Acheter un bien à Monaco : ce qui fait vraiment la décision
Publié par Paolo Petrini
Oui, si vous achetez le bon appartement dans le bon immeuble et que vous le conservez cinq à dix ans. Non, si vous jugez Monaco à son rendement locatif : à 2 à 3 % brut, ce n'est pas là que se trouve le rendement. Monaco est un marché de capital, pas un marché de revenu, et les deux ne se mesurent pas de la même façon.
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La plupart des acquéreurs arrivent avec le modèle de leur pays. Un Parisien additionne les frais de notaire et la taxe foncière. Un Lyonnais raisonne en rendement, comme pour un immeuble de rapport. Un Bruxellois, qui découvre depuis le 1er janvier 2026 une taxe de 10 % sur les plus-values de ses actifs financiers, se demande ce que devient la pierre dans sa succession. Un Genevois veut connaître le coût annuel de détention, parce qu'il paie chez lui un impôt cantonal sur la fortune. Aucun de ces cadres ne se transpose tel quel à un marché de 2,08 km² dont le parc de logements ne peut pas s'étendre au rythme de la fortune mondiale. Cette contrainte explique mieux le comportement des prix depuis 2006 que n'importe quel barème fiscal. Et pour un lecteur français, une précision s'impose dès la première page : contrairement aux autres nationalités, un Français qui s'installe à Monaco reste, en principe, soumis à l'impôt sur le revenu français. L'achat à Monaco se justifie donc par autre chose, et cet article dit quoi.
Ce qu'il faut retenir avant d'acheter à Monaco
La version courte de ce qui suit, pour un acquéreur qui hésite entre acheter à Monaco et louer, ou entre Monaco et une autre place.
- RendementLe rendement locatif brut à Monaco se situe autour de 2 à 3 % pour la plupart des typologies. Le chiffre est exact, et ce n'est pas pour lui que l'on achète ici.
- CapitalLe prix moyen de revente au m² publié par l'IMSEE est passé de 14 784 € en 2006 à 51 967 € en 2024, soit un multiple de 3,5 en dix-huit ans.
- HorizonLe marché a reculé de 13,4 % en 2009 avant de repartir. Monaco récompense un horizon de cinq à dix ans, pas de deux.
- Coût de détentionMonaco ne prélève ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d'habitation. Pour un Français, l'impôt sur le revenu français subsiste en principe (convention de 1963) ; le reste vaut pour lui comme pour les autres.
- AcquisitionDroits d'enregistrement de 4,5 % pour les personnes physiques et les structures transparentes, 7,5 % pour les entités opaques, qui acquittent en outre 4,75 % à chaque changement de bénéficiaire économique.
- SuccessionEntre époux et en ligne directe, la succession est taxée à 0 % à Monaco. Un bénéficiaire sans lien de parenté paie 16 %. Pour une famille dont les héritiers vivent en France, l'articulation avec le droit français se vérifie avant l'achat.
- SélectionLa hausse des prix n'est pas uniforme. L'immeuble, l'étage, la vue et le plan décident si vous suivez le marché ou si vous le battez.
Règle pratique : si vous comparez Monaco à une obligation ou à un immeuble de rapport en France, vous comparez des choses qui ne se comparent pas. Comparez-le à la détention d'un actif rare dans une juridiction dont les règles n'ont pas changé de cap depuis des décennies.
L'objection du rendement, et ce qu'elle mesure vraiment
Le rendement locatif brut à Monaco va d'environ 2 % à 3 % pour la plupart des typologies, et quiconque cite cette fourchette la cite correctement. Global Property Guide, qui suit les rendements résidentiels à l'échelle internationale, situait la moyenne monégasque à 3,26 % au quatrième trimestre 2025, avec 2,21 % pour les studios, 2,23 % pour les deux pièces, 2,90 % pour les trois pièces et 2,88 % pour les quatre pièces. Le net, précise la même source, se situe en général 1,5 à 2 points en dessous du brut.
Le réflexe d'un investisseur français est de mettre ce chiffre en face de ce qu'il connaît. La même source, avec la même méthode, relevait un rendement brut moyen de 4,69 % à Paris au deuxième trimestre 2026, et de 4,83 % pour l'ensemble de la France. Lu seul, le tableau conduit à une conclusion prévisible : le capital travaillerait davantage en actions, en crédit ou dans un immeuble de rapport en région. La conclusion est rationnelle. L'indicateur n'a simplement jamais été conçu pour décrire ce marché.
Les rendements publiés pour Monaco divisent un loyer médian demandé par un prix médian affiché. Ni l'un ni l'autre n'est un contrat signé, et tous deux proviennent de l'offre publiée, sur un marché où une part importante des transactions ne passe jamais par une annonce. L'échantillon est partiel par construction.
L'incohérence interne se lit dans le même tableau. Les cinq pièces et plus y ressortent à 6,10 %, près du triple du studio. Un même marché ne produit pas un écart du simple au triple entre typologies, sauf si les médianes sous-jacentes sont tirées d'un parc qui n'est pas comparable. C'est un signal sur la méthode, pas sur le rendement d'un appartement à Monaco.
Ce que montre notre propre flux de transactions est plus simple à énoncer. À Monaco, le loyer porte l'actif. Il n'explique pas pourquoi on le détient.
Rien de tout cela ne rend le rendement sans intérêt. Cela le rend secondaire. La question qui décide d'un achat à Monaco est ce qu'est devenu le capital, et cela se mesure officiellement depuis deux décennies.
Ce que dix-huit ans de prix à Monaco ont réellement fait
Entre 2006 et 2024, le prix moyen de revente au mètre carré à Monaco est passé de 14 784 € à 51 967 €. C'est un multiple de 3,5, et il provient de l'IMSEE, l'institut statistique de la Principauté, avec la même méthode de mesure sur toute la période. Ce n'est pas une estimation produite par un acteur du marché.
Prix de revente au mètre carré à Monaco, années choisies
Source : IMSEE, Observatoire de l'Immobilier, éditions 2015 à 2025. Reventes à surface connue, méthode historique.
| Année | Prix au m² | Variation annuelle | Ce qui s'est passé |
|---|---|---|---|
| 2006 | 14 784 € | référence | Début de la série publiée |
| 2008 | 28 342 € | +41,2 % | Sommet d'avant-crise, 1 075,7 M€ de reventes |
| 2009 | 24 538 € | −13,4 % | La seule baisse significative de la série |
| 2014 | 37 242 € | +17,3 % | Reprise, 555 reventes |
| 2018 | 48 583 € | +17,5 % | Arrivée des programmes neufs sur le marché |
| 2021 | 51 912 € | +9,0 % | Réévaluation post-pandémie |
| 2024 | 51 967 € | +1,1 % | Plateau des prix, méthode historique |
| 2025 | 57 569 € | −1,4 % sur une base 2024 recalculée | 429 reventes, +17,5 %, pour 3,25 Md€, +49,1 % |
Tableau réalisé par Petrini Exclusive Real Estate Monaco. L'IMSEE a changé sa méthode de calcul pour l'édition 2025 : le chiffre de 57 569 € couvre une base de transactions plus large que les années qui le précèdent, et la variation de −1,4 % est celle que l'IMSEE publie par rapport à un 2024 recalculé sur cette même base. Le niveau 2025 se lit donc comme un nouveau point de départ, pas comme un saut depuis 51 967 €. Ce qui a bougé en 2025, ce sont les volumes et les montants, pas le prix au mètre carré.
Trois choses dans ce tableau comptent plus que le multiple. La première est 2009 : les prix ont reculé de 13,4 % en une seule année. Monaco est rare, pas immunisé. La deuxième est que les années les plus fortes se regroupent autour des périodes où du parc neuf ou rénové est arrivé sur le marché, ce qui est une histoire d'offre plus qu'une histoire de sentiment. La troisième est la forme de 2025. Le prix moyen au mètre carré n'a pas bondi, et sur la base recalculée de l'IMSEE il a cédé 1,4 %. Ce qui a bondi, c'est l'activité : 429 reventes, en hausse de 17,5 % sur 2024, pour 3,25 milliards d'euros, en hausse de 49,1 %, avec une revente moyenne de 7,6 millions d'euros, en hausse de 26,8 %.
Un marché où le nombre de transactions et le montant moyen progressent alors que le prix au mètre carré se maintient est un marché où les acquéreurs montent en qualité plutôt qu'ils ne paient plus cher la même chose. C'est aussi, pour quiconque devra un jour vendre, une mesure de profondeur : 429 reventes conclues dans l'année, à 7,6 millions d'euros en moyenne, c'est un marché qui absorbe un bien de cette taille sans que le prix ait à être décoté pour trouver preneur. Cette distinction mérite d'être comprise avant de choisir quoi acheter, et c'est pourquoi le prix au mètre carré par quartier et par type de bien vous en dit toujours plus que la moyenne nationale.
La question fiscale précède la question de l'immeuble, surtout pour un Français
Pour un acquéreur français, la question fiscale ne se pose pas comme pour un Britannique ou un Italien, et il vaut mieux le dire avant de parler d'immeuble. Un ressortissant français qui transfère son domicile à Monaco reste, en principe, soumis à l'impôt sur le revenu français : c'est l'article 7 de la convention fiscale franco-monégasque du 18 mai 1963, commenté par l'administration au BOFiP (BOI-INT-CVB-MCO-10), qui vise les Français ayant transporté leur domicile ou leur résidence à Monaco après le 13 octobre 1957. Selon le même bulletin, la règle s'étend à l'impôt sur la fortune immobilière : les Français ayant transféré leur domicile à Monaco à compter du 1er janvier 1989 sont, en principe, soumis à l'IFI dans les mêmes conditions que s'ils étaient domiciliés en France, en vertu de l'échange de lettres du 26 mai 2003 devenu l'article 7-3 de la convention. Autrement dit, pour un Français, s'installer à Monaco n'est pas une opération d'impôt sur le revenu, et quiconque vous la présente ainsi vous expose. Cette exception est nationale : elle ne concerne ni un Belge, ni un Suisse, ni un Luxembourgeois, qui relèvent du droit commun monégasque une fois leur départ organisé avec leurs conseils dans leur pays d'origine.
Ce que Monaco offre à tous, Français compris, tient en une phrase : aucun impôt local sur la détention. Pas d'impôt sur le revenu pour les résidents, principe posé par une ordonnance souveraine de 1869, pas d'impôt sur la fortune, pas de taxe foncière, pas de taxe d'habitation. Un propriétaire parisien retrouve donc une ligne en moins dans son budget annuel, la taxe foncière, et les seules charges récurrentes sont privées : charges de copropriété et assurance. Deux réserves s'imposent pour un Français. La première concerne l'IFI : qu'il reste domicilié en France, auquel cas l'impôt porte sur ses biens immobiliers en France et à l'étranger, ou qu'il se soit installé à Monaco après 1988, l'appartement monégasque entre en principe dans l'assiette, au-delà du seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier (service-public.fr, mars 2026). La seconde concerne la revente : le traitement de la plus-value dépend du statut du vendeur au regard de la convention de 1963 et doit être examiné avant l'achat. À titre de repère, en France, la plus-value sur un bien autre que la résidence principale supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements (service-public.fr, avril 2026). Pour un Français, l'intérêt de Monaco tient donc à la plus-value, à la rareté, à la stabilité et à l'absence de fiscalité locale sur la détention. Il ne tient pas à un gain d'impôt sur le revenu, contrairement aux autres nationalités, et c'est pourquoi les Français qui nous consultent lisent d'abord notre guide de la résidence fiscale de France à Monaco avant de regarder un seul plan.
La succession est le point où le lecteur français gagne le plus, et où il doit être le plus prudent. Monaco taxe les biens situés en Principauté selon le seul lien de parenté, quels que soient le domicile et la nationalité du défunt. Entre époux et en ligne directe, le taux est de 0 %. Entre frères et sœurs, il est de 8 %, entre oncles ou tantes et neveux ou nièces de 10 %, entre autres parents de 13 %, entre personnes sans lien de parenté de 16 %. En France, la ligne directe est imposée selon un barème progressif qui atteint 45 % au-delà de 1 805 677 €, après un abattement de 100 000 € par enfant (service-public.fr, février 2026). L'écart est considérable, mais il ne règle pas tout. L'article 750 ter du Code général des impôts permet en principe à la France d'imposer un héritier ou donataire domicilié en France pendant au moins six des dix dernières années sur les biens reçus, où qu'ils se situent. C'est ici qu'intervient la convention franco-monégasque du 1er avril 1950 sur les successions : elle attribue l'imposition des immeubles à l'État où ils sont situés, et l'administration française indique elle-même que les conventions qui répartissent le droit d'imposer sans considération de la situation des héritiers s'opposent à l'application de ce 3° de l'article 750 ter (BOI-ENR-DMTG-10-10-30). Pour une famille dont les enfants vivent en France, l'articulation de ces textes est précisément ce qu'un notaire doit examiner avant l'achat, et la détention par société relève d'une analyse distincte. Un Bruxellois fera la même vérification de son côté : en Wallonie, le tarif en ligne directe atteint 30 % au-delà de 500 000 € selon la Fédération du notariat belge.
À l'acquisition, le droit d'enregistrement est de 4,5 % pour les personnes physiques et pour les structures répondant aux critères de transparence de la loi 1.381 du 29 juin 2011, et de 7,5 % dans les autres cas. Les entités opaques supportent en outre 4,75 % de la valeur vénale du bien à chaque changement de bénéficiaire économique, ce qui retire délibérément l'avantage classique de la cession de parts par rapport à la cession de l'immeuble. Les émoluments du notaire suivent un barème dégressif fixé par ordonnance souveraine, avec une tranche haute de 1,50 %. Un Parisien qui additionne ses frais de notaire retrouvera un ordre de grandeur familier : en France, les droits départementaux de mutation peuvent atteindre 5 % depuis le 1er avril 2025 (service-public.fr), avant taxe communale et émoluments. Acheter en nom propre est plus simple et moins coûteux, et la loi monégasque est conçue ainsi.
La résidence est une affaire distincte, et notre rôle s'y arrête au conseil. Pour un ressortissant d'un État hors Espace économique européen, un visa d'établissement de type D doit être obtenu auprès des autorités consulaires françaises avant même que Monaco n'examine le dossier ; pour un Français ou un Belge, cette étape ne se pose pas et le dossier est déposé directement. La carte de résident elle-même est délivrée par la Section des Résidents de la Direction de la Sûreté Publique. Chaque demande est appréciée au cas par cas par l'administration, jamais par une agence. Un point est souvent mal rapporté : le Tribunal Suprême a jugé le 12 juillet 2022 qu'un minimum de trois mois de présence en Principauté n'est pas une condition légale du renouvellement, l'administration conservant son pouvoir d'appréciation sur les dossiers où la résidence effective paraît absente. Vous pouvez être propriétaire à Monaco sans y résider. Les deux décisions sont indépendantes, et elles se prennent en général dans cet ordre.
Monaco face aux places que vous regardez aussi
Personne ne retient Monaco seul. Le même acquéreur français fait tourner en parallèle les chiffres du Portugal, où le régime des résidents non habituels a fermé, de la Suisse et de son forfait, de l'Italie et de son impôt forfaitaire, et de Dubaï. La comparaison honnête n'est pas que Monaco gagne sur chaque ligne. C'est que Monaco gagne sur les lignes qui survivent à une décennie.
À quoi ressemble vraiment la liste courte en 2026
Sources : portails du Gouvernement Princier, portail du Gouvernement des Émirats arabes unis et résolution 30 de 2013 du Conseil exécutif de Dubaï, Administration fédérale des contributions et seuils du canton de Genève, Agenzia delle Entrate art. 24-bis TUIR, CIMT portugais modifié par la Lei 73-A/2025. Situation en septembre 2026.
| Juridiction | Impôt des résidents | Coût d'acquisition | Point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Monaco | Ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d'habitation (Français : impôt sur le revenu français maintenu en principe) | 4,5 % de droits d'enregistrement en nom propre | Résidence accordée au cas par cas par l'administration |
| Dubaï | Pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques, pas de droits de succession | 4 % de frais du Dubai Land Department | Pleine propriété uniquement dans les zones désignées ; taxe municipale de 5 % de la valeur locative annuelle |
| Suisse | Imposition d'après la dépense (forfait), à partir de 435 000 CHF de minimum fédéral en 2026 | Droits de mutation cantonaux, variables | Aucune activité lucrative autorisée en Suisse |
| Italie | Impôt forfaitaire de substitution de 300 000 € par an pour les transferts de résidence à compter du 1er janvier 2026 | Droits d'enregistrement, variables selon le statut | Ticket d'entrée triplé en deux ans, depuis 100 000 € |
| Portugal | RNH fermé ; régime successeur à 20 % pour les activités qualifiantes, 10 ans | IMT jusqu'à 7,5 %, et 10 % pour les acquéreurs domiciliés dans une juridiction listée | Les anciens bénéficiaires du RNH sont exclus du nouveau régime |
Tableau réalisé par Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Les taux sont indiqués tels que publiés par les autorités compétentes à la date mentionnée et ne constituent pas un conseil fiscal ; chaque situation appelle l'avis d'un conseil qualifié dans les deux juridictions.
La ligne portugaise parle d'abord aux Français, parce que beaucoup y sont partis pour le régime des résidents non habituels. Ce régime a fermé, son successeur est réservé à des activités qualifiantes et exclut les anciens bénéficiaires. La ligne italienne mérite le même second regard. L'impôt forfaitaire pour les nouveaux résidents coûtait 100 000 € par an jusqu'en 2024, 200 000 € en 2025 et 300 000 € depuis le 1er janvier 2026, chaque hausse s'appliquant aux personnes qui transfèrent leur résidence à compter de sa date d'entrée en vigueur, celles qui avaient exercé l'option auparavant conservant en principe leur montant. Un ticket d'entrée qui triple en deux ans reste une décision politique, et les décisions politiques se révisent. L'absence d'impôt sur le revenu à Monaco repose sur un principe posé en 1869 et a traversé tous les cycles fiscaux européens depuis.
Dubaï mérite la même franchise. Son argument fiscal est réel, son coût d'acquisition est plus bas, et pour un acquéreur dont la vie s'organise autour de l'Asie et du Golfe, ce peut être la bonne réponse. Deux faits ont leur place dans la comparaison. La pleine propriété est cantonnée à des zones désignées, et le visa doré obtenu par investissement immobilier court sur cinq ans, pas sur les dix souvent cités. Et le Centre national de météorologie des Émirats relève des maxima quotidiens moyens de 39,7 à 43,8 °C en juillet, ce qui, pour une famille qui décide où vivre les trente prochaines années, n'est pas une note de bas de page. Notre comparatif entre Dubaï et Monaco comme choix de vie examine ces deux points en détail.
La réponse de Monaco à cette comparaison est géographique avant d'être fiscale, et pour un Français elle est aussi linguistique et juridique. La Principauté est en Europe sans être dans l'Union européenne, à trente minutes de l'aéroport de Nice, dans la même langue, le même fuseau horaire et la même culture du notariat que celle que connaissent les familles françaises, belges ou suisses romandes. Le cadre monégasque s'obtient sans changer de continent ni de langue, et pour beaucoup de familles c'est la ligne décisive.
La stabilité est l'actif
Si l'immobilier à Monaco se comporte autrement qu'à Paris, à Lisbonne ou à Dubaï, ce n'est pas seulement une affaire de rareté. C'est que les règles qui le gouvernent n'ont pas changé de cap de mémoire d'homme.
Monaco est gouverné par la famille Grimaldi depuis 1297. L'absence d'impôt sur le revenu date de 1869. Le territoire a été étendu de façon délibérée et rare, par Fontvieille dans les années 1970 et par Mareterra en 2024, pour porter le pays à 2,08 km². Un acquéreur à Monaco ne parie pas sur un régime fiscal qu'une nouvelle majorité parlementaire pourrait retirer à la prochaine loi de finances, ce que tout contribuable français a appris à intégrer dans ses calculs. C'est une catégorie de risque différente de celle qui s'attache à chacune des alternatives ci-dessus, et c'est une large part de ce qu'un propriétaire paie à ces niveaux de prix.
Les données de population montrent comment cela a été reçu. L'IMSEE a recensé 38 857 résidents fin 2025, de 144 nationalités, les Français formant la deuxième communauté avec 8 270 résidents, soit 21,3 % de la population, derrière les Monégasques. Aucune communauté ne domine, ce qui est en soi inhabituel et explique en partie pourquoi une famille qui s'installe ici se sent rarement étrangère. Ajoutez à cela un marché où l'IMSEE publie des agrégats et non des ventes individuelles, de sorte que le prix payé par une famille pour son logement n'est pas une donnée publique, et l'on approche du tableau qui explique pourquoi les grandes fortunes choisissent Monaco plutôt que des capitales plus vastes.
La stabilité et la discrétion décident où va le capital. L'immeuble décide de ce qu'il fait une fois arrivé.
Acheter pour louer à Monaco, et comment cela fonctionne vraiment
Acheter et louer ne sont pas des alternatives à Monaco. Beaucoup de propriétaires font les deux, et la location existe pour porter l'actif, pas pour produire le rendement.
Concrètement, il s'agit d'un appartement acheté pour le moyen terme, loué en gestion, l'agence prenant en charge la recherche du locataire, le bail, l'état des lieux, les travaux et la relation avec la copropriété. Le loyer couvre le fonctionnement du bien et produit les 2 à 3 % décrits par les tableaux de rendement. Le capital fait le reste, et les deux se combinent en une position qui n'est ni un investissement locatif au sens habituel, ni une résidence secondaire inoccupée.
Ce qui décide du résultat n'est pas le loyer obtenu la première année. C'est l'immeuble, puis les détails de l'immeuble, et trois d'entre eux sont sous-estimés à l'achat avec une constance frappante.
Le parking. Non pas s'il existe une place, mais combien, quelle est leur taille réelle et où elles se situent dans l'immeuble. Dans un pays de 2,08 km², c'est une rareté structurelle. L'acquéreur qui y renonce à l'achat en découvre le prix à la sortie.
L'état de la copropriété. Le service de conciergerie, l'état des parties communes, les travaux déjà votés et ceux qui restent à venir. Un acquéreur étudie l'appartement. Un vendeur découvre l'immeuble.
L'immeuble lui-même. Le standing aux yeux de ceux qui achètent et vendent réellement ici évolue lentement et n'apparaît dans aucune statistique publique. C'est ce qui sépare deux appartements en apparence identiques à la revente, et c'est la seule chose qu'un acquéreur extérieur ne peut pas évaluer seul.
Ces jugements viennent d'avoir vu les mêmes immeubles se vendre et se revendre pendant des décennies, ce à quoi servent nos propres archives et les quarante ans de dossiers d'Eugenia Petrini. C'est pourquoi nous pouvons dire à un propriétaire non seulement ce que vaut aujourd'hui un appartement de quatre pièces à Monaco, mais lequel de deux biens en apparence similaires se revendra mieux dans sept ans.
Le pari de la rénovation est terminé
Une stratégie qui fonctionnait à Monaco ne fonctionne plus, et il vaut la peine de le dire clairement parce qu'elle est encore recommandée à des acquéreurs venus de France ou de Belgique.
Acheter un appartement fatigué à bon prix, le rénover et le revendre avec une prime a été un métier fiable pendant des années. Il s'est largement refermé. Le parc réellement sous-évalué et à rénover est devenu rare, et les marchands de biens qui se le disputent sont expérimentés, rapides et bien capitalisés. Un acquéreur qui arrive de l'extérieur avec ce plan se mesure à des gens qui le font chaque semaine, sur leur terrain.
Ce qui l'a remplacé est une discipline plus lente et moins spectaculaire : acheter de la qualité correctement valorisée, la conserver, et savoir quand vendre. Cela suppose une opinion sur les immeubles qui gagnent du terrain et ceux qui en perdent discrètement, et les raisons pour lesquelles le cycle d'achat a commencé à Monaco exposent cette analyse en entier. L'avantage est passé du budget de rénovation à la sélection.
Alors, faut-il acheter à Monaco ?
Oui, à des conditions qui se vérifient une à une.
Achetez si votre horizon est d'au moins cinq à dix ans, parce que la série ci-dessus contient une baisse de 13,4 % et un plateau, et que le temps a absorbé les deux. Achetez si la question fiscale et la question de la résidence ont été réglées d'abord avec des conseils dans les deux pays, et, si vous êtes français, si vous avez compris que l'intérêt de Monaco n'est pas l'impôt sur le revenu mais la plus-value, la rareté, la stabilité et l'absence de fiscalité locale sur la détention. Achetez si vous acquérez en nom propre ou par une structure transparente, puisque l'alternative coûte trois points de plus à l'entrée et se taxe à nouveau à chaque changement de bénéficiaire économique. Achetez si vous avez une opinion sur l'immeuble précis plutôt que sur Monaco en général, parce que le prix moyen au mètre carré est une moyenne de résultats très différents.
N'achetez pas si vous avez besoin que l'actif produise un revenu, si vous pourriez devoir sortir dans deux ou trois ans, ou si l'achat ne tient que sur un tableur construit pour le marché que vous quittez.
C'est toute la réponse, et c'est celle que nous donnons en rendez-vous. Le marché récompense la patience, la sélection et une vision claire de ce qui est réellement acheté : non pas un rendement, mais un actif rare dans une juridiction qui tient parole depuis très longtemps.
Questions fréquentes sur l'achat d'un bien immobilier à Monaco
- Acheter à Monaco est-il un bon investissement ?
Sur le long terme, cela l'a été. Le prix moyen de revente au mètre carré est passé de 14 784 € en 2006 à 51 967 € en 2024 selon l'IMSEE, soit un multiple de 3,5 en dix-huit ans, avec une seule baisse significative de 13,4 % en 2009. Monaco récompense un horizon de cinq à dix ans et une sélection attentive de l'immeuble, pas les allers-retours à court terme. - Quel rendement attendre d'un appartement à Monaco ?
Le rendement locatif brut se situe autour de 2 à 3 % pour la plupart des typologies, et le net environ 1,5 à 2 points plus bas, contre 4,69 % brut à Paris selon la même source. Ce revenu couvre la détention de l'actif. Le rendement de Monaco vient historiquement de la plus-value et de la rareté d'un parc confiné à 2,08 km². - Paie-t-on des impôts sur un bien immobilier à Monaco ?
Il n'y a ni taxe foncière, ni taxe d'habitation, ni impôt sur la fortune à Monaco, et pas d'impôt sur le revenu pour les résidents, principe en vigueur depuis 1869. Les droits d'enregistrement à l'acquisition sont de 4,5 % pour les personnes physiques et les structures transparentes, et de 7,5 % pour les entités opaques. Les charges récurrentes sont privées : copropriété et assurance. - Un Français qui s'installe à Monaco paie-t-il encore l'impôt en France ?
En principe, oui pour l'impôt sur le revenu : selon l'article 7 de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963, les Français ayant transféré leur domicile à Monaco après le 13 octobre 1957 restent soumis à l'impôt sur le revenu français, et l'IFI s'applique dans les mêmes conditions à ceux installés depuis le 1er janvier 1989. Chaque situation appelle l'avis d'un conseil. - Vaut-il mieux acheter à Monaco ou à Dubaï ?
Dubaï a un coût d'acquisition plus bas, à 4 %, et pas d'impôt sur le revenu, mais la pleine propriété est limitée à des zones désignées et le visa doré obtenu par l'immobilier court sur cinq ans. Monaco offre une localisation européenne francophone, aucune taxe annuelle de détention et un cadre juridique inchangé depuis des générations. Le choix se joue en général sur le lieu où la famille compte vraiment vivre. - Combien de temps faut-il conserver un bien à Monaco ?
Cinq à dix ans est l'horizon qui correspond au comportement de ce marché. La série de prix publiée comprend une baisse de 13,4 % en 2009 et un plateau en 2024, tous deux absorbés par le temps. Un horizon plus court expose l'acquéreur aux frais d'acquisition et au calendrier, sans la capitalisation qui porte les valeurs monégasques depuis 2006. - Faut-il être résident pour acheter à Monaco ?
Non. Les non-résidents peuvent acheter et détenir un bien à Monaco aux mêmes conditions que les résidents, et beaucoup de propriétaires louent leur appartement par l'intermédiaire d'une agence plutôt que de l'occuper. Petrini Exclusive Real Estate Monaco prend en charge l'acquisition, puis la location et la gestion pour les propriétaires qui vivent ailleurs.
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