Mareterra Monaco : le bilan un an après l’inauguration
Publié le 18/12/2025
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Lieux et découvertes
Un an après son inauguration, Mareterra s’impose comme un projet urbain structurant pour Monaco, générant une forte création de valeur économique, redéfinissant les standards de l’immobilier ultra-prime et renforçant le rayonnement international de la Principauté, tout en tenant ses engagements environnementaux et d’usages urbains.
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Entièrement piéton et certifié HQE/BREEAM, Mareterra a rapidement trouvé sa place dans le quotidien monégasque : promenades en front de mer, jardins luxuriants, œuvres d’art public et résidences ultraprime cohabitent désormais dans ce quartier unique où le mètre carré atteint des sommets à plus de 100 000 €. Un an après son ouverture, Mareterra a-t-il tenu ses promesses en matière d’urbanisme, d’économie et de rayonnement international ? Découvrez comment ces 6 hectares pionniers ont changé la Principauté et ce qu’ils réservent pour 2026.
Un quartier durable devenu un véritable lieu de vie à Monaco
Dès sa première année, Mareterra s’est imposé comme un quartier pleinement intégré à la vie monégasque. Près de 50 % des 6 hectares sont accessibles au public, avec un parc paysager d’un hectare, 750 mètres de promenade littorale et un ensemble d’espaces piétons sans circulation automobile, une rareté en Principauté.
MAJ janvier 2026
Mareterra Monaco : l’essentiel à retenir
Un an après son inauguration, Mareterra s’impose comme un projet urbain structurant pour Monaco, combinant une création de valeur économique significative, un nouveau référentiel immobilier ultra-prime et des usages urbains réels, tout en renforçant le rayonnement international de la Principauté et en respectant ses engagements environnementaux.
Analyse Petrini Exclusive Real Estate Monaco · données publiques & constats terrain
+1,2 Md €
Recettes fiscales cumulées estimées (TVA & droits), levier budgétaire significatif pour l’État monégasque
120 000 € / m²
Nouveau référentiel de prix mondial, cité par le Financial Times pour le secteur Larvotto–Mareterra
300 à 1 500 m²
Logements familiaux de grand format, répondant à un besoin structurel jusque-là absent à Monaco
Quartier vécu
Espaces publics, culture et commerces : Mareterra fonctionne comme un morceau de ville
Conçu comme un éco-quartier de référence, Mareterra combine qualité de vie urbaine et performance environnementale. Le site intègre 9 000 m² de panneaux solaires, des pompes à chaleur eau/mer et un système de récupération des eaux pluviales, tout en favorisant la biodiversité terrestre et marine. Sur le plan écologique, le projet a marqué un tournant.
La transplantation de 500 m² de posidonie, menée dans le cadre de l’extension en mer, est aujourd’hui considérée comme un succès scientifique, renforçant la reconnaissance internationale de Monaco en matière de conservation marine. À terre, plus de 1 000 arbres et arbustes méditerranéens ont été plantés, faisant de Mareterra l’un des quartiers les plus verts de la ville à maturité.
Mareterra Monaco bilan : ce que révèle la première année
Un an après son inauguration, Mareterra peut désormais être évalué sur la base de faits observables et non plus de projections. Cette première année permet d’analyser ce que l’extension en mer a réellement produit pour Monaco : création de valeur économique, attractivité résidentielle, usages concrets du quartier, crédibilité environnementale et impact sur l’image internationale de la Principauté. Le bilan qui suit ne repose pas sur des intentions, mais sur les premiers résultats tangibles et les dynamiques déjà à l’œuvre.
Une création de valeur économique immédiatement observable
Dès sa première année d’existence, Mareterra a généré des effets économiques concrets et documentés pour la Principauté. L’ensemble des logements du quartier a trouvé acquéreur avant livraison, validant l’attractivité du projet et les niveaux de prix atteints, avec des valeurs dépassant les 100 000 € / m² pour certaines typologies. Selon les données communiquées par le Monaco Economic Board et reprises par plusieurs analyses immobilières spécialisées, le projet Mareterra a déjà généré plus de 1,2 milliard d’euros de recettes fiscales cumulées (TVA et droits d’enregistrement) depuis le lancement du chantier. Plusieurs biens ont par ailleurs déjà fait l’objet de secondes, voire de troisièmes reventes, chaque transaction entraînant de nouvelles recettes fiscales pour l’État. Rapporté au PIB monégasque désormais estimé à environ 10 milliards d’euros par l’IMSEE, ce volume de recettes illustre le poids macroéconomique réel du projet. Mareterra ne constitue donc pas uniquement un ensemble immobilier de prestige, mais un levier budgétaire actif, dont les effets dépassent largement le seul périmètre du quartier.
Une attractivité résidentielle qui dépasse le simple transfert interne
L’un des enjeux majeurs du projet était d’éviter un simple déplacement de résidents déjà présents en Principauté. Les premiers constats indiquent qu’une part significative des occupants de Mareterra correspond à de nouveaux résidents UHNW, attirés par des logements de très grandes surfaces, un cadre de vie inédit et des prestations jusqu’alors peu disponibles à Monaco.
Mareterra répond ainsi à un besoin résidentiel structurel longtemps contraint par la rareté foncière : la disponibilité de logements familiaux de grand format. Les appartements et villas du quartier proposent des surfaces allant de 300 à plus de 1 000 m², permettant l’installation durable de familles avec enfants dans des conditions comparables à celles de grandes métropoles internationales. Cette typologie était historiquement difficile à offrir à Monaco, où la fragmentation du parc immobilier limitait l’accès à de grands volumes. En ce sens, Mareterra ne constitue pas un simple luxe supplémentaire, mais une réponse fonctionnelle aux exigences résidentielles contemporaines, notamment dans un contexte où la taille du logement conditionne directement le nombre de personnes pouvant obtenir un titre de séjour monégasque.
L’effet Mareterra sur l’ensemble du marché immobilier monégasque
Au-delà des transactions réalisées au sein même du quartier, Mareterra a déjà produit un effet de structuration mesurable sur l’ensemble du marché immobilier monégasque. En établissant des niveaux de prix inédits, rapidement absorbés par le marché, le projet s’est imposé comme un nouveau référentiel de valeur, en particulier pour les biens situés à proximité immédiate. Ce phénomène s’observe notamment dans le secteur du Larvotto, où les comparaisons avec Mareterra ont contribué à rehausser la perception et la valorisation des actifs existants, confirmant un effet de halo plutôt qu’un simple déplacement de valeur.
Cette dynamique a été directement constatée sur le terrain par les équipes de Petrini Exclusive Real Estate Monaco, acteur historique du marché, à travers les transactions et reventes réalisées pour ses clients depuis l’ouverture du quartier. Selon l’analyse d’Eugenia Petrini, fondatrice de l’agence et experte depuis plus de 40 ans de l'immobilier monégasque:
Mareterra joue désormais un rôle d’actif de référence dans les arbitrages des acquéreurs ultra-prime, influençant non seulement les prix mais aussi les standards attendus en matière de surfaces, de prestations et d’environnement urbain. Le projet n’a ainsi pas fragmenté le marché, mais contribué à relever durablement le plafond de valeur global, renforçant la position de Monaco comme marché immobilier de premier rang à l’échelle internationale.
Eugenia Petrini - Fondatrice de Petrini Exclusive Real Estate Monaco
Un quartier réellement utilisé, au-delà de ses seuls résidents
Contrairement à certains projets ultra-premium qui peinent à s’inscrire dans la vie quotidienne, Mareterra s’est rapidement intégré aux usages locaux tout en assumant une véritable dimension culturelle. Les promenades, jardins et espaces piétons, dont près de la moitié de la surface est accessible au public, sont régulièrement fréquentés par les Monégasques et les visiteurs. La Grotte Bleue, intégrée aux structures maritimes de l’extension et permettant d’observer la vie sous-marine, ainsi que l’Espace de Méditation, conçu par l’artiste Tia-Thủy Nguyễn, sont désormais des lieux de visite à part entière, au-delà de leur seule portée symbolique.
Cette appropriation s’inscrit dans un ensemble culturel plus large : la promenade Prince Jacques est pensée comme un parcours à ciel ouvert ponctué d’installations artistiques et de points de vue sur la Méditerranée, tandis que la sculpture monumentale « Quatre Lances » d’Alexander Calder, restaurée et installée sur la place Princesse Gabriella, confère au quartier une dimension patrimoniale rare pour un projet contemporain. Ce point est central : Mareterra ne fonctionne pas uniquement comme un ensemble résidentiel fermé, mais comme un véritable morceau de ville vivant, où l’art, l’architecture et le paysage participent pleinement à l’expérience urbaine quotidienne et à l’identité culturelle de la Principauté.
Une crédibilité environnementale confrontée aux premiers résultats
Sur le plan environnemental, la première année permet déjà de confronter les promesses initiales aux premiers résultats observables. Les dispositifs annoncés, panneaux solaires, pompes à chaleur eau/mer, récupération des eaux pluviales, sont effectivement en fonctionnement. La transplantation de 500 m² de posidonie, suivie scientifiquement, est aujourd’hui considérée comme un succès, tandis que la végétalisation du site est visible et opérationnelle. Si un bilan environnemental définitif nécessitera davantage de recul, aucun décalage manifeste entre le discours et la réalité livrée n’a émergé à ce stade.
Un impact réel sur l’image et le positionnement international de Monaco
Enfin, Mareterra a eu un effet structurant et mesurable sur l’image internationale de Monaco, bien au-delà de sa seule dimension immobilière. Le projet a bénéficié d’une couverture médiatique internationale de premier plan, notamment dans la presse économique et financière, où il a été analysé comme un cas unique d’extension territoriale maîtrisée associant ingénierie maritime, urbanisme de très haut niveau et positionnement ultra-premium.
Le Financial Times a ainsi classé le secteur Larvotto–Mareterra comme le quartier résidentiel le plus cher au monde, mettant en évidence l’impact direct du projet sur les indicateurs internationaux de valeur immobilière et sur le positionnement de Monaco face à des marchés de référence comme New York, Londres ou Hong Kong. Cette reconnaissance a replacé la Principauté au cœur des débats internationaux portant sur la rareté foncière, la soutenabilité du luxe et la capacité des micro-États à innover sans dilution de valeur.
À travers Mareterra, Monaco n’a pas seulement livré un nouveau quartier, mais un modèle urbain observé, comparé et commenté à l’échelle mondiale. Le projet est désormais cité comme point de référence dans les réflexions sur la ville côtière de demain, le luxe durable et la gestion stratégique du territoire, renforçant le soft power monégasque et l’image d’un État capable de conjuguer souveraineté, innovation et attractivité internationale sur le long terme.
Commerce et urbanisme stratégique
Quel rôle Mareterra joue-t-il dans le commerce et l’urbanisme de Monaco un an après son inauguration ?
Mareterra s’impose progressivement comme une nouvelle centralité commerciale et lifestyle, pensée pour rééquilibrer l’organisation urbaine de Monaco vers l’est et renforcer la continuité entre le Larvotto et Monte-Carlo. Cette stratégie repose sur une montée en puissance ciblée de l’offre commerciale à partir de 2026, destinée à créer de la fréquentation quotidienne au-delà des seuls résidents. Plusieurs implantations structurantes sont désormais identifiées :
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Zéphyr : restaurant grec festif porté par le Pachamama Group, déjà présent à Paris, Londres et Mykonos, misant sur une cuisine méditerranéenne haut de gamme et une ambiance nocturne internationale.
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Angel Cakes : salon de thé et pâtisserie healthy venu de Dubaï, spécialisé dans les créations vegan et sans gluten, en cohérence avec le positionnement bien-être et lifestyle du quartier.
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TAEX : galerie d’art nouvelle génération dédiée à l’art numérique, aux installations immersives et aux NFTs, destinée à prolonger la dimension culturelle et expérimentale de Mareterra.
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Café Saddle : concept de café premium confirmé, déjà implanté à Cannes, Saint-Tropez, Londres et Paris, appelé à devenir un lieu de fréquentation quotidienne et un point d’ancrage social du quartier.
À ces ouvertures s’ajoute le projet d’une boutique concept ABC Co., orientée mode, design et objets lifestyle, venant compléter l’offre commerciale de luxe existante. Enfin, à une échelle urbaine plus large, le complexe multifonction situé au-dessus du tunnel du Fairmont, babtisé le Neuehouse conçu pour relier Mareterra à Monte-Carlo, doit accueillir des espaces de travail haut de gamme, des fonctions culturelles et un restaurant panoramique, consolidant le rôle de Mareterra comme quartier actif, fréquenté et structurant à l’échelle de la Principauté.
Mareterra, signal envoyé au futur
Au-delà de ses résultats concrets, Mareterra s’inscrit dans une dimension symbolique forte pour l’État monégasque. Lors de l’inauguration, le Prince Albert II a rappelé qu’aucune nouvelle extension de cette ampleur n’était prévue, soulignant le caractère exceptionnel et non reproductible du projet. Cette déclaration n’éteint toutefois pas la question de fond que Mareterra remet au centre du débat : celle de la gestion de la rareté territoriale dans un pays dont l’attractivité ne faiblit pas. Monaco demeure l’un des territoires les plus convoités au monde, avec une pression résidentielle et économique structurelle, et un espace disponible par nature limité.
À moyen ou long terme, il n’est donc pas illégitime de s’interroger sur les formes que pourrait prendre une future réponse à cette contrainte, si elle devait émerger. Sans préjuger d’aucune décision politique, les évolutions technologiques et les réflexions internationales autour d’îles artificielles, de structures flottantes ou de solutions maritimes réversibles ouvrent de nouveaux champs de possibles, d’autant plus que les espaces maritimes situés au large relèvent du territoire monégasque. Mareterra apparaît ainsi non seulement comme une réalisation aboutie, mais comme un signal envoyé vers l’avenir : celui d’un État capable d’anticiper, d’innover et, le moment venu, de repenser encore les frontières de son développement.
Un an après son inauguration, Mareterra s’impose comme un projet urbain structurant pour Monaco, combinant une création de valeur économique significative, un nouveau référentiel immobilier ultra-prime et des usages urbains réels, tout en renforçant le rayonnement international de la Principauté et en respectant ses engagements environnementaux.
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