La nue-propriété à Monaco : l’opportunité d’investissement

Le marché immobilier de Monaco est l’un des plus exclusifs et dynamiques au monde, avec des prix record défiant toute concurrence​. En 2024, le prix moyen des reventes a atteint environ 51 418 € par mètre carré dans la Principauté​ selon l’Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (IMSEE).

Dans ce contexte où acquérir un bien peut s’apparenter à un parcours du combattant pour les investisseurs, l’intérêt grandit pour des formes alternatives d’investissement immobilier. Viager occupé, viager libre, vente à terme ou encore nue propriété Monaco (vente en nue-propriété) sont autant de montages patrimoniaux permettant d’investir de façon stratégique sur ce marché ultra-premium.

Si le viager à Monaco à longtemps été la solution la plus connue – offrant la possibilité d’acheter à prix décoté en versant au vendeur un bouquet initial puis une rente à vie​, la nue-propriété s’impose de plus en plus comme l’option la mieux adaptée au contexte monégasque. En effet, la nue-propriété permet de surmonter plusieurs contraintes propres au viager traditionnel ou à la vente à terme, tout en répondant aux exigences d’un public international d’investisseurs fortunés (UHNWI) à la recherche d’un placement stable, souple et avantageux sur le long terme. Dans les sections suivantes, nous définirons la nue-propriété à Monaco et expliquerons pourquoi elle constitue une opportunité stratégique unique, avant de la comparer aux montages de viager occupé, viager libre et vente à terme, et d’aborder les meilleures stratégies pour en tirer parti.

Qu’est-ce que la nue-propriété à Monaco ? Définition et cadre juridique

La nue-propriété est un montage fondé sur le démembrement de propriété, mécanisme bien connu en droit civil monégasque (inspiré du droit français). Concrètement, il s’agit d’une vente où le propriétaire cède la nue-propriété de son bien tout en conservant l’usufruit – c’est-à-dire le droit d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers – généralement à vie. L’acheteur devient immédiatement nu-propriétaire, puis automatiquement plein propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit (au décès du vendeur ou à l’échéance d’une durée fixée si l’usufruit est temporaire). Pendant toute la période de démembrement, le vendeur (usufruitier) peut donc continuer à profiter du bien, tandis que l’acheteur patiente en tant que propriétaire en devenir.

Cette formule se distingue nettement du viager classique sur le plan financier. Contrairement au viager, la transaction en nue-propriété ne comprend ni rente viagère ni bouquet échelonné : le vendeur perçoit la totalité du prix de vente dès la signature, et aucun versement ultérieur n’est dû​. En d’autres termes, l’acquéreur paie un prix unique et décoté lors de l’achat, sans avoir à assumer de rente mensuelle. Le calcul de ce prix tient compte de la valeur de l’usufruit conservé par le vendeur. Des barèmes actuariels basés sur l’espérance de vie (tels que les tables TGF05/TGH05 couramment utilisées) permettent d’estimer la part de valeur correspondant à l’usufruit en fonction de l’âge du vendeur​. Plus le vendeur est âgé, plus l’usufruit qu’il conserve vaut une faible part du bien, et donc plus la part de nue-propriété (ce que paie l’acheteur) est élevée​. À l’inverse, un vendeur encore relativement jeune conserve un usufruit de valeur importante, ce qui se traduit pour l’acheteur par un prix d’acquisition très réduit.

Un appartement dont la valeur en pleine propriété est estimée à 10 millions d’euros pourrait être acquis en nue-propriété avec une décote significative, déterminée en fonction de l’âge du vendeur et de la valeur de son usufruit, calculée selon les barèmes actuariels usuels basés sur les tables de mortalité TGF05/TGH05.

Les valeurs retenues pour l’usufruit sont les suivantes :

• À 70 ans, l’usufruit est estimé à 40% de la valeur du bien

• À 85 ans, l’usufruit est estimé à 20% de la valeur du bien

En appliquant ces coefficients à un bien immobilier valorisé 10 millions d’euros :

• À 70 ans, la nue-propriété vaut 6 millions d’euros (60% de la valeur du bien).

• À 85 ans, la nue-propriété vaut 8 millions d’euros (80% de la valeur du bien).

Pourquoi cette différence ? Plus le vendeur est jeune, plus son usufruit a de la valeur, car il est supposé occuper ou louer le bien plus longtemps. Cela signifie que l’acheteur bénéficie d’une décote plus importante, mais doit patienter davantage avant d’obtenir la pleine propriété.

À l’inverse, plus le vendeur est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue, et donc la part de la nue-propriété augmente, ce qui réduit l’avantage de la décote.

Grâce à cette mécanique, la nue-propriété permet à un investisseur d’acquérir un bien de prestige à Monaco avec une réduction significative sur son prix de marché, tout en évitant le versement d’un bouquet ou d’une rente viagère, contrairement au viager.

Pourquoi choisir la nue-propriété à Monaco ? Avantages financiers, fiscaux et patrimoniaux

Opter pour une acquisition en nue-propriété à Monaco présente une série d’avantages uniques qui en font une stratégie prisée des investisseurs avisés. En voici les principaux atouts :

• Prix d’achat fortement décoté – C’est l’attrait numéro un de la nue-propriété. L’acheteur ne paye que la valeur du bien occupé, c’est-à-dire sa valeur en tenant compte du droit d’usage conservé par le vendeur. Cette décote sur le prix de marché peut être très significative, de l’ordre de 20% jusqu’à 50% (voire plus) selon l’âge du vendeur et la durée prévue de l’usufruit​. Dans un marché aussi coûteux que Monaco, économiser des millions d’euros à l’achat est un avantage décisif. Par exemple, comme indiqué plus haut, un investisseur pourrait acquérir un bien de 10 M€ pour seulement ~6 M€ si le vendeur a ~70 ans​. Cela permet d’entrer sur le marché monégasque avec un ticket d’entrée nettement réduit par rapport à une vente classique en pleine propriété. De plus, les frais d’enregistrement de notaire et d'agence sont calculés sur cette valeur décotée (valeur occupée), ce qui réduit d’autant les droits d’acquisition par rapport à un achat traditionnel​

• Absence de rente viagère et de « bouquet » – Contrairement au viager, la nue-propriété n’impose pas de verser un bouquet initial élevé ni de rente mensuelle au vendeur. L’investissement est simple et limpide : un prix forfaitaire est payé au départ, sans charges financières ultérieures pour l’acquéreur​. Cette visibilité financière immédiate est très appréciable pour un investisseur international qui souhaite maîtriser son engagement​​. Dans un viager occupé classique, si le crédirentier (vendeur) vit bien au-delà de son espérance de vie statistique, l’addition finale pour l’acheteur peut excéder la valeur initiale du bien. Monaco ayant l’une des plus hautes longévités au monde (environ 89 ans de moyenne)​, cette incertitude n’est pas négligeable.

• Placement patrimonial long terme et transmission optimisée – Acheter en nue-propriété s’inscrit par nature dans une vision de long terme, ce qui correspond parfaitement au profil d’un investisseur UHNWI cherchant à structurer son patrimoine pour l’avenir. Il s’agit d’acquérir aujourd’hui un actif tangible à Monaco en anticipant sa pleine jouissance dans le futur, un peu comme on place une partie de son capital sur une valeur sûre à maturité différée. Pendant la période de démembrement, la valeur du bien a toutes les chances d’augmenter compte tenu de la rareté et de l’attrait du marché monégasque (qui connaît une valorisation continue des biens sur le long terme​). À l’échéance, l’investisseur récupère la pleine propriété d’un bien qui aura potentiellement pris de la valeur, sans avoir eu à payer le prix fort initial ni à supporter de fiscalité locative pendant l’intervalle. D’un point de vue succession et transmission de patrimoine, la nue-propriété est également avantageuse. Monaco offre un cadre fiscal exceptionnel, avec 0% de droits de succession entre parents et enfants et des taux très réduits entre non-parents proches​.

• Charges réduites et gestion allégée pendant l’usufruit – Durant la période où le vendeur occupe le bien (en tant qu’usufruitier ou titulaire d’un droit d’usage et d’habitation), l’acheteur nu-propriétaire n’a quasiment aucune gestion au quotidien à assurer. En viager occupé ou en location classique, un propriétaire doit souvent assumer des charges, des travaux et la gestion des locataires. En nue-propriété, c’est l’occupant (vendeur) qui continue à assurer les dépenses courantes d’entretien.

En synthèse, la nue-propriété à Monaco offre un triptyque gagnant pour l’acheteur : rabais immédiat, tranquillité pendant la durée du démembrement, et valorisation patrimoniale à terme. C’est un levier d’investissement intelligent qui répond tant aux objectifs financiers qu’aux considérations successorales des familles fortunées.

Nue-propriété vs viager vs vente à terme : laquelle est la plus adaptée à Monaco ?

Plusieurs formules de cession immobilière coexistent sur le marché monégasque, chacune ayant ses spécificités : viager occupé, viager libre, vente à terme (occupée ou libre), et la nue-propriété. Toutes permettent d’acheter un bien de façon différée ou décotée, mais leurs mécanismes diffèrent sensiblement. Voici une comparaison mettant en lumière pourquoi la nue-propriété se distingue comme l’option la plus souple et avantageuse à Monaco :

• Viager occupé : C’est la formule la plus courante historiquement. Le vendeur (crédirentier) cède son bien tout en conservant un droit d’usage et d’habitation (DUH) viager, c’est-à-dire qu’il continue à vivre dans le logement jusqu’à son décès. L’acheteur (débirentier) verse généralement un bouquet initial au comptant puis une rente viagère mensuelle au vendeur pendant toute sa vie​. L’intérêt pour l’acheteur est la décote sur le prix due à l’occupation par le vendeur : la valeur du DUH est déduite de la valeur vénale, ce qui réduit le prix d’acquisition​. Néanmoins, le viager occupé comporte un aléa important : la durée de versement de la rente est inconnue à l’avance. Plus le vendeur vit longtemps, plus le coût total pour l’acheteur augmente, ce qui peut éroder l’avantage de la décote initiale. À l’inverse, un décès prématuré du vendeur fait du viager une opération très avantageuse pour l’acheteur, qui devient plein propriétaire pour un coût très inférieur au marché​. Monaco, avec sa longévité exceptionnelle (beaucoup de vendeurs peuvent vivre jusqu’à 90 ans et au-delà), amplifie ce risque pour l’acheteur. En pratique, cela rend le viager occupé moins attractif pour les investisseurs à Monaco : sur des biens de très grand luxe, les rentes viagères à verser seraient tellement élevées que peu d’acquéreurs y trouvent leur compte​. Les experts constatent ainsi que les investisseurs fortunés privilégient nettement la nue-propriété (vente avec réserve d’usufruit ou de DUH) plutôt que le viager occupé dans la Principauté​. La nue-propriété offre en effet la même décote sur le prix sans avoir à assumer de rente, ce qui la rend beaucoup plus souple pour l’acheteur.

• Viager libre : Dans un viager libre, le vendeur ne conserve aucun droit d’occupation après la vente ; l’acheteur peut donc prendre possession du bien immédiatement ou le louer dès l’acte signé​. En contrepartie de cette jouissance immédiate, le prix à payer par l’acheteur est plus élevé : généralement un bouquet conséquent et une rente viagère plus importante que dans un viager occupé, puisque le vendeur abandonne l’usage du bien. Ce montage convient surtout aux vendeurs qui ont la possibilité de quitter leur logement (par exemple pour aller en maison de retraite ou rejoindre une autre résidence)​. À Monaco, le viager libre est extrêmement rare (comme en France où il représente moins de 5% des viagers​), car peu de propriétaires acceptent de se défaire de la jouissance de leur bien dans un cadre de viager. À ce titre, la nue-propriété correspond mieux à leur stratégie : elle leur permet d’entrer sur le marché monégasque à moindre coût aujourd’hui, en vue d’une utilisation différée du bien, sans les contraintes financières d’un viager libre.

• Vente à terme : La vente à terme est une alternative intermédiaire, souvent décrite comme un crédit-vendeur. Au lieu d’une rente viagère à durée inconnue, on fixe à l’avance une durée de paiement limitée (par exemple 10, 15 ou 20 ans)​. L’acheteur verse un bouquet initial puis des mensualités pendant le nombre d’années convenu, au terme desquelles le bien est intégralement payé. Le contrat peut être conclu en vente à terme occupée (le vendeur conserve un droit d’usage pendant la période, souvent viager ou au moins jusqu’à la fin des paiements) ou en vente à terme libre (le vendeur libère le bien dès le départ, et l’acheteur peut l’occuper, mais continue à payer les échéances jusqu’au terme défini)​. L’avantage pour l’acheteur est de connaître dès le début le coût total et la durée des paiements – il n’y a pas d’aléa de longévité comme dans un viager pur​. De plus, si le vendeur vient à décéder avant la fin du terme, les mensualités restantes sont versées à ses héritiers, ce qui sécurise la transmission pour la partie vendeuse​. Cependant, du point de vue de l’acquéreur fortuné à Monaco, la vente à terme reste moins attrayante que la nue-propriété. D’une part, si la vente à terme est occupée, l’acheteur se retrouve dans une situation assez proche de la nue-propriété (il attend pour utiliser le bien), sans bénéficier de la simplicité du paiement unique. Il doit gérer des versements échelonnés pendant des années, ce qui alourdit et complexifie l’opération. D’autre part, si la vente à terme est libre (acheteur occupant tout de suite), elle s’apparente alors à une acquisition classique financée par le vendeur ; or un UHNWI aura souvent les moyens d’un paiement comptant ou d’un financement bancaire à meilleur coût, sans recourir à ce mécanisme. En outre, la vente à terme libre ne procure aucune décote sur le prix (puisque le bien est libre d’occupation), contrairement à la nue-propriété.

Stratégies gagnantes pour investir en nue-propriété à Monaco

Pour tirer le meilleur parti d’un investissement en nue-propriété dans la Principauté, quelques bonnes pratiques et stratégies patrimoniales peuvent être mises en avant :

1. Bien choisir le profil du vendeur et la durée de l’usufruit – La décote obtenue et l’horizon d’investissement dépendent étroitement de l’âge et de la situation du vendeur. Un vendeur plus âgé (par exemple 80-85 ans) permettra à l’acheteur d’obtenir la pleine propriété plus rapidement, mais avec une décote un peu moindre (puisque l’usufruit vaut peu, le prix payé approche 70-80% de la valeur du bien)​. À l’inverse, un vendeur plus jeune (par ex. 65-70 ans) offrira une décote très forte (40-50% du prix) mais impliquera une attente plus longue avant de récupérer le bien. L’investisseur doit donc calibrer son opération en fonction de ses objectifs : s’il souhaite avant tout maximiser la plus-value et qu’il n’est pas pressé, un démembrement plus long avec un vendeur plus jeune peut être opportun. S’il envisage d’utiliser personnellement le bien à moyen terme (par exemple pour sa retraite dans 10-15 ans), il privilégiera un vendeur d’un âge avancé pour espérer récupérer les clés dans le bon timing. Dans certains cas, il est possible de négocier un usufruit temporaire plutôt que viager (par exemple une durée fixe de 15 ans), ce qui fixe d’emblée l’échéance de l’entrée en jouissance pour l’acheteur. Cette flexibilité peut s’avérer gagnante si les deux parties y trouvent leur compte, et elle ôte toute incertitude sur la durée du démembrement.

2. Analyser le bien et son potentiel à long terme – Investir en nue-propriété, c’est parier sur la valeur future du bien. Il est donc crucial de sélectionner un actif immobilier de premier ordre : emplacement de prestige, qualité de l’immeuble, vues, caractéristiques rares… Le marché monégasque étant très hétérogène, l’investisseur avisé cherchera une propriété dont la valeur a de fortes chances de s’apprécier significativement sur le long terme (quartier prisé, rareté du type de bien, etc.​). Par exemple, une adresse “trophée” à Monte-Carlo, au Larvotto ou au Carré d’Or a toutes les chances de valoir bien plus dans 15 ans qu’aujourd’hui, compte tenu de la demande inélastique pour ces emplacements. En outre, il convient d’évaluer l’état du bien et de la copropriété : même si le nu-propriétaire n’assumera en principe que les gros travaux, il est préférable d’anticiper les éventuels investissements à prévoir (ravalement, rénovation intérieure une fois le bien récupéré, etc.). Intégrer ces paramètres dès l’achat permet de mieux projeter la rentabilité finale de l’opération.

3. S’entourer d’experts immobiliers et juridiques – La nue-propriété est un montage sophistiqué qui implique des calculs actuariels, une négociation fine des conditions (usufruit vs DUH, répartition des charges, clauses éventuelles) et une parfaite compréhension des implications juridiques. Pour un investisseur international qui découvre ce type d’opération, il est essentiel de se faire accompagner par des professionnels compétents familiers du marché monégasque. Petrini Exclusive Real Estate Monaco, spécialisé dans le viager et le démembrement, pourra identifier des opportunités off-market correspondant aux critères de l’investisseur.

Dans un marché immobilier aussi fermé et convoité que Monaco, la nue-propriété s’affirme comme une solution d’investissement innovante et stratégique pour les investisseurs internationaux les plus exigeants. En combinant décote à l’achat, sécurité financière (pas de rente, pas de surcoût imprévu) et perspectives patrimoniales sur mesure, la nue-propriété répond parfaitement aux besoins des UHNWI en quête de placements intelligents. Elle surpasse le viager occupé en offrant plus de visibilité et de souplesse, sans le fardeau des rentes viagères. Elle évite les compromis du viager libre et de la vente à terme en simplifiant la structure de paiement et en maximisant les avantages fiscaux et successoraux.

En optant pour la nue-propriété à Monaco, un investisseur peut s’ancrer sur le long terme dans l’un des marchés les plus stables et valorisés au monde, tout en minimisant son investissement initial et ses contraintes de gestion. C’est l’occasion d’acquérir aujourd’hui la pierre angulaire d’un patrimoine familial que l’on fera fructifier pour les générations futures​