Comprare in un vecchio palazzo nel Principato di Monaco per possedere il nuovo di domani
Publié par Paolo Petrini le 30/09/2026
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Consulenza immobiliare
Perché nel Principato di Monaco un edificio datato porta spesso dentro di sé il palazzo nuovo che lo sostituirà.
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Ai piedi delle torri di vetro del Principato sopravvivono palazzi che la loro epoca sembra aver dimenticato. Sei o sette piani di intonaco stanco, una scala stretta, niente parcheggio, niente portineria. Il passante vi scorge un relitto, quasi un'anomalia nello scenario. Il costruttore vi vede tutt'altro: un lotto, in un Paese che di lotti non ne ha più.
Su un territorio di 2,08 km² che soltanto il mare poteva ancora ampliare, ogni metro quadrato nuovo si conquista ormai su un metro quadrato vecchio. Il Principato non si estende più, si sostituisce, e questa sostituzione obbedisce a una logica che pochi investitori hanno imparato a leggere prima degli altri. Il loro metodo sta in una frase: comprare un appartamento in un vecchio palazzo, affittarlo, poi attendere il giorno in cui un promotore verrà a proporre, in cambio, un appartamento nuovo nell'edificio che ne prenderà il posto.
È una strategia di cui si parla poco. Non si presta né alle brochure né alle promesse di rendimento, perché si misura in decenni e poggia su regole di diritto che la maggior parte degli acquirenti stranieri ignora. Merita tuttavia di essere esposta nel dettaglio, perché dice qualcosa di essenziale sul modo in cui il valore si forma a Montecarlo, un mercato in cui l'età di un edificio può diventare il suo principale punto di forza.
Da ricordare: investire in un vecchio edificio nel Principato di Monaco
Comprare in un vecchio palazzo significa comprare un appartamento e, in aggiunta, la possibilità di ricevere un giorno un appartamento nuovo. Ecco le regole che rendono possibile questa scommessa, e i suoi limiti.
- Il Principato di Monaco si estende su 2,08 km²: in assenza di nuove estensioni a mare, la città crea le sue abitazioni sopraelevando o ricostruendo i propri edifici più vecchi.
- Per ricostruire un edificio in condominio, il promotore deve ottenere l'assenso di ciascun proprietario, che remunera in denaro oppure con una permuta (la «dation» del diritto monegasco), cioè con un appartamento nuovo nel futuro edificio.
- Secondo le nostre osservazioni, la permuta si traduce in genere in un appartamento situato un piano più in alto e con una superficie maggiore del 10-15%, proporzioni che variano da un progetto all'altro.
- Le leggi n. 1.235 e n. 887 disciplinano la locazione delle abitazioni costruite o ultimate prima del 1° settembre 1947, che formano il cosiddetto settore protetto.
- Un edificio demolito e ricostruito esce da questi regimi: il 12 luglio 2022 il Tribunale Supremo ha annullato il dispositivo della legge n. 1.508 che voleva mantenervi le abitazioni ricostruite.
- In caso di demolizione, la legge n. 1.235 prevede un preavviso di sei mesi e la ricollocazione dell'inquilino protetto a cura dello Stato, al quale il proprietario versa un'indennità.
- La strategia si ragiona su un orizzonte di una ventina d'anni, senza alcuna garanzia che l'edificio venga un giorno ricostruito.
Consiglio Petrini: non acquisti mai un appartamento soltanto in vista della sua demolizione. Deve restare un buon acquisto anche se il palazzo non verrà mai abbattuto: la ricostruzione è un'opzione, non una promessa.
Una città che si ricostruisce su se stessa
Il Principato di Monaco ricava la maggior parte delle sue nuove abitazioni demolendo e ricostruendo i vecchi edifici, perché il suo territorio non può più estendersi.
Il Principato non ha mai smesso di ricostruirsi su se stesso, e ciò che sostituisce non è il suo patrimonio, che anzi tutela, ma un costruito vetusto che ha fatto il suo tempo. Edifici troppo bassi rispetto alla posizione che occupano, privi di parcheggio e di ascensori all'altezza dei loro piani, concepiti secondo standard di comfort, isolamento e sicurezza di un'altra epoca. Ricostruirli è meno una demolizione che un'ottimizzazione: sullo stesso lotto, ospitare più famiglie, meglio, e secondo gli standard di oggi. Ogni generazione riscrive così la città sopra la precedente, senza cancellare ciò che merita di essere conservato.
Per mezzo secolo il mare ha offerto una via d'uscita. Sotto il regno del Principe Ranieri III, Fontvieille ha aggiunto 22 ettari al territorio; sotto quello del Principe Alberto II, Mareterra ne ha aggiunti 6. Sono conquiste che segnano un regno, lunghe, costose e rare, e a oggi non è stata annunciata alcuna nuova estensione di tale portata. Per la generazione che viene, il Principato nuovo nascerà dunque da quello vecchio. L'elenco dei progetti immobiliari attesi entro il 2030 lo dimostra senza ambiguità, tanto vi pesano le demolizioni seguite da ricostruzione.
Ricostruire, del resto, non significa sempre radere al suolo. Le Schuylkill, sul boulevard de Suisse, ne offre l'esempio più spettacolare. Costruito a partire dal 1963, il primo edificio di grande altezza del Principato è oggetto dal 2024 di una riqualificazione pesante, stimata in 170 milioni di euro: gli ultimi tre livelli vengono demoliti e ricostruiti, la struttura viene rinforzata, i piani interrati vengono prolungati e la torre dovrà offrire 142 abitazioni alla consegna, attesa intorno al 2028. I suoi costruttori la presentano come la prima riqualificazione di tale portata di un edificio di grande altezza nel Principato di Monaco. Seguiamo da vicino questo cantiere di riqualificazione dello Schuylkill, che dimostra come, tra conservazione e demolizione, la città sappia anche trasformare un'intera torre senza abbatterla.
Il vincolo del territorio rovescia così una legge che si credeva universale. Ovunque altrove un edificio perde valore invecchiando, e l'investitore prudente lo sa bene. Nel Principato di Monaco, invece, un palazzo basso e invecchiato può valere più per ciò che consentirebbe di costruire che per ciò che ospita. Il suo valore dipende meno dai muri che dal volume che occupa, e ancor più da quello che non occupa ancora.
Resta da capire a chi appartenga questo volume, e per quale via passi di mano.
Che cosa possiede davvero il proprietario di un vecchio appartamento
Il proprietario di un appartamento in condominio detiene la sua unità e una quota delle parti comuni, tra cui, di regola, il suolo: è questa quota che il promotore deve riunire per ricostruire, e spesso la paga con una permuta.
In pratica nessun promotore demolisce un edificio in condominio senza averne riunito tutte le unità. Ogni proprietario detiene così una chiave dell'operazione, qualunque sia la dimensione del suo appartamento, e il monolocale al piano terra pesa, nel momento decisivo, quanto il grande appartamento all'ultimo piano. Per ottenere queste chiavi il promotore dispone di due monete. La prima è il denaro: riacquista l'unità. La seconda è la superficie: promette al proprietario un appartamento nell'edificio che verrà. Questa seconda moneta ha un nome, la «dation», che in queste pagine chiameremo permuta, e conviene spesso a entrambe le parti. Il promotore evita un esborso proprio quando la sua tesoreria è più sollecitata; il proprietario scambia un bene datato con un bene nuovo.
Nelle operazioni che osserviamo, la permuta si traduce in genere in un appartamento situato un piano più in alto rispetto all'unità d'origine e con una superficie maggiore del 10-15%. Più che una regola, queste proporzioni esprimono un punto di equilibrio, che ogni progetto sposta secondo la propria economia: l'altezza consentita, il numero di unità da riunire, l'impazienza del promotore, la fermezza dei proprietari. Tutto il resto si negozia, dall'esposizione del nuovo appartamento alle condizioni di alloggio durante il cantiere.
Al lettore italiano il meccanismo suonerà familiare: è la permuta, la cessione di un immobile o di un'area in cambio di appartamenti da costruire, contratto ben noto a chiunque abbia frequentato l'edilizia di casa nostra. Chi conosce altre piazze penserà piuttosto a Hong Kong, dove un'ampia maggioranza di proprietari può ottenere, a certe condizioni, la vendita forzata di un vecchio edificio. La parentela finisce qui. Nel Principato l'interlocutore del promotore non è un singolo proprietario che cede il proprio terreno, ma ciascun condomino di un edificio esistente, e, per quanto ci risulta, il diritto monegasco non prevede nulla di equivalente alla vendita forzata per le operazioni private: ogni proprietario mantiene il controllo, ed è proprio questo potere a dare valore alla permuta.
Questo potere ha però una condizione. Vale pienamente solo se l'edificio, una volta demolito, può rinascere libero dai suoi vincoli. Nel Principato di Monaco questa condizione dipende da una data.
1° settembre 1947, una data che fa il valore
Le abitazioni costruite o ultimate prima del 1° settembre 1947 rientrano spesso in un regime locativo protetto, e tale regime non sopravvive alla demolizione dell'edificio.
Due leggi disciplinano questo patrimonio anteguerra. La legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000 riserva la locazione di queste abitazioni alle persone protette, a cominciare dai monegaschi, e ne sottopone i canoni a un tetto massimo. La legge n. 887 del 25 giugno 1970 regola un'altra parte dello stesso patrimonio secondo una logica più flessibile: il canone è libero, ma la locazione resta riservata a determinate categorie di inquilini, dichiarate alla Direction de l'Habitat. Agli appartamenti soggetti alla legge 887 e alle loro condizioni di locazione abbiamo dedicato una guida dettagliata.
Per un proprietario questi regimi hanno un costo molto concreto: un canone vincolato, un inquilino che non si sceglie, un contratto che si rinnova. Il lettore italiano vi riconoscerà l'eco dell'equo canone introdotto dalla legge 392 del 1978. La parentela finisce qui: nel Principato il criterio è la data di costruzione dell'edificio, e il beneficio è riservato anzitutto ai monegaschi. Ed è proprio la data a fissarne il limite, perché una data non si sposta. Un edificio demolito e ricostruito è, per definizione, ultimato dopo il 1947. I suoi appartamenti nuovi entrano nel settore libero, dove il proprietario fissa il canone e sceglie l'inquilino. Il vincolo che gravava sul vecchio scompare insieme a esso.
Il legislatore, del resto, ha previsto il caso. L'articolo 14 della legge n. 1.235 consente al proprietario munito delle autorizzazioni necessarie di demolire e ricostruire, a condizione di avvisare l'inquilino protetto entro il mese successivo al deposito delle domande e di rispettare un preavviso di sei mesi. L'inquilino viene allora ricollocato dallo Stato, al quale il proprietario versa un'indennità per ogni inquilino ricollocato. L'articolo 14-1 estende la stessa logica alla sopraelevazione: le nuove abitazioni create sopra un vecchio edificio sfuggono al regime protetto.
Che cosa diventa una vecchia abitazione quando il suo edificio viene ricostruito
Fonti: legge n. 1.235 del 28 dicembre 2000, testo consolidato; legge n. 887 del 25 giugno 1970; Tribunale Supremo, decisione del 12 luglio 2022 (Legimonaco).
| Regime | Prima della demolizione | Se l'edificio viene demolito | Dopo la ricostruzione |
|---|---|---|---|
| Legge n. 1.235 | Locazione riservata alle persone protette, canone con tetto massimo | Preavviso di sei mesi, ricollocazione dell'inquilino a cura dello Stato, indennità versata dal proprietario allo Stato | Abitazioni nuove fuori dal regime, settore libero |
| Legge n. 887 | Canone libero, locazione riservata a determinate categorie di inquilini | Fine del regime con la scomparsa dei vecchi locali | Abitazioni nuove fuori dal regime, settore libero |
| Settore libero esistente | Canone e inquilino scelti liberamente | Assenso del proprietario, in denaro o tramite permuta | Settore libero, in un edificio nuovo |
Tabella a cura di Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Lettura generale del diritto vigente al 30 settembre 2026, che non sostituisce l'analisi di un edificio e di un contratto specifici da parte di un notaio o di un avvocato.
Questa uscita dal regime protetto è la molla dell'intera strategia. Appena quattro anni fa ha rischiato seriamente di scomparire.
2021-2022: il biennio in cui la regola ha vacillato
Nel 2021 una legge ha voluto che le abitazioni ricostruite restassero nel settore protetto; nel 2022 il Tribunale Supremo ha annullato quel dispositivo in nome del diritto di proprietà.
Il settore protetto risponde a una preoccupazione antica e legittima: consentire ai monegaschi e alle famiglie insediate da lungo tempo di continuare ad abitare nel proprio Paese. Ogni demolizione, però, lo erode un po' di più. Per arginare questa erosione, la legge n. 1.508 del 2 agosto 2021 prevedeva che un edificio ricostruito dovesse ricreare abitazioni soggette alla legge n. 1.235, in sostituzione di quelle che scomparivano, e che una parte di tali superfici fosse ceduta allo Stato. L'economia delle operazioni di ricostruzione ne usciva profondamente trasformata.
Adito da alcuni proprietari, il 12 luglio 2022 il Tribunale Supremo ha annullato il cuore di questo dispositivo, per lesione eccessiva del diritto di proprietà garantito dall'articolo 24 della Costituzione. La decisione, pubblicata su Legimonaco, ha reso inapplicabile il regime che condizionava le autorizzazioni a demolire e a ricostruire. Allo stato attuale del diritto, un edificio ricostruito esce dunque dal settore protetto.
L'episodio insegna più di una regola. Ricorda che la molla della strategia è una norma politica, discussa a ogni legislatura, all'incrocio di due esigenze ugualmente rispettabili: la coesione sociale di un piccolo Paese e la libertà di chi vi possiede. Il Tribunale Supremo ha tracciato un limite; non ha vietato al legislatore di cercare un altro equilibrio. Un investitore che ragiona su vent'anni deve accettare che le regole del gioco possano cambiare a partita in corso, senza per questo sopravvalutare il rischio.
Il pericolo più immediato, tuttavia, non è giuridico. Riguarda la scelta dell'unità e, molto spesso, chi la occupa.
Non si compra una demolizione, si compra un edificio
La tentazione di cercare il palazzo destinato a cadere, come si cercherebbe un biglietto vincente, è forte. A nostro avviso è un errore di metodo. Nessuno può datare una ricostruzione nel Principato di Monaco: dipende dall'interesse di un promotore, dall'assenso di ciascun condomino, dalle autorizzazioni amministrative e dal clima legislativo del momento.
La domanda giusta è dunque quella opposta. Questo appartamento sarebbe un buon acquisto se l'edificio non venisse mai abbattuto? Se è ben situato, facile da affittare e ragionevolmente manutenuto, la ricostruzione diventa un'opzione sul futuro che non costa nulla in più. Se si regge soltanto sulla promessa di una demolizione, è una scommessa, e il Principato non ha mai premiato le scommesse mal costruite.
L'inquilino protetto, un falso affare
Un appartamento occupato da un inquilino protetto costa meno, ma rende poco, si vende sotto lo sguardo dello Stato e si libera con difficoltà: in prima battuta lo sconsigliamo.
Sulla carta il ragionamento ha di che sedurre. Un'unità soggetta alla legge n. 1.235 si negozia a sconto, poiché il canone ha un tetto massimo e l'occupante gode di un diritto al rinnovo. Se un giorno l'edificio viene ricostruito, la legge organizza la ricollocazione a cura dello Stato. L'investitore avrebbe dunque comprato a buon mercato un futuro appartamento nuovo.
La realtà si rivela più esigente. L'acquisto stesso è regolamentato: l'articolo 38 della legge n. 1.235 impone al venditore di dichiarare la vendita al Ministro di Stato, dichiarazione che vale come offerta irrevocabile per un mese a favore dello Stato e poi, se questo vi rinuncia, per quindici giorni a favore dell'inquilino in carica. Il canone percepito resta modesto per tutta l'attesa, che può durare anni. Quanto al contratto di un inquilino protetto, non si riscrive a piacimento delle parti: la legge ne fissa i termini e tutela solidamente il suo beneficiario.
La legge traccia il quadro; la trattativa fa il resto, ed è qui il cuore del nostro mestiere. Un accordo amichevole con l'occupante, per esempio una ricollocazione a carico del proprietario in condizioni equivalenti o migliori, libera spesso un'unità con più sicurezza di qualsiasi calcolo giuridico. Occorre però che l'occupante vi trovi il proprio interesse, e che l'accordo sia redatto con l'assistenza di un consulente.
Ma la partita decisiva si gioca ancora prima, nel momento in cui si sceglie l'edificio.
Leggere un edificio come lo legge un promotore
Prima ancora della facciata, un promotore guarda il numero di unità, la posizione e l'assenza di vincoli di tutela: sono questi i criteri che rendono possibile una ricostruzione.
Il passante giudica un edificio dalla facciata; il promotore lo giudica dal catasto. E il primo numero che cerca è quello delle unità. Ogni condomino è un interlocutore da convincere, con le sue attese, i suoi eredi e talvolta le sue liti. Un piccolo palazzo di pochi appartamenti si riunisce assai più facilmente di un grande condominio, che può non riuscirci mai. Per la stessa ragione parte avvantaggiato un edificio detenuto da poche famiglie, o in cui diverse unità appartengono già allo stesso proprietario.
Viene poi la posizione, perché un promotore ricostruisce solo dove il nuovo si venderà caro: vicino al porto, vicino al mare, lungo gli assi principali, nei quartieri in trasformazione. Anche il contrasto di volumi la dice lunga. Un palazzo basso stretto fra due torri recenti racconta da solo il volume che resta da sfruttare.
Il patrimonio, infine, può fermare tutto. Il Principato tutela una parte del suo costruito in applicazione dell'Ordinanza Sovrana n. 3.647 del 9 settembre 1966 sull'urbanistica, rafforzata nel 2018. Nel 2022 risultavano tutelati 110 edifici e 41 facciate, e tanto Monaco-Ville quanto il vallon Sainte-Dévote godono di uno statuto che impone la conservazione del loro carattere. Per un edificio di pregio, la demolizione è autorizzata solo a condizioni molto restrittive. Un vecchio appartamento sulla Rocca è un investimento di charme; non è un investimento di ricostruzione.
Questi criteri disegnano una mappa piuttosto semplice, quella delle zone in cui sopravvive la parte più ampia del costruito datato. La Condamine ne è il cuore. Quartiere del porto, a lungo popolare, conserva un tessuto fitto di palazzi borghesi e d'anteguerra ai piedi dei nuovi indirizzi, e ogni ricostruzione vi alza un po' di più il livello della strada. Gli appartamenti in vendita alla Condamine mescolano del resto questi due mondi, a volte a pochi numeri civici di distanza, e la zona di rue Plati merita la stessa attenzione.
A ovest, i pendii del quartiere del Jardin Exotique contano numerosi edifici datati, in una zona in cui lo Stato stesso ricostruisce per dare casa ai monegaschi.
A est, i vecchi palazzi di La Rousse e Saint-Roman, come quelli del boulevard d'Italie e del boulevard des Moulins, sorgono accanto a costruzioni recenti in strade dove il vecchio resta ben rappresentato.
Nessuno di questi indirizzi è una promessa. Indicano soltanto i luoghi in cui la materia prima della strategia esiste ancora. Resta la variabile che nessuno controlla, e che pure decide tutto.
Il tempo, materia prima della strategia
Questa strategia si ragiona su una ventina d'anni, senza una data garantita: l'edificio può essere ricostruito molto prima, oppure mai.
È ciò che la separa dalla speculazione. L'investitore non scommette su una data; compra un'asimmetria. Se l'edificio non viene mai ricostruito, possiede un appartamento affittato in uno dei mercati più rari al mondo. Se invece lo è, riceve un appartamento nuovo, più alto e più grande, senza aver pagato il prezzo del nuovo. Il guadagno sta nello scarto tra il prezzo del vecchio e quello del nuovo nella stessa strada, maggiorato dei metri quadrati e del piano guadagnati. Questo scarto varia da un quartiere all'altro e da un edificio all'altro; è lui che va stimato prima di comprare, non dopo.
Alcuni investitori si spingono oltre e fanno del tempo un alleato esplicito. Acquistano la nuda proprietà di un vecchio appartamento da un proprietario, spesso anziano, che ne conserva l'usufrutto e continua ad abitarvi. Il prezzo è inferiore a quello della piena proprietà, e l'attesa, che sarebbe comunque lunga, viene così remunerata. La nostra guida alla nuda proprietà nel Principato di Monaco ne illustra i meccanismi nel dettaglio. Se la ricostruzione avviene durante l'usufrutto, nulla si fa senza l'usufruttuario: deve dare il proprio assenso e accettare di essere ricollocato durante i lavori. Ogni situazione si risolve caso per caso, con il notaio, nel rispetto dell'età e dei desideri di ciascuno.
I rischi, dal canto loro, vanno guardati in faccia. Il calendario non appartiene a nessuno. Un condominio può restare diviso per decenni. Durante il cantiere il proprietario perde per diversi anni l'uso e il canone del suo bene, a meno di aver negoziato una ricollocazione o una compensazione. E l'appartamento ricevuto in permuta varrà soltanto ciò che varrà il mercato al momento della consegna. Su quest'ultimo punto, la nostra lettura della geografia del capitale nel Principato di Monaco nel 2026 ricorda che cosa la rarità strutturale del territorio produca sui valori nel lungo periodo.
Tutto si gioca dunque nella conoscenza minuta degli edifici. Sapere quali contano poche unità, quali sono detenuti da poche famiglie, quali hanno già ricevuto la visita di un promotore, quali condomìni vanno d'accordo e quali si lacerano: questa conoscenza non figura in alcuna banca dati. Si costruisce edificio per edificio, attraverso visite, mandati e trattative, e da Petrini poggia su oltre quarant'anni di archivi del mercato monegasco. Per chi valuta più in generale un primo acquisto, la nostra analisi conviene comprare nel Principato di Monaco colloca questa scommessa in una decisione patrimoniale d'insieme.
Il Principato non crescerà più. È proprio per questo che non smetterà mai di ricostruirsi, e che i suoi edifici in apparenza più modesti custodiscono talvolta, sotto i loro tetti stanchi, una parte della città di domani. Bisogna però sapere quali, e avere la pazienza di attendere che la rivelino.
Domande frequenti sull'investimento in un vecchio edificio
- Che cos'è la permuta quando un edificio viene ricostruito nel Principato di Monaco?
La permuta, che il diritto monegasco chiama «dation», è il pagamento in natura che un promotore propone al proprietario di un appartamento situato in un edificio destinato alla ricostruzione: invece di un prezzo in denaro, riceve un appartamento nuovo nel futuro edificio. Le condizioni, cioè piano, superficie, tempi e alloggio durante il cantiere, si negoziano caso per caso. - Un appartamento soggetto alla legge 1.235 esce dal settore protetto dopo la demolizione?
Sì, allo stato attuale del diritto. La legge n. 1.235 riguarda le abitazioni costruite o ultimate prima del 1° settembre 1947: un edificio demolito e ricostruito non rientra più nel suo campo di applicazione. La legge n. 1.508 del 2021 aveva voluto mantenere sotto questo regime le abitazioni ricostruite, ma il Tribunale Supremo ha annullato tale dispositivo il 12 luglio 2022. - Quanto tempo bisogna attendere la ricostruzione di un vecchio edificio?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco consiglia di ragionare su un orizzonte di una ventina d'anni, senza una data garantita. La ricostruzione dipende dall'interesse di un promotore, dall'assenso di ciascun condomino e dalle autorizzazioni amministrative: può arrivare molto prima, oppure mai. - Quale appartamento si riceve in permuta?
Nelle operazioni osservate nel Principato di Monaco, la permuta si traduce in genere in un appartamento situato un piano più in alto rispetto all'unità d'origine e con una superficie maggiore del 10-15%. Queste proporzioni variano da un progetto all'altro e dipendono dalla trattativa con il promotore. - Si può acquistare la nuda proprietà in un vecchio edificio per questa strategia?
Sì. L'acquirente compra la nuda proprietà da un proprietario, spesso anziano, che conserva l'usufrutto e continua a occupare l'appartamento. Se l'edificio viene ricostruito, l'usufruttuario deve dare il proprio assenso e accettare di essere ricollocato durante il cantiere: ogni situazione si risolve caso per caso.
Per approfondire l'investimento nel Principato di Monaco
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