Immobilienhändler in Monaco: Neues Gesetz

Am Donnerstag, 27. Juni 2024, stimmten die Nationalrätinnen und Nationalräte über ein Gesetz zur Regulierung von Immobilienhändlern ab. Bisher unterlagen diese Wiederverkäufer im Fürstentum keinen spezifischen Vorschriften. Das Gesetz enthält eine Definition der Aktivitäten von Immobilienhändlern und der Regeln, die sie befolgen müssen. Wie wird sich dieses neue Gesetz in Zukunft auf den Quadratmeterpreis in Monaco auswirken und was sind die Konsequenzen?

Immobilienhändler haben durch den Kauf von Wohnungen zur Renovierung und zum gewinnbringenden Weiterverkauf eine Schlüsselrolle bei der Transformation des monegassischen Immobilienmarktes gespielt. Es gibt einen globalen Trend, bei dem dieser Beruf hervorgehoben wird, insbesondere durch beliebte Fernsehsendungen wie "Flip or Flop" in den Vereinigten Staaten. Diese Shows haben die Idee, Immobilienhändler zu werden, demokratisiert und viele Amateure und Profis für diese lukrative Aktivität angezogen. In einem Kleinstaat wie Monaco hat dieser Trend jedoch einen großen Einfluss auf den Markt.

Auf der einen Seite haben Immobilienhändler das Niveau der Renovierungen erhöht und luxuriöse und hochwertige Wohnungen produziert, wodurch das Immobilienangebot erheblich verbessert wurde. Ihr Wirtschaftsmodell, das auf der Erzielung von Gewinnspannen basiert, hat jedoch zu einer exponentiellen Inflation der Immobilienpreise beigetragen. Diese Spekulation hat den Markt für viele potenzielle Käufer unzugänglich gemacht und damit den Sektor aus dem Gleichgewicht gebracht.

Immobilienfachleute in Monaco, darunter Agenturen und Kunden, haben die Auswirkungen dieser Preiserhöhung zu spüren bekommen. Der Anstieg der Immobilienwerte kam zwar langfristigen Anlegern zugute, hat aber auch zu unlauterem Wettbewerb geführt und die Provisionen der Immobilienmakler unter Druck gesetzt.

Mit über 300 ausgestellten Immobilienhändlerlizenzen ist die Notwendigkeit, diesen Beruf zu regulieren, von entscheidender Bedeutung geworden. Die neuen Rechtsvorschriften zielen darauf ab, den Markt zu stabilisieren, indem strenge Regeln wie finanzielle Garantien, Compliance-Verpflichtungen und Strafen bei Nichteinhaltung auferlegt werden. Dieses Gesetz wird von Immobilienfachleuten begrüßt, die hoffen, dass es ein gesundes Gleichgewicht auf dem monegassischen Immobilienmarkt wiederherstellen wird.

In diesem Artikel untersuchen wir, was sich für Immobilienhändler ändern wird, was sich für Kunden ändern wird und welche Auswirkungen dies insgesamt auf den monegassischen Immobilienmarkt hat. Wir werden auch unsere professionelle Perspektive auf diese neue Gesetzgebung und ihre zukünftigen Auswirkungen darlegen.

Was ist ein Immobilienhändler in Monaco?

Ein Immobilienhändler ist eine natürliche oder juristische Person, die gewohnheitsmäßig Immobilientransaktionen durchführt, Immobilien, Unternehmen oder Aktien mit der Absicht kauft, sie gewinnbringend weiterzuverkaufen. Dieses Wirtschaftsmodell beruht darauf, Immobilien zu attraktiven Preisen zu kaufen, zu renovieren und zu einem höheren Preis zu verkaufen.

Im Fürstentum Monaco hat sich dieser Beruf aufgrund des florierenden Immobilienmarktes gut entwickelt. Immobilienhändler kaufen Immobilien, die sich oft in schlechtem Zustand befinden, renovieren sie erheblich, um ihren Wert zu steigern, und verkaufen sie zu höheren Preisen weiter, um so einen Gewinn zu erzielen. Dieser Renovierungsprozess verbessert die Gesamtqualität der Immobilien auf dem Markt und bietet den Käufern modernisierte und attraktive Wohnungen.

Im Gegensatz zu Immobilienmaklern und Verhandlungsführern besitzen Immobilienhändler die Immobilien, die sie weiterverkaufen. Immobilienmakler, wie die unserer Firma Petrini Exclusive Real Estate Monaco, einer der renommiertesten Agenturen auf dem Immobilienmarkt von Monaco, fungieren als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern und besitzen die von ihnen verkauften Immobilien nicht. Diese Unterscheidung ist wichtig, da sie die direkte Verantwortung von Immobilienhändlern für die Verbesserung und Aufwertung der von ihnen gekauften Immobilien hervorhebt.

Immobilienmakler konzentrieren sich in erster Linie auf die Erleichterung von Transaktionen und bieten Maklerdienste an, um Käufer oder Verkäufer zu finden, Geschäfte auszuhandeln und Verkäufe abzuschließen. Im Gegensatz dazu gehen Immobilienhändler finanzielle Risiken ein, indem sie direkt in Immobilien investieren und diese vor dem Weiterverkauf oft umfangreich renovieren. Ihr Ziel ist es, die Wertschöpfung durch signifikante Verbesserungen zu maximieren, was fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes und Projektmanagementfähigkeiten bei der Renovierung erfordert.

So spielen Immobilienhändler eine entscheidende Rolle auf dem Immobilienmarkt, indem sie die Qualität von Wohnraum verbessern und durch ihre Investitionen und Renovierungen zur wirtschaftlichen Dynamik beitragen. Ihre intensive Aktivität hat jedoch stark zur Inflation der Immobilienpreise beigetragen, wodurch der Markt für viele Käufer zunehmend unzugänglich wird. In dem Bestreben, ihre Gewinne zu maximieren, haben sie den monegassischen Markt gestört und einen Preisanstieg verursacht, der lokale Käufer benachteiligt und den gesamten Immobiliensektor destabilisiert hat. Dieses Phänomen hat gesetzliche Eingriffe erforderlich gemacht, um diese Tätigkeit zu regulieren und den Immobilienmarkt des Fürstentums zu schützen.

Rechtlicher Rahmen für Immobilienhändler in Monaco

Vor der Verabschiedung des neuen Gesetzes arbeiteten Immobilienhändler in Monaco nach einem Common-Law-System ohne spezifische Vorschriften. Das Gesetz Nr. 1.144 von 1991 und das Gesetz Nr. 1.252 von 2002 regeln wirtschaftliche Aktivitäten und Immobiliengeschäfte, aber diese Texte galten nicht direkt für Immobilienhändler. Das Fehlen eines gesetzlichen Rahmens ermöglichte eine rasche und unregulierte Ausweitung dieser Tätigkeit, was zu Immobilienspekulationen führte, die erhebliche Auswirkungen auf den Markt hatten.

Immobilienhändler profitierten von vorteilhaften steuerlichen Bedingungen, einschließlich einer teilweisen Befreiung von den Eintragungsgebühren unter bestimmten Bedingungen. Dies ermöglichte es ihnen, Kauf- und Wiederverkaufsgeschäfte mit erheblichen Gewinnspannen durchzuführen. Obwohl dies zur Aufwertung und Modernisierung des Immobilienbestands beitrug, führte es auch zu einer Überrepräsentation dieses Berufsstandes auf dem monegassischen Immobilienmarkt mit mehr als 300 aktiven Immobilienhändlern zu jeder Zeit. Diese Situation führte zu einem Inflationsdruck auf die Immobilienpreise, so dass Wohnraum für die Anwohner zunehmend unzugänglich wurde.

Immobilienhändler arbeiteten ohne spezifische Vorschriften, was es ihnen ermöglichte, Systemschlupflöcher auszunutzen, um ihre Profite zu maximieren. Das Gesetz Nr. 1.144 von 1991 über die Ausübung bestimmter wirtschaftlicher und rechtlicher Tätigkeiten und das Gesetz Nr. 1.252 von 2002 über die Bedingungen für die Ausübung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit Immobilien- und Geschäftstätigkeiten deckten die Tätigkeiten von Immobilienhändlern nicht ausdrücklich ab.

Dadurch konnten Immobilienhändler Immobilien mit wenigen Einschränkungen kaufen und verkaufen und von vorteilhaften Steuerbedingungen profitieren. So wurden sie teilweise von den Eintragungsgebühren befreit, was ihre Kosten beim Erwerb von Immobilien erheblich senkte. Darüber hinaus gab es keine Verpflichtung, umfangreiche Renovierungsarbeiten durchzuführen, so dass einige Immobilienhändler mit Immobilien spekulieren konnten, ohne in deren Verbesserung zu investieren.

Diese Situation führte zu intensiven Immobilienspekulationen, bei denen Immobilienhändler versuchten, ihre Gewinne zu maximieren, indem sie zu niedrigen Preisen kauften und zu viel höheren Preisen verkauften. Diese Dynamik trug zu einem raschen Anstieg der Immobilienpreise bei, wodurch der Markt für lokale Käufer weniger zugänglich wurde und ein erhebliches Ungleichgewicht im Immobiliensektor von Monaco entstand.

In Anbetracht eines erheblichen Anstiegs der Zahl der im Fürstentum tätigen Immobilienhändler hielt die Regierung diese Tätigkeit für ausreichend repräsentiert und war der Ansicht, dass die Erteilung zusätzlicher Lizenzen negative Auswirkungen auf die Wirtschaft des betreffenden Sektors haben könnte. Die Entscheidung, die Anzahl der erteilten Lizenzen zu begrenzen, entsprach teilweise den Bedenken von Immobilienfachleuten hinsichtlich der Vermehrung der Immobilienhändler und der unzureichenden Arbeit an den erworbenen Immobilien.

Es wurde deutlich, dass es notwendig war, diesen Beruf zu reglementieren, um den Markt zu stabilisieren und die Interessen der Einwohner zu schützen. Das neue Gesetz, über das am 27. Juni 2024 abgestimmt wurde, zielt darauf ab, diese Ungleichgewichte zu korrigieren, indem strenge Regeln für Immobilienhändler eingeführt werden, um einen fairen Wettbewerb zu gewährleisten und übermäßige Spekulation zu reduzieren.

Neues Gesetz für Immobilienhändler in Monaco

Das neue Gesetz, über das am 27. Juni 2024 abgestimmt wurde, führt mehrere bedeutende Änderungen ein, um die Tätigkeit von Immobilienhändlern in Monaco zu regulieren. Hier sind die wichtigsten Aspekte dieser Gesetzgebung:

• Klare Definition der Tätigkeit: Das Gesetz legt fest, dass die Tätigkeit eines Immobilienhändlers aus natürlichen oder juristischen Personen besteht, die Immobilien, Geschäfte, Aktien oder soziale Teile erwerben, um sie mit Gewinn weiterzuverkaufen. Diese Definition unterscheidet Immobilienhändler deutlich von anderen Immobilienprofis wie Immobilienmaklern.

• Compliance-Pflichten: Immobilienhändler müssen sicherstellen, dass die Immobilien, die sie weiterverkaufen, den Elektro- und Energiestandards entsprechen. Mit dieser Maßnahme soll sichergestellt werden, dass die auf dem Markt befindlichen Immobilien den aktuellen Qualitäts- und Sicherheitsstandards entsprechen.

• Finanzielle Garantie: Jede natürliche oder juristische Person, die als Immobilienhändler tätig werden möchte, muss eine Finanzgarantie von einer Bank oder einem autorisierten Finanzinstitut mit Sitz oder Niederlassung in Monaco einholen. Diese Garantie dient der Deckung der Eintragungsgebühren im Falle eines Zahlungsverzugs des Immobilienhändlers.

• Renovationsarbeiten: Immobilienhändler müssen Renovationsmassnahmen in Höhe von mindestens 5% des Kaufpreises der Immobilie durchführen. Diese Arbeit muss von Unternehmen mit Sitz im Fürstentum ausgeführt werden, was die lokale Wirtschaft begünstigt.

• Haftpflichtversicherung: Immobilienhändler müssen eine Versicherung abschließen, die die finanziellen Folgen ihrer Berufshaftpflicht abdeckt. Diese Versicherung muss von einem allgemeinen Versicherungsvertreter oder einem akkreditierten Makler in Monaco abgeschlossen werden, um den Kunden Schutz vor Schäden zu gewährleisten, die im Rahmen der Tätigkeit des Immobilienhändlers auftreten können.

Diese neuen Verpflichtungen erlegen Immobilienhändlern eine größere Strenge und zusätzliche Kosten auf, um die Rechtsvorschriften einzuhalten. Sie zielen aber auch darauf ab, die Branche weiter zu professionalisieren und das Vertrauen der Verbraucher in Immobilientransaktionen zu stärken. Die Gewerbetreibenden müssen ihre Praktiken anpassen, um diesen Anforderungen gerecht zu werden, was größere Investitionen in Renovierungen und ein strengeres Finanzmanagement ihrer Tätigkeiten umfassen kann.

Immobilienhändler müssen auch ihren tatsächlichen Wohnsitz im Fürstentum nachweisen, um eine Betriebserlaubnis zu erhalten. Mit dieser Maßnahme soll sichergestellt werden, dass die auf dem monegassischen Markt tätigen Unternehmen eine starke Verbindung zum Fürstentum haben und so das Risiko externer Spekulationen verringert wird.

Darüber hinaus wird die Abschaffung der vollständigen Befreiung von den Eintragungsgebühren, die durch eine teilweise Befreiung an der Bedingung des Abschlusses der Arbeiten ersetzt wird, Immobilienhändler dazu ermutigen, umfangreiche Arbeiten an den von ihnen gekauften Immobilien durchzuführen, und so zur Verbesserung des Immobilienbestands in Monaco beitragen.

Auswirkungen des neuen Gesetzes auf den Immobilienmarkt

Erwartete kurzfristige Auswirkungen

Kurzfristig wird erwartet, dass die Umsetzung dieses Gesetzes mehrere bemerkenswerte Auswirkungen auf den monegassischen Immobilienmarkt haben wird. Erstens dürfte die Einführung neuer Verpflichtungen und strenger Auflagen für die Praxis die Zahl der spekulativ tätigen Immobilienhändler verringern. Durch die Auferlegung von Finanzgarantien und Compliance-Verpflichtungen zielt das Gesetz darauf ab, opportunistische Akteure zu eliminieren, die Systemschlupflöcher ausnutzen, um schnelle Gewinne zu erzielen, ohne wirklich in die Qualität der Immobilie zu investieren.

Die Verringerung der Anzahl aktiver Immobilienhändler sollte zur Stabilisierung des Marktes beitragen, indem der Inflationsdruck auf die Immobilienpreise verringert wird. In der Tat bedeuten weniger Spekulanten weniger künstlich aufgeblähte Transaktionen, was den Preisanstieg verlangsamen und den Markt für lokale Käufer und ständige Einwohner zugänglicher machen könnte.

Langfristige Perspektiven

Langfristig dürfte eine verstärkte Regulierung dem Immobilienmarkt in Monaco eine Reihe von dauerhaften Vorteilen bringen. Hier sind einige positive Aussichten:

1. Preisstabilisierung: Durch die Begrenzung exzessiver Spekulation wird das Gesetz dazu beitragen, die Immobilienpreise zu stabilisieren und ein nachhaltigeres und vorhersehbareres Wachstum zu ermöglichen. Dies wird den Markt für ernsthafte Käufer und langfristige Investoren attraktiver machen.

2. Verbesserung der Qualität des Immobilienbestands: Die Einhaltung von Elektro- und Energiestandards stellt sicher, dass die auf dem Markt befindlichen Immobilien von hoher Qualität und Sicherheit sind und modernen Standards entsprechen. Diese Qualitätsverbesserung kommt den Käufern zugute und erhöht die Attraktivität von Immobilien in Monaco.

3. Förderung umfangreicher Renovierungen: Indem das Gesetz Immobilienhändler verpflichtet, Arbeiten durchzuführen, die mindestens 5 % des Kaufpreises der Immobilie ausmachen, fördert das Gesetz erhebliche Renovierungen, die den gesamten Immobilienbestand verbessern. Dies wird auch die Beschäftigung vor Ort begünstigen, indem in Monaco ansässige Bauunternehmen einbezogen werden.

4. Erhöhte Steuereinnahmen: Mit dem Ende der vollständigen Befreiung von den Eintragungsgebühren und der Einführung einer teilweisen Befreiung, die an die Fertigstellung der Arbeiten geknüpft ist, erhöht das Gesetz die Steuereinnahmen des Staates. Diese zusätzlichen Mittel können in öffentliche Projekte und Infrastruktur reinvestiert werden und so die lokale Wirtschaft stärken.

5. Größeres Vertrauen in den Markt: Eine verbesserte Regulierung und Aufsicht wird zu mehr Transparenz und mehr Vertrauen in den Immobilienmarkt führen. Käufer und Investoren können sicher sein, dass die Transaktionen innerhalb eines sicheren rechtlichen Rahmens durchgeführt werden, der qualitativ hochwertigere Investitionen anziehen kann.

Diese langfristigen Aussichten zeigen, dass das neue Gesetz zwar den Immobilienhändlern zusätzliche Einschränkungen auferlegt, aber darauf abzielt, einen stabileren, transparenteren und qualitativ hochwertigeren Immobilienmarkt zu schaffen, der sowohl für Immobilienfachleute als auch für die Einwohner Monacos von Vorteil ist.

Immobilienhändler in anderen Ländern

Vergleiche mit anderen Rechtsordnungen

Die Einführung des Gesetzes PL1064 in Monaco ist Teil eines weltweiten Trends zur verstärkten Regulierung von Immobilienaktivitäten. Weltweit haben viele Jurisdiktionen Maßnahmen zur Regulierung von Immobilienhändlern und zur Stabilisierung der Immobilienmärkte ergriffen. Ein Vergleich des monegassischen Gesetzes mit den in Frankreich, Großbritannien, Italien, Deutschland und Russland geltenden Gesetzen ermöglicht ein besseres Verständnis der Besonderheiten und Vorteile dieser neuen Gesetzgebung.

Vergleich mit Frankreich

In Frankreich unterliegen Immobilienhändler strengen Vorschriften, einschließlich steuerlicher Verpflichtungen und Renovierungsstandards. Das monegassische Gesetz lehnt sich an diesen Vorschriften an, geht aber noch weiter, indem es spezifische finanzielle Garantien und strengere Compliance-Verpflichtungen auferlegt. Dieser Ansatz zielt darauf ab, die Qualität der Immobilie zu verbessern und Käufer vor spekulativen Praktiken zu schützen.

Vergleich mit dem Vereinigten Königreich

Im Vereinigten Königreich sind die Tätigkeiten von Immobilienhändlern ebenfalls reguliert, mit Verpflichtungen in Bezug auf Transparenz und die Einhaltung von Sicherheits- und Energieeffizienzstandards. Das monegassische Gesetz PL1064 verfolgt einen ähnlichen Ansatz, legt jedoch besonderen Wert auf die Einbeziehung lokaler Unternehmen in die Renovierungsarbeiten, um die lokale Wirtschaft anzukurbeln und hohe Standards zu gewährleisten.

Vergleich mit Italien

In Italien sind die Vorschriften für Immobilienhändler weniger streng als in Monaco. Während Immobilienhändler steuerlichen Pflichten und Renovierungsstandards unterliegen, ist der regulatorische Rahmen flexibler, was zu Unterschieden in der Renovierungsqualität und weniger transparenten Transaktionen führen kann. Das monegassische Gesetz bietet einen strengeren und schützenderen Rahmen für Käufer.

Vergleich mit Deutschland

Deutschland verfügt über einen starken regulatorischen Rahmen für Immobilienaktivitäten, einschließlich Verpflichtungen zu Transparenz und strengen Sicherheitsstandards. Immobilienhändler in Deutschland müssen strenge Anforderungen an die Einhaltung von Sanierungs- und Energievorschriften erfüllen. Das monegassische Gesetz weist mehrere dieser Merkmale auf, zeichnet sich aber durch seine Betonung der Einbeziehung lokaler Unternehmen in die Renovierungsarbeiten aus und begünstigt so die lokale Wirtschaft.

Vergleich mit Russland

In Russland ist der Immobilienmarkt im Vergleich zu Monaco weniger reguliert. Immobilienhändler können flexibler arbeiten, was mitunter zu spekulativen Praktiken und unterschiedlicher Renovationsqualität führen kann. Das monegassische Gesetz PL1064 zeichnet sich durch seine hohen Anforderungen an finanzielle Garantien, Compliance- und Haftpflichtversicherungen aus und bietet so einen erhöhten Schutz für Käufer und Stabilität für den Immobilienmarkt.

Diese Vergleiche zeigen, dass das monegassische Gesetz im Einklang mit den internationalen Best Practices steht und die Vorschriften gleichzeitig an die Besonderheiten des lokalen Marktes angepasst werden.

Immobilienhändler in Monaco, welche Zukunft?

Das Gesetz PL1064, das am 27. Juni 2024 verabschiedet wurde, markiert einen entscheidenden Schritt für den Immobilienmarkt von Monaco. Diese Gesetzgebung zielt darauf ab, die Tätigkeit von Immobilienhändlern streng zu regulieren, ein Sektor, der lange Zeit ohne spezifische Regulierung funktioniert hat. Durch die Auferlegung strenger Verpflichtungen wie die Einhaltung von Immobilienvorschriften, umfangreiche Renovierungsarbeiten, finanzielle Garantien und Haftpflichtversicherungen zielt dieses Gesetz darauf ab, den Markt zu stabilisieren, Käufer zu schützen und transparentere und fairere Praktiken zu fördern.

Immobilienhändler werden zwar mit zusätzlichen Einschränkungen konfrontiert sein, aber langfristig von einem transparenteren und stabileren Markt profitieren. Die neue Verordnung sollte auch die übermäßige Spekulation eindämmen, die zur Inflation der Immobilienpreise beigetragen hat, und den Markt für lokale Käufer und ständige Einwohner zugänglicher machen. Immobilienfachleute, darunter renommierte Agenturen wie Petrini Exclusive Real Estate Monaco, begrüßen diese Initiative, die die Glaubwürdigkeit und Qualität von Immobilientransaktionen erhöht.

Vergleicht man das monegassische Gesetz mit denen Frankreichs, des Vereinigten Königreichs, Italiens, Deutschlands und Russlands, so scheint es, dass Monaco einen rigorosen und schützenden Ansatz verfolgt, der sowohl die Qualität der Immobilien als auch die lokale Wirtschaft begünstigt. Diese Gesetzgebung ist zwar anspruchsvoll, verspricht aber eine ausgewogenere und zuverlässigere Zukunft für den Immobilienmarkt des Fürstentums.

Die langfristigen Aussichten sind vielversprechend: Preisstabilisierung, Verbesserung der Immobilienqualität, steuerliche Anreize für umfangreiche Renovationen und erhöhtes Vertrauen in den Markt. Letztendlich zielt das Gesetz PL1064 darauf ab, ein gesünderes, transparenteres und qualitativ hochwertigeres Marktumfeld zu schaffen, das für Immobilienfachleute, Käufer und die monegassische Wirtschaft als Ganzes von Vorteil ist.

Daher stellt diese Gesetzgebung einen großen Fortschritt für Monaco dar, der sich an einem globalen Trend zur verstärkten Regulierung von Immobilienaktivitäten orientiert und gleichzeitig den einzigartigen Besonderheiten und Bedürfnissen des lokalen Marktes Rechnung trägt.