Голая собственность в Монако: инвестиционная возможность

Рынок недвижимости Монако является одним из самых эксклюзивных и динамичных в мире, с рекордными ценами, бросающими вызов всем конкурентам. В 2024 году средняя цена вторичного предложения в Княжестве составила около 51 418 евро за квадратный метр , по данным Монегасского института статистики и экономических исследований (IMSEE).

В этом контексте, когда приобретение недвижимости может стать препятствием для инвесторов, растет интерес к альтернативным формам инвестиций в недвижимость. Пожизненные ренты, бесплатные пожизненные ренты, форвардные продажи или даже продажа в собственность Monaco (продажа в собственность) - все это договоренности об активах, которые позволяют вам стратегически инвестировать на этом ультрапремиальном рынке.

В то время как пожизненная рента в Монако уже давно является самым известным решением, предлагающим возможность покупки по сниженной цене, заплатив продавцу первоначальную единовременную сумму, а затем пожизненную ренту, голое владение все чаще становится наиболее подходящим вариантом в контексте Монако. Действительно, голое владение позволяет преодолеть ряд ограничений, характерных для традиционных пожизненных аннуитетов или форвардных продаж, в то же время удовлетворяя потребности международной публики состоятельных инвесторов (UHNWI), ищущих стабильные, гибкие и выгодные инвестиции в долгосрочной перспективе. В следующих разделах мы дадим определение голому владению в Монако и объясним, почему это уникальная стратегическая возможность, прежде чем сравнить ее с занятой, свободной жизнью и договоренностями о форвардной продаже, а также обсудим лучшие стратегии для их использования.

Что такое голое владение в Монако ? Определение и правовая база

Голая собственность – это схема, основанная на расчленении права собственности, хорошо известный механизм в гражданском праве Монако (вдохновленный французским законодательством). В частности, это продажа, при которой владелец передает право собственности на свою собственность, сохраняя при этом узуфрукт , т.е. право занимать имущество или взимать арендную плату, как правило, пожизненно. Покупатель немедленно становится абсолютным владельцем, а затем автоматически полным владельцем недвижимости по истечении срока узуфрукта (в случае смерти продавца или в конце фиксированного периода, если узуфрукт является временным). Таким образом, в течение всего периода расчленения продавец (узуфруктуарий) может продолжать пользоваться недвижимостью, в то время как покупатель терпеливо ждет в качестве будущего владельца.

Эта формула явно отличается от классической пожизненной ренты с финансовой точки зрения. В отличие от пожизненной ренты, сделка с правом собственности не включает в себя пожизненную ренту или поэтапный пакет: продавец получает всю продажную цену сразу после ее подписания, и последующие платежи не причитаются. Другими словами, покупатель платит единую и сниженную цену в момент покупки, без необходимости брать на себя ежемесячный аннуитет. При расчете этой цены учитывается стоимость узуфрукта, удерживаемого продавцом. Актуарные шкалы, основанные на ожидаемой продолжительности жизни (например, широко используемые таблицы TGF05/TGH05), позволяют оценить долю стоимости, соответствующую узуфрукту, в соответствии с возрастом продавца. Чем старше продавец, тем меньшую узуфрукт, которую он удерживает, стоит небольшую долю собственности, и, следовательно, тем выше доля голого владения (то, что платит покупатель). И наоборот, продавец, который еще относительно молод, сохраняет узуфрукт значительной стоимости, что приводит к значительному снижению цены приобретения для покупателя.

Квартира с оценочной стоимостью в 10 миллионов евро может быть приобретена в полную собственность со значительной скидкой, определяемой в соответствии с возрастом продавца и стоимостью его узуфрукта, рассчитанной в соответствии с обычными актуарными шкалами, основанными на таблицах смертности TGF05/TGH05.

Для узуфрукта используются следующие значения:

• В возрасте 70 лет узуфрукт оценивается в 40% от стоимости недвижимости

• В возрасте 85 лет узуфрукт оценивается в 20% от стоимости недвижимости

Применяя эти коэффициенты к объекту недвижимости стоимостью 10 миллионов евро:

• В возрасте 70 лет голое владение имуществом стоит 6 миллионов евро (60% от стоимости недвижимости).

• В возрасте 85 лет стоимость владения составляет 8 миллионов евро (80% от стоимости недвижимости).

Почему такая разница? Чем моложе продавец, тем ценнее его узуфрукт, потому что предполагается, что он будет занимать или сдавать недвижимость в аренду на более длительный срок. Это означает, что покупатель получает большую скидку, но должен дольше ждать, прежде чем получить полное право собственности.

И наоборот, чем старше продавец, тем больше уменьшается стоимость его узуфрукта, а следовательно, увеличивается доля голого владения, что уменьшает преимущество дисконта.

Благодаря этому механизму голое владение позволяет инвестору приобрести престижную недвижимость в Монако со значительным снижением ее рыночной цены, избегая при этом выплаты букета или пожизненной ренты, в отличие от пожизненной ренты.

Почему стоит выбрать голую собственность в Монако ? Финансовые, налоговые и имущественные льготы

Выбор в пользу приобретения голой собственности в Монако имеет ряд уникальных преимуществ , которые делают его популярной стратегией для опытных инвесторов. Вот основные преимущества :

• Сильно сниженная цена покупки – это привлекательность номер один при голом владении. Покупатель оплачивает только стоимость занимаемой недвижимости, т.е. ее стоимость, с учетом права пользования, сохраненного за продавцом. Эта скидка на рыночную цену может быть очень значительной, порядка от 20% до 50% (или даже больше) в зависимости от возраста продавца и предполагаемого срока узуфрукта. На таком дорогом рынке, как Монако, экономия миллионов евро на покупке является решающим преимуществом. Например, как упоминалось выше, инвестор может приобрести недвижимость стоимостью €10 млн всего за ~€6 млн, если продавцу ~70 лет. Это позволяет выйти на рынок Монако со значительно сниженным входным билетом по сравнению с традиционной продажей в собственность. Кроме того, нотариальные и агентские регистрационные сборы рассчитываются на основе этой дисконтированной стоимости (занимаемой стоимости), что снижает налог на приобретение на ту же сумму по сравнению с традиционной покупкой

• Отсутствие пожизненной ренты и « букета » – в отличие от пожизненной ренты, голое владение не требует от продавца уплаты большого первоначального букета или ежемесячной ренты. Инвестиции просты и понятны : фиксированная цена выплачивается с самого начала, без последующих финансовых затрат для покупателя. Такая немедленная финансовая прозрачность очень ценна для международного инвестора, который хочет контролировать свои обязательства. В классическом пожизненном аннуитете, если аннуитет (продавец) живет намного дольше своей статистической ожидаемой продолжительности жизни, окончательный счет для покупателя может превысить первоначальную стоимость недвижимости. Поскольку Монако имеет одну из самых длинных продолжительностей жизни в мире (в среднем около 89 лет), этой неопределенностью нельзя пренебрегать.

• Долгосрочные инвестиции в активы и оптимизированная передача – Покупка в собственность по своей природе является частью долгосрочного видения, которое идеально соответствует профилю инвестора UHNWI, стремящегося структурировать свои активы на будущее. Речь идет о приобретении материального актива в Монако сегодня, предвидя полное пользование им в будущем, что немного похоже на инвестирование части своего капитала в безопасный актив с отложенным сроком погашения. В период расчленения стоимость недвижимости, вероятно, возрастет, учитывая редкость и привлекательность рынка Монако (где наблюдается непрерывная оценка недвижимости в долгосрочной перспективе). По истечении срока инвестор получает полное право собственности на недвижимость, которая потенциально выросла в цене, без необходимости платить первоначальную высокую цену или платить арендный налог в течение промежуточного периода. С точки зрения наследования и передачи активов, голое владение также является выгодным. Монако предлагает исключительную налоговую систему, с 0% налогом на наследство между родителями и детьми и очень низкими ставками между близкими родственниками.

• Сниженные расходы и уменьшенное управление во время узуфрукта – В период, когда продавец занимает недвижимость (в качестве узуфруктуария или держателя права пользования и проживания), у покупателя без права на повседневное управление практически нет повседневного управления , которое нужно было бы застраховать. При занятой пожизненной ренте или классической аренде владельцу часто приходится брать на себя расходы, работу и управление арендаторами. При голом праве собственности именно жилец (продавец) продолжает покрывать текущие расходы на техническое обслуживание.

Подводя итог, можно сказать, что голое владение в Монако предлагает покупателю  выигрышный триптих : немедленную скидку, душевное спокойствие в период расчленения и долгосрочную оценку активов. Это разумный инвестиционный рычаг, который отвечает как финансовым целям, так и имущественным соображениям богатых семей.

Голое владение / пожизненная рента или форвардная продажа: что наиболее подходит в Монако ?

На рынке Монако существует несколько формул передачи недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику : пожизненная рента, бесплатная пожизненная рента, форвардная продажа (занятая или свободная) и голая собственность. Все они позволяют купить недвижимость на отсрочке или со скидкой, но их механизмы существенно отличаются. Вот сравнение, показывающее, почему голое владение является наиболее гибким и выгодным вариантом в Монако:

• Занятая пожизненная рента: это наиболее распространенная формула в истории. Продавец (аннуитет) продает свою собственность, сохраняя за собой пожизненное право пользования и проживания (DUH), т.е. он продолжает жить в собственности до своей смерти. Покупатель (аннуитет) обычно выплачивает первоначальную единовременную сумму наличными, а затем ежемесячную пожизненную ренту продавцу до конца его жизни. Проценты для покупателя представляют собой скидку на цену в связи с занятостью продавца: стоимость DUH вычитается из рыночной стоимости, что снижает покупную цену. Тем не менее, занятая пожизненная рента сопряжена с серьезной опасностью: продолжительность аннуитетного платежа заранее неизвестна. Чем дольше живет продавец, тем выше общая стоимость для покупателя, что может свести на нет выгоду от первоначальной скидки. И наоборот, преждевременная смерть продавца делает пожизненную ренту очень выгодной операцией для покупателя, который становится полноправным владельцем по стоимости, значительно ниже рыночной. Монако, с его исключительной долговечностью (многие продавцы могут дожить до 90 лет и более), усиливает этот риск для покупателя. На практике это делает пожизненную ренту менее привлекательной для инвесторов в Монако : в случае очень элитной недвижимости пожизненная рента, подлежащая выплате, будет настолько высокой, что немногие покупатели сочтут это выгодным для себя. Эксперты отмечают, что состоятельные инвесторы явно предпочитают голое владение (продажа с оговоркой за узуфруктом или DUH), а не пожизненные ренты, занимаемые в княжестве. Голое владение предлагает такую же скидку на цену без необходимости брать на себя аннуитет, что делает его гораздо более гибким для покупателя.

• Бесплатная пожизненная рента: При бесплатной пожизненной ренте продавец не сохраняет за собой никакого права на проживание после продажи ; Таким образом, покупатель может вступить во владение недвижимостью сразу или сдать ее в аренду сразу после подписания акта купли-продажи. В обмен на это непосредственное наслаждение цена, которую должен заплатить покупатель, выше : как правило, солидный букет и большая пожизненная рента, чем при занятой пожизненной ренте, поскольку продавец отказывается от использования собственности. Такая схема особенно подходит для продавцов, у которых есть возможность покинуть свой дом (например, уехать в дом престарелых или на другое место жительства). В Монако бесплатная пожизненная рента встречается крайне редко (как и во Франции, где она составляет менее 5% пожизненной ренты), потому что немногие владельцы согласны отказаться от пользования своей собственностью в рамках пожизненной ренты. Таким образом, голое владение лучше подходит для их стратегии : это позволяет им выйти на рынок Монако по более низкой цене сегодня, с целью отсроченного использования собственности, без финансовых ограничений бесплатной пожизненной ренты.

• Форвардная продажа: Форвардная продажа является промежуточной альтернативой, часто описываемой как кредит продавца. Вместо пожизненной ренты с неизвестным сроком заранее устанавливается ограниченный срок выплаты (например, 10, 15 или 20 лет). Покупатель вносит первоначальную единовременную сумму, а затем ежемесячные платежи в течение согласованного количества лет, по истечении которых недвижимость оплачивается полностью. Договор может быть заключен как занятая форвардная продажа (продавец сохраняет право пользования на период, часто пожизненно или по крайней мере до окончания платежей) или как свободная форвардная продажа (продавец освобождает имущество с самого начала, а покупатель может занять его, но продолжает выплачивать взносы до определенного срока). Преимущество для покупателя заключается в том, что он с самого начала знает общую стоимость и продолжительность платежей – нет риска долголетия, как в случае с чистым пожизненным аннуитетом. Кроме того, если продавец умирает до окончания срока, оставшиеся ежемесячные платежи выплачиваются его наследникам, что обеспечивает передачу права продавца. Тем не менее, с точки зрения состоятельного покупателя в Монако, форвардная продажа остается менее привлекательной, чем голая собственность. С одной стороны, если форвардная продажа занята, покупатель оказывается в ситуации, довольно близкой к голому владению (он ждет, чтобы воспользоваться недвижимостью), не получая при этом простоты единовременного платежа. Ему приходится годами управлять платежами в рассрочку, что делает операцию более громоздкой и сложной. С другой стороны, если форвардная продажа является свободной (покупатель занимает ее немедленно), то она аналогична традиционному приобретению, финансируемому продавцом ; тем не менее, UHNWI часто имеет средства для осуществления денежного платежа или банковского финансирования по более низкой цене, не прибегая к этому механизму. Кроме того, форвардная продажа не дает никакой скидки на цену (так как недвижимость свободна от проживания), в отличие от голого владения.

Выигрышные стратегии инвестирования в голую собственность в Монако

Чтобы получить максимальную отдачу от инвестиций в голую собственность в Княжестве, можно выделить несколько хороших практик и стратегий активов:

1. Выберите правильный профиль продавца и продолжительность узуфрукта – Полученная скидка и горизонт инвестирования тесно зависят от возраста и ситуации продавца. Продавец старше (например, 80-85 лет) позволит покупателю получить полное право собственности быстрее, но с несколько меньшим дисконтом (поскольку узуфрукт стоит немного, уплаченная цена приближается к 70-80% от стоимости недвижимости). И наоборот, более молодой продавец (например, 65-70 лет) предложит очень большую скидку (40-50% от цены), но потребует более длительного ожидания, прежде чем получить недвижимость обратно. Поэтому инвестор должен откалибровать свою деятельность в соответствии со своими целями : если он желает прежде всего максимизировать прирост капитала и не спешит, то может быть целесообразным более длительное расчленение с более молодым продавцом. Если он планирует лично пользоваться недвижимостью в среднесрочной перспективе (например, для выхода на пенсию через 10-15 лет), он предпочтет продавца преклонного возраста в надежде получить ключи обратно в нужный момент. В некоторых случаях можно договориться о временном узуфрукте, а не о пожизненном узуфрукте (например, о фиксированном сроке в 15 лет), который немедленно устанавливает дату истечения срока действия для покупателя. Такая гибкость может быть беспроигрышной ситуацией, если от нее выигрывают обе стороны, и она устраняет любую неопределенность относительно продолжительности расчленения.

2. Проанализируйте недвижимость и ее долгосрочный потенциал – Инвестирование в голую собственность означает ставку на будущую стоимость недвижимости. Поэтому очень важно выбрать первоклассный объект недвижимости: престижное расположение, качество здания, виды, редкие особенности и т.д. Поскольку рынок Монако очень неоднороден, информированный инвестор будет искать недвижимость, стоимость которой, вероятно, значительно вырастет на рынке. долгосрочные (популярный район, редкость типа недвижимости и т.д.). Например, «трофейный» адрес в Монте-Карло, Ларвотто или Карре д'Ор, вероятно, будет стоить гораздо больше через 15 лет, чем сегодня, учитывая неэластичный спрос на эти места. Кроме того, необходимо оценить состояние недвижимости и совместное владение : даже если чистый владелец в принципе возьмет на себя только основные работы, предпочтительно предусмотреть возможные инвестиции, которые будут запланированы (ремонт, ремонт интерьера после восстановления недвижимости и т.д.). Интеграция этих параметров с момента покупки позволяет лучше прогнозировать конечную рентабельность операции.

3. Окружите себя экспертами по недвижимости и юриспруденции – Голое владение – это сложная схема, которая включает в себя актуарные расчеты, детальное обсуждение условий (узуфрукт против DUH, распределение платежей, возможные оговорки) и идеальное понимание юридических последствий. Для международного инвестора, который является новичком в этом виде деятельности, важно быть в сопровождении компетентных специалистов, знакомых с рынком Монако. Petrini Exclusive Real Estate Monaco, которая специализируется на пожизненных рентах и расчленении, сможет определить внерыночные возможности, которые соответствуют критериям инвестора.

На таком закрытом и желанном рынке недвижимости, как Монако, голое владение является инновационным и стратегическим инвестиционным решением для самых требовательных международных инвесторов. Сочетая в себе скидку на покупку, финансовую безопасность (отсутствие аннуитета, никаких непредвиденных дополнительных расходов) и индивидуальные перспективы благосостояния, голое владение идеально отвечает потребностям состоятельных людей, ищущих разумные инвестиции. Он превосходит занятую пожизненную ренту, предлагая большую прозрачность и гибкость без бремени пожизненной ренты. Это позволяет избежать компромиссов между бесплатной пожизненной рентой и форвардной продажей за счет упрощения структуры платежей и максимизации налоговых и наследственных преимуществ.

Выбирая голую собственность в Монако, инвестор может утвердиться на одном из самых стабильных и ценных рынков в мире в долгосрочной перспективе, минимизируя при этом свои первоначальные инвестиционные и управленческие ограничения. Это возможность приобрести сегодня краеугольный камень семейного наследия, которое будет приносить плоды для будущих поколений