Государственное жильё в Монако: как устроена система, которая обеспечивает жильём монегасков
Publié par Paolo Petrini le 19/09/2026
Temps de lecture
0
min.
Рынок недвижимости Монако
Государственное жильё в Монако (logement domanial) представляет собой квартиры, которые принадлежат государству и предоставляются исключительно гражданам Монако и членам их семей.
Ознакомьтесь с нашей подборкой квартир
на продажу в Монако
на продажу в Монако
Студии, квартиры с 2–5 комнатами, пентхаусы и элитная недвижимость.
Эта цифра неизменно удивляет наших иностранных клиентов. На 31 декабря 2025 года в Княжестве насчитывалось 22 577 жилых единиц. Из них 4 380 относятся к государственному фонду, то есть 19,4 %, согласно данным переписи, опубликованным IMSEE. Таким образом, почти каждая пятая квартира не продаётся и не сдаётся в привычном для рынка смысле: она принадлежит государству и предназначена только для граждан страны.
Американский инвестор, лондонский предприниматель или цюрихская семья, которые рассматривают переезд в Монако, рано или поздно сталкиваются с этой реальностью, зачастую не понимая её логики. Точного аналога у этой системы нет. Российскому читателю она может напомнить социальное жильё, предоставляемое по договору социального найма, но сходство обманчиво: критерием доступа здесь служит не нуждаемость, и по той же причине это не аналог американского «public housing». Это и не регулирование арендных ставок по нью-йоркскому образцу: здесь собственником квартир выступает само государство. Речь идёт о национальной политике, провозглашённой на самом высоком уровне, и сентябрь 2026 года вновь напомнил о её значении: график ввода государственного жилья в 2027 году оказался в центре диалога между Национальным советом и Княжеским правительством.
Понять государственное жильё значит понять, почему Монако решает жилищный вопрос так, как ни один другой рынок в мире. Ниже, опираясь на факты и воздерживаясь от оценок, мы рассказываем, что представляет собой эта система, как она возникла, как она работает и что она меняет для тех, кто никогда не получит к ней доступа.
Главное: государственное жильё в Монако
Государственное жильё представляет собой фонд квартир, который государство Монако закрепляет за своими гражданами. Иностранцев он не касается, однако именно он формирует рынок, на котором они покупают и арендуют недвижимость.
- Государственное жильё: квартира, принадлежащая государству и предоставляемая только гражданам Монако и членам их семей.
- На конец 2025 года в Монако насчитывалось 22 577 жилых единиц, из них 4 380 государственных, то есть 19,4 % фонда (IMSEE, перепись 2025 года).
- Монегаски составляют лишь 24,0 % из 38 857 жителей Княжества: государственный фонд гарантирует гражданам возможность жить в собственной стране.
- Государственный министр распределяет квартиры с учётом заключения Комиссии, на основе балльной шкалы, установленной министерским постановлением № 2023-467 от 31 июля 2023 года.
- Договор «проживание-капитализация» (закон № 1.357 от 2009 года) предоставляет гражданину Монако право проживания в государственной квартире сроком на 75 лет без перехода права собственности.
- Государственный фонд сосуществует с защищённым сектором (законы № 1.235 и № 887), который даёт отдельным категориям лиц преимущество при аренде, и со свободным сектором, открытым для всех.
- В сентябре 2026 года Национальный совет говорит о 2027 годе без распределения новых квартир; Правительство объявляет о более чем 400 квартирах государственного фонда к 2032 году.
Совет Petrini: если вы приезжаете из-за рубежа, никогда не ориентируйтесь на общий объём жилого фонда Монако. Доступный вам рынок ограничен свободным сектором, который заметно уже, и именно он определяет цены, с которыми вы столкнётесь.
Страна, где каждая пятая квартира находится вне рынка
Пятая часть жилого фонда Монако выведена из рыночного оборота, и эта доля растёт год от года.
Государственный фонд на территории Княжества вырос с 3 632 квартир в 2021 году до 4 380 в 2025 году, согласно «Monaco en chiffres 2026», ежегодному изданию IMSEE. Кроме того, государству принадлежит 661 квартира в соседней Франции, что увеличивает общий фонд до 5 041. С конца 2023 по конец 2025 года общий фонд увеличился с 21 123 до 22 577 жилых единиц, а государственный с 3 939 до 4 380: почти треть прироста жилого фонда за два года пришлась на государственные квартиры.
Само французское слово «domanial» заслуживает пояснения. Оно обозначает то, что относится к государственному имуществу (Domaine de l'État), то есть к собственности самого государства. Сдачей этих квартир внаём ведает Управление государственного имущества (Administration des Domaines). Квартиры сосредоточены в домах, построенных или приобретённых государством и расположенных в разных кварталах Княжества.
Остаётся вопрос, который задаёт себе каждый, кто впервые видит эти цифры. Почему государство, где квадратный метр входит в число самых дорогих в мире, отводит пятую часть жилого фонда исключительно собственным гражданам?
Меньшинство у себя дома: смысл государственного жилья
Монако обеспечивает жильём своих граждан, потому что они составляют меньшинство в собственной стране, а рынок, предоставленный самому себе, вытеснил бы их оттуда.
Соотношение здесь необычное. На 31 декабря 2025 года в Княжестве насчитывалось 38 857 жителей, из них 9 333 монегаска, то есть 24,0 % населения, по данным переписи IMSEE. Гражданство страны имеет лишь каждый четвёртый житель. И всё это на 2,08 км², одной из самых маленьких территорий в мире, отвоёванной у моря метр за метром.
На столь ограниченной территории рынок устанавливает цены, за которыми могут угнаться немногие семьи. По оценке IMSEE, приведённой в выпуске 2025 года его «Обзора рынка недвижимости» (Observatoire de l'Immobilier), средняя цена квадратного метра в сделках 2025 года составила 57 569 евро. Без вмешательства государства большинство монегасских семей не смогли бы остаться жить в Монако. Государственный жилой фонд и есть ответ на этот вызов: он гарантирует гражданам, и прежде всего молодому поколению, возможность создать семью в своей стране.
Именно здесь сравнение с социальным жильём вводит иностранного читателя в заблуждение. Критерием доступа к государственному жилью служит не доход, а монегасское гражданство, которое не следует путать с резидентством. Иностранный резидент, каким бы состоянием он ни располагал, исключён из этой системы в принципе. Напротив, монегаск с солидным доходом вправе претендовать на квартиру: его доходы влияют лишь на место заявки в рейтинге. Речь идёт не о помощи нуждающимся, а о сохранении национальной общности на её земле.
Наиболее чёткую формулировку дал князь Альбер II 11 марта 2019 года, запуская Национальный жилищный план. Жильё для монегасков, как передаёт его слова Княжеское правительство, является для него «национальным делом, абсолютным приоритетом». План предусматривал тогда 4 548 квартир государственного фонда в пятнадцатилетней перспективе. В ходе первого этапа, с 2019 по 2024 год, было сдано 633 квартиры, по данным Monaco Hebdo. Эти цифры показывают: речь идёт не об одном из направлений политики, а об обязательстве государства.
Однако само по себе обязательство не объясняет, как распределяются квартиры. А ведь именно механизм распределения и делает систему уникальной.
Как распределяется государственное жильё
Государственную квартиру монегасской семье предоставляет Государственный министр с учётом заключения Комиссии, в порядке очерёдности по балльной шкале.
Правовую основу задаёт министерское постановление № 2023-467 от 31 июля 2023 года с изменениями от октября 2024 года. Его первая статья не оставляет места для толкований: государственное жильё предоставляется гражданам Монако и их семьям. Заявление подаёт совершеннолетний гражданин Монако, причём только в период приёма заявок, объявляемый государством, а не в любое время года. Ряд обстоятельств исключает участие: в частности, наличие в собственности жилья, отвечающего «обычным потребностям» семьи, или отсутствие регулярного дохода.
Решение не является чисто административным. Его принимает Государственный министр с учётом заключения Комиссии по распределению, которую возглавляет правительственный советник, министр финансов и экономики. В её состав входят, в частности, руководитель Управления государственного имущества, мэр Монако и депутаты Национального совета. Иностранному читателю стоит обратить на это внимание: парламент Монако напрямую участвует в распределении государственного жилья. Одно это говорит о политическом весе вопроса.
Затем заявки ранжируются по балльной шкале. Она учитывает отсутствие жилья или его непригодность, состав семьи, состояние здоровья, доходы, давность заявки и возможные прежние отказы. Доходы учитываются в обе стороны: в зависимости от их уровня они могут добавить до 12 баллов или отнять до 20. Таким образом, речь идёт не о потолке доходов, а о порядке очерёдности.
О степени напряжённости говорит разрыв между спросом и предложением. На заседании комиссии 6 марта 2026 года было распределено 156 квартир, из них 49 новых в проекте «Эмера» и 107 отремонтированных, при 349 заявках, принятых к рассмотрению, по данным Monaco Hebdo. Крышу над головой нашли чуть меньше половины заявителей.
Получившие квартиру не становятся при этом её собственниками. Но с 2009 года в Монако существует форма приобретения жилья, которая тоже не имеет аналогов.
Договор «проживание-капитализация»: доступ к жилью без права собственности
Договор «проживание-капитализация» позволяет гражданину Монако приобрести на 75 лет личное право проживания в государственной квартире, при этом право собственности на неё остаётся у государства.
Этот договор, введённый законом № 1.357 от 19 февраля 2009 года, пожалуй, самый оригинальный инструмент жилищного права Монако. Приобретатель уплачивает установленную государством цену и получает право проживания на 75 лет с возможностью продления. Он может досрочно отказаться от договора и получить возмещение, а по истечении срока государство возвращает ему проиндексированный капитал. Право переходит к супругу и потомкам, имеющим гражданство Монако. По данным MonServicePublic, действующие в 2026 году условия предусматривают минимальный первоначальный взнос в 10 % и государственный кредит на срок от 10 до 30 лет по ставке 3 % в 2026 году.
Российский читатель увидит здесь отдалённое сходство с долгосрочным правом пользования, англосаксонский с британским «leasehold» или американским «ground lease»: во всех этих случаях на длительный срок приобретается право пользования, но не сама земля. На этом сходство заканчивается. У договора «проживание-капитализация» нет открытого вторичного рынка, он доступен только гражданам Монако, а квартира никогда не выбывает из государственной собственности. Поэтому государственная квартира никогда не попадёт на свободный рынок: ни путём продажи, ни по наследству.
Таков первый, государственный уровень. Есть ещё два, и именно их наслоение придаёт рынку Монако столь своеобразный облик.
Государственный, защищённый и свободный секторы: три уровня жилищной системы Монако
Жилой фонд Монако делится на три режима: государственный, предназначенный для монегасков; защищённый сектор, где в старом частном фонде действует очерёдность арендаторов; свободный сектор, открытый для всех.
Три жилищных сектора Монако
Источники: IMSEE, перепись 2025 года и «Monaco en chiffres 2026»; Legimonaco; MonServicePublic.
| Сектор | Собственник | Кто имеет доступ | Правовая основа |
|---|---|---|---|
| Государственный | Государство Монако | Только граждане Монако и их семьи | Министерское постановление № 2023-467; закон № 1.357 (договор «проживание-капитализация») |
| Защищённый сектор | Частные собственники | Приоритет гражданам Монако, затем отдельным категориям лиц, связанных с Княжеством | Закон № 1.235 (дома постройки до 1 сентября 1947 года) и закон № 887 |
| Свободный сектор | Частные собственники | Любой арендатор или покупатель, независимо от гражданства | Свобода договора, рыночные арендные ставки и цены |
Таблица подготовлена Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Перепись разделяет государственный фонд (4 380 квартир на конец 2025 года) и частный фонд (18 197 квартир), не выделяя долю защищённого сектора.
Промежуточный уровень, защищённый сектор, вызывает у иностранца наибольшее недоумение, поскольку речь идёт о частном жилье. Закон № 1.235 от 28 декабря 2000 года распространяется на дома, построенные или достроенные до 1 сентября 1947 года, и устанавливает очерёдность среди кандидатов в арендаторы: сначала граждане Монако, затем, среди прочих, дети монегасков, отдельные категории овдовевших супругов, так называемые «дети страны» и иностранцы с очень длительным стажем проживания в Княжестве. Механизм, его условия и внесённые в него изменения подробно описаны на нашей странице об аренде квартиры по закону 1235 в Монако.
Закон № 887 от 25 июня 1970 года следует схожей логике: очерёдность начинается с семьи собственника и граждан Монако, а затем распространяется на лиц, проживающих или работающих в Монако не менее пяти лет. Этот режим мы описываем в нашем гиде, посвящённом квартирам по закону 887 в Княжестве. Масштабы остаются скромными: в 2025 году, согласно «Monaco en chiffres 2026», в реестре числилось 1 403 защищённых лица, было заключено 56 договоров аренды по закону № 1.235 и 34 по закону № 887.
Остаётся последний уровень, свободный сектор, на который приходится основная часть частного фонда. Именно здесь, и только здесь, арендует и покупает жильё международная клиентура. Здесь действуют правила рынка, а этапы заключения договора аренды описаны в нашем полном гиде по аренде в Монако для новоприбывших.
Эти три уровня не изолированы друг от друга. То, что происходит на первом, рано или поздно отзывается на третьем. Именно это иллюстрируют события сентября 2026 года.
2027-й без распределения квартир? Что говорят институты власти
В сентябре 2026 года Национальный совет и Княжеское правительство представили два взгляда на темпы ввода государственного жилья: один тревожный, другой уверенный.
Председатель Национального совета Тома Бреццо заявил на осенней пресс-конференции, о которой Monaco Hebdo сообщил 18 сентября 2026 года, что ежегодно строится 50 квартир при оценочной потребности в 100 и что в 2027 году распределения новых квартир не будет. Он также упомянул меры, с которыми, по его словам, согласилось Правительство: возвращение в оборот 120 квартир, освободившихся в существующем фонде, надстройку одного дома примерно на шестьдесят квартир и распространение на все жилищные секторы практики возмещения агентских комиссий гражданам Монако.
Правительство, в свою очередь, на пресс-конференции 17 сентября 2026 года объявило о более чем 400 квартирах государственного фонда к 2032 году, а также о новом методе распределения под названием «Expérience Logement», первые распределения по которому намечены на начало 2027 года. Кроме того, до конца 2026 года должно начать работу специальное агентство по государственному жилью.
Эти две позиции принадлежат внутренней институциональной дискуссии Монако, в которую мы не считаем себя вправе вмешиваться. Нас, как профессионалов свободного сектора, интересует то, как они отразятся на рынке. И здесь одно несомненно: каждая монегасская семья, ожидающая распределения, всё это время вынуждена где-то жить.
Государственное жильё влияет не на премиальный, а на семейный сегмент
Порой пишут, что дефицит государственного жилья давит на весь рынок Монако. Наши наблюдения из свободного сектора дают более взвешенную картину. Наиболее состоятельная международная клиентура, которая ищет большие площади в престижных домах, не конкурирует с монегасскими семьями, ожидающими распределения: это разные объекты и разные бюджеты.
Давление сосредоточено в конкретном сегменте, семейных двух- и трёхкомнатных квартирах, где потребности монегасских семей и новоприбывших пересекаются. Именно здесь дефицит государственного жилья передаётся свободному рынку, и именно здесь арендные ставки держатся лучше всего.
Что государственное жильё меняет для тех, кто переезжает в Монако
Права иностранца государственное жильё не затрагивает, поскольку доступа к нему он не имеет, но оно определяет размеры и напряжённость открытого для него рынка.
Первый вывод арифметический. Из 22 577 жилых единиц, учтённых на конец 2025 года, 18 197 относятся к частному фонду, а часть этого фонда подчиняется правилам защищённого сектора. Поэтому реально доступный новоприбывшему рынок заметно уже, чем можно предположить по общей цифре. Эта структурная узость и есть одна из причин устойчивости арендных ставок, которую мы зафиксировали в нашем анализе рынка аренды Монако за 2025 год на основе проведённых агентством сделок по повторной сдаче жилья.
Второй вывод касается сроков. Если год без распределения новых квартир подтвердится, монегасские семьи ещё на год останутся во временном жилье, зачастую в свободном секторе. По нашей оценке, напряжённость на рынке семейных квартир в 2027 году сохранится. На практике семье из-за рубежа, которая ищет трёхкомнатную квартиру в аренду в Монако, придётся заложить больший бюджет, чем годом ранее. Большие квартиры премиального сегмента живут по собственной логике и мало чувствительны к этим колебаниям.
Именно в этом семейном сегменте знание местного рынка имеет решающее значение. Знать по каждому дому, какие квартиры относятся к свободному сектору, какие подпадают под защитное законодательство, на каком уровне реально заключались последние договоры аренды в интересующем жилом комплексе: именно это избавляет новоприбывшего от недель, потраченных на объекты, которые ему не предназначены, и от договоров по ставке, оторванной от рынка. Это ежедневная работа нашего агентства и причина, по которой мы ежегодно публикуем собственные данные о рынке Монако, а не полагаемся на средние значения.
Таким образом, государственное жильё касается не только монегасков. Это один из ключей к пониманию рынка Княжества, наряду с дефицитом земли или новой географией капитала, которую мы описали в нашем анализе рынка за 2026 год. Страну площадью 2 км², где четверть жителей живёт в жилье, выведенном из рыночного оборота, невозможно понять по меркам Нью-Йорка, Лондона или Женевы. Её нужно судить по её собственным меркам.
Часто задаваемые вопросы о государственном жилье
- Что такое государственное жильё в Монако?
Государственное жильё представляет собой квартиры, принадлежащие государству и предоставляемые только гражданам Монако и их семьям. Оно не продаётся и не сдаётся на рынке: им ведает Управление государственного имущества, а квартиры распределяет Государственный министр с учётом заключения Комиссии. - Сколько государственных квартир в Монако?
На 31 декабря 2025 года в Монако насчитывалось 4 380 государственных квартир из общего фонда в 22 577 жилых единиц, то есть 19,4 %, по данным переписи IMSEE. Кроме того, государству принадлежит 661 квартира в соседней Франции, что увеличивает общий фонд до 5 041 квартиры. - Может ли иностранец арендовать государственную квартиру в Монако?
Нет. Иностранный резидент, каким бы состоянием он ни располагал, живёт в свободном секторе, где Petrini Exclusive Real Estate Monaco сопровождает международных клиентов. Государственное жильё закреплено за гражданами Монако и их семьями: иностранец не может ни арендовать, ни купить его. - Как получить государственное жильё в Монако?
Совершеннолетний гражданин Монако подаёт заявление в период приёма заявок, объявленный государством. Заявки ранжируются по балльной шкале министерского постановления № 2023-467 от 31 июля 2023 года: нынешнее жильё, состав семьи, здоровье, доходы, давность заявки. Квартиры распределяет Государственный министр с учётом заключения Комиссии. - Чем государственное жильё отличается от защищённого сектора?
Государственное жильё принадлежит государству и предоставляется только гражданам Монако. Защищённый сектор охватывает частное жильё, прежде всего в домах постройки до 1 сентября 1947 года, где законы № 1.235 и № 887 устанавливают очерёдность арендаторов, начиная с монегасков. Свободный сектор открыт для всех.
Подробнее о жизни в Монако
Автор
Nos derniers biens disponibles
9 800 000 €
Riviera Palace · Monte-Carlo
Исключительная квартира с видом на море и казино
В самом сердце Монте-Карло откройте для себя эту великолепную трёхкомнатную квартиру, полностью отремонтированную, с просторными объёмами и красивыми террасами с потрясающим видом на море и казино. Востребованный адрес, элегантная реконструкция и привилегированная обстановка, чтобы полностью насладиться монегаскским искусством жизни.
3 600 000 €
Les Lierres · Monte-Carlo
ПОЛНОСТЬЮ ОТРЕСТАВРИРОВАННАЯ БУРЖУАЗНАЯ КВАРТИРА — МОНТЕ-КАРЛО
В самом сердце Монте-Карло эта элегантная трёхкомнатная квартира площадью 75 м² только что прошла полную реконструкцию с современными линиями. Яркая и идеально оформленная, она предлагает аккуратные услуги в привилегированной обстановке буржуазного здания, в непосредственной близости от всех удобств.
45 000 €
+ Charges
: 5 000
€
Le Metropole · Carré d'Or
Роскошная квартира на 5 комнат в самом сердце резиденции Carré d'Or «Le Metropole»
В роскошной резиденции Метрополь, рядом с казино Монте-Карло, мы предлагаем вам эту великолепную пятикомнатную квартиру. В доме представлены первоклассные услуги, а также красивый вид на море и сады.
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
