Frais d’achat à Monaco : ce qu’il faut savoir pour acheter en toute sérénité

Acquérir un bien immobilier à Monaco représente bien plus qu’un simple investissement : c’est l’opportunité d’intégrer l’un des marchés les plus prestigieux et stables au monde. Mais derrière la beauté des résidences de la Principauté se cachent des règles d’acquisition spécifiques, très différentes de celles en vigueur dans d’autres pays.

En effet, Monaco dispose d’un système juridique, fiscal et notarial propre, qui implique des frais d’acquisition clairement encadrés, mais parfois complexes à anticiper. Droits d’enregistrement, frais de notaire, honoraires d’agence… ces coûts varient selon votre profil d’acheteur (résident, société civile locale ou société étrangère) et le type de bien (ancien, neuf ou en VEFA).

Chez Petrini Exclusive Real Estate, nous accompagnons depuis plus de 40 ans une clientèle internationale exigeante dans la réussite de ses projets immobiliers en Principauté. Notre rôle ne s’arrête pas à la transaction : nous sommes présents à chaque étape — de la sélection du bien jusqu’à la signature chez le notaire, mais aussi après, grâce à notre service de gestion locative et patrimoniale sur mesure. Nous sommes votre présence constante à Monaco, votre lien avec la Principauté.

C’est pourquoi nous avons souhaité vous offrir un éclairage précis et actualisé sur les frais d’acquisition immobilière à Monaco. Un guide conçu pour vous aider à budgétiser votre achat avec sérénité, et prendre vos décisions en toute confiance.

Acquisition par une personne physique ou une société civile monégasque

Cette première partie concerne le cas de figure le plus fréquent à Monaco : l’achat d’un bien immobilier dit "en revente" — autrement dit, l’acquisition d’un bien existant, déjà construit et précédemment détenu par un propriétaire. Ce type d’opération constitue la majorité des transactions en Principauté.

Les frais d’acquisition dans ce cadre — que vous soyez une personne physique ou une société civile immatriculée à Monaco — s’élèvent à 6,25 % du prix du bien, répartis comme suit :

• Droits d’enregistrement : 4,75 %

• Frais de notaire : 1,5 %

Ces frais sont perçus par le notaire pour le compte de l’administration monégasque lors de la signature de l’acte authentique. Ils ne s’appliquent qu’aux reventes ; les acquisitions de biens neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) bénéficient d’un régime fiscal spécifique que nous aborderons plus loin dans cet article.

L’acompte de réservation : un engagement contractuel

Lorsqu’un accord est trouvé entre les parties, l’acquéreur verse un acompte correspondant à 10 % du prix de vente, consigné sur le compte séquestre du notaire. Il est important de noter que cet acompte ne constitue pas un frais supplémentaire. Il s’agit d’un versement partiel du prix d’acquisition, qui sera déduit du montant final à régler au moment de la signature de l’acte.

Cet engagement permet de réserver officiellement le bien pendant la période précédant la vente définitive, tout en offrant des garanties juridiques aux deux parties.

Honoraires d’agence : à intégrer dans le budget global

Outre les frais d’acquisition perçus par l’État, l’acheteur doit prendre en compte les honoraires d’agence. Encadrés par la Chambre Immobilière Monégasque, ils s’établissent à :

• 3 % du prix de vente hors taxes

• TVA en vigueur (20 %)

• Total TTC : 3,6 %

Simulation indicative des frais

À titre d’exemple, pour un bien vendu au prix de 2 000 000 € :

Dans cette simulation, le client aura déjà versé un acompte de réservation de 200 000 €, consigné sur le compte du notaire au moment du compromis de vente. Cet acompte sera bien entendu déduit du prix total à régler lors de la signature de l’acte définitif, et ne constitue en aucun cas un frais supplémentaire.

Acquisition d’un bien immobilier neuf à Monaco

Si l’achat d’un bien en revente reste la forme la plus courante d’acquisition à Monaco, de nombreux programmes neufs voient le jour et séduisent une clientèle souhaitant bénéficier des dernières normes de confort, de performance énergétique et d’architecture contemporaine. Ces acquisitions bénéficient, par ailleurs, d’une fiscalité notablement allégée.

Une fiscalité réduite pour les biens neufs

Dans le cas d’un achat d’un bien neuf jamais habité, les frais d’acquisition sont significativement inférieurs à ceux appliqués aux biens en revente. Ils représentent seulement 2,5 % du prix du bien, répartis comme suit :

• Droits d’enregistrement : 1 %

• Frais de notaire : 1,5 %

Ce régime fiscal avantageux vise à encourager l’investissement dans les projets neufs, tout en offrant une sécurité juridique équivalente à celle d’une acquisition classique.

Honoraires d’agence immobilière

Comme pour toute transaction à Monaco, l’acquéreur devra également s’acquitter des honoraires d’agence, fixés par la Chambre Immobilière Monégasque :

• 3 % du prix de vente hors taxes

• TVA à 20 %, soit un total de 3,6 % TTC

Ces frais sont dus à la signature de l’acte authentique et doivent être intégrés dans le budget global d’acquisition.

Exemple de simulation pour un bien neuf

Prenons l’exemple d’un appartement neuf acquis au prix de 2 000 000 €. Voici une estimation des frais à prévoir pour l’acheteur :

Comme pour les reventes, l’acquéreur verse un acompte de réservation équivalant à 10 % du prix de vente, soit 200 000 € dans cet exemple, lors de la signature du contrat de réservation chez le notaire. Cet acompte est déduit du montant final à régler au moment de l’acte authentique, et ne constitue en aucun cas un frais supplémentaire.

Acquisition par une société offshore ou étrangère

L’acquisition d’un bien immobilier à Monaco par l’intermédiaire d’une société offshore ou étrangère est soumise à une fiscalité spécifique, plus élevée que pour les acquisitions en nom propre ou via une société civile monégasque.

Des frais d’acquisition majorés pour renforcer la transparence

Dans ce type de montage, les frais d’acquisition atteignent 11,5 % du prix du bien, répartis comme suit :

• Droits d’enregistrement : 10 %

• Frais de notaire : 1,5 %

Cette fiscalité dissuasive s’inscrit dans une volonté claire des autorités monégasques de limiter les structures juridiques opaques et de favoriser la traçabilité des propriétaires réels.

Un engagement fort en faveur de la transparence

Contrairement aux idées reçues, Monaco ne saurait être assimilé à un paradis fiscal. Bien au contraire, la Principauté déploie depuis plusieurs années des efforts importants en matière de conformité fiscale, de lutte contre le blanchiment d’argent et de coopération internationale.

L’objectif de cette majoration est de décourager les montages offshore qui ne permettent pas toujours d’identifier clairement les bénéficiaires effectifs. Le secteur immobilier, en particulier, est soumis à un strict encadrement :

• Les agences immobilières agréées, comme Petrini Exclusive Real Estate Monaco,

• Les notaires,

• Les banques partenaires,
  sont tous tenus à des obligations de vigilance renforcée, de déclaration et de contrôle.

En tant que professionnels responsables et engagés, nous accueillons favorablement ces mesures qui renforcent la sécurité des transactions et la réputation internationale de la place monégasque.

Honoraires d’agence immobilière

Comme pour tout achat à Monaco, l’acheteur doit également prévoir les honoraires d’agence, fixés à :

• 3 % du prix hors taxes

• + TVA (20 %)

• Soit un total de 3,6 % TTC

Simulation des frais pour une société étrangère

À titre d’exemple, pour un bien d’une valeur de 2 000 000 €, les frais à prévoir sont les suivants :

Comme pour les autres cas d’acquisition, un acompte de 10 % (soit 200 000 € ici) est versé chez le notaire à la signature du compromis, et déduit du prix d’achat final.

Ce qu’il faut retenir des frais d’acquisition à Monaco

L’acquisition d’un bien immobilier à Monaco s’inscrit dans un cadre fiscal et juridique rigoureux, conçu pour offrir aux investisseurs sécurité et lisibilité. Les frais d’acquisition varient selon le type de bien et le profil de l’acheteur, mais reposent systématiquement sur deux composantes principales : les droits d’enregistrement et les frais de notaire.

• Pour l’achat d’un bien en revente par une personne physique ou une société civile monégasque, les droits d’enregistrement s’élèvent à 4,75 % du prix de vente.

• Pour un bien neuf ou acquis en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ils sont réduits à 1 %.

• En cas d’acquisition par une société étrangère ou offshore, ces droits sont portés à 10 %, afin de dissuader les structures opaques et renforcer la transparence des transactions.

À ces droits s’ajoutent des frais de notaire fixes de 1,5 %, quel que soit le type d’opération ou le profil de l’acquéreur. À Monaco, seules trois études notariales sont habilitées à instrumenter les actes de vente, garantissant ainsi un haut niveau de fiabilité et de contrôle.

Il est également d’usage que l’acquéreur verse un acompte de réservation équivalant à 10 % du prix du bien lors de la signature du compromis de vente. Cet acompte, conservé sur le compte séquestre du notaire, n’est pas un coût supplémentaire, mais bien une avance sur le prix final, déduite à la signature de l’acte authentique.

En cas de rétractation de l’acquéreur sans motif prévu par une clause suspensive, l’acompte est conservé par le vendeur à titre d’indemnité contractuelle. À l’inverse, si le vendeur se désiste, il devra verser la même somme en dédommagement à l’acquéreur.

Les frais d’agence immobilière à Monaco

Outre les frais d’acquisition perçus par l’État et les frais de notaire, l’acheteur doit également prévoir les honoraires d’agence, qui constituent un poste budgétaire à part entière dans une transaction immobilière en Principauté.

Les honoraires d’agence sont encadrés par la Chambre Immobilière Monégasque, afin d’assurer une homogénéité des pratiques entre professionnels agréés et d’instaurer un climat de confiance entre vendeurs, acquéreurs et intermédiaires.

Pour l’acquéreur, ces honoraires s’élèvent à :

• 3 % du prix de vente hors taxes,

• + TVA en vigueur à 20 %, soit un total de 3,6 % TTC du prix de vente.

Ils sont en principe à la charge de l’acheteur, sauf disposition contraire spécifiée dans le mandat de vente ou négociée entre les parties.

Ces honoraires couvrent bien plus qu’une simple mise en relation. Chez Petrini Exclusive Real Estate, ils incluent :

• L’identification rigoureuse du bien selon vos critères,

• Les démarches administratives préparatoires,

• La négociation du prix et des conditions contractuelles,

• La coordination avec les études notariales,

• L’accompagnement jusqu’à la signature de l’acte authentique,

• Et, au-delà, la gestion de votre bien immobilier si vous souhaitez déléguer la dimension locative ou patrimoniale.

Acheter un bien immobilier à Monaco est une démarche stratégique, à la fois patrimoniale et personnelle. Mais derrière l’attractivité du marché monégasque se cache une structure réglementaire exigeante, conçue pour garantir la transparence, la sécurité juridique et la pérennité des investissements.

Comprendre en amont les différents frais liés à l’acquisition – droits d’enregistrement, frais de notaire, acomptes contractuels ou encore honoraires d’agence – est essentiel pour établir un budget précis et éviter toute mauvaise surprise.

Chez Petrini Exclusive Real Estate, notre mission est de vous accompagner à chaque étape de votre projet, en vous apportant non seulement une sélection rigoureuse de biens d’exception, mais aussi une parfaite maîtrise du cadre légal et fiscal monégasque.

Avec plus de 40 ans d’expérience sur le territoire, nous sommes votre relais local, votre conseiller immobilier, et le garant d’un investissement maîtrisé. Que vous souhaitiez acquérir une résidence principale, secondaire ou réaliser un placement locatif à Monaco, notre équipe est à votre écoute pour construire avec vous un projet sur-mesure, en toute sérénité.