Acheter dans un immeuble ancien à Monaco pour posséder le neuf de demain
Publié par Paolo Petrini le 30/09/2026
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Conseils Immobiliers
Parce qu'à Monaco, un immeuble ancien porte souvent en lui l'immeuble neuf qui le remplacera.
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Il existe, au pied des tours de verre de la Principauté, des immeubles que leur époque semble avoir oubliés. Six ou sept étages de crépi fatigué, une cage d'escalier étroite, pas de parking, pas de conciergerie. Le passant y voit un vestige, presque une anomalie dans le décor. Le promoteur y voit tout autre chose : une parcelle, dans un pays qui n'en a plus.
Sur un territoire de 2,08 km² que seule la mer pouvait encore agrandir, chaque mètre carré neuf se gagne désormais sur un mètre carré ancien. Monaco ne s'étend plus, elle se remplace, et ce remplacement obéit à une logique que quelques investisseurs ont appris à lire avant les autres. Leur méthode tient en une phrase : acheter un appartement dans un immeuble ancien, le louer, puis attendre le jour où un promoteur viendra proposer, en échange, un appartement neuf dans l'immeuble qui prendra sa place.
La stratégie circule peu. Elle ne se prête ni aux brochures ni aux promesses de rendement, parce qu'elle se compte en décennies et repose sur des règles de droit que la plupart des acquéreurs étrangers ignorent. Elle mérite pourtant d'être exposée en détail, car elle dit quelque chose d'essentiel sur la manière dont la valeur se forme à Monaco, un marché où l'âge d'un immeuble peut devenir son principal atout.
Ce qu'il faut retenir : investir dans un immeuble ancien à Monaco
Acheter dans un immeuble ancien, c'est acheter un appartement et, en prime, une chance de recevoir un jour un appartement neuf. Voici les règles qui rendent ce pari possible, et ses limites.
- Monaco s'étend sur 2,08 km² : faute de nouvelle extension en mer, la ville crée ses logements en surélevant ou en reconstruisant ses immeubles anciens.
- Pour reconstruire un immeuble en copropriété, un promoteur doit obtenir l'accord de chaque propriétaire, qu'il rémunère en argent ou par une dation, c'est-à-dire un appartement neuf dans le futur immeuble.
- Selon nos observations, la dation se traduit généralement par un appartement situé un étage plus haut et offrant 10 à 15 % de surface en plus, les proportions variant d'un projet à l'autre.
- Les lois n° 1.235 et n° 887 encadrent la location des logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, qui forment le secteur dit protégé.
- Un immeuble démoli puis reconstruit sort de ces régimes : le Tribunal Suprême a annulé le 12 juillet 2022 le dispositif de la loi n° 1.508 qui voulait y maintenir les logements reconstruits.
- En cas de démolition, la loi n° 1.235 prévoit un préavis de six mois et le relogement du locataire protégé par l'État, le propriétaire versant une indemnité à l'État.
- La stratégie se pense sur une vingtaine d'années, sans aucune garantie que l'immeuble soit un jour reconstruit.
Conseil Petrini : n'achetez jamais un appartement pour la seule perspective de sa démolition. Il doit rester un bon achat même si l'immeuble ne tombe jamais : la reconstruction est une option, pas une promesse.
Une ville qui se reconstruit sur elle-même
Monaco produit l'essentiel de ses logements neufs en démolissant et en reconstruisant ses immeubles anciens, parce que son territoire ne peut plus s'étendre.
Monaco n'a jamais cessé de se reconstruire sur elle-même, et ce qu'elle remplace n'est pas son patrimoine, qu'elle protège, mais un bâti vétuste qui a fait son temps. Des immeubles trop bas pour leur emplacement, sans parking ni ascenseur à la mesure de leurs étages, conçus selon des normes de confort, d'isolation et de sécurité d'une autre époque. Les reconstruire relève moins de la démolition que de l'optimisation : sur la même parcelle, loger davantage de familles, mieux, et aux standards d'aujourd'hui. Chaque génération réécrit ainsi la ville par-dessus la précédente, sans en effacer ce qui mérite d'être conservé.
Pendant un demi-siècle, la mer a offert une échappatoire. Sous le règne du Prince Rainier III, Fontvieille a ajouté 22 hectares au territoire ; sous celui du Prince Albert II, Mareterra en a ajouté 6. Ces conquêtes sont des œuvres de règne, longues, coûteuses et rares, et aucune nouvelle extension de cette ampleur n'est annoncée à ce jour. Pour la génération qui vient, le Monaco neuf naîtra donc du Monaco ancien. La liste des projets immobiliers attendus d'ici 2030 le montre sans ambiguïté, tant la démolition-reconstruction y occupe de place.
Reconstruire ne veut d'ailleurs pas toujours dire raser. Le Schuylkill, boulevard de Suisse, en offre l'illustration la plus spectaculaire. Construit à partir de 1963, le premier immeuble de grande hauteur de la Principauté fait l'objet depuis 2024 d'une réhabilitation lourde, estimée à 170 millions d'euros : ses trois derniers niveaux sont démolis et reconstruits, sa structure est renforcée, ses sous-sols sont prolongés, et la tour doit offrir 142 logements à sa livraison, attendue vers 2028. Ses constructeurs la présentent comme la première réhabilitation de cette ampleur d'un immeuble de grande hauteur à Monaco. Nous suivons de près ce chantier de réhabilitation du Schuylkill, qui montre qu'entre la conservation et la démolition, la ville sait aussi transformer une tour entière sans la faire tomber.
La contrainte du territoire renverse ainsi une loi que l'on croyait universelle. Partout ailleurs, un immeuble perd de sa valeur en vieillissant, et l'investisseur prudent le sait. À Monaco, un immeuble bas et vieillissant peut valoir davantage par ce qu'il permettrait de construire que par ce qu'il abrite. Sa valeur tient moins à ses murs qu'au volume qu'il occupe, et plus encore à celui qu'il n'occupe pas encore.
Encore faut-il comprendre à qui appartient ce volume, et par quel chemin il change de mains.
Ce que possède vraiment le propriétaire d'un appartement ancien
Le propriétaire d'un appartement en copropriété détient son lot et une part des parties communes, dont, en règle générale, le sol : c'est cette part qu'un promoteur doit réunir pour reconstruire, et il la paie souvent par une dation.
En pratique, aucun promoteur ne démolit un immeuble en copropriété sans en avoir réuni tous les lots. Chaque propriétaire détient ainsi une clé de l'opération, quelle que soit la taille de son appartement, et le studio du rez-de-chaussée pèse autant, au moment décisif, que le grand appartement du dernier étage. Pour obtenir ces clés, le promoteur dispose de deux monnaies. La première est l'argent : il rachète le lot. La seconde est la surface : il promet au propriétaire un appartement dans l'immeuble à venir. Cette seconde monnaie porte un nom, la dation, et elle arrange souvent les deux parties. Le promoteur évite un décaissement au moment où sa trésorerie est la plus sollicitée ; le propriétaire échange un bien daté contre un bien neuf.
Dans les opérations que nous observons, la dation se traduit généralement par un appartement situé un étage plus haut que le lot d'origine et offrant 10 à 15 % de surface supplémentaire. Ces proportions tiennent moins de la règle que du point d'équilibre, et chaque projet le déplace selon son économie propre : la hauteur autorisée, le nombre de lots à réunir, l'impatience du promoteur, la fermeté des propriétaires. Tout le reste se négocie, depuis l'orientation du nouvel appartement jusqu'aux conditions de logement pendant le chantier.
Un lecteur new-yorkais reconnaîtra la figure du « holdout », ce dernier propriétaire qui refuse de vendre et fait monter les enchères de tout un assemblage foncier. Un lecteur de Hong Kong songera plutôt au mécanisme qui permet, sous conditions, à une large majorité de propriétaires d'obtenir la vente forcée d'un immeuble ancien. La parenté s'arrête là. À notre connaissance, le droit monégasque ne prévoit pas d'équivalent pour les opérations privées : chaque propriétaire garde la main, et c'est précisément ce pouvoir qui donne sa valeur à la dation.
Ce pouvoir a toutefois une condition. Il ne vaut pleinement que si l'immeuble, une fois démoli, peut renaître libre de ses contraintes. À Monaco, cette condition tient à une date.
Le 1er septembre 1947, une date qui fait la valeur
Les logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 relèvent souvent d'un régime locatif protégé, et ce régime ne survit pas à la démolition de l'immeuble.
Deux lois encadrent ce parc d'avant-guerre. La loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 réserve la location de ces logements aux personnes protégées, Monégasques en tête, et en plafonne les loyers. La loi n° 887 du 25 juin 1970 régit une autre partie du même parc selon une logique plus souple : le loyer y est libre, mais la location reste réservée à certaines catégories de locataires, déclarées à la Direction de l'Habitat. Nous avons consacré un guide détaillé aux appartements sous loi 887 et à leurs conditions de location.
Pour un propriétaire, ces régimes ont un coût bien réel : un loyer encadré, un locataire que l'on ne choisit pas, un bail qui se renouvelle. Mais leur champ d'application repose sur une date, et une date ne se déplace pas. Un immeuble démoli puis reconstruit est, par définition, achevé après 1947. Ses appartements neufs rejoignent le secteur libre, où le propriétaire fixe son loyer et choisit son locataire. La contrainte qui pesait sur l'ancien disparaît avec lui.
Le législateur a d'ailleurs prévu le cas. L'article 14 de la loi n° 1.235 permet au propriétaire muni des autorisations nécessaires de démolir et de reconstruire, à condition de prévenir le locataire protégé dans le mois qui suit le dépôt des demandes et de respecter un préavis de six mois. Le locataire est alors relogé par l'État, auquel le propriétaire verse une indemnité pour chaque locataire relogé. L'article 14-1 étend la logique à la surélévation : les logements nouveaux créés au-dessus d'un immeuble ancien échappent au régime protégé.
Ce que devient un logement ancien quand son immeuble est reconstruit
Sources : loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, texte consolidé ; loi n° 887 du 25 juin 1970 ; Tribunal Suprême, décision du 12 juillet 2022 (Legimonaco).
| Régime | Avant la démolition | Si l'immeuble est démoli | Après la reconstruction |
|---|---|---|---|
| Loi n° 1.235 | Location réservée aux personnes protégées, loyer plafonné | Préavis de six mois, relogement du locataire par l'État, indemnité versée par le propriétaire à l'État | Logements neufs hors du régime, secteur libre |
| Loi n° 887 | Loyer libre, location réservée à certaines catégories de locataires | Fin du régime avec la disparition des locaux anciens | Logements neufs hors du régime, secteur libre |
| Secteur libre ancien | Loyer et locataire librement choisis | Accord du propriétaire, en argent ou par dation | Secteur libre, dans un immeuble neuf |
Tableau réalisé par Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Lecture générale du droit en vigueur au 30 septembre 2026, qui ne remplace pas l'analyse d'un immeuble et d'un bail précis par un notaire ou un avocat.
Cette sortie du régime protégé est le ressort de toute la stratégie. Il y a quatre ans à peine, elle a bien failli disparaître.
2021-2022 : l'année où la règle a vacillé
En 2021, une loi a voulu que les logements reconstruits restent dans le secteur protégé ; en 2022, le Tribunal Suprême a annulé ce dispositif au nom du droit de propriété.
Le secteur protégé répond à une préoccupation ancienne et légitime : permettre aux Monégasques et aux familles établies de longue date de continuer à se loger dans leur propre pays. Or chaque démolition l'ampute un peu plus. Pour enrayer cette érosion, la loi n° 1.508 du 2 août 2021 prévoyait qu'un immeuble reconstruit devait recréer des logements soumis à la loi n° 1.235, en substitution de ceux qui disparaissaient, et qu'une partie de ces surfaces soit cédée à l'État. L'économie des opérations de reconstruction en sortait profondément transformée.
Saisi par des propriétaires, le Tribunal Suprême a annulé le 12 juillet 2022 le cœur de ce dispositif, pour atteinte excessive au droit de propriété garanti par l'article 24 de la Constitution. Sa décision, publiée sur Legimonaco, a rendu inapplicable le régime qui conditionnait les autorisations de démolir et de reconstruire. En l'état du droit, un immeuble reconstruit sort donc du secteur protégé.
L'épisode enseigne davantage qu'une règle. Il rappelle que le ressort de la stratégie est une norme politique, discutée à chaque législature, au croisement de deux exigences également respectables : la cohésion sociale d'un petit pays et la liberté de ceux qui y possèdent. Le Tribunal Suprême a tracé une limite ; il n'a pas interdit au législateur de chercher un autre équilibre. Un investisseur qui raisonne sur vingt ans doit accepter que la règle du jeu puisse évoluer pendant la partie, sans pour autant surestimer ce risque.
Le danger le plus immédiat, pourtant, n'est pas juridique. Il tient au choix du lot, et bien souvent à celui qui l'occupe.
On n'achète pas une démolition, on achète un immeuble
La tentation est forte de chercher l'immeuble qui va tomber, comme on chercherait un billet gagnant. C'est à notre sens une erreur de méthode. Personne ne peut dater une reconstruction à Monaco : elle dépend de l'intérêt d'un promoteur, de l'accord de chaque copropriétaire, des autorisations administratives et du climat législatif du moment.
La bonne question est donc inverse. Cet appartement serait-il un bon achat si l'immeuble ne tombait jamais ? S'il est bien situé, facile à louer et raisonnablement entretenu, la reconstruction devient une option sur l'avenir, qui ne coûte rien de plus. S'il ne tient que par la promesse d'une démolition, c'est un pari, et Monaco n'a jamais récompensé les paris mal construits.
Le locataire protégé, une fausse bonne affaire
Un appartement occupé par un locataire protégé s'achète moins cher, mais il rapporte peu, se vend sous le regard de l'État et se libère difficilement : nous le déconseillons en première intention.
Sur le papier, le raisonnement a de quoi séduire. Un lot sous loi n° 1.235 se négocie avec une décote, puisque son loyer est plafonné et que son occupant bénéficie d'un droit au renouvellement. Si l'immeuble est un jour reconstruit, la loi organise le relogement par l'État. L'investisseur aurait donc acheté à bon compte un futur appartement neuf.
La réalité se montre plus exigeante. L'achat lui-même est encadré : l'article 38 de la loi n° 1.235 impose au vendeur de déclarer la vente au Ministre d'État, déclaration qui vaut offre irrévocable pendant un mois au profit de l'État, puis, si celui-ci renonce, pendant quinze jours au profit du locataire en place. Le loyer perçu reste modeste pendant toute l'attente, qui peut durer des années. Quant au bail d'un locataire protégé, il ne se réécrit pas au gré des parties : la loi en fixe les termes, et elle protège solidement son bénéficiaire.
La loi trace le cadre ; la négociation fait le reste, et c'est là le cœur de notre métier. Un accord amiable avec l'occupant, par exemple un relogement pris en charge par le propriétaire dans des conditions équivalentes ou meilleures, libère souvent un lot plus sûrement que n'importe quel calcul juridique. Encore faut-il que l'occupant y trouve son intérêt, et que l'accord soit rédigé avec un conseil.
Mais l'essentiel se joue plus tôt encore, au moment de choisir l'immeuble.
Lire un immeuble comme le lit un promoteur
Avant la façade, un promoteur regarde le nombre de lots, l'emplacement et l'absence de protection patrimoniale : ce sont ces critères qui rendent une reconstruction possible.
Le passant juge un immeuble à sa façade ; le promoteur le juge à son cadastre. Et le premier chiffre qu'il cherche est le nombre de lots. Chaque copropriétaire est un interlocuteur à convaincre, avec ses attentes, ses héritiers et parfois ses querelles. Un petit immeuble de quelques appartements se rassemble bien plus facilement qu'une grande copropriété, qui peut ne jamais y parvenir. Un immeuble détenu par un petit nombre de familles, ou dont plusieurs lots appartiennent déjà au même propriétaire, a pour la même raison une longueur d'avance.
L'emplacement vient ensuite, car un promoteur ne reconstruit que là où le neuf se vendra cher : près du port, près de la mer, sur les axes, dans les quartiers en mutation. Le contraste de gabarit en dit long, lui aussi. Un immeuble bas enserré entre deux tours récentes raconte à lui seul le volume qui reste à exploiter.
Le patrimoine, enfin, peut tout arrêter. Monaco protège une partie de son bâti en application de l'Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 sur l'urbanisme, renforcée en 2018. En 2022, 110 bâtiments et 41 façades étaient protégés, et Monaco-Ville comme le vallon Sainte-Dévote relèvent d'un statut qui impose la conservation de leur caractère. Pour un bâtiment remarquable, la démolition n'est autorisée qu'à des conditions très restrictives. Un appartement ancien sur le Rocher est un placement de charme ; ce n'est pas un placement de reconstruction.
Ces critères dessinent une carte assez simple, celle des secteurs où subsiste le plus de bâti ancien. La Condamine en est le cœur. Quartier du port, longtemps populaire, elle conserve un tissu serré d'immeubles bourgeois et d'avant-guerre au pied des adresses nouvelles, et chaque reconstruction y relève un peu plus le niveau de la rue. Les appartements à vendre à la Condamine mêlent d'ailleurs ces deux mondes, parfois à quelques numéros d'écart, et le secteur de la rue Plati mérite la même attention.
À l'ouest, les pentes du quartier du Jardin Exotique comptent de nombreux immeubles anciens, dans un secteur où l'État lui-même reconstruit pour loger les Monégasques.
À l'est, les immeubles anciens de La Rousse et Saint-Roman, comme ceux des boulevards d'Italie et des Moulins, côtoient des constructions récentes dans des rues où l'ancien demeure nombreux.
Aucune de ces adresses n'est une promesse. Elles désignent seulement les lieux où la matière première de la stratégie existe encore. Reste la variable que personne ne maîtrise, et qui décide pourtant de tout.
Le temps, matière première de la stratégie
Cette stratégie se pense sur une vingtaine d'années, sans date garantie : l'immeuble peut être reconstruit bien plus tôt, ou ne jamais l'être.
C'est ce qui la sépare de la spéculation. L'investisseur ne parie pas sur une date ; il achète une asymétrie. Si l'immeuble n'est jamais reconstruit, il possède un appartement loué dans l'un des marchés les plus rares au monde. S'il l'est, il reçoit un appartement neuf, plus haut et plus grand, sans avoir payé le prix du neuf. Le gain se loge dans l'écart entre le prix de l'ancien et celui du neuf dans la même rue, augmenté des mètres carrés et de l'étage gagnés. Cet écart varie d'un quartier à l'autre et d'un immeuble à l'autre ; c'est lui qu'il faut estimer avant d'acheter, et non après.
Certains investisseurs vont plus loin et font du temps un allié explicite. Ils achètent la nue-propriété d'un appartement ancien à un propriétaire, souvent âgé, qui en conserve l'usufruit et continue d'y vivre. Le prix est inférieur à celui de la pleine propriété, et l'attente, qui serait de toute façon longue, se trouve rémunérée. Notre guide de la nue-propriété à Monaco en détaille les mécanismes. Si la reconstruction survient pendant l'usufruit, rien ne se fait sans l'usufruitier : il doit donner son accord et accepter d'être relogé pendant les travaux. Chaque situation se règle au cas par cas, avec le notaire, dans le respect de l'âge et des souhaits de chacun.
Les risques, eux, méritent d'être regardés en face. Le calendrier n'appartient à personne. Une copropriété peut rester divisée pendant des décennies. Pendant le chantier, le propriétaire perd l'usage et le loyer de son bien pendant plusieurs années, sauf à avoir négocié un relogement ou une compensation. Et l'appartement reçu en dation ne vaudra que ce que vaudra le marché à sa livraison. Sur ce dernier point, notre lecture de la géographie du capital à Monaco en 2026 rappelle ce que la rareté structurelle du territoire fait aux valeurs sur le long terme.
Tout se joue donc dans la connaissance fine des immeubles. Savoir lesquels comptent peu de lots, lesquels sont détenus par quelques familles, lesquels ont déjà reçu la visite d'un promoteur, quelles copropriétés s'entendent et lesquelles se déchirent : cette connaissance ne figure dans aucune base de données. Elle se construit immeuble par immeuble, au fil des visites, des mandats et des négociations, et s'appuie chez Petrini sur plus de quarante ans d'archives du marché monégasque. Pour qui envisage plus largement un premier achat, notre analyse faut-il acheter à Monaco replace ce pari dans une décision patrimoniale d'ensemble.
Monaco ne grandira plus. C'est précisément pour cela qu'elle ne cessera jamais de se reconstruire, et que ses immeubles les plus modestes en apparence abritent parfois, sous leurs toits fatigués, une part de la ville de demain. Encore faut-il savoir lesquels, et avoir la patience d'attendre qu'ils la révèlent.
Questions fréquentes sur l'investissement dans un immeuble ancien
- Qu'est-ce qu'une dation lorsqu'un immeuble est reconstruit à Monaco ?
La dation est le paiement en nature qu'un promoteur propose au propriétaire d'un appartement situé dans un immeuble voué à la reconstruction : au lieu d'un prix en argent, il reçoit un appartement neuf dans le futur immeuble. Les conditions, étage, surface, calendrier et logement pendant le chantier, se négocient au cas par cas. - Un appartement sous loi 1.235 sort-il du secteur protégé après démolition ?
Oui, en l'état du droit. La loi n° 1.235 vise les logements construits ou achevés avant le 1er septembre 1947 : un immeuble démoli puis reconstruit n'entre plus dans son champ. La loi n° 1.508 de 2021 avait voulu maintenir les logements reconstruits sous ce régime, mais le Tribunal Suprême a annulé ce dispositif le 12 juillet 2022. - Combien de temps faut-il attendre la reconstruction d'un immeuble ancien ?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco conseille de raisonner sur un horizon d'une vingtaine d'années, sans date garantie. La reconstruction dépend de l'intérêt d'un promoteur, de l'accord de chaque copropriétaire et des autorisations administratives : elle peut intervenir bien plus tôt, ou jamais. - Quel appartement reçoit-on en dation ?
Dans les opérations observées à Monaco, la dation se traduit généralement par un appartement situé un étage plus haut que le lot d'origine et offrant 10 à 15 % de surface supplémentaire. Ces proportions varient d'un projet à l'autre et dépendent de la négociation avec le promoteur. - Peut-on acheter en nue-propriété dans un immeuble ancien pour cette stratégie ?
Oui. L'acquéreur achète la nue-propriété à un propriétaire, souvent âgé, qui conserve l'usufruit et continue d'occuper l'appartement. Si l'immeuble est reconstruit, l'usufruitier doit donner son accord et accepter d'être relogé pendant le chantier : chaque situation se règle au cas par cas.
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