Nuda proprietà a Monaco: l'opportunità di investimento

Il mercato immobiliare monegasco è uno dei più esclusivi e dinamici del mondo, con prezzi record che sfidano ogni concorrenza. Nel 2024, il prezzo medio di rivendita ha raggiunto circa 51.418 euro al metro quadrato nel Principato, secondo l'Istituto monegasco di statistica e di studi economici (IMSEE).

In questo contesto, in cui l'acquisizione di un immobile può essere un ostacolo per gli investitori, cresce l'interesse per le forme alternative di investimento immobiliare. Le rendite vitalizie occupate, le rendite vitalizie gratuite, le vendite a termine o anche la nuda proprietà Monaco (vendita in nuda proprietà) sono tutti accordi patrimoniali che consentono di investire strategicamente in questo mercato ultra-premium.

Mentre la rendita vitalizia a Monaco è stata a lungo la soluzione più conosciuta – offrendo la possibilità di acquistare a un prezzo scontato pagando al venditore una prima somma forfettaria e poi una rendita vitalizia – la nuda proprietà sta diventando sempre più l'opzione più adatta al contesto monegasco. Infatti, la nuda proprietà consente di superare diversi vincoli specifici delle tradizionali rendite vitalizie o vendite a termine, soddisfacendo al contempo le esigenze di un pubblico internazionale di investitori facoltosi (UHNWI) alla ricerca di un investimento stabile, flessibile e vantaggioso a lungo termine. Nelle sezioni seguenti, definiremo la nuda proprietà a Monaco e spiegheremo perché si tratta di un'opportunità strategica unica, prima di confrontarla con gli accordi di vita occupata, vita libera e vendita a termine, e discutere le migliori strategie per trarne vantaggio.

Che cos'è la nuda proprietà a Monaco ? Definizione e quadro giuridico

La nuda proprietà è uno schema basato sullo smembramento della proprietà, un meccanismo ben noto nel diritto civile monegasco (ispirato al diritto francese). In concreto, si tratta di una vendita in cui il proprietario trasferisce la nuda proprietà del suo immobile conservando l'usufrutto – cioè il diritto di occupare l'immobile o di riscuotere l'affitto – generalmente per tutta la vita. L'acquirente diventa immediatamente il nudo proprietario, quindi automaticamente il pieno proprietario dell'immobile alla scadenza dell'usufrutto (alla morte del venditore o alla fine di un periodo determinato se l'usufrutto è temporaneo). Durante tutto il periodo di smembramento, il venditore (usufruttuario) può quindi continuare a godere dell'immobile, mentre l'acquirente attende pazientemente come futuro proprietario.

Questa formula è nettamente diversa dalla classica rendita vitalizia dal punto di vista finanziario. A differenza della rendita vitalizia, l'operazione di nuda proprietà non prevede una rendita vitalizia o un pacchetto scaglionato: il venditore riceve l'intero prezzo di vendita non appena viene firmato, e non è dovuto alcun pagamento successivo. In altre parole, l'acquirente paga un prezzo unico e scontato al momento dell'acquisto, senza dover assumere una rendita mensile. Il calcolo di questo prezzo tiene conto del valore dell'usufrutto trattenuto dal venditore. Le scale attuariali basate sull'aspettativa di vita (come le tabelle TGF05/TGH05 di uso comune) consentono di stimare la quota di valore corrispondente all'usufrutto in base all'età del venditore. Più il venditore è anziano, minore è l'usufrutto che trattiene vale una piccola quota dell'immobile, e quindi più alta è la quota di nuda proprietà (ciò che l'acquirente paga). Al contrario, un venditore ancora relativamente giovane conserva un usufrutto di valore significativo, che si traduce in un prezzo di acquisto molto ridotto per l'acquirente.

Un appartamento con un valore di proprietà stimato di 10 milioni di euro potrebbe essere acquistato in nuda proprietà con uno sconto significativo, determinato in base all'età del venditore e al valore del suo usufrutto, calcolato secondo le consuete scale attuariali basate sulle tavole di mortalità TGF05/TGH05.

I valori utilizzati per l'usufrutto sono i seguenti:

• All'età di 70 anni, l'usufrutto è stimato al 40% del valore dell'immobile

• All'età di 85 anni, l'usufrutto è stimato al 20% del valore dell'immobile

Applicando questi coefficienti a un immobile del valore di 10 milioni di euro:

• All'età di 70 anni, la nuda proprietà vale 6 milioni di euro (il 60% del valore dell'immobile).

• All'età di 85 anni, la nuda proprietà vale 8 milioni di euro (80% del valore dell'immobile).

Perché questa differenza? Più giovane è il venditore, più prezioso è il suo usufrutto, perché si suppone che occupi o affitti l'immobile più a lungo. Ciò significa che l'acquirente beneficia di uno sconto maggiore, ma deve attendere più a lungo prima di ottenere la piena proprietà.

Al contrario, più il venditore è anziano, più il valore del suo usufrutto diminuisce, e quindi aumenta la quota di nuda proprietà, che riduce il vantaggio dello sconto.

Grazie a questo meccanismo, la nuda proprietà consente a un investitore di acquisire un immobile di prestigio a Monaco con una significativa riduzione del suo prezzo di mercato, evitando il pagamento di un bouquet o di una rendita vitalizia, a differenza della rendita vitalizia.

Perché scegliere la nuda proprietà a Monaco ? Benefici finanziari, fiscali e patrimoniali

Optare per un'acquisizione di una semplice proprietà a Monaco ha una serie di vantaggi unici che la rendono una strategia popolare per gli investitori esperti. Ecco i principali vantaggi :

• Prezzo di acquisto fortemente scontato – Questa è l'attrazione numero uno della nuda proprietà. L'acquirente paga solo il valore dell'immobile occupato, cioè il suo valore, tenendo conto del diritto d'uso conservato dal venditore. Questo sconto sul prezzo di mercato può essere molto significativo, nell'ordine del 20% al 50% (o anche di più) a seconda dell'età del venditore e della durata prevista dell'usufrutto. In un mercato così costoso come quello di Monaco, risparmiare milioni di euro sull'acquisto è un vantaggio decisivo. Ad esempio, come accennato in precedenza, un investitore potrebbe acquisire una proprietà di 10 milioni di euro per soli ~6 milioni di euro se il venditore ha ~70 anni. Questo ti permette di entrare nel mercato monegasco con un biglietto d'ingresso significativamente ridotto rispetto a una tradizionale vendita di proprietà. Inoltre, le spese di registrazione notarili e di agenzia sono calcolate su questo valore attualizzato (valore occupato), che riduce l'imposta di acquisizione dello stesso importo rispetto a un acquisto tradizionale

• Nessuna rendita vitalizia e " bouquet " - A differenza della rendita vitalizia, la nuda proprietà non richiede al venditore di pagare un grande bouquet iniziale o una rendita mensile. L'investimento è semplice e chiaro : un prezzo fisso viene pagato fin dall'inizio, senza oneri finanziari successivi per l'acquirente. Questa visibilità finanziaria immediata è molto preziosa per un investitore internazionale che vuole controllare il proprio impegno. In una classica rendita vitalizia da occupato, se il beneficiario (venditore) vive ben oltre la sua aspettativa di vita statistica, il conto finale per l'acquirente può superare il valore iniziale dell'immobile. Poiché Monaco ha una delle durate di vita più lunghe del mondo (circa 89 anni in media), questa incertezza non è trascurabile.

• Investimento patrimoniale a lungo termine e trasmissione ottimizzata – L'acquisto in nuda proprietà fa per sua natura parte di una visione a lungo termine, che corrisponde perfettamente al profilo di un investitore UHNWI che cerca di strutturare il proprio patrimonio per il futuro. Si tratta di acquisire un bene tangibile a Monaco oggi anticipandone il pieno godimento in futuro, un po' come investire parte del proprio capitale in un bene sicuro con scadenza differita. Durante il periodo di smembramento, è probabile che il valore dell'immobile aumenti data la rarità e l'attrattiva del mercato monegasco (che vede una valutazione continua degli immobili a lungo termine). Alla scadenza, l'investitore recupera la piena proprietà di un immobile che è potenzialmente aumentato di valore, senza dover pagare il prezzo elevato iniziale o sostenere l'imposta di locazione durante il periodo. Anche dal punto di vista dell'eredità e della trasmissione dei beni, la nuda proprietà è vantaggiosa. Monaco offre un quadro fiscale eccezionale, con un'imposta di successione dello 0% tra genitori e figli e aliquote molto ridotte tra i non parenti stretti.

• Spese ridotte e gestione ridotta durante l'usufrutto – Durante il periodo in cui il venditore occupa l'immobile (come usufruttuario o titolare di un diritto di uso e di residenza), l'acquirente nudo proprietario non ha quasi nessuna gestione quotidiana essere assicurato. In una rendita vitalizia occupata o in un affitto classico, un proprietario deve spesso farsi carico delle spese, del lavoro e della gestione degli inquilini. Nella nuda proprietà, è l'occupante (venditore) che continua a coprire le spese correnti di manutenzione.

In sintesi, la nuda proprietà a Monaco offre un trittico vincente per l'acquirente  : sconto immediato, tranquillità durante il periodo di smembramento e valutazione del bene a lungo termine. Si tratta di una leva d'investimento intelligente che soddisfa sia gli obiettivi finanziari che le considerazioni patrimoniali delle famiglie facoltose.

Nuda proprietà vs rendita vitalizia vs vendita a termine : qual è la più adatta a Monaco ?

Sul mercato monegasco coesistono diverse formule di trasferimento immobiliare, ognuna con le proprie specificità : rendita vitalizia occupata, rendita vitalizia libera, vendita a termine (occupata o gratuita) e nuda proprietà. Tutti consentono di acquistare un immobile in differita o a prezzi scontati, ma i loro meccanismi differiscono in modo significativo. Ecco un confronto che evidenzia perché la nuda proprietà si distingue come l'opzione più flessibile e vantaggiosa a Monaco:

• Rendita vitalizia occupata : questa è la formula storicamente più comune. Il venditore (annuitant) vende la sua proprietà conservando un diritto vitalizio di uso e abitazione (DUH), cioè continua a vivere nella proprietà fino alla sua morte. L'acquirente (rendiente) generalmente paga una somma forfettaria iniziale in contanti e poi una rendita vitalizia mensile al venditore per il resto della sua vita. L'interesse per l'acquirente è lo sconto sul prezzo dovuto all'occupazione del venditore: il valore del DUH viene detratto dal valore di mercato, il che riduce il prezzo di acquisto. Tuttavia, la rendita vitalizia occupata comporta un grave rischio: la durata del pagamento della rendita è sconosciuta in anticipo. Più a lungo vive il venditore, maggiore è il costo totale per l'acquirente, il che può erodere il vantaggio dello sconto iniziale. Al contrario, la morte prematura del venditore rende la rendita vitalizia un'operazione molto vantaggiosa per l'acquirente, che ne diventa proprietario a pieno titolo per un costo molto inferiore al mercato. Monaco, con la sua eccezionale longevità (molti venditori possono vivere fino a 90 anni e oltre), amplifica questo rischio per l'acquirente. In pratica, questo rende la rendita vitalizia occupata meno attraente per gli investitori a Monaco : su immobili molto lussuosi, le rendite vitalizie da pagare sarebbero così alte che pochi acquirenti la trovano a loro vantaggio. Gli esperti notano che gli investitori facoltosi preferiscono chiaramente la nuda proprietà (vendita con riserva di usufrutto o DUH) piuttosto che le rendite vitalizie occupate nel Principato. La nuda proprietà offre lo stesso sconto sul prezzo senza dover assumere una rendita, il che lo rende molto più flessibile per l'acquirente.

• Rendita vitalizia gratuita : In una rendita vitalizia gratuita, il venditore non conserva alcun diritto di occupazione dopo la vendita ; L'acquirente può quindi prendere possesso dell'immobile immediatamente o affittarlo non appena viene firmato l'atto. In cambio di questo godimento immediato, il prezzo che l'acquirente deve pagare è più alto : generalmente un bouquet consistente e una rendita vitalizia più consistente rispetto a una rendita vitalizia occupata, poiché il venditore rinuncia all'uso dell'immobile. Questa disposizione è particolarmente adatta per i venditori che hanno la possibilità di lasciare la propria casa (ad esempio per recarsi in una casa di riposo o in un'altra residenza). A Monaco, la rendita vitalizia gratuita è estremamente rara (come in Francia, dove rappresenta meno del 5% delle rendite vitalizie), perché pochi proprietari accettano di rinunciare al godimento della loro proprietà in un quadro di rendita vitalizia. In quanto tale, la nuda proprietà è più adatta alla loro strategia : consente loro di entrare nel mercato monegasco a un costo inferiore oggi, in vista di un uso differito dell'immobile, senza i vincoli finanziari di una rendita vitalizia gratuita.

• Vendita a termine : una vendita a termine è un'alternativa intermedia, spesso descritta come credito del venditore. Invece di una rendita vitalizia con una durata sconosciuta, viene fissato in anticipo un periodo di pagamento limitato (ad esempio 10, 15 o 20 anni). L'acquirente paga una somma forfettaria iniziale e poi rate mensili per il numero di anni concordato, al termine dei quali l'immobile viene pagato per intero. Il contratto può essere concluso come vendita a termine occupata (il venditore conserva un diritto d'uso per il periodo, spesso a vita o almeno fino alla fine dei pagamenti) o come vendita a termine libera (il venditore cede l'immobile fin dall'inizio, e l'acquirente può occuparlo, ma continua a pagare le rate fino al termine definito). Il vantaggio per l'acquirente è quello di conoscere il costo totale e la durata dei pagamenti fin dall'inizio: non c'è alcun rischio di longevità come in una rendita vitalizia pura. Inoltre, se il venditore muore prima della scadenza del termine, i pagamenti mensili rimanenti vengono pagati ai suoi eredi, il che garantisce il trasferimento per la parte venditrice. Tuttavia, dal punto di vista del ricco acquirente di Monaco, la vendita a termine rimane meno attraente della nuda proprietà. Da un lato, se la vendita a termine è occupata, l'acquirente si trova in una situazione abbastanza vicina alla nuda proprietà (attende di utilizzare l'immobile), senza beneficiare della semplicità del pagamento unico. Deve gestire pagamenti rateali per anni, il che rende l'operazione più macchinosa e complessa. D'altra parte, se la vendita a termine è gratuita (l'acquirente occupa immediatamente), allora è simile a un'acquisizione tradizionale finanziata dal venditore ; tuttavia, un UHNWI avrà spesso i mezzi per effettuare un pagamento in contanti o un finanziamento bancario a un costo inferiore, senza ricorrere a questo meccanismo. Inoltre, la vendita a termine non prevede alcuno sconto sul prezzo (poiché l'immobile è libero da occupazione), a differenza della nuda proprietà.

Strategie vincenti per investire nella nuda proprietà a Monaco

Per ottenere il massimo da un investimento in nuda proprietà nel Principato, si possono evidenziare alcune buone pratiche e strategie patrimoniali:

1. Scegli il giusto profilo di venditore e la durata dell'usufrutto – Lo sconto ottenuto e l'orizzonte di investimento dipendono strettamente dall'età e dalla situazione del venditore. Un venditore più anziano (ad esempio 80-85 anni) permetterà all'acquirente di ottenere la piena proprietà più rapidamente, ma con uno sconto leggermente inferiore (poiché l'usufrutto vale poco, il prezzo pagato si avvicina al 70-80% del valore dell'immobile). Al contrario, un venditore più giovane (ad esempio 65-70 anni) offrirà uno sconto molto elevato (40-50% del prezzo) ma implicherà un'attesa più lunga prima di riavere l'immobile. L'investitore deve quindi calibrare la sua operatività in base ai suoi obiettivi : se desidera soprattutto massimizzare la plusvalenza e non ha fretta, può essere opportuno uno smembramento più lungo con un venditore più giovane. Se prevede di utilizzare personalmente l'immobile a medio termine (ad esempio per la sua pensione tra 10-15 anni), preferirà un venditore di età avanzata nella speranza di riavere le chiavi al momento giusto. In alcuni casi, è possibile negoziare un usufrutto temporaneo piuttosto che un usufrutto vitalizio (ad esempio un termine fisso di 15 anni), che fissa immediatamente la data di scadenza per l'acquirente. Questa flessibilità può essere una situazione vantaggiosa per entrambe le parti se entrambe le parti ne beneficiano e rimuove qualsiasi incertezza sulla durata dello smembramento.

2. Analizzare l'immobile e il suo potenziale a lungo termine – Investire nella nuda proprietà significa scommettere sul valore futuro dell'immobile. È quindi fondamentale selezionare un patrimonio immobiliare di prima classe : posizione prestigiosa, qualità dell'edificio, vista, caratteristiche rare, ecc. Poiché il mercato monegasco è molto eterogeneo, l'investitore informato cercherà un immobile il cui valore possa aumentare significativamente sul mercato. a lungo termine (zona popolare, rarità del tipo di proprietà, ecc.). Ad esempio, un indirizzo "trofeo" a Monte-Carlo, Larvotto o Carré d'Or probabilmente varrà molto di più tra 15 anni di quanto non valga oggi, data la domanda anelastica di queste località. Inoltre, è necessario valutare lo stato dell'immobile e la comproprietà : anche se il nudo proprietario si farà carico in linea di massima solo di grandi opere, è preferibile anticipare gli eventuali investimenti da pianificare (ristrutturazione, ristrutturazione interna una volta recuperato l'immobile, ecc.). L'integrazione di questi parametri fin dal momento dell'acquisto permette di proiettare al meglio la redditività finale dell'operazione.

3. Circondati di esperti immobiliari e legali – La nuda proprietà è un accordo sofisticato che prevede calcoli attuariali, negoziazione dettagliata delle condizioni (usufrutto vs. DUH, distribuzione degli oneri, possibili clausole) e una perfetta comprensione delle implicazioni legali. Per un investitore internazionale che si avvicina per la prima volta a questo tipo di operazione, è essenziale essere accompagnati da professionisti competenti che conoscono il mercato monegasco. Petrini Exclusive Real Estate Monaco, specializzata in rendite vitalizie e smembramenti, sarà in grado di identificare opportunità fuori mercato che soddisfano i criteri dell'investitore.

In un mercato immobiliare chiuso e ambito come quello monegasco, la nuda proprietà è una soluzione di investimento innovativa e strategica per gli investitori internazionali più esigenti. Combinando uno sconto sull'acquisto, la sicurezza finanziaria (nessuna rendita, nessun costo aggiuntivo imprevisto) e prospettive patrimoniali su misura, la nuda proprietà soddisfa perfettamente le esigenze degli UHNWI alla ricerca di investimenti intelligenti. Supera la rendita vitalizia occupata offrendo maggiore visibilità e flessibilità, senza l'onere delle rendite vitalizie. Evita i compromessi della rendita vitalizia gratuita e della vendita a termine, semplificando la struttura dei pagamenti e massimizzando i vantaggi fiscali e di successione.

Optando per la nuda proprietà a Monaco, un investitore può stabilirsi a lungo termine in uno dei mercati più stabili e valutati al mondo, riducendo al minimo i vincoli iniziali di investimento e di gestione. È un'opportunità per acquisire oggi la pietra angolare di un patrimonio familiare che sarà fatto fruttificare per le generazioni future