Il boom dei milionari farà salire ancora i prezzi immobiliari nel Principato di Monaco?
Publié par Paolo Petrini le 03/08/2026
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Mercato Immobiliare Monegasco
Tutto, nei dati disponibili, punta nella stessa direzione: il mondo ha creato quasi un milione di nuovi milionari nel 2025 secondo UBS, mentre il Principato di Monaco ha consegnato appena 103 abitazioni nuove su un territorio che non si estenderà mai al ritmo della domanda. Una domanda che si allarga ogni anno di fronte a un’offerta chiusa dalla geografia lascia, meccanicamente, una sola direzione ai prezzi nel lungo periodo.
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Questa meccanica merita però più di uno slogan, perché comporta le sue sfumature, i suoi accidenti di percorso e una sequenza 2024-2025 fuori norma che bisogna saper leggere. Il Global Wealth Report 2026, pubblicato da UBS il 30 giugno 2026, misura la ricchezza personale mondiale: nel 2025 è cresciuta del 10,8% in dollari, il ritmo più sostenuto da anni, e quasi un milione di persone ha superato la soglia del milione di dollari di patrimonio netto, oltre 2.600 al giorno. Quel rapporto non parla di Monaco. Ma quando si esercita il mio mestiere, sul mercato dove questi patrimoni finiscono per convergere, non lo si può leggere come una statistica lontana. Lo si legge come un portafoglio ordini.
Da ricordarePrezzi immobiliari Monaco
Milionari e prezzi immobiliari nel Principato di Monaco
Il ragionamento di questo articolo sta in una catena: la ricchezza mondiale accelera, cerca attivi reali, il mercato più desiderabile è quello monegasco e la sua offerta è chiusa. Ecco i dati che sostengono ogni anello.
- Il mondo ha creato quasi un milione di nuovi milionari nel 2025, oltre 2.600 al giorno, secondo il Global Wealth Report 2026 di UBS; Regno Unito, Francia, Spagna e Italia ne producono da soli 139.046.
- Di fronte a questa domanda, Monaco oppone 208,4 ettari, un parco di 22.577 abitazioni di cui 18.197 private, e 68,4 consegne nuove all’anno in media decennale.
- Il mercato monegasco 2025: 493 transazioni per 5.859,9 M€, importo stabile al livello record del 2024, con un prezzo medio di rivendita salito a 7,6 M€ (+26,8%, record).
- La sequenza Mareterra ha prodotto due anni di nuovo eccezionali (3.681,2 M€ nel 2024, 2.610,2 M€ nel 2025) prima dell’esaurimento dello stock: nessuna vendita di nuovo nel quarto trimestre 2025.
- Nel lungo periodo, l’importo annuo delle transazioni è passato da 603,8 M€ nel 2006 a 5.859,9 M€ nel 2025 secondo l’IMSEE, moltiplicato per più di nove in diciannove anni.
- La domanda cambia natura: Monaco non è più uno scalo ma una base familiare, visibile nel peso delle grandi superfici (il cinque locali e oltre si rivende in media a 29,0 M€, +54,1%) e nel calo del 32,8% in dieci anni delle transazioni sotto i 5 M€.
- Il prezzo medio pubblicato di 57.569 € al m² per il 2025 poggia su una metodologia IMSEE nuova, non comparabile con le edizioni precedenti: il suo calo apparente dell’1,4% non descrive un mercato che arretra.
Consiglio Petrini: nel Principato di Monaco non si compra per un rendimento locativo, vi si colloca capitale come si sottoscrive una firma di primo rango. Il giusto orizzonte di analisi è il decennio, e il giusto indicatore non è il prezzo medio al m² ma la profondità della domanda sul segmento in cui si trova il vostro immobile.
Un milione di milionari in più in un anno: l’onda di ricchezza descritta da UBS
Cominciamo dal fatto, prima dell’interpretazione. La classifica di UBS censisce 31 Paesi in base al numero di milionari in dollari aggiunti tra il 2024 e il 2025. Gli Stati Uniti dominano con enorme distacco, 441.078 nuovi milionari, quasi la metà del totale mondiale, sostenuti dai loro mercati azionari. Ma per chi osserva dalla Rocca, l’informazione decisiva è altrove: il Regno Unito aggiunge 43.139 milionari, la Francia 34.604, la Spagna 32.707, l’Italia 28.596, la Germania 24.263, la Russia 21.951, la Svizzera 8.907. La ricchezza nuova non si crea soltanto a San Francisco o a Singapore. Si crea massicciamente nei Paesi che circondano il Principato di Monaco, gli stessi i cui cittadini già ne compongono la popolazione: il censimento 2025 dell’IMSEE conta 38.857 residenti di 144 nazionalità, dove francesi, italiani, britannici, svizzeri e russi occupano le prime posizioni dietro i monegaschi.
Siamo rigorosi su ciò che questi numeri dicono e non dicono. UBS misura patrimoni netti in dollari, e una parte della progressione europea del 2025 dipende dal cambio più che da un arricchimento reale. Un patrimonio da un milione di dollari fa un milionario statistico, non un acquirente monegasco: qui il biglietto d’ingresso si colloca parecchi gradini più in alto. Queste riserve riducono l’ampiezza del fenomeno. Non ne cambiano né la direzione né la domanda che pone: dove andrà a collocarsi tutto questo denaro?
Dove si colloca il denaro nuovo: il riflesso degli attivi reali
Un patrimonio appena costituito segue quasi sempre la stessa traiettoria. Nei primi anni resta in ciò che lo ha creato: l’impresa, i mercati, le partecipazioni. Poi arriva il momento della messa in sicurezza, quando una parte del capitale lascia il rischio che lo ha prodotto per raggiungere attivi che lo conservano. Oro, obbligazioni di primo rango e immobiliare, ma non uno qualsiasi: quello dei pochi indirizzi mondiali il cui valore poggia su una rarità che nessuno può fabbricare. Londra, New York, Ginevra e Dubai si contendono questo ruolo. Il Principato di Monaco vi occupa un posto a parte, e per ragioni che non hanno nulla di sentimentale.
Questo comportamento lo osservo ogni settimana nei dossier che riceviamo. La domanda dei nostri clienti non è quasi mai «quanto rende?», è «dove il mio capitale sarà meglio protetto, e meglio posizionato per la generazione successiva?». Non si compra un appartamento monegasco per il suo rendimento locativo; non è né il tema né la mentalità di questo mercato. Vi si colloca il proprio denaro come si sottoscrive un’obbligazione di un emittente irreprensibile: non per la cedola, per la firma. La firma, qui, è la stabilità di uno Stato indipendente e la certezza che nessun metro quadrato nuovo verrà a diluirne il valore. Resta da capire perché, fra tutte le piazze che si contendono questo capitale, il Principato incassi la domanda più profonda.
Perché il Principato di Monaco è in cima alla lista dei grandi patrimoni
Perché nessun’altra giurisdizione riunisce in un solo luogo ciò che Monaco offre insieme. Ogni grande piazza ha un argomento; il Principato li cumula, ed è questo cumulo a fare la profondità della sua domanda.
La fiscalità anzitutto, la più nota: l’assenza di imposta sul reddito per i residenti, esclusi i cittadini francesi, non è un dispositivo recente che un’alternanza politica potrebbe spazzare via, risale al 1869 e da allora ha attraversato tutti i cicli europei. La geografia poi: Monaco è al centro dell’Europa senza essere nell’Unione europea, Stato sovrano a trenta minuti dall’aeroporto di Nizza, a due o tre ore di volo da tutte le capitali in cui UBS localizza la creazione di ricchezza. La sicurezza, argomento decisivo per famiglie la cui fortuna è notoria, vi è tra le più elevate al mondo. Si aggiungono un clima mediterraneo che permette di vivere all’aperto gran parte dell’anno, scuole e servizi calibrati per una popolazione internazionale esigente, e un effetto piazza che si alimenta da sé: la concentrazione di patrimoni attira banche private, family office e consulenti, la cui presenza attira a sua volta nuovi patrimoni. Secondo i lavori di New World Wealth ripresi da Henley & Partners, oltre il 40% dei residenti monegaschi è milionario, un rapporto senza equivalenti al mondo. A Monaco, il vicinato fa parte dell’attivo.
Di fronte a questa domanda cumulativa, l’offerta. Il Principato misura 208,4 ettari, 3.344 metri nella sua massima lunghezza, 1.140 metri nella sua massima larghezza, e i suoi 2,08 km² di superficie crescono solo per conquista sul mare, al ritmo di un’operazione per generazione: sei ettari per Mareterra, consegnata a fine 2024, dopo Fontvieille negli anni Settanta. Il parco conta 22.577 abitazioni al 31 dicembre 2025, di cui 18.197 private, mentre le 4.380 abitazioni demaniali sono riservate ai cittadini monegaschi. E negli ultimi dieci anni sono state consegnate in tutto 684 abitazioni nuove, cioè 68,4 all’anno in media. Mettete questo numero accanto al milione di milionari annui di UBS: sessantotto abitazioni. Lo squilibrio non è un’opinione, è una divisione.
Che cosa vent’anni di numeri IMSEE dicono di questa meccanica
La teoria della rarità sarebbe fragile se i dati non la confermassero. La confermano su tutta la profondità disponibile. Le serie dell’IMSEE, che seguiamo anno dopo anno, portano l’importo totale delle transazioni immobiliari del Principato di Monaco da 603,8 M€ nel 2006 a 5.859,9 M€ nel 2025: moltiplicato per più di nove in diciannove anni, raddoppiato nella sola ultima decade. Pochi attivi al mondo offrono una simile traiettoria ancorata a un sottostante tangibile quanto la terra di uno Stato sovrano.
Lo stesso 2025, che alcuni titoli hanno riassunto con «le vendite arretrano», merita di essere letto riga per riga, perché illustra la meccanica meglio di qualsiasi annata recente. Il mercato della rivendita, unico segmento in cui l’offerta esisteva, ha risposto presente: 429 rivendite, in crescita del 17,5%, per 3.249,7 M€, in crescita del 49,1%, primo superamento dei tre miliardi della storia. Il prezzo medio di una rivendita ha raggiunto 7,6 M€, record assoluto, in progressione del 26,8%. Il nuovo, invece, si è fermato nel quarto trimestre non per mancanza di acquirenti ma per mancanza di prodotto: 42 vendite nel primo trimestre, 15 nel secondo, 7 nel terzo, zero nel quarto, a un prezzo medio salito a 40,8 M€, primo superamento dei 40 milioni. Un mercato che si raffredda rallenta. Un mercato che si ferma di colpo ha venduto tutto.
Il mercato immobiliare del Principato di Monaco nel 2025
Fonte: Osservatorio dell’Immobiliare 2025, IMSEE, pubblicato a febbraio 2026. Perimetro: settore privato abitativo, Principato di Monaco.
| Indicatore | Nuovo | Rivendite | Riferimento Petrini |
|---|---|---|---|
| Numero di transazioni | 64 (−36,6%) | 429 (+17,5%) | Il calo del nuovo dipende dall’esaurimento dello stock, non dalla domanda |
| Importo totale | 2.610,2 M€ | 3.249,7 M€ (+49,1%) | Primo superamento dei 3 miliardi sul solo mercato della rivendita |
| Prezzo medio per transazione | 40,8 M€ (+11,9%) | 7,6 M€ (+26,8%) | Due record simultanei nello stesso anno |
| Transazioni superiori a 20 M€ | 35 su 64 | 22 su 429 | Livello inedito sul mercato della rivendita |
| Insieme del mercato | 493 transazioni per 5.859,9 M€ | Volume in crescita del 5,8%, importo stabile al livello record del 2024 | |
Tabella a cura di Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Le categorie «vendite» e «rivendite» seguono le definizioni dell’IMSEE. La colonna Riferimento Petrini è una lettura qualitativa dell’agenzia e non fa parte dei dati pubblicati dall’istituto.
L’effetto Mareterra: un boom eccezionale da non estrapolare
Ogni tesi onesta deve isolare ciò che, nei numeri recenti, costituisce l’eccezione. La sequenza 2022-2025 lo è, e porta un nome: Mareterra, accompagnata da Testimonio II e Bay House. La commercializzazione e poi la consegna di questi programmi hanno prodotto anni di nuovo senza precedenti: 1.190,3 M€ di vendite nuove nel 2022, 1.041,3 M€ nel 2023, 3.681,2 M€ nel 2024, anno record assoluto, poi 2.610,2 M€ nel 2025 sulle ultime unità. Sei ettari guadagnati sul mare hanno spostato, da soli, la curva del mercato del Principato di Monaco. Chiunque proietti i prossimi anni prolungando queste annate commette lo stesso errore di un analista che estrapolasse il fatturato di un’impresa nell’anno di una cessione eccezionale.
La mia lettura professionale è quindi la seguente, e la formulo con le cautele che esige un mercato di poche centinaia di transazioni annue, dove ogni proiezione resta un’opinione. La tendenza di fondo rimane rialzista, perché i suoi due motori, la crescita della domanda mondiale e la chiusura dell’offerta, sono intatti; ma il suo ritmo sarà verosimilmente più regolare di quello della parentesi Mareterra, che ha compresso in tre anni una generazione di offerta nuova. Aggiungo una salvaguardia di metodo che troppi commenti ignorano: il prezzo medio pubblicato di 57.569 € al m² per il 2025 nasce da una metodologia che l’IMSEE ha appena rifondato interamente, una regressione sull’insieme di vendite e rivendite che vieta, per ammissione dello stesso istituto, ogni confronto con gli osservatori precedenti. Il suo calo apparente dell’1,4% non descrive quindi un mercato che arretra. Il dettaglio dello stesso rapporto, che incrociamo con la nostra rilevazione dei prezzi al m² a Monaco, dice anzi l’inverso: il Larvotto ha appena superato i 70.000 € al m², primo quartiere della storia monegasca a questo livello, e i palazzi consegnati dal 2020 si scambiano a 65.602 € in media.
Sguardo professionale
I titoli che hanno accompagnato l’uscita dell’Osservatorio 2025 hanno trattenuto la flessione del nuovo e il calo del prezzo medio al m². Presi isolatamente, questi due numeri suggeriscono un mercato che si sta invertendo. Incrociati con il resto del rapporto, descrivono l’inverso: un importo di rivendite al record storico, un prezzo medio di rivendita in crescita di oltre un quarto, e un nuovo che smette di vendersi per mancanza di unità disponibili. Confondere una contrazione dell’offerta con una contrazione della domanda è l’errore di lettura più diffuso su questo mercato. La seconda sarebbe un segnale d’allarme; la prima è la definizione stessa della rarità.
Il segnale che guardo prima di tutti gli altri: il Principato di Monaco diventa una base, non più uno scalo
Le statistiche misurano la domanda di ieri; il profilo degli acquirenti annuncia quella di domani, ed è qui che il rapporto UBS incontra ciò che viviamo sul campo. Monaco non è più l’indirizzo dove si trascorre l’inverno né la destinazione di una pensione dorata. È un luogo dove ci si stabilisce per costruire. I dossier che trattiamo sono sempre più portati da famiglie intere che cercano grandi superfici per stabilirvi la loro base, la scolarità dei figli, la loro vita d’impresa, e che confrontano Monaco non con una località balneare ma con Londra, New York, Ginevra o Dubai. Le nuove generazioni di programmi lo hanno capito prima di tutti: superfici familiari sempre più vaste, servizi di hôtellerie privata, dotazioni ricalcate sul meglio delle grandi capitali patrimoniali. L’offerta monegasca sale di gamma perché la domanda ha cambiato progetto di vita.
I numeri di struttura confermano ciò che constatiamo negli incontri con i clienti. Il prezzo medio di una rivendita di cinque locali e oltre ha raggiunto 29,0 M€ nel 2025, in progressione del 54,1% in un anno: dieci milioni di euro guadagnati in dodici mesi sul formato familiare per eccellenza. Le 22 rivendite sopra i 20 M€ costituiscono un livello inedito, più che raddoppiato in dieci anni. All’inverso, le transazioni sotto i 5 M€ sono arretrate del 32,8% in dieci anni: il mercato non perde valore, perde la sua fascia d’ingresso, assorbita da acquirenti che accorpano, trasformano, ampliano. La geografia segue: Monte-Carlo ha appena superato per la prima volta il miliardo di euro di rivendite annue con 1.129,9 M€, il Larvotto concentra 851,9 M€ su tredici transazioni, e questo perimetro ristretto dove si trattano le operazioni più grandi lo abbiamo cartografato con il nome di Triangolo dei Miliardari.
Quanto agli indirizzi che gli acquirenti internazionali chiedono per nome ancora prima della prima visita, gli appartamenti in vendita a Mareterra ne sono diventati l’esempio più puro.
Descriviamo più ampiamente questi profili di grandi patrimoni che si stabiliscono nel Principato in un’analisi dedicata.
Allora, i prezzi saliranno ancora?
Poniamo la risposta come la formulerebbe un investitore, separando ciò che è dimostrabile da ciò che è scommessa. È dimostrabile: una domanda mondiale in espansione strutturale, documentata da UBS edizione dopo edizione; un’offerta chiusa dalla geografia, documentata dall’IMSEE consegna dopo consegna; vent’anni di serie in cui l’importo del mercato è stato moltiplicato per nove; e una deformazione continua delle transazioni verso l’alto di gamma. È una scommessa, e lo resterà sempre: il ritmo. Nessuno può promettere la pendenza di un mercato così stretto, dove una manciata di operazioni sposta le medie, e mi rifiuto di annunciare un livello di prezzo a scadenza, perché la questione della soglia dei 100.000 € al m² ha mostrato quanta sfumatura richiedano queste proiezioni.
«Tutto, nei dati disponibili, punta nella stessa direzione: il mondo ha creato quasi un milione di nuovi milionari nel 2025 secondo UBS, mentre il Principato di Monaco ha consegnato appena 103 abitazioni nuove su un territorio che non si estenderà mai al ritmo della domanda. Una domanda che si allarga ogni anno di fronte a un’offerta chiusa dalla geografia lascia, meccanicamente, una sola direzione ai prezzi nel lungo periodo.»
Paolo Petrini · Petrini Exclusive Real Estate
Ma quando mi si chiede, e me lo si chiede ogni settimana, se sia il momento giusto per collocare capitale nel mattone monegasco, la mia risposta sta nella natura dell’attivo. Un appartamento nel Principato di Monaco non è un investimento da rendimento, è una riserva di valore ancorata a uno Stato stabile, a una valuta forte e a una rarità che nessuno può fabbricare, e la cui storia mostra che attraversa i cicli là dove altri mercati li subiscono. Su un orizzonte di dieci, venti o trent’anni, l’unica domanda che conta è sapere se la domanda mondiale per questa combinazione si indebolirà. Il rapporto UBS ha appena risposto per il 2025: è cresciuta di 2.600 persone al giorno. Tre indicatori diranno se questa lettura regge nel tempo: il calendario delle prossime consegne di nuovo, la tenuta del segmento sopra i 20 M€, e l’Osservatorio 2026 dell’IMSEE, atteso a febbraio 2027, prima edizione realmente comparabile della nuova serie di prezzi.
Investire bene su un mercato in penuria non si improvvisa
Resta la questione pratica, quella che separa la convinzione dall’esecuzione: come si entra bene su un mercato dove l’offerta manca? Invertendo il riflesso abituale. Su un mercato raro non si comincia cercando un immobile, si comincia rendendosi capaci di cogliere quello che passerà: dossier pronto, struttura di acquisizione definita, consulenti incaricati, e accesso alle opportunità che si trattano prima di qualsiasi pubblicità. Poi viene l’esigenza dei comparabili, perché un mercato la cui media ufficiale spiega solo una parte della realtà dei prezzi è un mercato dove si può pagare molto bene o molto male lo stesso metro quadrato, a seconda del palazzo, del piano, dell’esposizione e dello storico.
Una ricerca che stiamo conducendo in questo momento illustra la velocità reale di questo mercato. Un cliente desiderava visitare un appartamento proposto intorno ai 25 M€ al Bay House, la residenza più recente del Larvotto: nel momento in cui ho raggiunto il proprietario, questi aveva appena firmato un compromesso. A questo livello di gamma, quella settimana non esisteva nessun quattro locali comparabile disponibile nel palazzo; la situazione può cambiare da una settimana all’altra, ed è proprio questo il punto. Anche a 25 milioni di euro, un immobile d’eccezione non vi aspetta. È esattamente per queste situazioni che la profondità del nostro catalogo e la nostra conoscenza dei proprietari fanno la differenza: il cliente sta attualmente visitando altri immobili di primo piano che gli abbiamo aperto subito dopo, ed è la nostra definizione del mestiere, sempre una soluzione d’anticipo, mai una ricerca ferma.
È esattamente qui che si gioca la scelta dell’accompagnamento, ed è la forza che abbiamo costruito in Petrini: una conoscenza palazzo per palazzo nutrita da oltre quarant’anni di archivi di transazioni monegasche, la memoria delle residenze e dei prezzi realmente praticati, e la disciplina di pubblicare analisi ricorrenti e documentate quando gran parte del mercato si accontenta di commenti d’atmosfera. Che il vostro progetto sia un investimento patrimoniale, un trasferimento familiare o entrambi, il nostro lavoro comincia con la comprensione della vostra situazione e prosegue dandovi i riferimenti numerici che permettono di distinguere un grande indirizzo da un indirizzo semplicemente caro. Il capitale mondiale ha già scelto la sua destinazione. L’unica decisione che vi appartiene ancora è la qualità del vostro punto d’ingresso.
FAQImmobiliare Monaco
Domande frequenti: milionari e immobiliare nel Principato di Monaco
- Quanti nuovi milionari ha creato il mondo nel 2025?
Quasi un milione, oltre 2.600 al giorno, secondo il Global Wealth Report 2026 pubblicato da UBS il 30 giugno 2026. Gli Stati Uniti ne concentrano 441.078, quasi la metà del totale mondiale, davanti a Regno Unito (43.139), Francia (34.604), Spagna (32.707) e Italia (28.596). L’essenziale della nuova ricchezza europea si crea dunque a meno di tre ore di volo dal Principato di Monaco. - Perché i grandi patrimoni comprano nel Principato di Monaco?
Perché nessun’altra giurisdizione cumula ciò che Monaco riunisce: assenza di imposta sul reddito per i residenti (esclusi i cittadini francesi) dal 1869, sicurezza tra le più elevate al mondo, posizione centrale in Europa senza appartenere all’Unione europea, clima mediterraneo, scuole e servizi internazionali, e la stabilità di uno Stato sovrano. Oltre il 40% dei residenti monegaschi è milionario secondo i lavori di New World Wealth, il rapporto più alto al mondo. - I prezzi immobiliari nel Principato di Monaco continueranno a salire?
La tendenza di fondo resta orientata al rialzo: la domanda mondiale si allarga ogni anno mentre l’offerta resta chiusa dalla geografia, con 68,4 abitazioni nuove consegnate all’anno in media decennale. L’importo annuo delle transazioni è passato da 603,8 M€ nel 2006 a 5.859,9 M€ nel 2025 secondo l’IMSEE. Il ritmo dei prossimi anni resta invece imprevedibile su un mercato di poche centinaia di transazioni, e nessuna proiezione numerica può essere garantita. - Si compra nel Principato di Monaco per il rendimento locativo?
No, non è la logica di questo mercato. Secondo Petrini Exclusive Real Estate Monaco, l’immobiliare monegasco si compra come una riserva di valore: un capitale collocato in un attivo raro, ancorato a uno Stato stabile e a una valuta forte, in un’ottica di conservazione e trasmissione su dieci, venti o trent’anni. L’eventuale rivalutazione ne è la conseguenza ricercata, mai un rendimento locativo immediato. - Che cos’è l’effetto Mareterra sul mercato immobiliare monegasco?
La commercializzazione e poi la consegna a fine 2024 di Mareterra, sei ettari guadagnati sul mare, hanno prodotto anni di vendite nuove senza precedenti: 3.681,2 M€ nel 2024, record assoluto, poi 2.610,2 M€ nel 2025 prima dell’esaurimento dello stock, con zero vendite di nuovo nel quarto trimestre 2025. Questo picco eccezionale ha spostato la curva del mercato e non deve essere estrapolato: rappresenta una generazione di offerta nuova compressa in tre anni.
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