Купить квартиру в старом доме в Монако, чтобы завтра владеть новой
Publié par Paolo Petrini le 30/09/2026
Temps de lecture
0
min.
Советы по недвижимости
Потому что в Монако старый дом часто несет в себе новый, который однажды придет ему на смену.
Ознакомьтесь с нашей подборкой квартир
на продажу в Монако
на продажу в Монако
Студии, квартиры с 2–5 комнатами, пентхаусы и элитная недвижимость.
У подножия стеклянных башен Княжества стоят дома, о которых словно забыло время. Шесть или семь этажей облупившейся штукатурки, узкая лестничная клетка, ни парковки, ни консьержа. Прохожий видит в таком доме пережиток, почти досадную ошибку в декорациях. Девелопер видит совсем другое: участок земли в стране, где земли больше нет.
На территории площадью 2,08 км², прирастить которую могло только море, каждый новый квадратный метр теперь отвоевывается у старого. Монако больше не расширяется, оно замещает само себя, и у этого замещения есть своя логика, которую несколько инвесторов научились читать раньше других. Их метод укладывается в одну фразу: купить квартиру в старом доме, сдать ее в аренду и ждать дня, когда девелопер предложит взамен новую квартиру в здании, которое встанет на его месте.
Об этой стратегии говорят мало. Она не годится ни для рекламных буклетов, ни для обещаний доходности: счет в ней идет на десятилетия, а опирается она на правовые нормы, о которых большинство иностранных покупателей не подозревает. И все же ее стоит разобрать подробно, потому что она многое объясняет в том, как в Монако складывается стоимость: на этом рынке возраст дома может стать его главным козырем.
Главное: инвестиции в старый дом в Монако
Покупая квартиру в старом доме, вы приобретаете жилье и в придачу шанс однажды получить новую квартиру. Вот правила, которые делают такую ставку возможной, и ее пределы.
- Площадь Монако составляет 2,08 км²: пока новых проектов по отвоеванию земли у моря нет, город создает жилье, надстраивая или перестраивая свои старые дома.
- Чтобы перестроить дом, находящийся в долевой собственности, девелопер должен получить согласие каждого собственника и расплачивается с ним деньгами либо в порядке дации, то есть новой квартирой в будущем здании.
- По нашим наблюдениям, дация обычно выражается в квартире этажом выше, которая прибавляет от 10 до 15% площади, причем пропорции меняются от проекта к проекту.
- Законы № 1.235 и № 887 регулируют аренду жилья, построенного или достроенного до 1 сентября 1947 года: это так называемый защищенный сектор.
- Снесенный и перестроенный дом выходит из-под действия этих режимов: 12 июля 2022 года Верховный суд Монако отменил положения Закона № 1.508, которые должны были удержать в них восстановленные квартиры.
- При сносе Закон № 1.235 предусматривает уведомление за шесть месяцев и переселение защищенного арендатора силами государства, а собственник выплачивает государству компенсацию.
- Горизонт стратегии составляет около двадцати лет, и нет никакой гарантии, что дом когда-нибудь перестроят.
Совет Petrini: никогда не покупайте квартиру только ради перспективы сноса. Она должна оставаться удачной покупкой, даже если дом простоит вечно: реконструкция остается опционом, а не обещанием.
Город, который перестраивает сам себя
Основную часть нового жилья Монако получает, снося и перестраивая старые дома, потому что расширять территорию дальше некуда.
Монако никогда не переставало перестраиваться, и заменяет оно не свое наследие, которое бережно охраняет, а ветхий фонд, отслуживший свой век. Это дома, слишком низкие для своего места, без парковки и без лифта, соразмерного их этажности, построенные по нормам комфорта, теплоизоляции и безопасности другой эпохи. Перестроить их значит скорее оптимизировать, чем разрушить: на том же участке поселить больше семей, в лучших условиях и по сегодняшним стандартам. Так каждое поколение переписывает город поверх предыдущего, не стирая того, что заслуживает сохранения.
Полвека выход давало море. При князе Ренье III Фонвьей прибавил к территории 22 гектара, при князе Альбере II Маретерра добавила еще 6. Такие завоевания становятся делом целого правления: они долгие, дорогие и редкие, и ни о каком новом проекте подобного масштаба на сегодня не объявлено. Значит, для следующего поколения новое Монако родится из старого. Список проектов недвижимости, ожидаемых к 2030 году, показывает это недвусмысленно: снос с последующим строительством занимает в нем огромное место.
Впрочем, перестроить не всегда значит снести. Самый эффектный пример тому дает Шуйлкилл (Schuylkill) на бульваре Сюисс. Первое высотное здание Княжества, строительство которого началось в 1963 году, с 2024 года проходит капитальную реконструкцию стоимостью, по оценкам, 170 млн евро: три верхних уровня сносят и возводят заново, несущие конструкции усиливают, подземные этажи продлевают, а после сдачи, ожидаемой около 2028 года, в башне будет 142 квартиры. Застройщики называют этот проект первой реконструкцией такого масштаба высотного здания в Монако. Мы внимательно следим за реконструкцией Шуйлкилла, которая доказывает: между сохранением и сносом у города есть третий путь, и он умеет преобразить целую башню, не обрушив ее.
Дефицит территории переворачивает закон, который казался универсальным. Повсюду в мире дом с возрастом теряет в цене, и осторожный инвестор это знает. В Монако низкий стареющий дом может стоить больше благодаря тому, что позволил бы построить, чем благодаря тому, что в нем находится. Его ценность определяют не столько стены, сколько занимаемый им объем, и еще больше тот объем, который он пока не занимает.
Остается понять, кому этот объем принадлежит и каким путем он переходит из рук в руки.
Чем на самом деле владеет собственник старой квартиры
Собственник квартиры в доме с долевой собственностью владеет своим лотом и долей в общем имуществе, куда, как правило, входит и земля: именно эти доли девелопер должен собрать для реконструкции, и расплачивается он за них часто новой площадью, то есть по дации.
На практике ни один девелопер не снесет дом в долевой собственности, не собрав все лоты. Каждый собственник держит в руках ключ к проекту, каким бы ни был размер его квартиры, и студия на первом этаже в решающий момент весит столько же, сколько просторная квартира на последнем. Чтобы получить эти ключи, у девелопера есть две валюты. Первая валюта: деньги, то есть выкуп лота. Вторая: площадь, то есть обещание квартиры в будущем доме. У второй валюты есть название, дация (от французского dation, оплата в натуральной форме), и она часто устраивает обе стороны. Девелопер избегает расходов в тот момент, когда его денежный поток напряжен сильнее всего; собственник меняет устаревший объект на новый.
В сделках, которые мы наблюдаем, дация обычно выражается в квартире на этаж выше исходного лота, которая прибавляет от 10 до 15% площади. Эти пропорции скорее точка равновесия, чем правило, и каждый проект сдвигает ее в соответствии со своей экономикой: разрешенной высотой, числом лотов, которые нужно собрать, нетерпением девелопера, твердостью собственников. Все остальное обсуждается, от ориентации новой квартиры до условий проживания на время стройки.
Российскому читателю этот механизм наверняка напомнит московскую реновацию: жители старых домов получают новое жилье взамен прежнего, а на месте их дома вырастает современное здание. На этом сходство заканчивается. Московская реновация является государственной программой, решения в ней принимают власти, и судьба отдельного дома зависит от общего голосования жильцов. В Монако речь идет о частных переговорах, и, насколько нам известно, местное право не предусматривает для частных проектов механизма, который позволял бы большинству принудить меньшинство к продаже: каждый собственник сохраняет за собой решающее слово, и именно эта власть придает дации ее ценность.
Однако у этой власти есть условие. В полной мере она действует лишь тогда, когда дом после сноса может возродиться свободным от прежних ограничений. В Монако это условие упирается в одну дату.
1 сентября 1947 года: дата, от которой зависит цена
Жилье, построенное или достроенное до 1 сентября 1947 года, часто подпадает под защищенный режим аренды, и этот режим не переживает сноса дома.
Довоенный фонд регулируют два закона. Закон № 1.235 от 28 декабря 2000 года резервирует аренду такого жилья за защищенными лицами, в первую очередь за монегасками, и ограничивает арендную плату. Закон № 887 от 25 июня 1970 года регулирует другую часть того же фонда по более гибкой логике: арендная плата свободна, но сдавать жилье можно лишь определенным категориям арендаторов, заявленным в Управлении жилищного фонда (Direction de l'Habitat). Сама идея жилья с регулируемой платой, закрепленного прежде всего за гражданами страны, знакома многим правовым системам; сходство, впрочем, поверхностное: в Монако все решает дата постройки дома, а приоритет закреплен за монегасками. Мы посвятили подробный гид квартирам по закону 887 и условиям их аренды.
Для собственника у этих режимов вполне реальная цена: регулируемая арендная плата, арендатор, которого не выбираешь, договор, который продлевается. Но сфера их действия держится на дате, а дату не передвинешь. Снесенный и перестроенный дом по определению достроен после 1947 года. Его новые квартиры переходят в свободный сектор, где собственник сам назначает арендную плату и выбирает арендатора. Ограничение, тяготевшее над старым домом, исчезает вместе с ним.
Законодатель, впрочем, предусмотрел и этот случай. Статья 14 Закона № 1.235 позволяет собственнику, получившему необходимые разрешения, снести дом и построить его заново при условии, что он уведомит защищенного арендатора в течение месяца после подачи заявлений и соблюдет срок предупреждения в шесть месяцев. Арендатора в этом случае переселяет государство, которому собственник выплачивает компенсацию за каждого переселенного жильца. Статья 14-1 распространяет ту же логику на надстройку: новые квартиры, созданные над старым домом, под защищенный режим не подпадают.
Что происходит со старой квартирой, когда ее дом перестраивают
Источники: Закон № 1.235 от 28 декабря 2000 года, консолидированная редакция; Закон № 887 от 25 июня 1970 года; Верховный суд Монако, решение от 12 июля 2022 года (Legimonaco).
| Режим | До сноса | Если дом сносят | После реконструкции |
|---|---|---|---|
| Закон № 1.235 | Аренда только для защищенных лиц, арендная плата ограничена | Уведомление за шесть месяцев, переселение арендатора государством, компенсация, которую собственник выплачивает государству | Новые квартиры вне режима, свободный сектор |
| Закон № 887 | Свободная арендная плата, аренда только для определенных категорий арендаторов | Режим прекращается вместе с исчезновением старых помещений | Новые квартиры вне режима, свободный сектор |
| Старый свободный сектор | Арендная плата и арендатор выбираются свободно | Согласие собственника, за деньги или по дации | Свободный сектор, в новом доме |
Таблица подготовлена Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Общее прочтение действующего права по состоянию на 30 сентября 2026 года, которое не заменяет анализа конкретного дома и конкретного договора аренды нотариусом или адвокатом.
Выход из защищенного режима и есть пружина всей стратегии. Всего четыре года назад этот выход едва не закрылся.
2021-2022: время, когда правило пошатнулось
В 2021 году закон потребовал, чтобы перестроенное жилье оставалось в защищенном секторе; в 2022 году Верховный суд Монако отменил эту норму во имя права собственности.
Защищенный сектор отвечает давней и законной заботе: дать монегаскам и семьям, давно осевшим в Княжестве, возможность и дальше жить у себя на родине. Но каждый снос понемногу его сокращает. Чтобы остановить эту эрозию, Закон № 1.508 от 2 августа 2021 года предусматривал, что перестроенный дом должен воссоздавать жилье, подпадающее под Закон № 1.235, взамен исчезающего, а часть этих площадей должна передаваться государству. Экономика проектов реконструкции от этого менялась коренным образом.
Рассмотрев обращение собственников, Верховный суд Монако 12 июля 2022 года отменил ядро этого механизма как чрезмерное посягательство на право собственности, гарантированное статьей 24 Конституции. Решение, опубликованное на портале Legimonaco, сделало неприменимым режим, которым обусловливались разрешения на снос и новое строительство. При нынешнем состоянии права перестроенный дом, таким образом, выходит из защищенного сектора.
Этот эпизод учит большему, чем одно правило. Он напоминает, что пружиной стратегии служит политическая норма, которую обсуждают в каждый созыв Национального совета, на пересечении двух одинаково достойных требований: социальной сплоченности маленькой страны и свободы тех, кто в ней владеет собственностью. Верховный суд провел границу, но не запретил законодателю искать иной баланс. Инвестор, мыслящий двадцатилетним горизонтом, должен допускать, что правила игры могут измениться по ходу партии, и при этом не переоценивать этот риск.
И все же самая близкая опасность лежит не в юридической плоскости. Она связана с выбором лота, а нередко и с тем, кто в нем живет.
Покупают не снос, покупают дом
Велико искушение искать дом, который скоро снесут, как ищут выигрышный билет. На наш взгляд, это ошибка метода. Никто не может назначить дату реконструкции в Монако: она зависит от интереса девелопера, согласия каждого совладельца, административных разрешений и законодательного климата момента.
Поэтому правильный вопрос звучит ровно наоборот. Была бы эта квартира удачной покупкой, если бы дом не снесли никогда? Если она хорошо расположена, легко сдается и содержится в разумном состоянии, реконструкция становится опционом на будущее, который ничего сверх цены не стоит. Если же покупка держится лишь на обещании сноса, это ставка, а Монако никогда не вознаграждало плохо выстроенных ставок.
Защищенный арендатор: мнимая выгода
Квартира, занятая защищенным арендатором, стоит дешевле, но приносит мало, продается под надзором государства и освобождается с трудом: в качестве первого шага мы ее не рекомендуем.
На бумаге рассуждение выглядит соблазнительно. Лот по Закону № 1.235 продается с дисконтом, поскольку арендная плата ограничена, а жилец имеет право на продление договора. Если дом однажды перестроят, закон обеспечит переселение силами государства. Выходит, инвестор задешево купил будущую новую квартиру.
Реальность куда строже. Сама покупка регламентирована: статья 38 Закона № 1.235 обязывает продавца уведомить о продаже Государственного министра, и это уведомление действует как безотзывная оферта в пользу государства в течение одного месяца, а если государство откажется, то в течение 15 дней в пользу нынешнего арендатора. Арендная плата все время ожидания, которое может длиться годами, остается скромной. Что же до договора защищенного арендатора, его не перепишешь по воле сторон: условия устанавливает закон, и он надежно защищает своего бенефициара.
Закон задает рамки, остальное решают переговоры, и в этом суть нашей профессии. Полюбовное соглашение с жильцом, например переселение за счет собственника на равных или лучших условиях, зачастую освобождает лот надежнее любых юридических расчетов. Но для этого жилец должен увидеть в нем свой интерес, а само соглашение должно быть составлено с участием юриста.
Впрочем, главное решается еще раньше, в момент выбора дома.
Смотреть на дом глазами девелопера
Прежде фасада девелопер смотрит на число лотов, расположение и отсутствие охранного статуса: именно эти критерии делают реконструкцию возможной.
Прохожий судит о доме по фасаду, девелопер по кадастру. И первая цифра, которую он ищет, это число лотов. Каждый совладелец означает отдельного собеседника, которого нужно убедить, со своими ожиданиями, наследниками, а порой и раздорами. Небольшой дом на несколько квартир собрать гораздо проще, чем крупный дом с множеством собственников, где это может не удаться никогда. По той же причине фору имеет дом, принадлежащий нескольким семьям или такой, где несколько лотов уже сосредоточены в одних руках.
Затем идет расположение, ведь девелопер строит заново только там, где новое жилье будет продаваться дорого: у порта, у моря, на главных магистралях, в преображающихся кварталах. Многое говорит и контраст масштабов. Низкий дом, зажатый между двумя новыми башнями, сам по себе рассказывает об объеме, который еще предстоит освоить.
Наконец, все может остановить охрана наследия. Монако защищает часть своей застройки на основании Суверенного ордонанса № 3.647 от 9 сентября 1966 года о градостроительстве, усиленного в 2018 году. В 2022 году под охраной находились 110 зданий и 41 фасад, а Монако-Вилль и долина Сент-Девот имеют статус, обязывающий сохранять их облик. Снос примечательного здания разрешается лишь на очень строгих условиях. Старая квартира на Скале может быть вложением для души, но не вложением в реконструкцию.
Эти критерии рисуют довольно простую карту: районы, где сохранилось больше всего старой застройки. Ее сердце находится в Кондамине. Портовый квартал, долгое время рабочий и торговый, хранит плотную ткань буржуазных и довоенных домов у подножия новых адресов, и каждая реконструкция еще немного поднимает уровень улицы. Среди квартир на продажу в Кондамине соседствуют оба этих мира, порой в нескольких номерах друг от друга, и район улицы Плати заслуживает такого же внимания.
На западе склоны района Жарден-Экзотик насчитывают немало старых домов, и здесь само государство перестраивает фонд, чтобы обеспечить жильем монегасков.
На востоке старые дома Ла-Русс и Сен-Роман, как и дома на бульварах Итали и Мулен, соседствуют с новостройками на улицах, где старой застройки по-прежнему много.
Ни один из этих адресов не является обещанием. Они лишь указывают места, где сырье для стратегии еще существует. Остается переменная, которой не управляет никто и которая тем не менее решает все.
Время как главное сырье стратегии
Горизонт этой стратегии составляет около двадцати лет, без гарантированной даты: дом могут перестроить гораздо раньше, а могут не перестроить никогда.
Именно это отличает ее от спекуляции. Инвестор ставит не на дату, он покупает асимметрию. Если дом так и не перестроят, у него останется сданная в аренду квартира на одном из самых редких рынков мира. Если перестроят, он получит новую квартиру, выше и просторнее, не заплатив цену новостройки. Выигрыш складывается из разницы между ценой старого и нового жилья на одной улице, к которой добавляются выигранные квадратные метры и этаж. Эта разница меняется от квартала к кварталу и от дома к дому; оценивать ее нужно до покупки, а не после.
Некоторые инвесторы идут дальше и делают время своим явным союзником. Они покупают старую квартиру без права пользования (во французском и монегаскском праве это называется nue-propriété): владелец, нередко пожилой, сохраняет за собой право пользования, или узуфрукт, и продолжает в ней жить. Цена ниже, чем за полную собственность, а ожидание, которое и без того было бы долгим, оказывается оплаченным. Наш гид о покупке недвижимости без права пользования в Монако подробно описывает эти механизмы. Если реконструкция начнется, пока действует узуфрукт, без узуфруктуария ничего не делается: он должен одобрить проект и принять переселение на время работ. Каждая ситуация решается индивидуально, с нотариусом, с уважением к возрасту и желаниям каждого.
На риски, в свою очередь, нужно смотреть прямо. Календарь не принадлежит никому. Совладельцы могут оставаться разобщенными десятилетиями. На время стройки собственник на несколько лет лишается и возможности пользоваться квартирой, и арендного дохода, если только не выговорил себе переселение или компенсацию. Наконец, квартира, полученная по дации, будет стоить ровно столько, сколько даст за нее рынок в момент сдачи дома. На этот счет наш анализ географии капитала в Монако в 2026 году напоминает, что структурная редкость территории делает с ценами на длинной дистанции.
Поэтому все решает глубокое знание домов. Знать, в каких из них мало лотов, какие принадлежат нескольким семьям, к каким уже приходил девелопер, где совладельцы живут в согласии, а где их раздирают споры: этих сведений нет ни в одной базе данных. Они накапливаются дом за домом, через просмотры, мандаты и переговоры, и опираются в Petrini на архивы рынка Монако, охватывающие более сорока лет. Тем, кто обдумывает первую покупку в более широком смысле, наш анализ стоит ли покупать в Монако поможет вписать эту ставку в общее решение по управлению капиталом.
Монако больше не будет расти. Именно поэтому оно никогда не перестанет перестраиваться, и самые скромные с виду его дома порой хранят под усталыми крышами частицу завтрашнего города. Остается лишь знать, какие именно, и иметь терпение дождаться, когда они ее откроют.
Частые вопросы об инвестициях в старый дом
- Что такое дация при реконструкции дома в Монако?
Дация представляет собой оплату в натуральной форме, которую девелопер предлагает собственнику квартиры в доме, предназначенном под реконструкцию: вместо денег тот получает новую квартиру в будущем здании. Условия (этаж, площадь, сроки и жилье на время стройки) согласовываются в каждом случае отдельно. - Выходит ли квартира по закону 1.235 из защищенного сектора после сноса?
Да, при нынешнем состоянии права. Закон № 1.235 распространяется на жилье, построенное или достроенное до 1 сентября 1947 года: снесенный и перестроенный дом под его действие больше не подпадает. Закон № 1.508 2021 года пытался сохранить перестроенное жилье в этом режиме, но Верховный суд Монако отменил эту норму 12 июля 2022 года. - Сколько времени придется ждать реконструкции старого дома?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco советует ориентироваться на горизонт около двадцати лет, без гарантированной даты. Реконструкция зависит от интереса девелопера, согласия каждого совладельца и административных разрешений: она может произойти гораздо раньше или не произойти никогда. - Какую квартиру получают по дации?
В сделках, которые наблюдаются в Монако, дация обычно выражается в квартире на этаж выше исходного лота, которая прибавляет от 10 до 15% площади. Эти пропорции меняются от проекта к проекту и зависят от переговоров с девелопером. - Можно ли для этой стратегии купить квартиру в старом доме без права пользования?
Да. Покупатель приобретает квартиру без права пользования у владельца, нередко пожилого, который сохраняет узуфрукт и продолжает жить в квартире. Если дом перестраивают, узуфруктуарий должен дать согласие и принять переселение на время стройки: каждая ситуация решается индивидуально.
Подробнее об инвестициях в Монако
Автор
Nos derniers biens disponibles
9 800 000 €
Riviera Palace · Monte-Carlo
Исключительная квартира с видом на море и казино
В самом сердце Монте-Карло откройте для себя эту великолепную трёхкомнатную квартиру, полностью отремонтированную, с просторными объёмами и красивыми террасами с потрясающим видом на море и казино. Востребованный адрес, элегантная реконструкция и привилегированная обстановка, чтобы полностью насладиться монегаскским искусством жизни.
3 600 000 €
Les Lierres · Monte-Carlo
ПОЛНОСТЬЮ ОТРЕСТАВРИРОВАННАЯ БУРЖУАЗНАЯ КВАРТИРА — МОНТЕ-КАРЛО
В самом сердце Монте-Карло эта элегантная трёхкомнатная квартира площадью 75 м² только что прошла полную реконструкцию с современными линиями. Яркая и идеально оформленная, она предлагает аккуратные услуги в привилегированной обстановке буржуазного здания, в непосредственной близости от всех удобств.
45 000 €
+ Charges
: 5 000
€
Le Metropole · Carré d'Or
Роскошная квартира на 5 комнат в самом сердце резиденции Carré d'Or «Le Metropole»
В роскошной резиденции Метрополь, рядом с казино Монте-Карло, мы предлагаем вам эту великолепную пятикомнатную квартиру. В доме представлены первоклассные услуги, а также красивый вид на море и сады.
Recherches fréquentes
Les derniers articles
Что такое смешанное использование квартиры в Монако?
Подробнее
Свяжитесь с нашим агентством недвижимости в Монако
В каком районе Вы хотели бы искать свою будущую квартиру?
