Alloggi demaniali nel Principato di Monaco: il sistema che dà casa ai monegaschi
Publié par Paolo Petrini le 19/09/2026
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Mercato Immobiliare Monegasco
Un alloggio demaniale è un appartamento di proprietà dello Stato monegasco, assegnato esclusivamente alle persone di nazionalità monegasca e al loro nucleo familiare.
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in vendita nel Principato di Monaco
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Monolocali, bilocali, trilocali, appartamenti di grandi dimensioni, attici e proprietà di prestigio.
Il dato sorprende sempre i nostri clienti stranieri quando lo scoprono. Al 31 dicembre 2025, il Principato contava 22.577 alloggi. Di questi, 4.380 appartengono al patrimonio demaniale, ossia il 19,4 % secondo il censimento pubblicato dall'IMSEE. Quasi un appartamento su cinque, dunque, non è né in vendita né in affitto nel senso in cui lo intende il mercato: appartiene allo Stato ed è destinato ai soli cittadini.
Un investitore americano, un imprenditore londinese o una famiglia zurighese che valutano un trasferimento nel Principato di Monaco si scontrano prima o poi con questa realtà, spesso senza coglierne la logica. Il sistema non ha un equivalente esatto altrove. Non è edilizia residenziale pubblica, né nell'accezione italiana né in quella del «public housing» americano, perché il criterio di accesso non è la condizione economica. Non è nemmeno un regime di canoni regolamentati sul modello newyorkese, perché qui lo Stato è il proprietario degli immobili. È una politica nazionale, sostenuta al più alto livello, la cui importanza la ripresa autunnale del 2026 ha appena ribadito: il calendario delle consegne di alloggi demaniali del 2027 è al centro del confronto tra il Consiglio Nazionale e il Governo Principesco.
Comprendere gli alloggi demaniali significa comprendere perché il Principato di Monaco dà casa ai propri abitanti come nessun altro mercato al mondo. Ecco, in modo fattuale e senza giudizi, che cos'è questo sistema, da dove nasce, come funziona e che cosa cambia per chi non vi avrà mai accesso.
Da ricordare: alloggi demaniali nel Principato di Monaco
Gli alloggi demaniali sono il patrimonio di appartamenti che lo Stato monegasco riserva ai propri cittadini. Non riguardano gli stranieri, ma strutturano il mercato in cui questi ultimi acquistano e prendono in locazione.
- Un alloggio demaniale è un appartamento di proprietà dello Stato monegasco, assegnato unicamente alle persone di nazionalità monegasca e al loro nucleo familiare.
- A fine 2025, il Principato di Monaco conta 22.577 alloggi, di cui 4.380 demaniali, ossia il 19,4 % del patrimonio abitativo (IMSEE, censimento 2025).
- I monegaschi rappresentano soltanto il 24,0 % dei 38.857 residenti del Principato: il patrimonio demaniale garantisce ai cittadini la possibilità di vivere nel proprio Paese.
- Il Ministro di Stato assegna gli alloggi previo parere di una Commissione, sulla base di una griglia di punteggio fissata dal decreto ministeriale n. 2023-467 del 31 luglio 2023.
- Il contratto abitazione-capitalizzazione (legge n. 1.357 del 2009) conferisce a un monegasco un diritto di abitazione di 75 anni su un alloggio demaniale, senza trasferimento della proprietà.
- Il settore demaniale convive con il settore protetto (leggi n. 1.235 e n. 887), che accorda priorità nelle locazioni, e con il settore libero, aperto a tutti.
- A settembre 2026, il Consiglio Nazionale prospetta un 2027 senza assegnazioni di alloggi nuovi; il Governo annuncia oltre 400 appartamenti demaniali entro il 2032.
Consiglio Petrini: se arriva dall'estero, non ragioni mai sul patrimonio abitativo complessivo del Principato di Monaco. Il mercato che Le è aperto è quello del settore libero, sensibilmente più ristretto, ed è questo a determinare i prezzi che La riguardano.
Un Paese in cui un alloggio su cinque non è sul mercato
Un quinto del patrimonio residenziale monegasco sfugge al mercato, e questa quota cresce di anno in anno.
Il patrimonio demaniale è passato da 3.632 alloggi nel 2021 a 4.380 nel 2025 sul territorio del Principato, secondo Monaco en chiffres 2026, l'annuario statistico dell'IMSEE. Lo Stato possiede inoltre 661 alloggi demaniali nella vicina Francia, il che porta il totale a 5.041. Tra la fine del 2023 e la fine del 2025, il patrimonio complessivo è passato da 21.123 a 22.577 alloggi, mentre quello demaniale passava da 3.939 a 4.380: quasi un terzo degli alloggi entrati nel censimento in due anni è di proprietà dello Stato.
Il termine «demaniale» merita una breve precisazione. Designa ciò che appartiene al Demanio dello Stato, cioè i beni di cui lo Stato è proprietario. L'Amministrazione del Demanio ne cura la gestione locativa. Questi appartamenti sono raggruppati in immobili costruiti o acquisiti dallo Stato, distribuiti in diversi quartieri del Principato.
Resta la domanda che si pone ogni osservatore di fronte a queste cifre. Perché uno Stato in cui il metro quadro è tra i più cari al mondo dedica un quinto dei propri alloggi ai soli cittadini?
Una minoranza a casa propria: la ragion d'essere degli alloggi demaniali
Il Principato di Monaco dà casa ai propri cittadini perché sono una minoranza nel loro stesso Paese e il mercato, lasciato a sé stesso, li avrebbe cacciati.
Le proporzioni sono singolari. Al 31 dicembre 2025, il Principato contava 38.857 residenti, di cui 9.333 monegaschi, ossia il 24,0 % della popolazione, secondo il censimento dell'IMSEE. Soltanto un abitante su quattro ha la cittadinanza del Paese. Il tutto su 2,08 km², una superficie tra le più ridotte al mondo, conquistata metro dopo metro sul mare.
Su un territorio così limitato, il mercato fissa prezzi che poche famiglie possono sostenere. L'IMSEE stima in 57.569 € il prezzo medio al metro quadro delle compravendite del 2025, nell'edizione 2025 del suo Osservatorio immobiliare. Senza intervento pubblico, la maggior parte delle famiglie monegasche non potrebbe continuare a vivere nel Principato di Monaco. Il patrimonio demaniale è la risposta dello Stato a questa equazione: garantisce ai cittadini, e in primo luogo alle giovani generazioni, la possibilità di costruire una famiglia nel proprio Paese.
È qui che il paragone con l'edilizia residenziale pubblica trae in inganno il lettore straniero. Il criterio di accesso al settore demaniale non è il reddito, ma la nazionalità monegasca, che non va confusa con la residenza. Un residente straniero, qualunque sia il suo patrimonio, ne è escluso per principio. Un monegasco con redditi elevati può invece aspirarvi: le sue risorse incidono soltanto sulla posizione della sua domanda in graduatoria. La logica non è quella dell'assistenza: è quella della salvaguardia di una comunità nazionale sul proprio suolo.
Il Principe Alberto II ne ha dato la formulazione più netta l'11 marzo 2019, lanciando il Piano nazionale per la casa. Dare casa ai monegaschi rappresenta per lui, secondo le parole riportate dal Governo Principesco, «una causa nazionale, una priorità assoluta». Il piano fissava allora un obiettivo di 4.548 alloggi demaniali in quindici anni. La sua prima fase, dal 2019 al 2024, ha consegnato 633 alloggi, secondo Monaco Hebdo. Bastano queste cifre per capire che il tema non è una politica tra le tante, ma un impegno dello Stato.
Un impegno, però, non spiega come vengano distribuiti gli appartamenti. Ed è proprio il meccanismo di assegnazione a rendere il sistema così singolare.
Come viene assegnato un alloggio demaniale
Un alloggio demaniale è assegnato dal Ministro di Stato, previo parere di una Commissione, a un nucleo familiare monegasco collocato in graduatoria secondo una griglia di punteggio.
Il quadro normativo è fissato dal decreto ministeriale n. 2023-467 del 31 luglio 2023, modificato nell'ottobre 2024. L'articolo primo non lascia spazio a interpretazioni: gli alloggi demaniali sono assegnati alle persone di nazionalità monegasca e ai loro nuclei familiari. La domanda è presentata da un monegasco maggiorenne, unicamente in occasione dei bandi aperti dallo Stato, e non in qualsiasi momento dell'anno. Alcune situazioni precludono l'accesso, in particolare l'essere già proprietari di un alloggio corrispondente al «fabbisogno normale» del nucleo familiare, o l'assenza di un reddito regolare.
La decisione non è un mero atto amministrativo. Spetta al Ministro di Stato, che si pronuncia previo parere di una Commissione di assegnazione presieduta dal Consigliere di Governo-Ministro delle Finanze e dell'Economia. Ne fanno parte, tra gli altri, l'Amministratore del Demanio, il Sindaco del Principato di Monaco e alcuni membri eletti del Consiglio Nazionale. Per un lettore straniero va sottolineato un punto: il Parlamento monegasco partecipa direttamente all'assegnazione degli alloggi dello Stato. Il che la dice lunga sul peso politico della questione.
Le domande vengono poi collocate in graduatoria secondo una griglia di punteggio, che tiene conto della mancanza di un alloggio o dell'inadeguatezza di quello attuale, della composizione della famiglia, delle condizioni di salute, del reddito, dell'anzianità della domanda e di eventuali rifiuti precedenti. Il reddito conta in entrambi i sensi: può aggiungere fino a 12 punti o toglierne fino a 20 a seconda della fascia. Non si tratta dunque di un limite di reddito, ma di un ordine di priorità.
Il divario tra offerta e domanda dà la misura della tensione. Nella seduta della Commissione del 6 marzo 2026 sono stati assegnati 156 alloggi, di cui 49 nuovi nell'operazione Héméra e 107 ristrutturati, a fronte di 349 domande ammissibili, secondo Monaco Hebdo. Poco meno di un richiedente su due ha trovato casa.
Chi ottiene un alloggio non ne diventa per questo proprietario. Ma dal 2009 il Principato di Monaco ha inventato una forma di accesso all'abitazione che, anch'essa, non assomiglia a nulla di già noto.
Il contratto abitazione-capitalizzazione, un accesso alla casa senza proprietà
Il contratto abitazione-capitalizzazione consente a un monegasco di acquisire, per 75 anni, un diritto personale di abitazione su un alloggio demaniale, senza che lo Stato ceda mai la proprietà del bene.
Istituito dalla legge n. 1.357 del 19 febbraio 2009, questo contratto è probabilmente l'istituto giuridico più originale del sistema abitativo monegasco. Il titolare versa un prezzo fissato dallo Stato e ottiene un diritto di abitazione di 75 anni, rinnovabile. Può rinunciarvi prima della scadenza e ottenere il rimborso. Alla scadenza, lo Stato gli restituisce il capitale rivalutato. Il diritto si trasmette al coniuge e ai discendenti di nazionalità monegasca. Secondo MonServicePublic, le modalità in vigore nel 2026 prevedono un anticipo minimo del 10 % e un finanziamento statale della durata da 10 a 30 anni, al tasso del 3 % per il 2026.
Un lettore italiano vi riconoscerà una lontana parentela con il diritto di superficie o con il diritto di abitazione del codice civile italiano, così come un lettore anglosassone penserebbe al «leasehold» britannico o al «ground lease» americano: in tutti questi casi si acquisisce un diritto di godimento di lunga durata senza essere proprietari del suolo. La parentela si ferma qui. Il contratto abitazione-capitalizzazione non dispone di un mercato secondario aperto, si rivolge ai soli cittadini e il bene non esce mai dal demanio dello Stato. Un appartamento demaniale non approderà quindi mai al mercato libero, né per vendita né per successione.
Fin qui il primo livello, quello dello Stato. Ne esistono altri due, ed è la loro sovrapposizione a dare al mercato monegasco la sua forma così particolare.
Settore demaniale, settore protetto, settore libero: i tre livelli del sistema abitativo monegasco
Gli alloggi del Principato di Monaco si ripartiscono tra tre regimi: il settore demaniale, riservato ai monegaschi; il settore protetto, che accorda priorità nelle locazioni all'interno del patrimonio privato più antico; il settore libero, aperto a tutti.
I tre settori abitativi del Principato di Monaco
Fonti: IMSEE, censimento 2025 e Monaco en chiffres 2026; Legimonaco; MonServicePublic.
| Settore | Proprietario | Chi può accedervi | Quadro giuridico |
|---|---|---|---|
| Demaniale | Lo Stato monegasco | Soltanto i monegaschi e il loro nucleo familiare | Decreto ministeriale n. 2023-467; legge n. 1.357 (contratto abitazione-capitalizzazione) |
| Settore protetto | Proprietari privati | Priorità ai monegaschi, poi ad alcune categorie di persone legate al Principato | Legge n. 1.235 (immobili ultimati prima del 1° settembre 1947) e legge n. 887 |
| Settore libero | Proprietari privati | Qualsiasi locatario o acquirente, di qualunque nazionalità | Libertà contrattuale, canoni e prezzi di mercato |
Tabella a cura di Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Il censimento distingue il patrimonio demaniale (4.380 alloggi a fine 2025) e il patrimonio privato (18.197 alloggi), senza isolare la quota del settore protetto.
Il livello intermedio, il settore protetto, è il più spiazzante per uno straniero, perché riguarda alloggi privati. La legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 si applica agli immobili costruiti o ultimati prima del 1° settembre 1947 e vi impone un ordine di priorità tra gli aspiranti locatari: prima i monegaschi, poi, tra gli altri, i figli di monegaschi, alcuni coniugi superstiti, i cosiddetti «figli del Paese» e i residenti stranieri di lunghissima data. Il meccanismo, le sue condizioni e le sue successive evoluzioni sono descritti nella nostra pagina dedicata alla locazione di un appartamento soggetto alla legge 1235 nel Principato di Monaco.
La legge n. 887 del 25 giugno 1970 segue una logica affine, con un ordine di priorità che parte dalla famiglia del proprietario e dai monegaschi, per poi estendersi alle persone che risiedono o lavorano nel Principato da almeno cinque anni. Ne descriviamo il regime nella nostra guida agli appartamenti soggetti alla legge 887 nel Principato. L'ordine di grandezza resta contenuto: nel 2025, secondo Monaco en chiffres 2026 dell'IMSEE, risultavano iscritte 1.403 persone protette, mentre sono state concluse 56 locazioni ai sensi della legge n. 1.235 e 34 ai sensi della legge n. 887.
Resta l'ultimo livello, il settore libero, che rappresenta la maggior parte del patrimonio privato. È lì, e soltanto lì, che la clientela internazionale affitta e acquista. Le regole sono quelle del mercato, e le fasi di una locazione sono descritte nella nostra guida completa all'affitto nel Principato di Monaco per chi si è appena trasferito.
Questi tre livelli non sono compartimenti stagni. Ciò che accade al primo finisce sempre per riflettersi sul terzo. È esattamente ciò che dimostra l'attualità della ripresa autunnale del 2026.
Il 2027, l'anno senza assegnazioni? Che cosa dicono le istituzioni
Alla ripresa autunnale del 2026, il Consiglio Nazionale e il Governo Principesco hanno presentato due letture del ritmo di consegna degli alloggi demaniali, l'una preoccupata, l'altra volontaristica.
Sul versante del Consiglio Nazionale, il suo Presidente, Thomas Brezzo, ha dichiarato nella conferenza stampa della ripresa autunnale, riportata da Monaco Hebdo il 18 settembre 2026, che ogni anno vengono costruiti 50 alloggi nuovi, a fronte di un fabbisogno stimato in 100, e che nel 2027 non ci sarebbero assegnazioni di alloggi nuovi. Ha inoltre citato alcune misure che sarebbero state accolte dal Governo: la rimessa a disposizione di 120 alloggi recuperati, la sopraelevazione di un immobile per una sessantina di appartamenti e l'estensione a tutti i settori abitativi dell'assunzione a carico dello Stato delle provvigioni di agenzia immobiliare per i monegaschi.
Sul versante del Governo, la conferenza stampa del 17 settembre 2026 ha annunciato oltre 400 appartamenti demaniali entro il 2032, nonché un nuovo metodo di assegnazione, denominato «Expérience Logement», con le prime assegnazioni previste all'inizio del 2027. Un'agenzia dedicata agli alloggi demaniali dovrebbe inoltre diventare operativa entro la fine del 2026.
Queste due letture appartengono al dibattito istituzionale monegasco, che non è nostro compito commentare. Ciò che ci riguarda, come operatori del settore libero, sono le loro ricadute sul mercato. E su questo punto una cosa è certa: ogni nucleo familiare monegasco in attesa di un'assegnazione continua, nel frattempo, ad abitare altrove.
Il settore demaniale non pesa sulla fascia alta, ma sugli alloggi familiari
Si legge talvolta che la scarsità di alloggi demaniali metta sotto pressione l'intero mercato monegasco. Il nostro punto di osservazione, il settore libero, suggerisce una lettura più sfumata. La clientela internazionale più facoltosa, che cerca grandi metrature negli immobili di prestigio, non è in concorrenza con i nuclei familiari monegaschi in attesa di assegnazione: non si tratta né degli stessi beni né degli stessi budget.
La pressione si concentra su un segmento preciso, quello dei bilocali e trilocali per famiglie, dove le esigenze delle famiglie monegasche e quelle dei nuovi arrivati si incrociano. È lì che la scarsità di alloggi demaniali si trasmette al mercato libero, ed è lì che i canoni tengono meglio.
Che cosa cambiano gli alloggi demaniali per chi si trasferisce nel Principato di Monaco
Per uno straniero, gli alloggi demaniali non cambiano nulla sul piano dei diritti, poiché non vi ha accesso, ma ridefiniscono le dimensioni e la tensione del mercato che gli è aperto.
La prima lezione è aritmetica. Dei 22.577 alloggi censiti a fine 2025, 18.197 appartengono al patrimonio privato, e una parte di questo è soggetta alle priorità del settore protetto. Il mercato realmente accessibile a un nuovo arrivato è quindi sensibilmente più ristretto di quanto lasci intendere il dato complessivo. Questa ristrettezza strutturale è una delle ragioni della tenuta dei canoni che misuravamo nella nostra analisi del mercato locativo monegasco del 2025, sulla base delle nuove locazioni concluse dall'agenzia.
La seconda lezione riguarda il calendario. Un anno senza assegnazioni di alloggi nuovi, se confermato, significa nuclei familiari monegaschi costretti a prolungare di un anno la loro sistemazione provvisoria, spesso nel settore libero. La nostra lettura è che la tensione resterà forte sugli appartamenti familiari nel 2027. In concreto, una famiglia che arriva dall'estero e cerca un trilocale in affitto nel Principato di Monaco dovrà mettere in conto un budget superiore a quello che avrebbe previsto un anno prima. Le grandi metrature della fascia alta seguono invece una logica propria, poco sensibile a questi movimenti.
È su questo segmento familiare che la conoscenza del territorio fa la differenza. Sapere, immobile per immobile, quali alloggi appartengono al settore libero, quali sono soggetti a una legge di tutela, a quali canoni si sono realmente concluse le ultime locazioni nel palazzo desiderato: è questo che evita a un nuovo arrivato di perdere settimane su immobili che non gli sono destinati, o di vincolarsi a un canone fuori mercato. È il lavoro quotidiano della nostra agenzia, e il motivo per cui pubblichiamo ogni anno le nostre rilevazioni sul mercato monegasco anziché affidarci alle medie.
Gli alloggi demaniali non sono dunque un tema riservato ai monegaschi. Sono una delle chiavi di lettura del mercato del Principato, al pari della scarsità di suolo o della nuova geografia del capitale che descrivevamo nella nostra analisi di mercato 2026. Un Paese di 2 km² che dà casa a un quarto dei suoi abitanti al di fuori del mercato non si legge con i parametri di New York, di Londra o di Ginevra. Si legge con i propri.
Domande frequenti sugli alloggi demaniali
- Che cos'è un alloggio demaniale nel Principato di Monaco?
Un alloggio demaniale è un appartamento di proprietà dello Stato monegasco, assegnato esclusivamente alle persone di nazionalità monegasca e al loro nucleo familiare. Non si vende e non si affitta sul mercato: la gestione spetta all'Amministrazione del Demanio e l'assegnazione al Ministro di Stato, previo parere di una Commissione. - Quanti alloggi demaniali ci sono nel Principato di Monaco?
Al 31 dicembre 2025, il Principato di Monaco contava 4.380 alloggi demaniali su un patrimonio complessivo di 22.577 alloggi, ossia il 19,4 % del totale, secondo il censimento dell'IMSEE. Lo Stato possiede inoltre 661 alloggi demaniali nella vicina Francia, per un totale di 5.041 alloggi. - Uno straniero può affittare un alloggio demaniale nel Principato di Monaco?
No. Un residente straniero, qualunque sia il suo patrimonio, abita nel settore libero, il mercato in cui Petrini Exclusive Real Estate Monaco assiste la propria clientela internazionale. Gli alloggi demaniali sono riservati alle persone di nazionalità monegasca e al loro nucleo familiare: uno straniero non può né affittarli né acquistarli. - Come si ottiene un alloggio demaniale nel Principato di Monaco?
Un monegasco maggiorenne presenta la domanda in occasione di un bando aperto dallo Stato. Le domande sono ordinate secondo la griglia di punteggio del decreto ministeriale n. 2023-467 del 31 luglio 2023: alloggio attuale, famiglia, salute, reddito, anzianità della domanda. Il Ministro di Stato assegna gli alloggi previo parere di una Commissione. - Che differenza c'è tra alloggio demaniale e settore protetto?
L'alloggio demaniale appartiene allo Stato ed è assegnato soltanto ai monegaschi. Il settore protetto riguarda alloggi privati, soprattutto negli immobili ultimati prima del 1° settembre 1947, dove le leggi n. 1.235 e n. 887 impongono un ordine di priorità tra gli aspiranti locatari, a partire dai monegaschi. Il settore libero è aperto a tutti.
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