Nacktes Eigentum in Monaco: die Investitionsmöglichkeit

Der Immobilienmarkt von Monaco ist einer der exklusivsten und dynamischsten der Welt, mit Rekordpreisen, die jeder Konkurrenz trotzen. Im Jahr 2024 erreichte der durchschnittliche Wiederverkaufspreis im Fürstentum rund 51.418 Euro pro Quadratmeter, wie das monegassische Institut für Statistik und Wirtschaftsstudien (IMSEE) mitteilte.

Vor diesem Hintergrund, in dem der Erwerb einer Immobilie für Investoren ein Hindernislauf sein kann, wächst das Interesse an alternativen Formen der Immobilieninvestition. Beschäftigte Leibrenten, kostenlose Leibrenten, Terminverkäufe oder sogar Bare-Ownership Monaco (Verkauf in Bar-Ownership) sind alles Vermögensvereinbarungen, die es Ihnen ermöglichen, strategisch in diesen Ultra-Premium-Markt zu investieren.

Während die Leibrente in Monaco seit langem die bekannteste Lösung ist – sie bietet die Möglichkeit, zu einem reduzierten Preis zu kaufen, indem dem Verkäufer eine Anfangspauschale und dann eine lebenslange Rente gezahlt wird – wird das bloße Eigentum im monegassischen Kontext immer mehr zur am besten geeigneten Option. In der Tat ermöglicht das bloße Eigentum, mehrere Einschränkungen zu überwinden, die für traditionelle Leibrenten oder Terminverkäufe spezifisch sind, und gleichzeitig den Anforderungen eines internationalen Publikums wohlhabender Anleger (UHNWIs) gerecht zu werden, das eine stabile, flexible und langfristig vorteilhafte Investition sucht. In den folgenden Abschnitten werden wir das bloße Eigentum in Monaco definieren und erklären, warum es eine einzigartige strategische Gelegenheit ist, bevor wir es mit bewohnten, freien Lebens- und Terminverkäufen vergleichen und die besten Strategien diskutieren, um sie zu nutzen.

Was ist bloßes Eigentum in Monaco ? Definition und rechtlicher Rahmen

Bare Ownership ist ein System, das auf der Zerstückelung des Eigentums basiert, einem bekannten Mechanismus im monegassischen Zivilrecht (inspiriert vom französischen Recht). Konkret handelt es sich um einen Verkauf, bei dem der Eigentümer das bloße Eigentum an seiner Immobilie überträgt, während er den Nießbrauch – also das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder Miete zu erheben – in der Regel lebenslang behält. Der Käufer wird sofort zum bloßen Eigentümer und dann automatisch zum vollständigen Eigentümer der Immobilie, wenn der Nießbrauch erlischt (mit dem Tod des Verkäufers oder nach Ablauf einer bestimmten Frist, wenn es sich um einen vorübergehenden Nießbrauch handelt). Während der gesamten Zerstückelungszeit kann sich der Verkäufer (Nießbraucher) also weiterhin an der Immobilie erfreuen, während der Käufer als zukünftiger Eigentümer geduldig wartet.

Diese Formel unterscheidet sich aus finanzieller Sicht deutlich von der klassischen Leibrente. Im Gegensatz zur Leibrente beinhaltet das Bare-Ownership-Geschäft keine Leibrente oder ein gestaffeltes Paket: Der Verkäufer erhält den gesamten Verkaufspreis, sobald er unterschrieben ist, und es wird keine nachträgliche Zahlung fällig. Mit anderen Worten, der Käufer zahlt zum Zeitpunkt des Kaufs einen einmaligen und ermäßigten Preis , ohne eine monatliche Rente annehmen zu müssen. Bei der Berechnung dieses Preises wird der Wert des vom Verkäufer zurückbehaltenen Nießbrauchs berücksichtigt. Versicherungsmathematische Skalen, die sich an der Lebenserwartung orientieren (wie z. B. die gebräuchlichen Tabellen TGF05/TGH05), ermöglichen es, den dem Nießbrauch entsprechenden Wertanteil entsprechend dem Alter des Verkäufers zu schätzen. Je älter der Verkäufer, desto kleiner ist der Nießbrauch, den er behält, einen kleinen Teil der Immobilie wert und desto höher ist der Anteil des bloßen Eigentums (was der Käufer zahlt). Umgekehrt behält ein noch relativ junger Verkäufer einen Nießbrauch von erheblichem Wert, was sich in einem sehr reduzierten Kaufpreis für den Käufer niederschlägt.

Eine Wohnung mit einem geschätzten Eigentumswert von 10 Mio. EUR könnte im bloßen Eigentum mit einem erheblichen Abschlag erworben werden, der sich nach dem Alter des Verkäufers und dem Wert seines Nießbrauchs richtet. berechnet nach den üblichen versicherungsmathematischen Skalen auf Basis der Sterbetafeln TGF05/TGH05.

Für den Nießbrauch werden folgende Werte verwendet:

• Im Alter von 70 Jahren wird der Nießbrauch auf 40 % des Wertes der Immobilie geschätzt

• Im Alter von 85 Jahren wird der Nießbrauch auf 20 % des Wertes der Immobilie geschätzt

Durch Anwendung dieser Koeffizienten auf eine Immobilie im Wert von 10 Mio. EUR:

• Im Alter von 70 Jahren hat das bloße Eigentum einen Wert von 6 Millionen Euro (60 % des Wertes der Immobilie).

• Im Alter von 85 Jahren ist das bloße Eigentum 8 Millionen Euro wert (80% des Wertes der Immobilie).

Warum dieser Unterschied? Je jünger der Verkäufer ist, desto wertvoller ist sein Nießbrauch, denn er soll die Immobilie länger bewohnen oder vermieten. Das bedeutet, dass der Käufer von einem größeren Rabatt profitiert, aber länger warten muss, bis er das volle Eigentum erhält.

Umgekehrt gilt: Je älter der Verkäufer ist, desto mehr sinkt der Wert seines Nießbrauchs, und damit steigt der Anteil des bloßen Eigentums, was den Vorteil des Abschlags verringert.

Dank dieses Mechanismus ermöglicht das bloße Eigentum einem Investor, eine prestigeträchtige Immobilie in Monaco mit einer erheblichen Ermäßigung des Marktpreises zu erwerben und gleichzeitig die Zahlung eines Blumenstraußes oder einer lebenslangen Rente zu vermeiden. im Gegensatz zur lebenslangen Rente.

Warum sollten Sie sich für Bares Eigentum in Monaco entscheiden? Finanz-, Steuer- und Vermögensvorteile

Die Entscheidung für einen Bare-Ownership-Erwerb in Monaco hat eine Reihe einzigartiger Vorteile , die sie zu einer beliebten Strategie für versierte Anleger machen. Hier sind die wichtigsten Vorteile :

• Stark reduzierter Kaufpreis – Dies ist die größte Attraktion von Bare Ownership. Der Käufer zahlt nur den Wert der bewohnten Immobilie, d.h. deren Wert, unter Berücksichtigung des beim Verkäufer verbleibenden Nutzungsrechts. Dieser Abschlag auf den Marktpreis kann sehr hoch sein, in der Größenordnung von 20 % bis 50 % (oder sogar mehr), abhängig vom Alter des Verkäufers und der erwarteten Dauer des Nießbrauchs. In einem so teuren Markt wie Monaco ist die Einsparung von Millionen Euro beim Kauf ein entscheidender Vorteil. Zum Beispiel könnte ein Investor, wie oben erwähnt, eine Immobilie im Wert von 10 Millionen Euro für nur ~6 Millionen Euro erwerben, wenn der Verkäufer ~70 Jahre alt ist. Dies ermöglicht Ihnen den Einstieg in den monegassischen Markt mit einer deutlich reduzierten Eintrittskarte im Vergleich zu einem herkömmlichen Freehold-Verkauf. Darüber hinaus werden die Notar- und Agenturregistrierungsgebühren auf diesen diskontierten Wert (Belegtwert) berechnet, wodurch sich die Erwerbssteuer im Vergleich zu einem herkömmlichen Kauf um den gleichen Betrag reduziert

• Keine lebenslange Rente und " Bouquet " – Im Gegensatz zur lebenslangen Rente muss der Verkäufer beim bloßen Eigentum keinen großen anfänglichen Strauß oder eine monatliche Rente zahlen. Die Investition ist einfach und übersichtlich : Zu Beginn wird ein Festpreis gezahlt, ohne dass dem Käufer spätere finanzielle Kosten entstehen. Diese unmittelbare finanzielle Sichtbarkeit ist sehr wertvoll für einen internationalen Investor, der sein Engagement kontrollieren möchte. Bei einer klassischen bewohnten Leibrente kann die Schlussrechnung für den Käufer den Anfangswert der Immobilie übersteigen, wenn der Rentenempfänger (Verkäufer) weit über seiner statistischen Lebenserwartung lebt. Da Monaco eine der längsten Lebenserwartungen der Welt hat (durchschnittlich etwa 89 Jahre), ist diese Unsicherheit nicht zu vernachlässigen.

• Langfristige Vermögensanlage und optimierte Übertragung – Der Kauf von Bar-Ownership ist von Natur aus Teil einer langfristigen Vision, die perfekt dem Profil eines UHNWI-Investors entspricht, der sein Vermögen für die Zukunft strukturieren möchte. Es geht darum, heute in Monaco einen Sachwert zu erwerben, indem man sich darauf freut, ihn in Zukunft in vollem Umfang genießen zu können, ein bisschen so, als würde man einen Teil seines Kapitals in einen sicheren Vermögenswert mit aufgeschobener Laufzeit investieren. Während der Zerstückelungsphase wird der Wert der Immobilie angesichts der Seltenheit und Attraktivität des monegassischen Marktes (der eine kontinuierliche langfristige Bewertung der Immobilien vorsieht) wahrscheinlich steigen. Bei Fälligkeit erhält der Investor das volle Eigentum an einer potenziell wertgesteigerten Immobilie zurück, ohne in der Zwischenzeit den anfänglich hohen Preis zahlen oder Mietsteuern tragen zu müssen. Auch aus Sicht der Vererbung und Übertragung von Vermögenswerten ist das bloße Eigentum von Vorteil. Monaco bietet einen außergewöhnlichen steuerlichen Rahmen mit 0 % Erbschaftssteuer zwischen Eltern und Kindern und sehr reduzierten Sätzen für nahe Nichtverwandte.

• Reduzierte Gebühren und reduzierte Verwaltung während des Nießbrauchs – Während des Zeitraums, in dem der Verkäufer die Immobilie bewohnt (als Nießbraucher oder Inhaber eines Nutzungs- und Wohnrechts), hat der bloße Eigentümer fast keine tägliche Verwaltung versichert zu sein. Bei einer Occupied Life Annuity oder einer klassischen Vermietung muss ein Eigentümer oft Spesen, Arbeit und Mieterverwaltung übernehmen. Im bloßen Eigentum ist es der Bewohner (Verkäufer), der weiterhin die laufenden Instandhaltungskosten trägt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das nackte Eigentum in Monaco ein gewinnbringendes Triptychon für den Käufer bietet : sofortiger Rabatt, Seelenfrieden während der Zerstückelungszeit und langfristige Bewertung des Vermögens. Es ist ein intelligenter Anlagehebel, der sowohl die finanziellen Ziele als auch die Nachlassüberlegungen wohlhabender Familien erfüllt.

Bares Eigentum vs. Leibrente vs. Terminverkauf : Was ist in Monaco am besten geeignet?

Auf dem monegassischen Markt gibt es mehrere Formeln für die Übertragung von Immobilien, jede mit ihren eigenen Besonderheiten : Leibrente, unentgeltliche Leibrente, Terminverkauf (bewohnt oder frei) und bloßes Eigentum. Alle von ihnen ermöglichen es Ihnen, eine Immobilie aufgeschoben oder diskontiert zu kaufen, aber ihre Mechanismen unterscheiden sich erheblich. Hier ist ein Vergleich, der zeigt, warum Bare Ownership die flexibelste und vorteilhafteste Option in Monaco ist:

• Beschäftigte Leibrente: Dies ist historisch gesehen die gebräuchlichste Formel. Der Verkäufer (Annuitant) verkauft seine Immobilie unter Beibehaltung eines lebenslangen Nutzungs- und Wohnrechts (DUH), d.h. er wohnt bis zu seinem Tod weiter in der Immobilie. Der Käufer (Rentenempfänger) zahlt in der Regel eine anfängliche Pauschale in bar und dann eine monatliche lebenslange Rente an den Verkäufer für den Rest seines Lebens. Die Zinsen für den Käufer sind der Abschlag auf den Preis, der aufgrund der Belegung des Verkäufers fällig ist: Der Wert der DUH wird vom Marktwert abgezogen, wodurch sich der Kaufpreis verringert. Die belegte Leibrente birgt jedoch eine große Gefahr: Die Dauer der Rentenzahlung ist im Vorfeld nicht bekannt. Je länger der Verkäufer lebt, desto höher sind die Gesamtkosten für den Käufer, was den Nutzen des anfänglichen Rabatts zunichte machen kann. Umgekehrt macht der vorzeitige Tod des Verkäufers die Leibrente zu einer sehr vorteilhaften Operation für den Käufer, der zu einem Preis, der weit unter dem Marktwert liegt, zum vollen Eigentümer wird. Monaco mit seiner außergewöhnlichen Langlebigkeit (viele Verkäufer können 90 Jahre und länger alt werden) verstärkt dieses Risiko für den Käufer. In der Praxis macht dies die Leibrente für Anleger in Monaco weniger attraktiv: Bei sehr luxuriösen Immobilien wären die zu zahlenden Leibrenten so hoch, dass nur wenige Käufer sie zu ihrem Vorteil finden. Die Experten stellen fest, dass wohlhabende Anleger eindeutig das bloße Eigentum (Verkauf unter Vorbehalt des Nießbrauchs oder der DUH) gegenüber den im Fürstentum bewohnten Leibrenten bevorzugen. Bare Ownership bietet den gleichen Rabatt auf den Preis, ohne eine Rente annehmen zu müssen, was es für den Käufer viel flexibler macht.

• Unentgeltliche Leibrente: Bei einer unentgeltlichen Leibrente behält der Verkäufer nach dem Verkauf kein Nutzungsrecht; Der Käufer kann die Immobilie daher sofort in Besitz nehmen oder vermieten, sobald die Urkunde unterzeichnet ist. Als Gegenleistung für diesen unmittelbaren Genuss ist der vom Käufer zu zahlende Preis höher : in der Regel ein beträchtlicher Strauß und eine größere Leibrente als bei einer bewohnten Leibrente, da der Verkäufer auf die Nutzung der Immobilie verzichtet. Diese Regelung eignet sich besonders für Verkäufer, die die Möglichkeit haben, ihr Haus zu verlassen (z. B. um in ein Altersheim oder in einen anderen Wohnsitz zu gehen). In Monaco ist die kostenlose Leibrente äußerst selten (wie in Frankreich, wo sie weniger als 5 % der Leibrenten ausmacht), da nur wenige Eigentümer bereit sind, auf den Genuss ihrer Immobilie im Rahmen einer lebenslangen Rente zu verzichten. Als solche passt das bloße Eigentum besser zu ihrer Strategie : Es ermöglicht ihnen, heute zu geringeren Kosten in den monegassischen Markt einzutreten, um die Nutzung der Immobilie aufgeschoben zu haben, ohne die finanziellen Zwänge einer kostenlosen Leibrente.

• Terminverkauf : Ein Terminverkauf ist eine Zwischenalternative, die oft als Verkäuferkredit bezeichnet wird. Anstelle einer Leibrente mit unbekannter Laufzeit wird im Voraus ein begrenzter Auszahlungszeitraum festgelegt (z.B. 10, 15 oder 20 Jahre). Der Käufer zahlt zunächst eine Pauschale und dann monatliche Raten für die vereinbarte Anzahl von Jahren, nach deren Ablauf die Immobilie vollständig bezahlt ist. Der Vertrag kann als besetzter Terminverkauf (der Verkäufer behält sich ein Nutzungsrecht für den Zeitraum, oft lebenslang oder zumindest bis zum Ende der Zahlungen vor) oder als freier Terminverkauf (der Verkäufer gibt die Immobilie von Anfang an frei, und der Käufer kann es belegen, zahlt aber die Raten bis zur festgelegten Laufzeit weiter). Der Vorteil für den Käufer besteht darin, die Gesamtkosten und die Dauer der Zahlungen von Anfang an zu kennen – es besteht keine Langlebigkeitsgefahr wie bei einer reinen Leibrente. Stirbt der Verkäufer vor Ablauf der Laufzeit, werden zudem die restlichen monatlichen Zahlungen an seine Erben ausgezahlt, wodurch die Übertragung für den Verkäufer gesichert ist. Aus der Sicht des wohlhabenden Käufers in Monaco bleibt der Forward Sale jedoch weniger attraktiv als der bloße Besitz. Auf der einen Seite, wenn der Terminverkauf besetzt ist, befindet sich der Käufer in einer Situation, die dem bloßen Eigentum ziemlich nahe kommt (er wartet auf die Nutzung der Immobilie), ohne von der Einfachheit der Einmalzahlung zu profitieren. Er muss jahrelang Ratenzahlungen verwalten, was den Vorgang umständlicher und komplexer macht. Auf der anderen Seite, wenn der Terminverkauf frei ist (Käufer bezieht sofort), dann ähnelt er einem traditionellen Erwerb, der vom Verkäufer finanziert wird; Ein UHNWI verfügt jedoch oft über die Mittel, eine Barzahlung oder eine Bankfinanzierung zu geringeren Kosten durchzuführen, ohne auf diesen Mechanismus zurückgreifen zu müssen. Darüber hinaus bietet der Terminverkauf im Gegensatz zum bloßen Eigentum keinen Rabatt auf den Preis (da die Immobilie frei bewohnbar ist).

Erfolgreiche Strategien für Investitionen in Bare-Ownership in Monaco

Um das Beste aus einer Investition in Bare-Ownership im Fürstentum herauszuholen, können einige bewährte Praktiken und Vermögensstrategien hervorgehoben werden:

1. Wählen Sie das richtige Verkäuferprofil und die Dauer des Nießbrauchs – Der erzielte Rabatt und der Anlagehorizont hängen stark vom Alter und der Situation des Verkäufers ab. Ein älterer Verkäufer (z. B. 80-85 Jahre alt) ermöglicht es dem Käufer, schneller das volle Eigentum zu erlangen, jedoch mit einem etwas geringeren Abschlag (da der Nießbrauch wenig wert ist, beträgt der gezahlte Preis fast 70-80 % des Wertes der Immobilie). Umgekehrt bietet ein jüngerer Verkäufer (z. B. 65-70 Jahre alt) einen sehr hohen Rabatt (40-50% des Preises), bedeutet aber eine längere Wartezeit, bis die Immobilie zurückerhalten wird. Der Investor muss daher seine Tätigkeit nach seinen Zielen kalibrieren: Wenn er vor allem den Kapitalgewinn maximieren möchte und es nicht eilig hat, kann eine längere Zerstückelung mit einem jüngeren Verkäufer angebracht sein. Wenn er plant, die Immobilie mittelfristig persönlich zu nutzen (z. B. für seine Pensionierung in 10-15 Jahren), wird er einen Verkäufer im fortgeschrittenen Alter bevorzugen, in der Hoffnung, die Schlüssel zum richtigen Zeitpunkt zurückzubekommen. In einigen Fällen ist es möglich, anstelle eines lebenslangen Nießbrauchs (z. B. eine feste Laufzeit von 15 Jahren) einen vorübergehenden Nießbrauch auszuhandeln, bei dem das Verfallsdatum für den Käufer sofort festgelegt wird. Diese Flexibilität kann eine Win-Win-Situation sein, wenn beide Parteien davon profitieren, und sie beseitigt jede Unsicherheit über die Dauer der Zerstückelung.

2. Analysieren Sie die Immobilie und ihr langfristiges Potenzial – In Bare-Ownership zu investieren bedeutet, auf den zukünftigen Wert der Immobilie zu wetten. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, eine erstklassige Immobilie auszuwählen: prestigeträchtige Lage, Qualität des Gebäudes, Aussicht, seltene Merkmale usw. Da der monegassische Markt sehr heterogen ist, wird der informierte Investor nach einer Immobilie suchen, deren Wert gegenüber dem Markt wahrscheinlich deutlich steigen wird. langfristig (beliebte Gegend, Seltenheit der Art der Immobilie usw.). Zum Beispiel wird eine "Trophäen"-Adresse in Monte-Carlo, Larvotto oder Carré d'Or in 15 Jahren wahrscheinlich viel mehr wert sein als heute, wenn man die unelastische Nachfrage nach diesen Standorten bedenkt. Darüber hinaus ist es notwendig, den Zustand der Immobilie und des Miteigentums zu beurteilen : Auch wenn der bloße Eigentümer im Prinzip nur größere Arbeiten übernimmt, ist es vorzuziehen, die möglichen geplanten Investitionen (Renovierung, B. Innenrenovierung nach Wiederherstellung der Immobilie usw.). Die Integration dieser Parameter ab dem Zeitpunkt des Kaufs ermöglicht es, die endgültige Rentabilität des Betriebs besser zu prognostizieren.

3. Umgeben Sie sich mit Immobilien- und Rechtsexperten – Bare Ownership ist eine ausgeklügelte Vereinbarung, die versicherungsmathematische Berechnungen, detaillierte Aushandlung von Bedingungen (Nießbrauch vs. DUH, Verteilung der Gebühren, mögliche Klauseln) und ein perfektes Verständnis der rechtlichen Auswirkungen umfasst. Für einen internationalen Investor, der neu in dieser Art von Geschäft ist, ist es unerlässlich, von kompetenten Fachleuten begleitet zu werden, die mit dem monegassischen Markt vertraut sind. Petrini Exclusive Real Estate Monaco, das sich auf Leibrenten und Zerstückelungen spezialisiert hat, wird in der Lage sein, Off-Market-Möglichkeiten zu identifizieren, die den Kriterien des Investors entsprechen.

In einem so geschlossenen und begehrten Immobilienmarkt wie Monaco ist Bare-Ownership eine innovative und strategische Anlagelösung für die anspruchsvollsten internationalen Investoren. Durch die Kombination von Kaufrabatt, finanzieller Sicherheit (keine Rente, keine unerwarteten Zusatzkosten) und maßgeschneiderten Vermögensaussichten entspricht Bare Ownership perfekt den Bedürfnissen von UHNWIs, die nach intelligenten Investitionen suchen. Sie übertrifft die belegte Leibrente, indem sie mehr Transparenz und Flexibilität bietet, ohne die Belastung durch Leibrenten. Sie vermeidet die Kompromisse der freien Leibrente und des Terminverkaufs, indem sie die Zahlungsstruktur vereinfacht und die Steuer- und Erbschaftsvorteile maximiert.

Indem sich ein Investor für das bloße Eigentum in Monaco entscheidet, kann er sich langfristig in einem der stabilsten und wertvollsten Märkte der Welt etablieren und gleichzeitig seine anfänglichen Investitions- und Managementbeschränkungen minimieren. Es ist eine Gelegenheit, heute den Grundstein für ein Familienerbe zu erwerben, das für künftige Generationen Früchte tragen wird