Продолжит ли бум миллионеров толкать цены на недвижимость в Монако вверх?
Publié par Paolo Petrini le 03/08/2026
Temps de lecture
1
min.
Рынок недвижимости Монако
Да, фундаментальные факторы продолжают толкать цены вверх, и все доступные данные указывают в одном направлении: мир создал почти миллион новых миллионеров в 2025 году по данным UBS, тогда как Княжество Монако вывело на рынок лишь 103 новых объекта жилья на территории, которая никогда не будет расширяться в темпе спроса. Когда спрос растёт из года в год, а предложение наглухо закрыто географией, у цен на длинной дистанции остаётся, по сути, лишь одно направление.
Ознакомьтесь с нашей подборкой квартир
на продажу в Монако
на продажу в Монако
Студии, квартиры с 2–5 комнатами, пентхаусы и элитная недвижимость.
И всё же эта механика заслуживает большего, чем лозунг: в ней есть свои нюансы, изломы кривой и совершенно особая последовательность 2024-2025 годов, которую нужно уметь читать. Отчёт Global Wealth Report 2026, опубликованный UBS 30 июня 2026 года, измеряет личное состояние в мире: в 2025 году оно выросло на 10,8 % в долларах, самым высоким темпом за многие годы, и почти миллион человек преодолели порог чистого состояния в миллион долларов, то есть более 2 600 в день. В этом отчёте нет ни слова о Монако. Но когда занимаешься моей профессией на рынке, куда эти состояния в итоге стекаются, невозможно читать его как далёкую статистику. Я читаю его как книгу заказов.
ГлавноеЦены на недвижимость в Монако
Миллионеры и цены на недвижимость в Монако
Логика этой статьи выстроена в одну цепочку: мировое богатство ускоряется, оно ищет реальные активы, самый желанный рынок находится в Монако, а его предложение закрыто. Вот данные, на которых держится каждое звено.
- Мир создал почти миллион новых миллионеров в 2025 году, более 2 600 в день, по данным Global Wealth Report 2026 от UBS; Великобритания, Франция, Испания и Италия дали 139 046 из них.
- Этому спросу Монако противопоставляет 208,4 гектара, фонд из 22 577 объектов жилья, из которых 18 197 частные, и 68,4 новых объекта в год в среднем за десятилетие.
- Рынок Монако в 2025 году: 493 сделки на 5 859,9 млн €, объём удержался на рекордном уровне 2024 года, а средняя цена перепродажи выросла до 7,6 млн € (+26,8 %, рекорд).
- Последовательность Mareterra принесла два исключительных года первичных продаж (3 681,2 млн € в 2024-м, 2 610,2 млн € в 2025-м) до исчерпания запаса: ни одной продажи новостройки в четвёртом квартале 2025 года.
- На длинной дистанции годовой объём сделок вырос с 603,8 млн € в 2006 году до 5 859,9 млн € в 2025-м по данным IMSEE, то есть более чем в девять раз за девятнадцать лет.
- Спрос меняет природу: Монако уже не сезонная остановка, а семейная база, что видно по весу больших квартир (квартиры с пятью и более комнатами перепродаются в среднем за 29,0 млн €, +54,1 %) и по сокращению на 32,8 % за десять лет числа сделок дешевле 5 млн €.
- Опубликованная средняя цена 57 569 € за м² для 2025 года основана на новой методологии IMSEE, несопоставимой с прежними выпусками: её видимое снижение на 1,4 % не описывает падающий рынок.
Совет Petrini: в Монако не покупают ради арендной доходности, здесь размещают капитал, как подписываются на обязательство первоклассного эмитента. Правильный горизонт анализа: десятилетие; правильный индикатор: не средняя цена за квадратный метр, а глубина спроса в сегменте, где находится Ваш объект.
Миллион новых миллионеров за год: волна богатства в описании UBS
Начнём с факта, прежде чем переходить к интерпретации. Рейтинг UBS охватывает 31 страну по числу долларовых миллионеров, прибавившихся между 2024 и 2025 годами. США доминируют с огромным отрывом: 441 078 новых миллионеров, почти половина мирового итога, на волне своих фондовых рынков. Но если смотреть из Монако, решающая информация в другом: Великобритания добавляет 43 139 миллионеров, Франция 34 604, Испания 32 707, Италия 28 596, Германия 24 263, Россия 21 951, Швейцария 8 907. Новое богатство создаётся не только в Сан-Франциско или Сингапуре. Оно массово создаётся в странах, окружающих Монако, чьи граждане уже составляют население Княжества: перепись IMSEE 2025 года насчитывает 38 857 резидентов из 144 национальностей, где французы, итальянцы, британцы, швейцарцы и русские занимают первые места вслед за монегасками.
Будем точны в том, что эти цифры говорят и чего не говорят. UBS измеряет чистые состояния в долларах, и часть европейского прироста 2025 года объясняется валютным курсом, а не реальным обогащением. Состояние в миллион долларов делает статистического миллионера, но не покупателя в Монако: здесь входной билет расположен на несколько ступеней выше. Эти оговорки уменьшают масштаб явления. Но они не меняют ни его направления, ни вопроса, который он ставит: куда будут размещены все эти деньги?
Куда идут новые деньги: рефлекс реальных активов
Только что созданное состояние почти всегда следует одной траектории. Первые годы оно остаётся там, где было создано: в компании, на рынках, в долях участия. Затем наступает момент защиты, когда часть капитала выходит из риска, который его породил, и переходит в активы, которые его сохраняют. Золото, первоклассные облигации и недвижимость, причём не любая: недвижимость нескольких мировых адресов, чья ценность держится на редкости, которую никто не может воспроизвести. Лондон, Нью-Йорк, Женева, Дубай оспаривают эту роль. Монако занимает здесь особое место, и по причинам, далёким от сантиментов.
Это поведение я наблюдаю каждую неделю в досье, которые мы получаем. Вопрос наших клиентов почти никогда не звучит как «сколько это принесёт?», он звучит как «где мой капитал будет лучше всего защищён и лучше всего размещён для следующего поколения?». Квартиру в Монако не покупают ради арендной доходности; это не тема и не менталитет этого рынка. Здесь размещают деньги, как подписываются на облигацию безупречного эмитента: не ради купона, ради подписи. Эта подпись: стабильность независимого государства и уверенность в том, что ни один новый квадратный метр не размоет стоимость. Остаётся понять, почему среди всех площадок, оспаривающих этот капитал, именно Княжество принимает самый глубокий спрос.
Почему Монако возглавляет список крупных состояний
Потому что ни одна другая юрисдикция не собирает в одном месте то, что Монако предлагает в совокупности. У каждой крупной площадки есть свой аргумент; Княжество суммирует их все, и именно эта сумма создаёт глубину его спроса.
Прежде всего налоги, самый известный аргумент: отсутствие подоходного налога для резидентов, кроме граждан Франции, вовсе не недавняя мера, которую могла бы отменить смена политического курса: оно действует с 1869 года и с тех пор прошло через все европейские циклы. Затем география: Монако находится в центре Европы, не входя в Европейский союз, суверенное государство в тридцати минутах от аэропорта Ниццы, в двух-трёх часах полёта от всех столиц, где UBS фиксирует создание богатства. Безопасность, решающий аргумент для семей с широко известным состоянием, здесь одна из самых высоких в мире. К этому добавляются средиземноморский климат, позволяющий жить на открытом воздухе большую часть года, школы и сервисы, выстроенные под требовательное международное население, и эффект финансового центра, который питает сам себя: концентрация состояний притягивает частные банки, семейные офисы и консультантов, чьё присутствие в свою очередь притягивает новые состояния. По данным New World Wealth, воспроизведённым Henley & Partners, более 40 % резидентов Монако являются миллионерами, соотношение, не имеющее аналогов в мире. В Монако соседство составляет часть актива.
Против этого кумулятивного спроса стоит предложение. Княжество занимает 208,4 гектара, 3 344 метра в самой протяжённой части, 1 140 метров в самой широкой, а его 2,08 км² площади прирастают только за счёт отвоёванных у моря территорий, в темпе одной операции на поколение: шесть гектаров Mareterra, сданной в конце 2024 года, после Фонвьей 1970-х годов. Жилой фонд насчитывает 22 577 объектов жилья на 31 декабря 2025 года, из которых 18 197 частные, а 4 380 государственных квартир зарезервированы за гражданами Монако. И за последние десять лет 684 новых объекта жилья было сдано в общей сложности, то есть 68,4 в год в среднем. Поставьте эту цифру рядом с миллионом новых миллионеров в год из отчёта UBS: шестьдесят восемь квартир. Дисбаланс не мнение, а простое деление.
О чём двадцать лет цифр IMSEE говорят об этой механике
Теория редкости была бы хрупкой, если бы данные её не подтверждали. Они подтверждают её на всей доступной глубине. Ряды IMSEE, за которыми мы следим год за годом, показывают рост общего объёма сделок с недвижимостью Монако с 603,8 млн € в 2006 году до 5 859,9 млн € в 2025-м: более чем в девять раз за девятнадцать лет, с удвоением только за последнее десятилетие. Немногие активы в мире предлагают такую траекторию, опирающуюся на столь осязаемую основу, как земля суверенного государства.
Сам 2025 год, который некоторые заголовки свели к формуле «продажи падают», заслуживает построчного чтения: он иллюстрирует эту механику лучше любого недавнего года. Вторичный рынок, единственный сегмент, где предложение существовало, ответил в полную силу: 429 перепродаж, рост на 17,5 %, на сумму 3 249,7 млн €, рост на 49,1 %, первое в истории преодоление отметки в три миллиарда. Средняя цена перепродажи достигла 7,6 млн €, абсолютный рекорд, прирост на 26,8 %. Первичный рынок остановился в четвёртом квартале не из-за отсутствия покупателей, а из-за отсутствия продукта: 42 продажи в первом квартале, 15 во втором, 7 в третьем, ноль в четвёртом, при средней цене, поднявшейся до 40,8 млн €, впервые выше 40 миллионов. Рынок, который остывает, замедляется. Рынок, который останавливается разом, продал всё.
Рынок недвижимости Монако в 2025 году
Источник: Observatoire de l'Immobilier 2025, IMSEE, публикация в феврале 2026 года. Периметр: частный жилой сектор, Княжество Монако.
| Показатель | Новостройки | Перепродажи | Ориентир Petrini |
|---|---|---|---|
| Число сделок | 64 (−36,6 %) | 429 (+17,5 %) | Падение новостроек объясняется исчерпанием запаса, а не спросом |
| Общий объём | 2 610,2 млн € | 3 249,7 млн € (+49,1 %) | Впервые более 3 миллиардов на одном только вторичном рынке |
| Средняя цена сделки | 40,8 млн € (+11,9 %) | 7,6 млн € (+26,8 %) | Два одновременных рекорда в один год |
| Сделки дороже 20 млн € | 35 из 64 | 22 из 429 | Небывалый уровень для вторичного рынка |
| Рынок в целом | 493 сделки на 5 859,9 млн € | Число сделок выросло на 5,8 %, объём удержался на рекордном уровне 2024 года | |
Таблица подготовлена Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Категории «продажи» и «перепродажи» следуют определениям IMSEE. Колонка «Ориентир Petrini» отражает качественную оценку агентства и не входит в данные, публикуемые институтом.
Эффект Mareterra: исключительный бум, который нельзя экстраполировать
Любой честный тезис должен выделить то, что в последних цифрах относится к исключениям. Последовательность 2022-2025 годов именно такова, и у неё есть имя: Mareterra, вместе с Testimonio II и Bay House. Продажи, а затем сдача этих проектов принесли беспрецедентные годы первичного рынка: 1 190,3 млн € продаж новостроек в 2022 году, 1 041,3 млн € в 2023-м, 3 681,2 млн € в 2024-м, абсолютно рекордном году, затем 2 610,2 млн € в 2025-м на последних лотах. Шесть гектаров, отвоёванных у моря, сами по себе сместили кривую рынка Монако. Тот, кто проецирует ближайшие годы, продлевая эти показатели, совершает ту же ошибку, что и аналитик, экстраполирующий выручку компании по году исключительной продажи активов.
Моё профессиональное прочтение таково, и я формулирую его со всеми предосторожностями, которых требует рынок с несколькими сотнями сделок в год, где любой прогноз остаётся мнением. Базовый тренд остаётся восходящим, потому что оба его двигателя, рост мирового спроса и закрытость предложения, не тронуты; но его ритм, вероятно, будет более ровным, чем в скобке Mareterra, сжавшей в три года целое поколение нового предложения. Добавлю методологическую предосторожность, которую игнорирует слишком много комментариев: опубликованная средняя цена 57 569 € за м² за 2025 год получена по методологии, которую IMSEE только что полностью пересмотрел: регрессия по всем продажам и перепродажам, которая, по признанию самого института, исключает любое сравнение с предыдущими выпусками. Её видимое снижение на 1,4 % не описывает, следовательно, падающий рынок. Детали того же отчёта, которые мы сверяем с нашим реестром цен за м² в Монако, говорят даже об обратном: Ларвотто только что преодолел отметку 70 000 € за м², первый район в истории Монако на этом уровне, а дома, сданные после 2020 года, торгуются в среднем по 65 602 €.
Взгляд профессионала
Заголовки, сопровождавшие выход Observatoire 2025, запомнили спад новостроек и снижение средней цены за м². Взятые изолированно, эти две цифры намекают на разворот рынка. Сопоставленные с остальной частью отчёта, они описывают обратное: объём перепродаж на историческом рекорде, средняя цена перепродажи выросла более чем на четверть, а новостройки перестали продаваться из-за отсутствия доступных лотов. Путать сжатие предложения со сжатием спроса значит совершать самую распространённую ошибку чтения этого рынка. Второе было бы тревожным сигналом; первое и есть само определение редкости.
Сигнал, на который я смотрю прежде всех остальных: Монако становится базой, а не остановкой
Статистика измеряет вчерашний спрос; профиль покупателей предвещает завтрашний, и именно здесь отчёт UBS сходится с тем, что мы видим на месте. Монако уже не адрес, где проводят зиму, и не место для золотой пенсии. Это место, где обосновываются, чтобы строить. Досье, с которыми мы работаем, всё чаще ведут целые семьи, которые ищут большие площади, чтобы разместить здесь свою базу, учёбу детей и деловую жизнь, и которые сравнивают Монако не с морским курортом, а с Лондоном, Нью-Йорком, Женевой или Дубаем. Новые поколения проектов поняли это раньше всех: всё более просторные семейные планировки, услуги частного отеля, оснащение по образцу лучшего, что делается в больших столицах капитала. Предложение Монако растёт в классе, потому что спрос сменил жизненный проект.
Структурные цифры подтверждают то, что мы видим на встречах. Средняя цена перепродажи квартиры с пятью и более комнатами достигла 29,0 млн € в 2025 году, прирост на 54,1 % за год: десять миллионов евро, прибавленных за двенадцать месяцев на семейном формате по преимуществу. 22 перепродажи дороже 20 млн € составляют небывалый уровень, более чем удвоившийся за десять лет. И наоборот, сделки дешевле 5 млн € сократились на 32,8 % за десять лет: рынок не теряет в стоимости, он теряет входной сегмент, поглощаемый покупателями, которые объединяют, преобразуют, расширяют. География следует той же логике: Монте-Карло впервые преодолел миллиард евро годовых перепродаж с 1 129,9 млн €, Ларвотто концентрирует 851,9 млн € в тринадцати сделках, а этот узкий периметр, где проходят крупнейшие операции, мы картографировали под названием Треугольник миллиардеров.
Что касается адресов, которые международные покупатели называют по имени ещё до первого визита, то квартиры на продажу в Mareterra стали их самым чистым примером.
Мы подробнее описываем эти профили крупных состояний, обосновывающихся в Княжестве в отдельном анализе.
Так будут ли цены расти дальше?
Сформулируем ответ так, как его сформулировал бы инвестор, отделяя доказуемое от пари. Доказуемо: мировой спрос в структурном расширении, документируемый UBS выпуск за выпуском; предложение, закрытое географией, документируемое IMSEE сдача за сдачей; двадцать лет рядов, за которые объём рынка вырос в девять раз; и непрерывное смещение сделок в сторону высшего сегмента. Пари, и останется им всегда: ритм. Никто не может обещать наклон столь узкого рынка, где горстка операций сдвигает средние значения, и я отказываюсь называть уровень цен к конкретной дате, ведь вопрос порога 100 000 € за м² уже показал, насколько такие прогнозы требуют нюансов.
«Всё в доступных данных указывает в одном направлении: мир создал почти миллион новых миллионеров в 2025 году по данным UBS, тогда как Монако вывело на рынок лишь 103 новых объекта жилья на территории, которая никогда не будет расширяться в темпе спроса. Когда спрос растёт из года в год, а предложение наглухо закрыто географией, у цен на длинной дистанции остаётся лишь одно направление.»
Paolo Petrini · Petrini Exclusive Real Estate
Но когда меня спрашивают, а спрашивают меня каждую неделю, подходящий ли сейчас момент, чтобы разместить капитал в монакской недвижимости, мой ответ заключён в природе актива. Квартира в Монако не инструмент доходности, а резерв стоимости, опирающийся на стабильное государство, сильную валюту и редкость, которую никто не может воспроизвести, и история показывает, что этот резерв проходит через циклы там, где другие рынки от них страдают. На горизонте десяти, двадцати или тридцати лет единственный значимый вопрос: ослабнет ли мировой спрос на эту комбинацию. Отчёт UBS только что ответил за 2025 год: спрос прирастал на 2 600 человек в день. Три индикатора покажут, устоит ли это прочтение во времени: календарь ближайших сдач новостроек, устойчивость сегмента дороже 20 млн €, и Observatoire 2026 от IMSEE, ожидаемый в феврале 2027 года, первый выпуск новой ценовой серии, действительно пригодный для сравнения.
Грамотные инвестиции на дефицитном рынке не терпят импровизации
Остаётся практический вопрос, отделяющий убеждение от исполнения: как правильно войти на рынок, где не хватает предложения? Перевернув привычный рефлекс. На редком рынке не начинают с поиска объекта, начинают с готовности перехватить тот, который появится: готовое досье, определённая структура приобретения, назначенные консультанты и доступ к возможностям, которые расходятся до всякой публикации. Затем приходит требование сопоставимых сделок, потому что рынок, чья официальная средняя цена объясняет лишь часть реальности цен, это рынок, где за один и тот же квадратный метр можно заплатить очень точно или очень неудачно, в зависимости от дома, этажа, экспозиции и истории.
Поиск, который мы ведём прямо сейчас, иллюстрирует реальную скорость этого рынка. Клиент хотел посмотреть квартиру, предлагавшуюся примерно за 25 млн € в Bay House, самой новой резиденции Ларвотто: в момент, когда я связался с собственником, тот только что подписал предварительный договор. На этом уровне в ту неделю в доме не было ни одной сопоставимой четырёхкомнатной квартиры; ситуация может измениться от недели к неделе, и в этом весь смысл. Даже за 25 миллионов евро исключительный объект Вас не ждёт. Именно в таких ситуациях глубина нашего каталога и наше знание собственников решают всё: клиент сейчас смотрит другие первоклассные объекты, которые мы открыли ему сразу же, и это наше определение профессии: всегда решение на шаг вперёд, никогда не остановившийся поиск.
Именно здесь решается выбор сопровождения, и это сила, которую мы построили в Petrini: знание каждого дома, подкреплённое более чем сорока годами архивов монакских сделок, память о резиденциях и о реально уплаченных ценах, и дисциплина публиковать регулярные аналитические материалы с указанием источников, когда большая часть рынка довольствуется комментариями о настроении. Будь Ваш проект размещением капитала, семейным переездом или тем и другим сразу, наша работа начинается с понимания Вашей ситуации и продолжается цифровыми ориентирами, позволяющими отличить великий адрес от адреса просто дорогого. Мировой капитал уже сделал свой выбор направления. Единственное решение, которое ещё остаётся за Вами: качество Вашей точки входа.
FAQНедвижимость Монако
Частые вопросы: миллионеры и недвижимость Монако
- Сколько новых миллионеров появилось в мире в 2025 году?
Почти миллион, то есть более 2 600 в день, по данным Global Wealth Report 2026, опубликованного UBS 30 июня 2026 года. США концентрируют 441 078, почти половину мирового итога, далее Великобритания (43 139), Франция (34 604), Испания (32 707) и Италия (28 596). Основная часть нового европейского богатства создаётся, таким образом, менее чем в трёх часах полёта от Монако. - Почему крупные состояния покупают недвижимость в Монако?
Потому что ни одна другая юрисдикция не суммирует то, что собрано в Монако: отсутствие подоходного налога для резидентов (кроме граждан Франции) с 1869 года, безопасность из числа самых высоких в мире, центральное положение в Европе вне Европейского союза, средиземноморский климат, международные школы и сервисы, и стабильность суверенного государства. Более 40 % резидентов Монако являются миллионерами по данным New World Wealth, самый высокий показатель в мире. - Продолжат ли расти цены на недвижимость в Монако?
Базовый тренд остаётся восходящим: мировой спрос расширяется каждый год, тогда как предложение остаётся закрытым географией, в среднем 68,4 новых объекта жилья в год за десятилетие. Годовой объём сделок вырос с 603,8 млн € в 2006 году до 5 859,9 млн € в 2025-м по данным IMSEE. Однако ритм ближайших лет остаётся непредсказуемым на рынке с несколькими сотнями сделок в год, и никакой численный прогноз не может быть гарантирован. - Покупают ли в Монако ради арендной доходности?
Нет, это не логика этого рынка. По оценке Petrini Exclusive Real Estate Monaco, недвижимость Монако покупается как резерв стоимости: капитал, размещённый в редком активе, опирающемся на стабильное государство и сильную валюту, с прицелом на сохранение и передачу следующим поколениям на горизонте десяти, двадцати или тридцати лет. Возможный рост стоимости здесь желанное следствие, а не немедленная арендная доходность. - Что такое эффект Mareterra на рынке недвижимости Монако?
Выход в продажу, а затем сдача в конце 2024 года квартала Mareterra, шести гектаров, отвоёванных у моря, принесли беспрецедентные годы продаж новостроек: 3 681,2 млн € в 2024 году, абсолютный рекорд, затем 2 610,2 млн € в 2025-м до исчерпания запаса, с нулём продаж новостроек в четвёртом квартале 2025 года. Этот исключительный пик сместил кривую рынка, и его нельзя экстраполировать: он представляет собой целое поколение нового предложения, сжатое в три года.
Автор
Nos derniers biens disponibles
17 750 000 €
Tour Odéon · La Rousse - Saint Roman
Tour Odéon — 4 исключительных номера с панорамными видами
В самом сердце одного из самых престижных жилых комплексов Монако эта замечательная четырёхкомнатная квартира очаровывает своими щедрыми объёмами, захватывающим видом на Средиземное море и исключительными услугами. Знаковый адрес, предлагающий уникальное искусство жизни — между роскошью, комфортом и эксклюзивными услугами.
3 690 000 €
Le Margaret · La Rousse - Saint Roman
Просторная трёхкомнатная квартира, идеальная инвестиция
Откройте для себя эту трехкомнатную квартиру, полностью отремонтированную и предназначенную для смешанного использования, расположенную в красивом здании с консьержери. Общей площадью 82 квадратных метра он предлагает прихожую, большую гостиную / столовую, оборудованную кухню, спальню, кабинет, гардеробную, ванную комнату и балкон площадью 10 м² с видом на юг с видом на город.
Эксклюзивный
Цена по запросу
Palais du Printemps · Moneghetti
Великолепный отреставрированный пентхаус с видом на море — Le Palais du Printemps
Откройте для себя этот двухуровневый пентхаус в самом сердце Монегетти, представляющий собой идеальное сочетание элегантности буржуазного здания и современной реконструкции. Поднимитесь по внутренней лестнице и позвольте себе удивиться большой террасе на крыше, оборудованной беседкой и летней кухней, откуда открывается захватывающий вид на Средиземное море.
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
