Umfassender Leitfaden für gemischt genutzte Wohnungen in Monaco

Sie möchten in Monaco leben und dort auch Ihre berufliche Tätigkeit aufbauen? Die gemischt genutzte Regelung ermöglicht es Ihnen, Wohnen und Arbeiten in ein und derselben Wohnung zu kombinieren, vorbehaltlich der Bedingungen, die durch die städtebauliche Planung und die Miteigentumsordnung festgelegt sind. In diesem vollständigen Leitfaden werden die Regeln erläutert, die Sie kennen müssen, die zu befolgenden Schritte und die Fallstricke, die Sie vermeiden sollten, um eine gemischt genutzte Immobilie im Fürstentum legal zu nutzen.

In Monaco, wo der Platz knapp ist und die Vorschriften streng sind, werden gemischt genutzte Wohnungen zunehmend attraktiv für Unternehmer, Freiberufler und Bewohner, die Privatleben und Arbeit in Einklang bringen wollen. Dennoch wird dieser Begriff oft missverstanden oder falsch verwendet. Dieser Leitfaden vermittelt Ihnen ein klares, konkretes und aktuelles Verständnis davon, was gemischte Nutzung im Fürstentum wirklich bedeutet.

Was ist gemischte Nutzung in Monaco? (Definition)

Eine gemischt genutzte Wohnung ist eine Wohnung, die sowohl als Wohnung als auch als Ort für die berufliche Tätigkeit dienen kann. Unsere Agentur bietet eine große Auswahl an Wohnungen zum Verkauf , die eine gemischte Nutzung ermöglichen, und wir können diese bei Ihren Besuchen hervorheben. Neben der Funktion als Wohnraum kann die Immobilie ganz oder teilweise für eine berechtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden. Mit anderen Worten, der Bewohner kann dort gleichzeitig leben und arbeiten, sofern er die spezifischen Bedingungen von Monaco erfüllt. Offiziell gilt ein Gebäude als gemischt genutzt, wenn es sowohl Wohneinheiten als auch Geschäftsräume beherbergt. Eine gemischt genutzte Wohnung ermöglicht es somit, das Homeoffice einzurichten und gleichzeitig den Wohnstatus der Immobilie zu erhalten.

Die monegassischen Stadtplanungs- und Miteigentumsverordnungen: ein spezifischer Rahmen

In Monaco ist jedes Gebäude für einen bestimmten Zweck (Wohnen, gemischte Nutzung, Gewerbe usw.) bestimmt, der im Stadtplanungsplan und in den Miteigentumsvorschriften des Gebäudes festgelegt ist. Vermieter und Mieter müssen sich an den Verwendungszweck der gemieteten Räumlichkeiten im Sinne dieser Regeln halten. In der Praxis kann eine klassifizierte Wohnung ohne entsprechende Genehmigung nicht vermietet oder als Büro genutzt werden. Handelt es sich bei einem Gebäude ausschließlich um einen Wohnbauvertrag, ist eine Bürotätigkeit nicht zulässig – es sei denn, es wird ausdrücklich ein gemischt genutzter Mietvertrag vereinbart und das Gebäude lässt dies zu.

💡 In der Praxis: Bevor Sie eine gemischte Nutzung in Betracht ziehen, müssen Sie überprüfen, ob das Gebäude dies zulässt. Unsere Agentur steht in Kontakt mit allen Miteigentümern im Fürstentum und kann Ihnen dabei behilflich sein. Viele High-End-Gebäude in Monaco sind reine Wohngebäude und verbieten jede berufliche Tätigkeit in den Einheiten (einschließlich der Ausübung eines freien Berufs oder der Registrierung eines Unternehmens). Umgekehrt sind bestimmte Gebäude (oft in traditionellen oder Geschäftsvierteln wie La Condamine, Fontvieille oder Saint-Roman) für eine gemischte Nutzung konzipiert und legen dies in ihren Vorschriften fest. Daher ist es wichtig, die Miteigentumsvorschriften des Gebäudes zu überprüfen und sich gegebenenfalls mit dem Stadtplanungsamt oder dem Hausverwalter des Gebäudes über die zulässigen Nutzungen zu informieren.

Mixed-Use, ausschließlich gewerbliche Nutzung und einfache Domizilierung: Was ist der Unterschied?

Monaco unterscheidet drei Konzepte in Bezug auf die Nutzung von Räumlichkeiten:

• Gemischt genutzte Wohnung: Die Hauptfunktion der Immobilie bleibt das Wohnen, aber der Bewohner (Eigentümer oder Mieter) darf dort als Nebennutzung eine berufliche Tätigkeit ausüben. Dabei geht es in der Regel um die Begründung eines Sitzes oder einer Geschäftsstelle mit tatsächlichem Wohnsitz dort. Es gelten jedoch bestimmte Einschränkungen: So darf der Gewerbetreibende beispielsweise keine Kunden vor Ort empfangen oder Waren lagern (mehr dazu weiter unten). Mixed-Use wird oft von Einzelunternehmern oder Führungskräften gewählt, die von zu Hause aus arbeiten, ohne Personal oder öffentlichen Empfang.

• Räumlichkeiten für die ausschließliche gewerbliche/gewerbliche Nutzung: Hierbei handelt es sich um Büros, Einzelhandelsflächen oder Werkstätten ohne Wohnanteil. Diese Räumlichkeiten unterliegen den monegassischen Vorschriften für gewerbliche Mietverträge (Gesetz Nr. 490 vom 24.11.1948) und folgen spezifischen Vorschriften (Mindestlaufzeit von neun Jahren, Recht auf Mietvertragsverlängerung oder Räumungsentschädigung usw.). Eine Wohnwohnung kann nur nach einem formellen, von der Verwaltung genehmigten Nutzungsänderungsverfahren in eine reine Gewerbeimmobilie umgewandelt werden. Wenn in einer Wohnung eine gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Tätigkeit ausgeübt wird, muss sie grundsätzlich nach dem Gesetz von 1948 in einen gewerblichen Mietvertrag umgewandelt werden. Beachten Sie, dass ein Geschäftslokal die Öffentlichkeit willkommen heißen, Personal beschäftigen und Beschilderungen anbringen kann, was es grundlegend von gemischt genutzten Räumlichkeiten unterscheidet.

• Einfache Domizilierung (nur Adresse des eingetragenen Sitzes): Dabei wird eine Adresse (oft die eigene Wohnung oder ein Geschäftszentrum) ausschließlich als Sitz oder Verwaltungsadresse des Unternehmens verwendet, ohne dass eine tatsächliche Tätigkeit vor Ort ausgeübt wird. In Monaco erlaubt das Gesetz die Domizilierung zu Hause unter bestimmten Voraussetzungen (siehe Abschnitt Domizilierung) oder über ein Domizilierungs-/Business Center. Einfache Domizilierung bedeutet, dass die Adresse für das Handelsregister und den Postempfang verwendet wird, die tägliche Arbeit, Kundengespräche und die Speicherung jedoch an anderer Stelle stattfinden. Diese Lösung ist üblich für neu gegründete Unternehmen oder Unternehmen ohne Geschäftsräume. Es bietet vorübergehende Flexibilität, bleibt aber stark reguliert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der gemischten Nutzung ein Gleichgewicht zwischen reinen Wohn- und reinen Gewerbeflächen hergestellt wird. Es ermöglicht eine eingeschränkte berufliche Tätigkeit ohne kommerzielle Sichtbarkeit innerhalb des Hauses. Wenn die Tätigkeit zunimmt (Einstellung von Personal, Empfang von Kunden, Lagerung von Produkten usw.), muss man dann eine 100%ige Gewerbeimmobilie im Rahmen der gewerblichen Mietvertragsordnung oder eine Domizilierung in einem Business Center in Betracht ziehen, da sie den zulässigen Umfang der gemischten Nutzung überschreitet.

Geltende städtebauliche Vorschriften und die Rolle der Stadtplanungsabteilung

Das monegassische Stadtgesetzbuch regelt streng den Zweck von Räumlichkeiten. Jede Änderung der Bezeichnung einer Immobilie (z. B. Umwandlung einer Wohnwohnung in ein professionelles Büro oder umgekehrt) bedarf einer vorherigen behördlichen Genehmigung. Das Department of Prospective, Urban Planning and Mobility – allgemein als Stadtplanungsabteilung bezeichnet – ist die Behörde, die für die Bearbeitung dieser Anträge zuständig ist. Wenn Sie Zweifel an der Möglichkeit einer gemischten Nutzung haben, ist es ratsam, sich mit ihnen in Verbindung zu setzen, um zu überprüfen, ob Ihr Projekt mit dem Stadtplan übereinstimmt.

Bestimmte berufliche Tätigkeiten können nur an bestimmten Adressen oder unter bestimmten Bedingungen ausgeübt werden. Zum Beispiel impliziert die Einrichtung einer Arztpraxis, einer Anwaltskanzlei oder eines Geschäfts in einem bestimmten Gebäude, dass die Unterbezeichnung "Freiberufler oder gewerblicher Fachmann" nach dem Stadtplan zulässig ist. Das Amt für Stadtplanung überwacht auch das Gleichgewicht zwischen Wohn- und Büroflächen im Fürstentum. In diesem Zusammenhang kann die Erlangung einer gemischt genutzten Klassifizierung für eine Wohnung ein spezielles Verfahren und eine behördliche Genehmigung erfordern. Wie in einem lokalen Führer erwähnt, können einige Immobilien in Bezirken wie Condamine oder Saint-Roman nur mit Zustimmung der zuständigen lokalen Behörden den Status einer gemischten Nutzung erhalten.

Können Sie Kunden in einer gemischt genutzten Wohnung empfangen?

Nein, es ist verboten, Kunden oder die Öffentlichkeit in einer Wohnung zu beherbergen, die für eine gemischte Nutzung vorgesehen ist. Das monegassische Gesetz über die berufliche Domizilierung ist sehr klar: Wenn ein Raum offiziell als Wohnraum eingestuft wird (auch mit Genehmigung für eine gemischte Nutzung), darf die dort ausgeübte Tätigkeit nicht mit dem Empfang von Kunden vor Ort verbunden sein. Ebenso ist das Lagern oder Ausstellen von Waren verboten, um eine Umwandlung des Raumes in ein Lager oder Geschäft zu verhindern. Diese Einschränkungen sorgen für die Ruhe des Gebäudes und vermeiden Belästigungen für die Nachbarn.

Bei der gemischten Nutzung dient die Wohnung in erster Linie als Verwaltungsbüro oder "geschlossener" Arbeitsplatz. In der Praxis bedeutet dies, dass weder Kundenverkehr noch eine auffällige kommerzielle Beschilderung (z. B. keine Ladenfronten oder sichtbare Geschäftsschilder an der Fassade) erlaubt sind. Wenn die berufliche Tätigkeit regelmäßige Kundenkontakte (Beratung, Verkauf usw.) erfordert, muss ein geeigneter Geschäftsraum an anderer Stelle gemietet werden.

Darüber hinaus verbietet das Gesetz die Einstellung von Mitarbeitern in einem gemischt genutzten Heim. Der Gewerbetreibende muss allein oder möglicherweise mit dort wohnenden Familienmitgliedern arbeiten. Die Idee ist, den "privaten" und wohnlichen Charakter der Wohnung zu erhalten. Jeder gewerbliche Betrieb (öffentliche Rezeption, Personal, erhebliche Bestände sowie Lärm- oder Geruchsbelästigungen) überschreitet den tolerierten Rahmen der gemischten Nutzung und würde als Verstoß gegen städtebauliche und Miteigentumsvorschriften gewertet.

Zusammenfassung der Einschränkungen für die gemischte Nutzung:

• Kein Kunden- oder Patientenempfang vor Ort

• Keine Lagerung oder Präsentation von Waren in den Räumlichkeiten

• Keine Mitarbeiter (keine angestellten Mitarbeiter, die in der Wohnung arbeiten)

• Keine übermäßigen Belästigungen durch die Aktivität (Lärm, Verkehr, Gerüche)

• Einhaltung der Miteigentumsvorschriften des Gebäudes (einige Miteigentumsrechte können autorisierte Berufe weiter einschränken oder sogar jede Außenbeschilderung oder Erwähnung verbieten).

Diese Regeln machen die gemischte Nutzung zu einer diskreten und begrenzten Anordnung. Die Wohnung darf nicht als öffentlich zugänglicher Gewerberaum fungieren. Bei einem Verstoß gegen diese Regeln drohen dem Mieter Strafen: Widerruf der Domizilierungserlaubnis, eine förmliche Aufforderung zur Einstellung der illegalen Tätigkeit oder sogar die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter wegen Nichteinhaltung der vorgesehenen Nutzung der Immobilie.

Sitz eines Unternehmens zu Hause: Dauer und Bedingungen in Monaco

Es ist möglich, den Sitz oder die Tätigkeit eines Unternehmens an der persönlichen Adresse in Monaco zu haben, es gelten jedoch strenge Bedingungen. Erstens darf es kein Gesetz oder keine Vertragsklausel verbieten (wie bereits erwähnt, muss es sich um einen gemischt genutzten Mietvertrag handeln, und die Vorschriften des Gebäudes müssen eine professionelle Nutzung zulassen). Als nächstes müssen die bereits besprochenen Grenzen eingehalten werden: keine Kunden, keine Lagerbestände, keine Mitarbeiter usw. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, gestattet das Fürstentum die Domizilierung am Sitz des Unternehmers, wenn auch manchmal vorübergehend.

Die Regeln variieren je nach Art des Unternehmens:

• Handelsgesellschaften (S.A.R.L., S.N.C., S.C.S., etc.): Das Gesetz Nr. 1.331 schreibt vor, dass die Begründung des eingetragenen Sitzes am Haus des Verwalters nur zu Beginn der Tätigkeit und für eine begrenzte Dauer von einem Jahr zulässig ist, die einmal verlängert werden kann. Das bedeutet, dass das Unternehmen nach maximal zwei Jahren seinen Sitz in ein rein berufliches Gebäude (oder ein Business Center) verlegen muss. Diese Einschränkung zielt darauf ab, Unternehmen zu ermutigen, sich in ein berufliches Umfeld zu integrieren, sobald diese in Betrieb sind. Ausnahme: Wenn die Gesellschaft von einem monegassischen Staatsangehörigen (oder seinem Ehegatten) gegründet und geleitet wird, können die Behörden die Unterbringung zu Hause auf unbestimmte Zeit zulassen, insbesondere bei staatlichen Wohnungen (Domanialwohnungen). Sobald jedoch ausländische Partner Anteile halten, gilt die strikte 1+1-Jahres-Regel.

• Privatpersonen und Freie Berufe: Für Einzelunternehmen und freie Berufe, die keiner besonderen Bewilligung bedürfen, begrenzen die Regelungen die Dauer des Domizilierens zu Hause nicht. Die persönliche Adresse kann so lange wie gewünscht als Sitz dienen, sofern der Mietvertrag gültig bleibt und der Unternehmer die Räumlichkeiten bewohnt. Mit anderen Worten, die Dauer der Domizilierung stimmt mit der Dauer des Wohnmietvertrags überein. Viele Berater, Dienstleister oder Freiberufler arbeiten auf unbestimmte Zeit von zu Hause aus, da ihre bescheidene Tätigkeit in eine dauerhafte Mischnutzung passt (immer noch ohne Kunden oder Mitarbeiter vor Ort).

Zusätzliche Bedingungen: Der Bewohner, der ein Unternehmen beheimatet, muss den Pachtvertrag halten (oder Eigentümer der Immobilie sein) oder der Ehepartner des Pächters sein oder offiziell bei ihm untergebracht sein. Sie können ein Unternehmen nicht bei einem Freund oder in einer Immobilie niederlassen, in der Sie keine formellen Rechte haben. Darüber hinaus begrenzt Monaco die Anzahl der Unternehmen, die ihren Sitz an derselben Adresse haben können: nicht mehr als drei Unternehmen pro Haushalt. Diese Maßnahme verhindert, dass eine einzelne Adresse als "Briefkasten" für zu viele Briefkastenfirmen dient.

In der Praxis erfordert die Domizilierung eine Mitteilung an die Verwaltung bei der Registrierung des Unternehmens. Für monegassische Unternehmer müssen alle Dokumente im Zusammenhang mit der Domizilierung (Mietvertragskopie, Eigentümerbescheinigung usw.) bei der Einreichung der Gründungsakte vorgelegt werden. Für Ausländer, die eine Arbeitserlaubnis erhalten, kann die Adresse nach der Installationsgenehmigung angegeben werden. In allen Fällen wird die Eintragung in das Handels- und Industrieregister nur gewährt, wenn das Unternehmen über eine vorschriftsmäßige Adresse verfügt (entweder ein gültiger gemischt genutzter Mietvertrag oder ein gewerblicher Mietvertrag).

Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Domizil Ihres Unternehmens an einer gemischt genutzten Adresse ist zunächst möglich und durchaus üblich, bei Kapitalgesellschaften jedoch oft vorübergehend (max. zwei Jahre). Einzelunternehmer genießen mehr Flexibilität. In jedem Fall müssen Sie den Staatsminister (über die Abteilung für wirtschaftliche Entwicklung) über diese Domizilierung informieren. Für staatseigene Wohnungen ist eine förmliche Genehmigung des Staatsministers erforderlich, die stillschweigend erteilt wird, wenn innerhalb von 15 Tagen keine Antwort erfolgt. Diese Genehmigung ist für monegassische Einwohner in Domanialwohnungen in der Regel kostenlos und unbefristet, aber mit den gleichen Einschränkungen verbunden (keine sichtbare Aktivität usw.).

Rolle und Verantwortlichkeiten des Vermieters

Der Vermieter spielt eine entscheidende Rolle bei der Etablierung einer gemischten Nutzung, insbesondere bei der Festlegung der Mietbedingungen. Aus diesem Grund unterstützt unsere Agentur Eigentümer, die uns ihre Immobilien zur Verwaltung anvertrauen, eng und stellt sicher, dass der Mietvertrag den Verwendungszweck strikt respektiert und gleichzeitig ihre Interessen schützt. Dank unserer Expertise sorgen wir für sichere, konforme Vermietungen und vertreten den Vermieter aktiv bei jedem Schritt. Wenn Sie die Verwaltung Ihrer Wohnung unserer Agentur anvertrauen, erhalten Sie Sicherheit, Rechtssicherheit und eine optimale Immobilienbewertung: einfache Wohnungsvermietung oder gemischt genutzte Miete. Entscheidet sich der Vermieter für einen normalen Wohnungsmietvertrag, können Mieter dort weder ein Büro noch eine Firma gründen. Umgekehrt bieten sie den Mietern durch die Wahl eines gemischt genutzten Mietvertrags eine größere Flexibilität für die professionelle Nutzung.

Können sie eine zusätzliche Miete verlangen? Prinzipiell nein; Es gibt keinen automatischen Aufpreis. Die Wohnungsmieten in Monaco werden bei Unterzeichnung des Mietvertrags frei auf dem freien Markt festgelegt. Wird der Mietvertrag als gemischte Nutzung vereinbart, kann die Miete aufgrund des Mehrwerts der erlaubten gewerblichen Nutzung naturgemäß etwas höher ausfallen, dies muss aber von vornherein vertraglich geregelt werden. Der Vermieter kann nicht einseitig einen plötzlichen Zuschlag während des Mietverhältnisses mit der Begründung erheben, dass der Mieter seinen Sitz in einem Unternehmen hat – vorausgesetzt, diese Domizilierung entspricht den Mietbedingungen. Im Falle einer missbräuchlichen oder unbefugten Nutzung hat der Vermieter das Recht, die Einstellung der illegalen Tätigkeit zu verlangen oder den Mietvertrag wegen Nutzungsverletzung zu kündigen, anstatt den Verstoß zu "monetarisieren". Mit anderen Worten, kein monegassisches Gesetz sieht eine spezifische Entschädigung oder zusätzliche Miete vor, die an eine gemischte Nutzung gebunden ist: Es ist Sache des Vermieters, in den ersten Verhandlungen eine angemessene Miete unter Berücksichtigung einer möglichen gewerblichen Nutzung festzulegen.

Pflichten des Vermieters: Darüber hinaus muss der Vermieter während der gesamten Mietdauer die Einhaltung der vorgesehenen Nutzung der Räumlichkeiten sicherstellen. Wenn sie einen gemischt genutzten Mietvertrag vereinbart haben, müssen sie eine berufliche Tätigkeit innerhalb der vereinbarten Grenzen tolerieren. Wenn der Mieter jedoch diese Grenzen überschreitet (unbefugte gewerbliche Tätigkeit ausübt, Störungen verursacht usw.), ist der Vermieter berechtigt, einzugreifen. Beachten Sie, dass bei einem gemischt genutzten Mietvertrag jede gewerbliche Tätigkeit oder die Ausübung eines streng freien Berufs verboten bleibt – der Vermieter muss sicherstellen, dass der Mieter die Wohnung nicht in ein illegales Geschäft umwandelt. Dies ist die rechtliche Verantwortung des Vermieters gegenüber dem Miteigentum und der Verwaltung.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Vermieter durch den Mietvertrag eine gemischte Nutzung genehmigen und die notwendigen Unterlagen für die Domizilierung zur Verfügung stellen kann. Sie müssen jedoch wachsam bleiben, um die Einhaltung des festgelegten Rahmens zu gewährleisten. Sie können die Miete oder die Bedingungen während des Mietverhältnisses nicht einseitig ändern, es sei denn, es wird eine neue Vereinbarung mit dem Mieter ausgehandelt. Schließlich ist der Vermieter im Falle von Verstößen gegen den Mietvertrag für die Durchsetzung des Mietvertrags verantwortlich (gegebenenfalls durch eine Mahnung oder einen Gerichtsschritt).

Betroffene Gebäude: Gemeinschaftlich gemischt genutzte vs. reine Wohngebäude (Praxisbeispiele)

Gemischte Nutzung ist in einigen Gebäuden in Monaco sehr verbreitet, während sie in anderen völlig fehlt. Hier einige konkrete Beispiele:

• Gebäude mit gemeinsamer gemischter Nutzung: In Vierteln wie La Condamine, Fontvieille oder bestimmten Gegenden von Monte-Carlo lassen viele Gebäude eine gemischte Nutzung zu. Zum Beispiel bietet Le Suffren (Condamine) Studios und Apartments an, in denen die Belegung Wohn-, Büro- oder beides sein kann. Ähnlich verhält es sich im Carré d'Or, wo Wohnungen wie Le Mirabel gemischt genutzt werden können: Die Einheiten werden von Einzelpersonen oder beruflichen Tätigkeiten zu Hause bewohnt. In der Gegend von Rousse/Saint-Roman gibt es auch gemischte Gebäude wie das Château d'Azur, wo Studios mit gemischt genutzten Mietverträgen vermietet werden (ideal für eine Praxis oder ein kleines Unternehmen). Diese Gebäude haben oft separate Eingänge (private und manchmal berufliche) oder zumindest einen Concierge, der an Büros gewöhnt ist. Unternehmer schätzen sie, weil sie eine professionelle Adresse im Fürstentum bieten, ohne dass ein gewerblicher Mietvertrag abgeschlossen ist. In den Angeboten wird oft "gemischte Nutzung" hervorgehoben, weil es ein attraktives Merkmal ist.

• Gebäude für ausschließliche Wohnzwecke: Reine Wohngebäude – oft Luxustürme oder staatliche Wohnungen – erlauben dagegen keine berufliche Tätigkeit in Wohnungen. Zum Beispiel sind High-End-Türme und Gebäude wie Tour Odéon oder 26 Carré d'Or ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt. Die Miteigentumsordnung in diesen Gebäuden verbietet es den Bewohnern, Büros oder Berufspraxen einzurichten. Auch die Ausübung eines freien Berufs von zu Hause aus kann untersagt werden. In solchen Gebäuden bleiben die Mietverträge ausnahmslos Standardwohnungen. Ein Vermieter, der heimlich an ein Unternehmen oder für Bürozwecke vermietet, riskiert Probleme mit dem Hausverwalter und den Nachbarn. So muss eine Wohnung in einem reinen Wohngebäude ein privater Wohnraum bleiben, und jeder Verstoß kann zu Maßnahmen führen (Mahnung zur Einstellung der Tätigkeit, Kündigung des Mietvertrags usw.). Dies steht im Einklang mit der Pflicht des Vermieters, entsprechend dem Verwendungszweck der Immobilie zu vermieten: Die Vermietung einer Wohnwohnung als Büro wäre vertragswidrig.

Vorsicht vor Überschreitung: Risiken der Umstufung als gewerbliche Nutzung

Überschreitet die Tätigkeit, die in einer gemischt genutzten Wohnung ausgeübt wird, die tolerierten Schwellenwerte, besteht die Gefahr, dass sie als nicht deklarierte "gewerbliche" Nutzung umeingestuft wird. Mit anderen Worten, die Verwaltung oder der Vermieter könnten der Ansicht sein, dass die Räumlichkeiten nicht mehr als Wohnung, sondern als echter Geschäftsraum genutzt werden, mit den rechtlichen Konsequenzen, die dies nach sich zieht.

Die Hauptrisiken einer solchen Neueinstufung sind:

• Verlust des Wohnungsmietvertrags zugunsten eines auferlegten gewerblichen Mietvertrags : Wenn ein Mieter in einer Wohnimmobilie ein Geschäft oder Büro mit öffentlichem Zugang betreibt und der Vermieter dies zu lange toleriert, kann der Mieter vor Gericht den Schutzstatus eines gewerblichen Mietvertrags (Gesetz von 1948) geltend machen. Im monegassischen und französischen Recht gibt es nämlich eine Rechtsprechung, nach der ein Mietvertrag in einen gewerblichen Mietvertrag umqualifiziert werden kann, wenn alle Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit vorliegen. Dies würde den Mietern Rechte einräumen, die sie zuvor nicht hatten (Mindestlaufzeit von neun Jahren, Recht auf Verlängerung oder Räumungsentschädigung), was für den Vermieter eindeutig ungünstig ist. Der Vermieter würde die Freiheit verlieren, sein Eigentum zurückzuerlangen, und würde den Regeln für gewerbliche Mietverträge unterliegen. Glücklicherweise sind die Kontrollen in der Praxis in Monaco wachsam, und es ist selten, dass dieser Punkt ohne vorherige Reaktion des Vermieters oder der Verwaltung erreicht wird.

• Verwaltungs- und Strafsanktionen: Die Ausübung unbefugter gewerblicher Aktivitäten in einer Wohnimmobilie kann den Bewohner Sanktionen aussetzen. Die Fürstliche Regierung könnte die Erneuerung der Betriebserlaubnis des Unternehmens verweigern, solange es an konformen Räumlichkeiten mangelt, oder bei eklatantem Missbrauch sogar die Genehmigung entziehen. Bei Verstößen gegen städtebauliche Vorschriften können theoretisch Bußgelder verhängt werden. Darüber hinaus kann ein Verstoß gegen die Miteigentumsvorschriften (z. B. die Eröffnung einer Praxis mit Kunden, wenn dies verboten ist) andere Miteigentümer oder den Hausverwalter dazu veranlassen, ein Zivilverfahren einzuleiten, um die rechtswidrige Störung zu unterbinden.

• Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen Vertragsverletzung: Vertraglich begeht ein Mieter, der über die erlaubte Nutzung hinausgeht (z.B. Mitarbeiter einstellen oder ein Geschäft in der Wohnung betreiben), einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Mietvertrag. Der Vermieter ist berechtigt, die gerichtliche Beendigung des Mietverhältnisses wegen missbräuchlicher Nutzung von Räumlichkeiten zu beantragen. Der Mieter würde dann die Immobilie verlieren und könnte schadenersatzpflichtig werden. Es ist daher im Interesse aller, Mixed-Use-Grenzwerte einzuhalten, um solche Extreme zu vermeiden.

Rechtliche Referenztexte und offizielle Ansprechpartner

Mehrere Gesetze und Verordnungen regeln die gemischte Nutzung in Monaco. Hier sind die wichtigsten für diejenigen, die die Texte konsultieren möchten:

• Gesetz Nr. 1.331 vom 8. Januar 2007 über Unternehmen und seine Anwendung Verordnung Nr. 993 vom 16. Februar 2007 – Diese regeln unter anderem die Möglichkeit, den Sitz des Verwalters zu begründen (Dauer ein Jahr, das einmal verlängert werden kann).

• Gesetz Nr. 1.144 vom 26. Juli 1991 (und verwandte Texte) – regelt die behördliche Genehmigung zur Ausübung einer gewerblichen oder industriellen Tätigkeit im Fürstentum (vorherige ministerielle Genehmigung). Das Domizilieren zu Hause muss diesen Bestimmungen entsprechen, unbeschadet der Aktivitätsgenehmigung selbst.

• Gesetz Nr. 1.490 vom 23. Juni 2020 und Verordnung Nr. 8.214 vom 6. August 2020 – Über die Domizilierung der beruflichen Tätigkeit in einer staatlichen Wohnimmobilie (Domanialwohnung). Diese Texte sehen z.B. eine automatische Genehmigung innerhalb von 15 Tagen, ein Mindestkapital von 60% des von einem Gebietsansässigen gehaltenen Kapitals, keine Begrenzung der Laufzeit im domanialen Sektor usw. vor.

• Gesetz Nr. 1.329 vom 8. Januar 2007 über das Miteigentum an bebauten Immobilien – legt den Rahmen für die Regelung des Miteigentums in Monaco fest. In einem wichtigen Artikel heißt es, dass die Domizilierung verweigert wird, wenn die Miteigentumsordnung der beruflichen Tätigkeit in einem Domanialgebäude entgegensteht. Im Allgemeinen garantiert dieses Gesetz die Einhaltung des Verwendungszwecks der Räumlichkeiten und die Ruhe des Gebäudes.

• Souveräne Verordnung Nr. 3.647 vom 9. September 1966 (Stadtplanungs-, Bau- und Straßenbauordnung) – regelt städtebauliche Angelegenheiten. Sie verwendet den Begriff "gemischte Nutzung" nicht explizit, sondern definiert Verfahren zur Änderung des Zwecks von Räumlichkeiten und damit zusammenhängenden Verstößen. Das Ministerialdekret Nr. 2020-539 vom 7. August 2020 verwendete beispielsweise die Definition eines "gemischt genutzten Gebäudes" in einem anderen Kontext, was zeigt, dass das Konzept offiziell anerkannt ist.

• Gesetz Nr. 490 vom 24. November 1948 über gewerbliche, industrielle oder handwerkliche Pachtverträge – Dies ist der Text, der die gewerblichen Pachtverträge im Fürstentum regelt. Es ist nützlich zu zitieren, weil es die Regelung darstellt, die wir vermeiden wollen, versehentlich auf einen Wohnungsmietvertrag anzuwenden. Dieses Gesetz sieht unter anderem das Recht des Mieters auf Erneuerung oder, falls dies nicht möglich ist, auf Räumungsentschädigung vor. Sie gilt nicht für Wohnräume, es sei denn, es wurde zugelassen, dass die Situation in eine eindeutige gewerbliche Nutzung übergeht.

Bei Fragen oder Unklarheiten stehen Ihnen mehrere offizielle Ansprechpartner zur Verfügung:

• Abteilung für Stadtplanung – für Fragen zur Nutzungsänderung, zur Genehmigung der Umwandlung von Räumlichkeiten in ein Büro und zur Einhaltung des Stadtplans.

• Wohnungsbauamt – für staatliche (öffentliche) Wohnungen oder Naturschutzgebiete können spezifische Einschränkungen für diese Wohnungen angegeben werden.

• Abteilung für wirtschaftliche Entwicklung (EDD) – für alles, was mit der Domizilierung und der Genehmigung von Aktivitäten zu tun hat. Sie bearbeiten Ihren Domizilierungsantrag und stellen sicher, dass der Mietvertrag den Vorschriften entspricht. Das EDD befindet sich in der Rue du Gabian 9 in Monaco und ist werktags von 9:30 bis 17 Uhr erreichbar. Zögern Sie nicht, sie im Voraus zu kontaktieren, insbesondere wenn Sie Ihr Unternehmen gründen, um die Abläufe zu klären.

Schließlich wird dringend empfohlen, einen monegassischen Immobilienprofi wie Petrini Exclusive Real Estate Monaco, eine Agentur, die mit der Immobilienkammer von Monaco verbunden ist, zu beauftragen, Sie zu beraten. Wir sind mit den lokalen Gepflogenheiten bestens vertraut und helfen Ihnen, viele Fallstricke zu vermeiden. Mit diesem Leitfaden und der Unterstützung unseres Unternehmens haben Sie alle Schlüssel, um Ihre gemischt genutzte Wohnung in Übereinstimmung mit den monegassischen Vorschriften und in aller Ruhe zu nutzen.

Quellen: Fürstliche Regierung (MyCompany, Journal de Monaco), Abteilung für Stadtplanung, Gesetz Nr. 1.490/2020, Gesetz Nr. 490/1948. Alle Informationen wurden überprüft, um die im Jahr 2025 geltenden Vorschriften widerzuspiegeln. Genießen Sie Ihre gemischt genutzte Immobilie!