Полный путеводитель по многофункциональным апартаментам в Монако

Вы хотите жить в Монако и в то же время основывать там свою профессиональную деятельность? Режим смешанного использования позволяет совмещать жилье и работу в пределах одной квартиры при соблюдении условий, установленных градостроительными нормами и правилами совместного владения. В этом полном руководстве объясняются правила, которые вам нужно знать, шаги, которые необходимо выполнить, и подводные камни, которых следует избегать, чтобы законно использовать многофункциональную недвижимость в Княжестве.

В Монако, где мало места и строгие правила, многофункциональные квартиры становятся все более привлекательными для предпринимателей, свободных профессионалов и жителей, которые хотят сбалансировать личную жизнь и работу. Тем не менее, этот термин часто неправильно понимают или неправильно используют. Это руководство даст вам четкое, конкретное и актуальное понимание того, что на самом деле влечет за собой смешанное использование в Княжестве.

Что такое смешанное использование в Монако? (Определение)

Многофункциональная квартира – это жилое помещение, которое может служить как местом жительства, так и местом для профессиональной деятельности. Наше агентство предлагает широкий выбор квартир на продажу , которые допускают смешанное использование, и мы можем выделить их во время ваших визитов. В дополнение к своей функции в качестве жилого пространства, вся недвижимость или ее часть может быть использована для разрешенной профессиональной деятельности. Другими словами, жилец может жить и работать там одновременно, при условии соблюдения особых условий Монако. Официально здание считается многофункциональным, когда в нем размещаются как жилые единицы, так и профессиональные помещения. Таким образом, многофункциональная квартира позволяет вам создать домашний офис, сохраняя при этом жилой статус недвижимости.

Монегасское градостроительство и правила совместного владения: конкретные рамки

В Монако каждое здание предназначено для определенного назначения (жилое, смешанное, коммерческое и т. д.), как это определено градостроительным планом и правилами совместного владения зданием. Арендодатель и арендатор должны придерживаться целевого использования арендуемого помещения в соответствии с настоящими правилами. С практической точки зрения, квартира, предназначенная для проживания, не может быть сдана в аренду или занята в качестве офиса без соответствующего разрешения. Если здание является исключительно жилым, стандартный договор аренды жилого помещения не разрешает какую-либо офисную деятельность, если только договор аренды смешанного использования не согласован в явном виде и здание не разрешает это.

💡 На практике: Прежде чем рассматривать возможность смешанного использования, вы должны убедиться, что здание разрешает это. Наше агентство находится в контакте со всеми совладельцами в Княжестве и может помочь вам в этом. Многие элитные здания Монако являются строго жилыми и запрещают любую профессиональную деятельность в квартирах (включая практику свободной профессии или регистрацию компании). И наоборот, некоторые здания (часто в традиционных или деловых районах, таких как Ла-Кондамин, Фонвьей или Сен-Роман) предназначены для смешанного использования и указывают это в своих правилах. Поэтому важно ознакомиться с правилами совместного владения зданием и, при необходимости, уточнить в Департаменте городского планирования или у управляющего имуществом здания, чтобы узнать разрешенные виды использования.

Смешанное использование, исключительно коммерческое использование и простое домициляция: в чем разница?

В Монако выделяют три понятия , связанные с использованием помещений:

• Квартира смешанного назначения: Основная функция недвижимости остается жилой, но жильцу (владельцу или арендатору) разрешается вести там профессиональную деятельность в качестве вторичного использования. Как правило, это включает в себя создание зарегистрированного офиса или административного офиса во время фактического проживания там. Тем не менее, существуют определенные ограничения: например, специалист не должен принимать клиентов на месте или хранить товары (подробнее ниже). Смешанное использование часто выбирают индивидуальные предприниматели или руководители, которые работают из дома без персонала и общественной приемной.

• Помещения для эксклюзивного коммерческого/профессионального использования: это офисы, торговые площади или мастерские без жилой составляющей. Такие помещения подпадают под действие правил коммерческой аренды Монако (Закон No 490 от 24.11.1948) и соответствуют определенным правилам (минимальный девятилетний срок, право на продление аренды или компенсацию при выселении и т. д.). Жилая квартира может быть преобразована в чисто коммерческое помещение только после формальной процедуры изменения назначения, утвержденной Администрацией. Если коммерческая, промышленная или кустарная деятельность ведется в квартире, в принципе она должна быть переведена в коммерческую аренду в соответствии с законом 1948 года. Обратите внимание, что коммерческое помещение может принимать публику, нанимать персонал и размещать вывески, что принципиально отличает его от многофункционального помещения.

• Простое домициляция (только адрес зарегистрированного офиса): Это включает в себя использование адреса (часто дома или бизнес-центра) исключительно в качестве зарегистрированного офиса компании или административного адреса, без ведения фактической деятельности на месте. В Монако закон разрешает домицилирование на дому при определенных условиях (см. раздел о домицилировании) или через домицилиат/бизнес-центр. Простое домициляция означает, что адрес используется для коммерческого реестра и приема почты, но повседневная работа, встречи с клиентами и хранение происходят в другом месте. Это решение распространено для вновь созданных компаний или предприятий без коммерческих помещений; Он обеспечивает временную гибкость, но остается строго регулируемым.

Подводя итог, можно сказать, что смешанное использование обеспечивает баланс между чисто жилыми и чисто коммерческими помещениями. Он разрешает ограниченную профессиональную деятельность без коммерческой видимости в доме. Если активность растет (наем персонала, прием клиентов, хранение продуктов и т. д.), то необходимо рассмотреть возможность 100% коммерческого помещения в соответствии с правилами коммерческой аренды или домицилирования в бизнес-центре, поскольку оно выходит за рамки разрешенного многофункционального использования.

Действующие градостроительные правила и роль градостроительного департамента

Городской кодекс Монако строго регламентирует назначение помещений. Любое изменение в назначении объекта недвижимости (например, преобразование жилой квартиры в профессиональный офис или наоборот) требует предварительного административного одобрения. Департамент перспектив, городского планирования и мобильности, обычно называемый Департаментом городского планирования, является органом, ответственным за обработку этих запросов. Если у вас есть сомнения по поводу возможности смешанного использования, рекомендуется связаться с ними, чтобы убедиться, что ваш проект соответствует городскому плану.

Некоторые виды профессиональной деятельности могут осуществляться только по определенным адресам или при определенных условиях. Например, открытие медицинской практики, адвокатской конторы или магазина в данном здании подразумевает, что подобозначение «либеральный или коммерческий специалист» разрешено городским планом. Департамент городского планирования также следит за балансом между жильем и офисными помещениями в Княжестве. В этом контексте для получения классификации смешанного использования жилья может потребоваться специальная процедура и одобрение правительства. Действительно, как отмечается в местном путеводителе, некоторые объекты недвижимости в таких районах, как Кондамин или Сен-Роман, могут получить статус смешанного использования только с согласия соответствующих местных властей.

Можно ли принимать клиентов в многофункциональной квартире?

Нет, размещение клиентов или публики в резиденции, предназначенной для смешанного использования, запрещено. Закон Монако о профессиональном домициляции очень четкий: когда помещение официально классифицируется как жилое (даже с разрешением на смешанное использование), деятельность, проводимая там, не должна включать прием клиентов на месте. Точно так же запрещено хранить или выставлять товары, чтобы предотвратить преобразование помещения в склад или магазин. Эти ограничения обеспечивают спокойствие здания и позволяют избежать неудобств для соседей.

При смешанном использовании жилье в первую очередь служит административным офисом или рабочим пространством «за закрытыми дверями». На практике это означает, что не разрешается пешеходное движение клиентов, а также какие-либо заметные коммерческие вывески (например, отсутствие витрин магазинов или видимых коммерческих вывесок на фасаде). Если профессиональная деятельность требует регулярного взаимодействия с клиентами (консультации, продажи и т.д.), то подходящее коммерческое помещение необходимо арендовать в другом месте.

Более того, закон запрещает нанимать сотрудников в многофункциональный дом. Специалист должен работать в одиночку или, возможно, с проживающими там членами семьи. Идея состоит в том, чтобы сохранить «частный» и жилой характер жилища. Любая коммерческая деятельность (общественная приемная, персонал, значительный запас, шум или неприятный запах) выходит за рамки допустимого смешанного использования и будет считаться нарушением правил городского планирования и совместного владения.

Краткое изложение ограничений на смешанное использование:

• Отсутствие стойки регистрации клиентов или пациентов на месте

• Запрет на хранение и демонстрацию товаров в помещениях

• Нет сотрудников (нет наемного персонала, работающего в квартире)

• Отсутствие чрезмерных неудобств, вызванных активностью (шум, движение, запахи)

• Соблюдение правил совместного владения зданием (некоторые виды совместного владения могут еще больше ограничивать разрешенные профессии или даже запрещать любые внешние вывески или упоминания).

Эти правила делают смешанное использование незаметным и ограниченным. Квартира не должна функционировать как коммерческое помещение, открытое для публики. В случае нарушения этих правил арендатору грозят штрафные санкции: отзыв разрешения на домициляцию, официальное уведомление о прекращении незаконной деятельности или даже расторжение договора аренды арендодателем за несоблюдение целевого использования недвижимости.

Домицирование бизнеса на дому: продолжительность и условия в Монако

В Монако можно разместить штаб-квартиру или деятельность компании по личному адресу, но действуют строгие условия. Во-первых, ни один закон или договорное положение не должны запрещать это (как уже упоминалось, договор аренды должен быть смешанным, а правила эксплуатации здания должны разрешать профессиональное использование). Далее необходимо соблюдать уже оговоренные ограничения: никаких клиентов, никаких акций, никаких сотрудников и т.д. При соблюдении этих условий Княжество разрешает проживание в доме предпринимателя, хотя иногда и временно.

Правила варьируются в зависимости от типа бизнеса:

• Коммерческие компании (S.A.R.L., S.N.C., S.C.S. и т.д.): Закон No 1.331 предусматривает, что создание зарегистрированного офиса по месту жительства управляющего разрешается только в начале деятельности и на ограниченный срок в один год с возможностью однократного продления. Это означает, что максимум через два года компания должна перенести свою штаб-квартиру в чисто профессиональное помещение (или бизнес-центр). Это ограничение направлено на то, чтобы побудить компании интегрироваться в профессиональную среду после того, как они будут запущены и начнут работать. Исключение: Если компания создана и управляется гражданином Монако (или его супругом), власти могут разрешить проживание дома на неопределенный срок, особенно в отношении государственного жилья (домашнее жилье). Однако, как только иностранные партнеры владеют акциями, применяется строгое правило 1+1 год.

• Частные лица и свободные профессии: Для индивидуальных предпринимателей и свободных профессий, не требующих специального разрешения, правила не ограничивают продолжительность проживания на дому. Личный адрес может служить зарегистрированным офисом столько, сколько пожелает, при условии, что договор аренды остается в силе и предприниматель занимает помещение. Иными словами, срок домициляции совпадает со сроком аренды жилого помещения. Многие консультанты, поставщики услуг или независимые работники работают из дома на неопределенный срок, поскольку их скромная деятельность вписывается в постоянное смешанное использование (все еще без клиентов или сотрудников на месте).

Дополнительные условия: Резидент, домицилирующий бизнес, должен владеть арендой (или владеть недвижимостью), или быть супругом арендатора, или официально быть его хозяином. Вы не можете зарегистрировать бизнес у друга или в собственности, на которую у вас нет формальных прав. Кроме того, Монако ограничивает количество предприятий, которые могут быть зарегистрированы по одному адресу: не более трех компаний на одно домохозяйство. Эта мера предотвращает использование одного адреса в качестве «почтового ящика» для слишком большого количества подставных компаний.

На практике домициляция требует уведомления администрации при регистрации компании. Для предпринимателей из Монако все документы, связанные с домициляцией (копия договора аренды, свидетельство владельца и т. д.), должны быть предоставлены при подаче регистрационного файла. Для иностранцев, получающих разрешение на работу, адрес может быть задекларирован после получения разрешения на установку. Во всех случаях регистрация в Торгово-промышленном реестре предоставляется только в том случае, если у компании есть адрес, соответствующий нормативным требованиям (либо действующая многофункциональная аренда, либо коммерческая аренда).

Подводя итог: домицилирование вашего бизнеса по адресу смешанного использования возможно и довольно распространено на начальном этапе, но часто временно для компаний с капиталом (максимум два года). Индивидуальные предприниматели пользуются большей гибкостью. В любом случае, вы должны уведомить государственного министра (через Департамент экономического развития) об этом местожительстве. Для государственного жилья требуется официальное разрешение от государственного министра, которое выдается молчаливо, если ответ не будет получен в течение 15 дней. Это разрешение, как правило, является бесплатным и бессрочным для жителей Монако, проживающих в домашнем жилье, но имеет те же ограничения (отсутствие видимой активности и т. д.).

Роль и обязанности арендодателя

Арендодатель играет решающую роль в создании смешанного использования, особенно в определении условий аренды. Вот почему наше агентство тесно поддерживает владельцев, которые доверяют нам свою недвижимость в управление, гарантируя, что аренда строго соблюдает целевое использование, защищая при этом их интересы. Благодаря нашему опыту мы предоставляем безопасную, соответствующую требованиям аренду и активно представляем арендодателя на каждом этапе. Доверив управление квартирой нашему агентству, вы гарантируете спокойствие, юридическую безопасность и оптимальную оценку недвижимости: простая аренда жилого помещения или многофункциональная аренда. Если арендодатель выбирает стандартную аренду жилья, арендаторы не могут открыть там офис или компанию. И наоборот, выбирая многофункциональную аренду, они предлагают арендаторам большую гибкость для профессионального использования.

Могут ли они требовать дополнительную арендную плату? В принципе, нет; Автоматическая доплата не взимается. Аренда квартир в Монако свободно устанавливается в секторе свободного рынка при подписании договора аренды. Если договор аренды заключен как договор смешанного использования, арендная плата, естественно, может быть немного выше из-за добавленной стоимости разрешенного профессионального использования, но это должно быть оговорено в договоре с самого начала. Арендодатель не может в одностороннем порядке наложить внезапную надбавку в середине срока аренды на том основании, что арендатор является домицилем компании, при условии, что этот домициль соответствует условиям аренды. В случае неправомерного или несанкционированного использования арендодатель имеет право потребовать прекращения незаконной деятельности или расторгнуть договор аренды за нарушение использования, а не «монетизировать» нарушение. Другими словами, ни один закон Монако не предусматривает конкретной компенсации или дополнительной арендной платы, связанной со смешанным использованием: арендодатель сам устанавливает соответствующую арендную плату во время первоначальных переговоров, учитывая потенциальное профессиональное использование.

Обязательства арендодателя: Кроме того, арендодатель должен обеспечить соблюдение целевого использования помещения в течение всего срока аренды. Если они согласились на многофункциональную аренду, они должны быть терпимы к профессиональной деятельности в согласованных пределах. Однако, если арендатор превышает эти лимиты (занимается несанкционированной коммерческой деятельностью, создает беспорядки и т. д.), арендодатель имеет право вмешаться. Обратите внимание, что при смешанной аренде любая коммерческая деятельность или занятие строго либеральной профессией остается запрещенным — арендодатель должен убедиться, что арендатор не превратит квартиру в незаконный бизнес. Это юридическая ответственность арендодателя по отношению к совместному владению и администрации.

Таким образом, арендодатель может разрешить смешанное использование в рамках договора аренды и предоставить необходимые документы для домициляции. Тем не менее, они должны сохранять бдительность, чтобы обеспечить соблюдение установленных рамок. Они не могут в одностороннем порядке изменить арендную плату или условия в середине срока аренды, если только с арендатором не будет заключено новое соглашение. Наконец, в случае нарушений со стороны арендатора, арендодатель несет ответственность за принудительное исполнение договора аренды (посредством официального уведомления или судебного иска, если это необходимо).

Рассматриваемые здания: обычные многофункциональные и исключительно жилые (практические примеры)

Смешанное использование очень распространено в некоторых зданиях Монако, в то время как в других полностью отсутствует. Вот несколько конкретных примеров:

• Здания с общим смешанным использованием: В таких районах, как Ла-Кондамин, Фонвьей или некоторых районах Монте-Карло, многие здания допускают смешанное использование. Например, Le Suffren (Condamine) предлагает студии и апартаменты, где проживание может быть жилым, офисным или и тем, и другим. Точно так же в Carré d'Or жилые дома, такие как Le Mirabel , допускают смешанное использование: квартиры заняты отдельными лицами или профессиональной деятельностью дома. В районе Рус/Сен-Роман также есть смешанные здания, такие как Château d'Azur, где студии сдаются в аренду на условиях смешанного использования (идеально подходит для практики или небольшой компании). Эти здания часто имеют отдельные входы (частные и иногда профессиональные) или хотя бы привычного к офисам консьержа. Предприниматели ценят их, потому что они предоставляют профессиональный адрес в княжестве без коммерческой аренды. В объявлениях часто выделяют «смешанное использование», потому что это привлекательная особенность.

• Здания исключительно жилого назначения: И наоборот, чисто жилые здания — часто роскошные башни или государственное жилье — не допускают никакой профессиональной деятельности в квартирах. Например, элитные башни и здания, такие как Tour Odéon или 26 Carré d'Or, предназначены исключительно для жилого использования. Правила совместного владения в этих зданиях запрещают жильцам открывать офисы или заниматься профессиональной деятельностью. Даже заниматься свободной профессией из дома может быть запрещено. В таких зданиях аренда остается стандартной жилой, без исключений. Арендодатель, тайно сдающий жилье в аренду компании или для офисного использования, рискует столкнуться с проблемами с управляющим недвижимостью и соседями. Таким образом, квартира в исключительно жилом доме должна оставаться частным жилым помещением, и любое нарушение может повлечь за собой действия (официальное уведомление о прекращении деятельности, расторжение договора аренды и т.д.). Это согласуется с обязательством арендодателя сдавать жилье в аренду в соответствии с назначением объекта: сдача в аренду жилой квартиры в качестве офиса нарушит договор.

Остерегайтесь превышения полномочий: риски реклассификации в коммерческое использование

Если деятельность, осуществляемая в квартире смешанного назначения, превышает допустимые пороговые значения, существует риск ее реклассификации как незаявленное «коммерческое» использование. Другими словами, администрация или арендодатель могут посчитать, что помещение больше не используется как место жительства, а как подлинное профессиональное пространство, что влечет за собой юридические последствия.

Основными рисками такой реклассификации являются:

• Утрата договора аренды жилого помещения в пользу коммерческой аренды возлагается: Если арендатор управляет бизнесом или офисом с публичным доступом в жилую недвижимость, а арендодатель терпит это слишком долго, арендатор может претендовать на защитный статус коммерческой аренды (Закон 1948 года) в суде. Действительно, в монегасском и французском праве существует прецедентное право, в котором аренда может быть переквалифицирована в коммерческую аренду при наличии всех характеристик коммерческой деятельности. Это предоставило бы арендатору права, которых у него ранее не было (минимальный девятилетний срок, право на продление или компенсацию при выселении), что явно невыгодно для арендодателя. Арендодатель потеряет свободу вернуть свою собственность и станет субъектом правил коммерческой аренды. К счастью, на практике в Монако контроль является бдительным, и редко удается достичь этой точки без предварительной реакции со стороны арендодателя или администрации.

• Административные и штрафные санкции: Ведение несанкционированной коммерческой деятельности в жилом помещении может подвергнуть жильца санкциям. Правительство Княжества может отказать компании в продлении разрешения на деятельность, если у нее нет соответствующих помещений, или даже отозвать разрешение в случае вопиющего злоупотребления. Теоретически могут применяться штрафы за нарушение градостроительных норм. Кроме того, нарушение правил совместного владения (например, открытие практики с клиентами, когда это запрещено) может привести к тому, что другие совладельцы или управляющий имуществом начнут гражданский иск, чтобы остановить незаконное нарушение.

• Расторжение договора аренды арендодателем за нарушение: Согласно договору, арендатор, который превышает разрешенное использование (например, нанимает сотрудников или управляет магазином в квартире), совершает серьезное нарушение договора аренды. Арендодатель имеет право требовать судебного прекращения договора аренды за нецелевое использование помещения. В этом случае арендатор потеряет имущество и может быть привлечен к ответственности за ущерб. Поэтому во всех интересах соблюдать ограничения на смешанное использование, чтобы избежать таких крайностей.

Справочные материалы и официальные контакты

Несколько законов и постановлений регулируют смешанное использование в Монако. Вот основные из них для тех, кто желает ознакомиться с текстами:

• Закон No 1.331 от 8 января 2007 г. «О компаниях и о его применении» No 993 от 16 февраля 2007 г. – Регулируют, среди прочего, возможность создания зарегистрированного офиса по месту жительства управляющего (срок действия один год с возможностью однократного продления).

• Закон No 1.144 от 26 июля 1991 г. (и связанные с ним тексты) – Регулирует административное разрешение на ведение коммерческой или промышленной деятельности в Княжестве (предварительное министерское разрешение). Домашнее проживание должно соответствовать этим положениям, без ущерба для самого разрешения на деятельность.

• Закон No 1.490 от 23 июня 2020 года и Указ No 8.214 от 6 августа 2020 года – О домицилировании профессиональной деятельности в жилом помещении, находящемся в государственной собственности (домашнем жилье). Эти тексты предусматривают, например, автоматическую авторизацию в течение 15 дней, минимум 60% капитала резидента, отсутствие ограничений по сроку в домашнем секторе и т. д.

• Закон No 1.329 от 8 января 2007 года о совместном владении построенной недвижимостью – устанавливает основу для регулирования совместного владения в Монако. Важная статья гласит, что если правила совместного владения препятствуют профессиональной деятельности в домашнем доме, в домициляции будет отказано. В целом, этот закон гарантирует соблюдение целевого назначения помещений и спокойствие в здании.

• Суверенный ордонанс No 3.647 от 9 сентября 1966 года (Градостроительство, строительство и Дорожный кодекс) – регулирует вопросы городского планирования. В нем прямо не используется термин «смешанное использование», но определяются процедуры изменения назначения помещений и связанных с этим нарушений. Например, в министерском постановлении No 2020-539 от 7 августа 2020 года определение «многофункционального здания» использовалось в другом контексте, показывая, что это понятие официально признано.

• Закон No 490 от 24 ноября 1948 года «О коммерческой, промышленной или кустарной аренде» – это текст, который регулирует коммерческую аренду в Княжестве. Его полезно цитировать, потому что он представляет собой режим, который мы хотим избежать, непреднамеренно применяя его к аренде жилья. Этот закон предусматривает, среди прочего, право арендатора на продление или, в случае его отсутствия, на компенсацию при выселении. Он не распространяется на жилые помещения, если только ситуации не было позволено перейти в явное коммерческое использование.

В случае возникновения каких-либо вопросов или неясностей вам могут помочь несколько официальных контактов:

• Департамент градостроительства – по вопросам изменения целевого назначения, разрешений на переоборудование помещения под офис, соблюдения градостроительного плана.

• Жилищный департамент – для государственного (общественного) жилья или охраняемых территорий они могут указывать конкретные ограничения для этих жилищ.

• Департамент экономического развития (EDD) – для всего, что связано с домициляцией бизнеса и разрешениями на деятельность. Они обрабатывают ваш запрос на домициляцию и следят за тем, чтобы договор аренды соответствовал нормативным требованиям. EDD находится по адресу 9 Rue du Gabian в Монако, до него можно добраться по будням с 9:30 утра до 5 вечера. Не стесняйтесь обращаться к ним заранее, особенно если вы создаете свою компанию, чтобы уточнить процедуры.

Наконец, настоятельно рекомендуется обратиться к профессионалам в сфере недвижимости из Монако, таким как Petrini Exclusive Real Estate Monaco, агентство, аффилированное с Палатой недвижимости Монако, чтобы помочь вам. Мы досконально знакомы с местными практиками и поможем вам избежать многих подводных камней. С этим руководством и поддержкой нашей компании у вас будут все ключи для использования вашей многофункциональной квартиры в соответствии с монегасскими нормами, с полным спокойствием.

Источников: Княжеское правительство (MyCompany, Journal de Monaco), Департамент городского планирования, Закон No 1.490/2020, Закон No 490/1948. Вся информация была проверена на соответствие нормативным актам, действующим в 2025 году. Наслаждайтесь своей многофункциональной недвижимостью!