Heute ein älteres Haus in Monaco kaufen, morgen den Neubau besitzen
Publié par Paolo Petrini le 30/09/2026
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Immobilien Beratung
Denn in Monaco trägt ein älteres Gebäude oft schon das neue in sich, das eines Tages an seine Stelle treten wird.
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Zu Füßen der gläsernen Türme des Fürstentums stehen Häuser, die ihre Epoche vergessen zu haben scheint. Sechs oder sieben Geschosse müder Putz, ein enges Treppenhaus, keine Garage, kein Concierge. Der Passant sieht darin ein Relikt, fast einen Fremdkörper in der Kulisse. Der Projektentwickler sieht etwas ganz anderes: ein Grundstück, in einem Land, das keine mehr hat.
Auf einem Staatsgebiet von 2,08 km², das nur noch das Meer vergrößern konnte, wird jeder neue Quadratmeter inzwischen einem alten abgerungen. Monaco wächst nicht mehr, es ersetzt sich selbst, und dieser Austausch folgt einer Logik, die einige Investoren früher als andere zu lesen gelernt haben. Ihre Methode passt in einen Satz: eine Wohnung in einem älteren Gebäude kaufen, sie vermieten und auf den Tag warten, an dem ein Projektentwickler im Tausch eine neue Wohnung in dem Haus anbietet, das an seine Stelle treten wird.
Über diese Strategie wird wenig gesprochen. Sie taugt weder für Hochglanzprospekte noch für Renditeversprechen, denn sie rechnet in Jahrzehnten und beruht auf Rechtsregeln, die die meisten ausländischen Käufer nicht kennen. Dennoch lohnt es, sie im Einzelnen darzulegen, denn sie verrät Wesentliches darüber, wie in Monaco Wert entsteht: auf einem Markt, auf dem das Alter eines Gebäudes zu seinem größten Vorzug werden kann.
Das Wichtigste in Kürze: in ältere Gebäude in Monaco investieren
Wer in einem älteren Gebäude kauft, erwirbt eine Wohnung und obendrein die Chance, eines Tages eine neue zu erhalten. Die folgenden Regeln machen diese Wette möglich, und sie zeigen zugleich ihre Grenzen.
- Monaco erstreckt sich über 2,08 km²: Ohne neue Landgewinnung im Meer schafft die Stadt Wohnraum, indem sie ältere Gebäude aufstockt oder durch Neubauten ersetzt.
- Um ein Gebäude in Wohnungseigentum neu zu errichten, braucht ein Projektentwickler die Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers. Er entschädigt ihn in Geld oder durch eine „dation“, also eine neue Wohnung im künftigen Gebäude.
- Nach unseren Beobachtungen bedeutet dieser Tausch in der Regel eine Wohnung ein Geschoss höher mit 10 bis 15 % mehr Fläche, wobei die Verhältnisse von Projekt zu Projekt schwanken.
- Die Gesetze Nr. 1.235 und Nr. 887 regeln die Vermietung von Wohnungen, die vor dem 1. September 1947 errichtet oder fertiggestellt wurden: den sogenannten geschützten Sektor.
- Ein abgerissenes und neu errichtetes Gebäude fällt aus diesen Regimen heraus: Das Tribunal Suprême hat am 12. Juli 2022 die Bestimmung des Gesetzes Nr. 1.508 aufgehoben, die neu errichtete Wohnungen darin halten sollte.
- Im Fall eines Abrisses sieht das Gesetz Nr. 1.235 eine Frist von sechs Monaten und die anderweitige Unterbringung des geschützten Mieters durch den Staat vor; der Eigentümer zahlt dem Staat dafür eine Entschädigung.
- Die Strategie ist auf rund zwanzig Jahre angelegt, ohne jede Garantie, dass das Gebäude je neu errichtet wird.
Petrini-Tipp: Kaufen Sie eine Wohnung nie allein in Erwartung ihres Abrisses. Sie muss ein guter Kauf bleiben, auch wenn das Haus niemals fällt: Der Neubau ist eine Option, kein Versprechen.
Eine Stadt, die sich an Ort und Stelle erneuert
Monaco gewinnt den Großteil seiner neuen Wohnungen, indem es ältere Gebäude abreißt und neu errichtet, weil sein Staatsgebiet nicht mehr wachsen kann.
Monaco hat nie aufgehört, sich an Ort und Stelle neu zu bauen, und was es ersetzt, ist nicht sein bauliches Erbe, das es schützt, sondern eine verbrauchte Bausubstanz, die ihre Zeit gehabt hat. Häuser, die für ihre Lage zu niedrig sind, ohne Garage und ohne einen Aufzug, der ihren Geschossen gerecht würde, geplant nach Maßstäben von Komfort, Dämmung und Sicherheit einer anderen Epoche. Sie neu zu bauen ist weniger Abriss als Optimierung: auf derselben Parzelle mehr Familien unterzubringen, besser und nach heutigem Standard. So schreibt jede Generation die Stadt über der vorigen neu, ohne zu tilgen, was es verdient, erhalten zu werden.
Ein halbes Jahrhundert lang bot das Meer einen Ausweg. Unter Fürst Rainier III. brachte Fontvieille dem Staatsgebiet 22 Hektar ein, unter Fürst Albert II. waren es mit Mareterra 6. Solche Landgewinnungen sind Werke einer ganzen Regentschaft, langwierig, kostspielig und selten, und eine neue Erweiterung dieser Größenordnung ist bis heute nicht angekündigt. Für die kommende Generation wird das neue Monaco also aus dem alten hervorgehen. Die Liste der bis 2030 erwarteten Immobilienprojekte belegt das unmissverständlich, so viel Raum nimmt der Ersatzneubau darin ein.
Neu bauen heißt allerdings nicht immer abreißen. Das Schuylkill am Boulevard de Suisse liefert dafür das spektakulärste Beispiel. Das erste Hochhaus des Fürstentums, ab 1963 errichtet, wird seit 2024 grundlegend saniert, bei geschätzten Kosten von 170 Millionen Euro: Die drei obersten Geschosse werden abgetragen und neu errichtet, das Tragwerk wird verstärkt, die Untergeschosse werden erweitert, und bei der Übergabe, die um 2028 erwartet wird, soll der Turm 142 Wohnungen bieten. Die Bauherren bezeichnen das Vorhaben als die erste Sanierung dieser Größenordnung an einem Hochhaus in Monaco. Wir verfolgen diese Sanierung des Schuylkill aus nächster Nähe, denn sie zeigt, dass die Stadt zwischen Bewahren und Abreißen einen dritten Weg kennt: einen ganzen Turm zu verwandeln, ohne ihn zu Fall zu bringen.
Die Knappheit des Bodens kehrt damit ein Gesetz um, das man für universell hielt. Überall sonst verliert ein Gebäude mit den Jahren an Wert, und jeder umsichtige Investor weiß das. In Monaco kann ein niedriges, alterndes Haus mehr wert sein für das, was sich an seiner Stelle bauen ließe, als für das, was es beherbergt. Sein Wert liegt weniger in seinen Mauern als in dem Volumen, das es einnimmt, und mehr noch in jenem, das es noch nicht einnimmt.
Bleibt zu verstehen, wem dieses Volumen gehört und auf welchem Weg es den Besitzer wechselt.
Was der Eigentümer einer älteren Wohnung tatsächlich besitzt
Wer in einem Haus mit Wohnungseigentum eine Wohnung besitzt, hält seine Einheit und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, zu dem in der Regel auch der Boden gehört: Genau diese Anteile muss ein Projektentwickler zusammenführen, um neu zu bauen, und er bezahlt sie häufig mit einer neuen Wohnung.
In der Praxis reißt kein Projektentwickler ein Haus in Wohnungseigentum ab, bevor er nicht sämtliche Einheiten beisammenhat. Jeder Eigentümer hält damit einen Schlüssel zum Vorhaben, gleich wie groß seine Wohnung ist, und das Studio im Erdgeschoss wiegt im entscheidenden Moment so schwer wie die große Wohnung im obersten Stock. Um diese Schlüssel zu erhalten, verfügt der Entwickler über zwei Währungen. Die erste ist Geld: Er kauft die Einheit. Die zweite ist Fläche: Er verspricht dem Eigentümer eine Wohnung im künftigen Gebäude. Diese zweite Währung heißt in Monaco „dation“: eine neue Wohnung anstelle eines Kaufpreises, juristisch gesprochen eine Leistung an Erfüllungs statt. Sie kommt beiden Seiten oft gelegen. Der Entwickler vermeidet einen Mittelabfluss genau in der Phase, in der seine Liquidität am stärksten beansprucht ist; der Eigentümer tauscht eine in die Jahre gekommene Immobilie gegen eine neue.
In den Vorhaben, die wir beobachten, bedeutet der Tausch in der Regel eine Wohnung ein Geschoss höher als die ursprüngliche Einheit, mit 10 bis 15 % zusätzlicher Fläche. Diese Verhältnisse sind weniger Regel als Gleichgewichtspunkt, und jedes Projekt verschiebt ihn nach seiner eigenen Wirtschaftlichkeit: die zulässige Bauhöhe, die Zahl der zusammenzuführenden Einheiten, die Ungeduld des Entwicklers, die Standfestigkeit der Eigentümer. Alles Übrige ist Verhandlungssache, von der Ausrichtung der neuen Wohnung bis zur Unterbringung während der Bauzeit.
Deutschen Lesern ist das Prinzip vertraut. Projektentwickler kennen den Grundstückstausch, bei dem ein Eigentümer seinen Boden hergibt und dafür Wohnungen im künftigen Neubau erhält, und wer einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehört, weiß, welches Gewicht jeder Einzelne bei grundlegenden Entscheidungen über das gemeinsame Haus haben kann. Ein New Yorker Investor wiederum denkt an den „Holdout“, jenen letzten Eigentümer, der nicht verkauft und damit den Preis einer ganzen Grundstücksarrondierung in die Höhe treibt; in Hongkong kann eine große Mehrheit der Eigentümer unter bestimmten Bedingungen sogar den Zwangsverkauf eines älteren Gebäudes erwirken. Hier endet die Verwandtschaft. Nach unserer Kenntnis sieht das monegassische Recht für private Vorhaben keinen solchen Zwangsverkauf vor: Jeder Eigentümer behält das letzte Wort, und genau diese Macht verleiht dem Tausch seinen Wert.
Diese Macht hat allerdings eine Voraussetzung. Sie entfaltet sich nur dann voll, wenn das Gebäude nach dem Abriss frei von seinen Auflagen neu entstehen kann. In Monaco hängt diese Voraussetzung an einem Datum.
Der 1. September 1947, ein Datum, das den Wert bestimmt
Wohnungen, die vor dem 1. September 1947 errichtet oder fertiggestellt wurden, unterliegen häufig einem geschützten Mietregime, und dieses Regime überlebt den Abriss des Gebäudes nicht.
Zwei Gesetze regeln diesen Vorkriegsbestand. Das Gesetz Nr. 1.235 vom 28. Dezember 2000 behält die Vermietung dieser Wohnungen geschützten Personen vor, allen voran Monegassen, und deckelt die Mieten. Das Gesetz Nr. 887 vom 25. Juni 1970 regelt einen anderen Teil desselben Bestands nach einer flexibleren Logik: Die Miete ist frei, doch die Vermietung bleibt bestimmten Mieterkategorien vorbehalten, die bei der Direction de l'Habitat gemeldet werden. Den Wohnungen unter Gesetz 887 und ihren Vermietungsbedingungen haben wir einen ausführlichen Ratgeber gewidmet.
Für einen Eigentümer haben diese Regime handfeste Kosten: eine gedeckelte Miete, ein Mieter, den man sich nicht aussucht, ein Mietvertrag, der sich verlängert. Wer an die deutsche Mietpreisbremse und den ausgeprägten Mieterschutz denkt, erkennt die Grundidee wieder. Hier endet die Verwandtschaft: In Monaco entscheidet nicht die Lage eines Wohnungsmarkts, sondern das Baujahr eines Gebäudes, und der Vorrang gilt den Monegassen. Ein Datum aber lässt sich nicht verschieben. Ein abgerissenes und neu errichtetes Gebäude ist per Definition nach 1947 fertiggestellt. Seine neuen Wohnungen gehören zum freien Sektor, in dem der Eigentümer die Miete festlegt und den Mieter wählt. Die Last, die auf dem alten Haus lag, verschwindet mit ihm.
Der Gesetzgeber hat den Fall im Übrigen vorhergesehen. Artikel 14 des Gesetzes Nr. 1.235 erlaubt dem Eigentümer, der über die erforderlichen Genehmigungen verfügt, abzureißen und neu zu bauen, sofern er den geschützten Mieter innerhalb eines Monats nach Einreichung der Anträge benachrichtigt und eine Frist von sechs Monaten einhält. Der Mieter wird dann vom Staat anderweitig untergebracht, und der Eigentümer zahlt dem Staat für jeden so untergebrachten Mieter eine Entschädigung. Artikel 14-1 überträgt diese Logik auf die Aufstockung: Neue Wohnungen, die auf einem älteren Gebäude entstehen, fallen nicht unter das Schutzregime.
Was aus einer älteren Wohnung wird, wenn ihr Gebäude neu errichtet wird
Quellen: Gesetz Nr. 1.235 vom 28. Dezember 2000, konsolidierte Fassung; Gesetz Nr. 887 vom 25. Juni 1970; Tribunal Suprême, Entscheidung vom 12. Juli 2022 (Legimonaco).
| Regime | Vor dem Abriss | Im Fall des Abrisses | Nach dem Neubau |
|---|---|---|---|
| Gesetz Nr. 1.235 | Vermietung geschützten Personen vorbehalten, Miete gedeckelt | Frist von sechs Monaten, anderweitige Unterbringung des Mieters durch den Staat, Entschädigung des Eigentümers an den Staat | Neue Wohnungen außerhalb des Regimes, freier Sektor |
| Gesetz Nr. 887 | Freie Miete, Vermietung bestimmten Mieterkategorien vorbehalten | Ende des Regimes mit dem Wegfall der alten Räume | Neue Wohnungen außerhalb des Regimes, freier Sektor |
| Freier Sektor im Bestand | Miete und Mieter frei gewählt | Zustimmung des Eigentümers, gegen Geld oder im Tausch gegen eine neue Wohnung | Freier Sektor, in einem Neubau |
Tabelle von Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Allgemeine Lesart des am 30. September 2026 geltenden Rechts, die die Prüfung eines konkreten Gebäudes und Mietvertrags durch einen Notar oder Anwalt nicht ersetzt.
Dieses Herausfallen aus dem Schutzregime ist die Triebfeder der gesamten Strategie. Vor kaum vier Jahren wäre sie beinahe verschwunden.
2021-2022: das Jahr, in dem die Regel ins Wanken geriet
2021 sollte ein Gesetz neu errichtete Wohnungen im geschützten Sektor halten; 2022 hob das Tribunal Suprême diese Regelung im Namen des Eigentumsrechts auf.
Der geschützte Sektor antwortet auf ein altes und berechtigtes Anliegen: Monegassen und seit Langem ansässigen Familien zu ermöglichen, weiterhin im eigenen Land zu wohnen. Doch jeder Abriss schmälert ihn ein Stück mehr. Um diese Erosion aufzuhalten, sah das Gesetz Nr. 1.508 vom 2. August 2021 vor, dass ein neu errichtetes Gebäude als Ersatz für die wegfallenden Wohnungen erneut Wohnungen unter dem Gesetz Nr. 1.235 schaffen und ein Teil dieser Flächen an den Staat abgetreten werden müsse. Die Rechnung jedes Ersatzneubaus veränderte sich damit von Grund auf.
Von Eigentümern angerufen, hob das Tribunal Suprême am 12. Juli 2022 den Kern dieser Regelung auf, wegen eines übermäßigen Eingriffs in das durch Artikel 24 der Verfassung garantierte Eigentumsrecht. Seine Entscheidung, veröffentlicht auf Legimonaco, machte das Regime unanwendbar, an das die Genehmigungen für Abriss und Neubau geknüpft waren. Nach geltendem Recht fällt ein neu errichtetes Gebäude somit aus dem geschützten Sektor heraus.
Die Episode lehrt mehr als eine Regel. Sie erinnert daran, dass die Triebfeder der Strategie eine politische Norm ist, die in jeder Legislaturperiode neu verhandelt wird, im Spannungsfeld zweier gleichermaßen respektabler Ansprüche: des sozialen Zusammenhalts eines kleinen Landes und der Freiheit derer, die dort Eigentum besitzen. Das Tribunal Suprême hat eine Grenze gezogen; es hat dem Gesetzgeber nicht verwehrt, ein anderes Gleichgewicht zu suchen. Wer auf zwanzig Jahre rechnet, muss hinnehmen, dass sich die Spielregeln während der Partie ändern können, ohne dieses Risiko deshalb zu überschätzen.
Die unmittelbarste Gefahr ist jedoch keine juristische. Sie liegt in der Wahl der Wohnung, und sehr oft in der Person, die sie bewohnt.
Man kauft keinen Abriss, man kauft ein Haus
Die Versuchung ist groß, nach dem Haus zu suchen, das fallen wird, so wie man nach einem Gewinnlos sucht. Das ist aus unserer Sicht ein methodischer Fehler. Niemand kann in Monaco einen Neubau datieren: Er hängt vom Interesse eines Projektentwicklers ab, von der Zustimmung jedes Miteigentümers, von den behördlichen Genehmigungen und vom gesetzgeberischen Klima des Augenblicks.
Die richtige Frage lautet daher umgekehrt: Wäre diese Wohnung ein guter Kauf, wenn das Haus nie fiele? Ist sie gut gelegen, leicht zu vermieten und ordentlich instand gehalten, wird der Neubau zu einer Option auf die Zukunft, die nichts extra kostet. Trägt sie sich nur durch das Versprechen eines Abrisses, ist sie eine Wette, und Monaco hat schlecht gebaute Wetten noch nie belohnt.
Der geschützte Mieter: ein vermeintliches Schnäppchen
Eine Wohnung mit geschütztem Mieter ist günstiger zu haben, doch sie bringt wenig ein, wird unter den Augen des Staates verkauft und lässt sich nur schwer freimachen: Als Einstieg raten wir davon ab.
Auf dem Papier hat die Rechnung ihren Reiz. Eine Einheit unter Gesetz Nr. 1.235 wird mit einem Abschlag gehandelt, da ihre Miete gedeckelt ist und ihr Bewohner ein Recht auf Verlängerung genießt. Wird das Haus eines Tages neu errichtet, regelt das Gesetz die anderweitige Unterbringung durch den Staat. Der Investor hätte also günstig eine künftige Neubauwohnung erworben.
Die Wirklichkeit ist anspruchsvoller. Schon der Kauf ist reglementiert: Artikel 38 des Gesetzes Nr. 1.235 verpflichtet den Verkäufer, den Verkauf dem Staatsminister anzuzeigen, und diese Anzeige gilt als unwiderrufliches Angebot, zunächst einen Monat lang zugunsten des Staates und, falls dieser verzichtet, weitere fünfzehn Tage zugunsten des Mieters, der die Wohnung bewohnt. Die vereinnahmte Miete bleibt während der gesamten Wartezeit bescheiden, und diese kann Jahre dauern. Der Mietvertrag eines geschützten Mieters schließlich lässt sich nicht nach Belieben der Parteien umschreiben: Das Gesetz legt seine Bedingungen fest, und es schützt den Begünstigten nachdrücklich.
Das Gesetz zieht den Rahmen; den Rest leistet die Verhandlung, und hier liegt der Kern unseres Berufs. Eine gütliche Einigung mit dem Bewohner, etwa eine vom Eigentümer getragene neue Unterkunft zu gleichwertigen oder besseren Bedingungen, macht eine Wohnung oft verlässlicher frei als jede juristische Rechnung. Vorausgesetzt, der Bewohner findet darin seinen Vorteil, und die Vereinbarung wird mit rechtlichem Beistand aufgesetzt.
Doch das Wesentliche entscheidet sich noch früher: bei der Wahl des Gebäudes.
Ein Haus lesen, wie es ein Projektentwickler liest
Vor der Fassade prüft ein Projektentwickler die Zahl der Einheiten, die Lage und das Fehlen von Denkmalschutz: Erst diese Kriterien machen einen Neubau möglich.
Der Passant beurteilt ein Haus nach seiner Fassade, der Projektentwickler nach dem Kataster. Und die erste Zahl, nach der er sucht, ist die der Einheiten. Jeder Miteigentümer ist ein Gesprächspartner, den es zu überzeugen gilt, mit seinen Erwartungen, seinen Erben und mitunter seinen Zwistigkeiten. Ein kleines Haus mit wenigen Wohnungen lässt sich weit leichter zusammenführen als eine große Eigentümergemeinschaft, der dies womöglich nie gelingt. Ein Haus im Besitz weniger Familien, oder eines, in dem mehrere Einheiten bereits demselben Eigentümer gehören, hat aus demselben Grund einen Vorsprung.
Dann folgt die Lage, denn ein Entwickler baut nur dort neu, wo sich Neubau teuer verkaufen lässt: nahe am Hafen, nahe am Meer, an den Hauptachsen, in den Vierteln im Umbruch. Auch der Kontrast der Bauhöhen sagt viel. Ein niedriges Haus, eingezwängt zwischen zwei neueren Türmen, erzählt für sich allein, wie viel Volumen dort noch zu heben ist.
Der Denkmalschutz schließlich kann alles stoppen. Monaco schützt einen Teil seines Baubestands auf Grundlage der Souveränen Verordnung Nr. 3.647 vom 9. September 1966 über den Städtebau, die 2018 verschärft wurde. 2022 standen 110 Gebäude und 41 Fassaden unter Schutz, und sowohl Monaco-Ville als auch das Tal von Sainte-Dévote unterliegen einem Status, der die Bewahrung ihres Charakters vorschreibt. Bei einem bemerkenswerten Gebäude ist ein Abriss nur unter sehr restriktiven Bedingungen zulässig. Eine ältere Wohnung auf dem Felsen ist eine Anlage mit Charme; eine Anlage auf den Neubau ist sie nicht.
Diese Kriterien ergeben eine recht einfache Karte: die der Gegenden, in denen der meiste ältere Baubestand überdauert hat. Ihr Herz ist La Condamine. Das Hafenviertel, lange ein Quartier der kleinen Leute, bewahrt ein dichtes Gefüge bürgerlicher Häuser und Vorkriegsbauten zu Füßen der neuen Adressen, und jeder Neubau hebt hier das Niveau der Straße ein wenig mehr. Die Wohnungen zum Kauf in La Condamine vereinen im Übrigen beide Welten, manchmal nur wenige Hausnummern voneinander entfernt, und die Gegend um die Rue Plati verdient dieselbe Aufmerksamkeit.
Im Westen zählen die Hänge des Viertels Jardin Exotique zahlreiche ältere Gebäude, in einer Gegend, in der der Staat selbst neu baut, um Monegassen Wohnraum zu verschaffen.
Im Osten stehen die älteren Häuser von La Rousse und Saint-Roman, ebenso wie jene am Boulevard d'Italie und am Boulevard des Moulins, neben neueren Bauten, in Straßen, in denen der Bestand noch zahlreich ist.
Keine dieser Adressen ist ein Versprechen. Sie bezeichnen lediglich die Orte, an denen der Rohstoff der Strategie noch vorhanden ist. Bleibt die Variable, die niemand beherrscht und die doch über alles entscheidet.
Die Zeit, der Rohstoff der Strategie
Diese Strategie ist auf rund zwanzig Jahre angelegt, ohne garantiertes Datum: Das Gebäude kann weit früher neu errichtet werden, oder nie.
Genau das unterscheidet sie von der Spekulation. Der Investor wettet nicht auf ein Datum; er kauft eine Asymmetrie. Wird das Haus nie neu gebaut, besitzt er eine vermietete Wohnung auf einem der rarsten Märkte der Welt. Wird es neu gebaut, erhält er eine neue Wohnung, höher gelegen und größer, ohne den Neubaupreis bezahlt zu haben. Der Gewinn liegt in der Spanne zwischen dem Preis des Bestands und dem des Neubaus in derselben Straße, zuzüglich der gewonnenen Quadratmeter und des gewonnenen Stockwerks. Diese Spanne schwankt von Viertel zu Viertel und von Haus zu Haus; sie gilt es vor dem Kauf zu schätzen, nicht danach.
Manche Investoren gehen weiter und machen die Zeit zu ihrem erklärten Verbündeten. Sie erwerben das bloße Eigentum an einer älteren Wohnung von einem oft betagten Eigentümer, der sich den Nießbrauch vorbehält und weiter darin wohnt. Der Preis liegt unter dem des vollen Eigentums, und das Warten, das ohnehin lang wäre, wird vergütet. Unser Ratgeber zum Erwerb des bloßen Eigentums in Monaco erläutert die Mechanismen im Einzelnen. Kommt der Neubau während des Nießbrauchs, geschieht nichts ohne den Nießbraucher: Er muss zustimmen und akzeptieren, während der Bauarbeiten anderweitig untergebracht zu werden. Jede Situation wird im Einzelfall mit dem Notar geregelt, unter Achtung des Alters und der Wünsche aller Beteiligten.
Den Risiken wiederum gilt es ins Auge zu sehen. Der Zeitplan gehört niemandem. Eine Eigentümergemeinschaft kann über Jahrzehnte zerstritten bleiben. Während der Bauzeit verliert der Eigentümer für mehrere Jahre die Nutzung und die Miete seiner Wohnung, sofern er nicht eine Ersatzunterkunft oder einen Ausgleich ausgehandelt hat. Und die im Tausch erhaltene Wohnung wird nur so viel wert sein, wie der Markt bei ihrer Übergabe hergibt. Zu diesem letzten Punkt erinnert unsere Analyse der Geografie des Kapitals in Monaco 2026 daran, was die strukturelle Knappheit des Staatsgebiets langfristig mit den Werten macht.
Alles hängt daher an der genauen Kenntnis der Gebäude. Zu wissen, welche nur wenige Einheiten zählen, welche im Besitz einiger Familien sind, welche bereits Besuch von einem Projektentwickler hatten, welche Eigentümergemeinschaften sich verstehen und welche sich zerfleischen: Dieses Wissen steht in keiner Datenbank. Es entsteht Haus für Haus, über Besichtigungen, Mandate und Verhandlungen, und stützt sich bei Petrini auf mehr als vierzig Jahre Archiv des monegassischen Marktes. Wer allgemeiner über einen ersten Kauf nachdenkt, findet in unserer Analyse Lohnt sich ein Kauf in Monaco? den Rahmen, der diese Wette in eine umfassende Vermögensentscheidung einordnet.
Monaco wird nicht mehr wachsen. Gerade deshalb wird es nie aufhören, sich neu zu bauen, und gerade deshalb bergen seine äußerlich bescheidensten Häuser unter ihren müden Dächern mitunter ein Stück der Stadt von morgen. Man muss nur wissen, welche, und die Geduld haben zu warten, bis sie es preisgeben.
Häufige Fragen zur Investition in ältere Gebäude
- Was bedeutet eine „dation“, wenn in Monaco ein Gebäude neu errichtet wird?
Die „dation“ ist der Tausch gegen eine neue Wohnung, den ein Projektentwickler dem Eigentümer einer Wohnung in einem für den Neubau vorgesehenen Gebäude anbietet: Statt eines Kaufpreises in Geld erhält dieser eine neue Wohnung im künftigen Gebäude. Die Bedingungen, also Geschoss, Fläche, Zeitplan und Unterbringung während der Bauzeit, werden im Einzelfall verhandelt. - Fällt eine Wohnung unter Gesetz 1.235 nach dem Abriss aus dem geschützten Sektor?
Ja, nach geltendem Recht. Das Gesetz Nr. 1.235 erfasst Wohnungen, die vor dem 1. September 1947 errichtet oder fertiggestellt wurden: Ein abgerissenes und neu errichtetes Gebäude fällt nicht mehr in seinen Anwendungsbereich. Das Gesetz Nr. 1.508 von 2021 wollte neu errichtete Wohnungen in diesem Regime halten, doch das Tribunal Suprême hat diese Regelung am 12. Juli 2022 aufgehoben. - Wie lange muss man auf den Neubau eines älteren Gebäudes warten?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco empfiehlt, mit einem Horizont von rund zwanzig Jahren zu rechnen, ohne garantiertes Datum. Der Neubau hängt vom Interesse eines Projektentwicklers, von der Zustimmung jedes Miteigentümers und von den behördlichen Genehmigungen ab: Er kann weit früher kommen, oder nie. - Welche Wohnung erhält man im Tausch?
In den in Monaco beobachteten Vorhaben bedeutet der Tausch in der Regel eine Wohnung ein Geschoss höher als die ursprüngliche Einheit, mit 10 bis 15 % zusätzlicher Fläche. Diese Verhältnisse schwanken von Projekt zu Projekt und hängen von der Verhandlung mit dem Projektentwickler ab. - Kann man für diese Strategie das bloße Eigentum an einer Wohnung in einem älteren Gebäude erwerben?
Ja. Der Käufer erwirbt das bloße Eigentum von einem oft betagten Eigentümer, der sich den Nießbrauch vorbehält und die Wohnung weiter bewohnt. Wird das Gebäude neu errichtet, muss der Nießbraucher zustimmen und akzeptieren, während der Bauarbeiten anderweitig untergebracht zu werden: Jede Situation wird im Einzelfall geregelt.
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