle crucial dans le marché immobilier en améliorant la qualité des logements et en contribuant à la dynamique économique par le biais de leurs investissements et rénovations. Cependant, leur activité intense a grandement contribué à l'inflation des prix de l'immobilier, rendant le marché de plus en plus inaccessible pour de nombreux acheteurs. En cherchant à maximiser leurs profits, ils ont perturbé le marché monégasque, provoquant une hausse des prix qui a pénalisé les acheteurs locaux et déstabilisé l'ensemble du secteur immobilier. Ce phénomène a rendu indispensable l'intervention législative pour encadrer cette activité et protéger le marché immobilier de la Principauté.
Contexte législatif Marchand de biens à Monaco
Avant l'adoption de la nouvelle loi, les marchands de biens à Monaco opéraient sous un régime de droit commun sans réglementation spécifique. La loi n°1.144 de 1991 et la loi n°1.252 de 2002 régissent les activités économiques et les opérations immobilières, mais ces textes ne s'appliquaient pas directement aux marchands de biens. Cette absence de cadre législatif a permis une expansion rapide et non régulée de cette activité, conduisant à des spéculations immobilières qui ont eu un impact significatif sur le marché.
Les marchands de biens bénéficiaient d'une fiscalité avantageuse, notamment une exonération partielle des droits d'enregistrement sous certaines conditions. Cela leur permettait de réaliser des opérations d'achat-revente avec des marges bénéficiaires significatives. Bien que cela ait contribué à l'embellissement et à la modernisation du parc immobilier, cela a également conduit à une surreprésentation de cette profession sur le marché immobilier monégasque, avec plus de 300 marchands de biens actifs à un moment donné. Cette situation a créé une pression inflationniste sur les prix de l'immobilier, rendant les logements de plus en plus inaccessibles pour les résidents locaux.
Les marchands de biens opéraient sans réglementation spécifique, ce qui leur permettait de profiter des failles du système pour maximiser leurs profits. La loi n°1.144 de 1991, concernant l'exercice de certaines activités économiques et juridiques, et la loi n°1.252 de 2002, sur les conditions d'exercice des activités relatives aux opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ne couvraient pas spécifiquement les activités des marchands de biens.
En conséquence, les marchands de biens pouvaient acheter et vendre des propriétés avec peu de restrictions, profitant d'une fiscalité avantageuse. Par exemple, ils bénéficiaient d'une exonération partielle des droits d'enregistrement, ce qui réduisait considérablement leurs coûts lors de l'acquisition de biens. De plus, il n'y avait pas d'obligation de réaliser des travaux de rénovation importants, permettant ainsi à certains marchands de biens de spéculer sur les propriétés sans investir dans leur amélioration.
Cette situation a conduit à une spéculation immobilière intense, avec des marchands de biens cherchant à maximiser leurs profits en achetant à bas prix et en revendant à des prix beaucoup plus élevés. Cette dynamique a contribué à une hausse rapide des prix de l'immobilier, rendant le marché moins accessible pour les acheteurs locaux et créant un déséquilibre significatif dans le secteur immobilier monégasque.
Constatant un accroissement significatif du nombre de marchands de biens exerçant en Principauté, le gouvernement a considéré cette activité comme étant suffisamment représentée et a estimé que la délivrance d'autorisations supplémentaires pourrait avoir des effets négatifs sur l'économie du secteur concerné. La décision de limiter le nombre de licences délivrées a répondu, en partie, aux inquiétudes exprimées par les professionnels de l'immobilier concernant la multiplication des marchands de biens et l'insuffisance de travaux effectués sur les biens acquis.
La nécessité de réguler cette profession est devenue évidente pour stabiliser le marché et protéger les intérêts des résidents. La nouvelle loi, votée le 27 juin 2024, vise à corriger ces déséquilibres en introduisant des règles strictes pour les marchands de biens, afin de garantir une concurrence équitable et de réduire la spéculation excessive.
Nouvelle loi pour les marchands de biens à Monaco
La nouvelle loi, votée le 27 juin 2024, introduit plusieurs changements significatifs pour encadrer l'activité des marchands de biens à Monaco. Voici les principaux aspects de cette législation :
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Définition claire de l'activité : La loi précise que l'activité de marchand de biens consiste, pour des personnes physiques ou morales, à réaliser des opérations d'achat de biens immobiliers, de fonds de commerce, d'actions ou de parts sociales en vue de les revendre avec une plus-value. Cette définition permet de distinguer clairement les marchands de biens des autres professionnels de l'immobilier tels que les agents immobiliers.
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Obligations de mise aux normes : Les marchands de biens doivent désormais s'assurer que les biens qu'ils revendent sont conformes aux normes électriques et énergétiques. Cette mesure vise à garantir que les propriétés mises sur le marché répondent aux standards de qualité et de sécurité en vigueur.
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Garantie financière : Toute personne physique ou morale souhaitant exercer en tant que marchand de biens doit obtenir une garantie financière auprès d'une banque ou d'un établissement financier habilité ayant son siège ou sa succursale à Monaco. Cette garantie vise à couvrir les droits d'enregistrement en cas de défaillance de paiement par le marchand de biens.
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Travaux de rénovation : Les marchands de biens sont tenus de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 5% du prix d'acquisition du bien. Ces travaux doivent être réalisés par des entreprises domiciliées en Principauté, favorisant ainsi l'économie locale.
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Assurance responsabilité civile : Les marchands de biens doivent souscrire à un contrat d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. Cette assurance doit être obtenue auprès d'un agent général d'assurances ou d'un courtier agréé à Monaco, garantissant ainsi une protection pour les clients contre les dommages pouvant survenir dans le cadre de l'activité du marchand de biens.
Ces nouvelles obligations imposent aux marchands de biens une plus grande rigueur et des coûts supplémentaires pour se conformer à la législation. Cependant, elles visent également à professionaliser davantage le secteur et à renforcer la confiance des consommateurs dans les transactions immobilières. Les professionnels devront adapter leurs pratiques pour répondre à ces exigences, ce qui pourrait inclure des investissements plus importants dans les rénovations et une gestion plus stricte de leurs activités financières.
Les marchands de biens devront également prouver leur résidence effective en Principauté pour obtenir l'autorisation d'exercer. Cette mesure vise à s'assurer que ceux qui opèrent sur le marché monégasque ont un lien fort avec la Principauté, réduisant ainsi les risques de spéculation externe.
En outre, la suppression de l'exonération totale des droits d'enregistrement, remplacée par une exonération partielle conditionnée à la réalisation de travaux, incitera les marchands de biens à réaliser des travaux significatifs sur les propriétés qu'ils achètent, contribuant ainsi à l'amélioration du parc immobilier monégasque.
Impact de la nouvelle loi sur le marché immobilier
Effets attendus à court terme
À court terme, la mise en place de cette loi devrait avoir plusieurs effets notables sur le marché immobilier monégasque. Tout d'abord, l'introduction de nouvelles obligations et de conditions d'exercice strictes devrait réduire le nombre de marchands de biens opérant de manière spéculative. En imposant des garanties financières et des obligations de mise aux normes, la loi vise à éliminer les acteurs opportunistes qui profitaient des failles du système pour réaliser des profits rapides sans véritable investissement dans la qualité des biens.
La réduction du nombre de marchands de biens actifs devrait aider à stabiliser le marché en diminuant la pression inflationniste sur les prix de l'immobilier. En effet, moins de spéculateurs signifie moins de transactions artificiellement gonflées, ce qui pourrait ralentir la montée des prix et rendre le marché plus accessible aux acheteurs locaux et aux résidents permanents.
Perspectives à long terme
À long terme, la régulation accrue devrait apporter une série d'avantages durables au marché immobilier de Monaco. Voici quelques-unes des perspectives positives :
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Stabilisation des prix : En limitant la spéculation excessive, la loi contribuera à stabiliser les prix de l'immobilier, permettant ainsi une croissance plus durable et prévisible. Cela rendra le marché plus attractif pour les acheteurs sérieux et les investisseurs à long terme.
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Amélioration de la qualité du parc immobilier : Les obligations de mise aux normes électriques et énergétiques garantiront que les propriétés mises sur le marché sont de haute qualité, sécurisées et conformes aux standards modernes. Cette amélioration de la qualité bénéficiera aux acheteurs et augmentera l'attrait des biens immobiliers à Monaco.
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Encouragement des rénovations significatives : En exigeant que les marchands de biens réalisent des travaux représentant au moins 5% du prix d'acquisition du bien, la loi encouragera des rénovations significatives qui amélioreront l'ensemble du parc immobilier. Cela favorisera également l'emploi local en impliquant des entreprises de construction basées à Monaco.
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Recettes fiscales accrues : Avec la fin de l'exonération totale des droits d'enregistrement et l'introduction d'une exonération partielle conditionnée à la réalisation de travaux, la loi augmentera les recettes fiscales pour l'État. Ces fonds supplémentaires pourront être réinvestis dans des projets publics et des infrastructures, renforçant ainsi l'économie locale.
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Confiance accrue dans le marché : La régulation et la surveillance renforcées apporteront une plus grande transparence et une confiance accrue dans le marché immobilier. Les acheteurs et les investisseurs auront la certitude que les transactions se déroulent dans un cadre légal sécurisé, ce qui peut attirer davantage d'investissements de qualité.
Ces perspectives à long terme montrent que la nouvelle loi, bien qu'imposant des contraintes supplémentaires aux marchands de biens, vise à créer un marché immobilier plus stable, transparent et de haute qualité, bénéfique à la fois pour les professionnels de l'immobilier et les résidents de Monaco.
Marchands de bien dans les autres pays
Comparaisons avec d'autres juridictions
L'introduction de la loi PL1064 à Monaco s'inscrit dans une tendance globale de régulation accrue des activités immobilières. À travers le monde, de nombreuses juridictions ont mis en place des mesures pour encadrer les marchands de biens et stabiliser les marchés immobiliers. Comparer la loi monégasque avec celles en vigueur en France, au Royaume-Uni, en Italie, en Allemagne et en Russie permet de mieux comprendre les spécificités et les avantages de cette nouvelle législation.
Comparaison avec la France
En France, les marchands de biens sont soumis à des régulations strictes, y compris des obligations fiscales et des normes de rénovation. La loi monégasque s'inspire de ces régulations mais va plus loin en imposant des garanties financières spécifiques et des obligations de mise aux normes plus strictes. Cette approche vise à renforcer la qualité des propriétés et à protéger les acheteurs contre les pratiques spéculatives.
Comparaison avec le Royaume-Uni
Au Royaume-Uni, les activités des marchands de biens sont également encadrées, avec des obligations en matière de transparence et de conformité aux normes de sécurité et d'efficacité énergétique. La loi PL1064 de Monaco adopte une approche similaire mais met un accent particulier sur l'implication des entreprises locales dans les travaux de rénovation, ce qui stimule l'économie locale et garantit des standards élevés.
Comparaison avec l'Italie
En Italie, les régulations concernant les marchands de biens sont moins strictes que celles de Monaco. Bien que les marchands de biens soient soumis à des obligations fiscales et à des normes de rénovation, le cadre réglementaire est plus flexible, ce qui peut entraîner des disparités dans la qualité des rénovations et des transactions moins transparentes. La loi monégasque offre un cadre plus rigoureux et protecteur pour les acheteurs.
Comparaison avec l'Allemagne
L'Allemagne dispose d'un cadre réglementaire solide pour les activités immobilières, incluant des obligations de transparence et des normes de sécurité rigoureuses. Les marchands de biens en Allemagne doivent se conformer à des exigences strictes en matière de rénovation et de conformité énergétique. La loi monégasque partage plusieurs de ces caractéristiques, mais se distingue par son accent sur l'implication des entreprises locales dans les travaux de rénovation, favorisant ainsi l'économie locale.
Comparaison avec la Russie
En Russie, le marché immobilier est moins réglementé par rapport à Monaco. Les marchands de biens peuvent opérer avec une plus grande flexibilité, ce qui peut parfois entraîner des pratiques spéculatives et une qualité variable des rénovations. La loi PL1064 de Monaco se démarque par ses exigences élevées en matière de garanties financières, de mise aux normes et d'assurance responsabilité civile, offrant ainsi une protection accrue aux acheteurs et une stabilité au marché immobilier.
Ces comparaisons montrent que la loi monégasque est en ligne avec les meilleures pratiques internationales, tout en adaptant les régulations aux spécificités du marché local.
Marchand de biens à Monaco, quel avenir ?
La loi PL1064, votée le 27 juin 2024, marque une étape cruciale pour le marché immobilier de Monaco. Cette législation vise à encadrer rigoureusement l'activité des marchands de biens, un secteur qui a longtemps opéré sans réglementation spécifique. En imposant des obligations strictes telles que la mise aux normes des propriétés, la réalisation de travaux de rénovation significatifs, des garanties financières et des assurances de responsabilité civile, cette loi a pour objectif de stabiliser le marché, de protéger les acheteurs et de promouvoir des pratiques plus transparentes et équitables.
Les marchands de biens, bien que confrontés à des contraintes supplémentaires, pourront bénéficier à long terme d'un marché plus transparent et plus stable. La nouvelle réglementation devrait également réduire la spéculation excessive qui a contribué à l'inflation des prix de l'immobilier, rendant le marché plus accessible aux acheteurs locaux et résidents permanents. Les professionnels de l'immobilier, y compris des agences réputées comme Petrini Exclusive Real Estate Monaco, saluent cette initiative qui renforce la crédibilité et la qualité des transactions immobilières.
En comparant la loi monégasque avec celles de la France, du Royaume-Uni, de l'Italie, de l'Allemagne et de la Russie, il apparaît que Monaco adopte une approche rigoureuse et protectrice, favorisant à la fois la qualité des biens immobiliers et l'économie locale. Cette législation, bien qu'exigeante, promet un avenir plus équilibré et fiable pour le marché immobilier de la Principauté.
Les perspectives à long terme sont prometteuses : stabilisation des prix, amélioration de la qualité des propriétés, incitations fiscales pour des rénovations significatives, et une confiance accrue dans le marché. En fin de compte, la loi PL1064 vise à créer un environnement de marché plus sain, transparent et de haute qualité, bénéfique pour les professionnels de l'immobilier, les acheteurs et l'économie monégasque dans son ensemble.
Ainsi, cette législation constitue une avancée majeure pour Monaco, s'inscrivant dans une tendance mondiale de régulation accrue des activités immobilières, tout en répondant aux spécificités et aux besoins uniques du marché local.