Immobilier à Monaco : le cycle d'achat a commencé
Publié par Paolo Petrini le 08/09/2026
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Marché Immobilier Monégasque
Le marché immobilier de Monaco entre, selon nous, dans un cycle d'achat : des loyers portés à des niveaux inédits, des reventes en hausse de 17,5 % en 2025 pour un record de 3 249,7 millions d'euros, et un parc de logements que la géographie interdit d'étendre au rythme de la fortune mondiale.
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Il existe une phrase que tout professionnel de l'immobilier monégasque entend au premier rendez-vous, et qu'Eugenia Petrini, fondatrice de notre agence, entendait déjà à ses débuts : « Oui, mais à ces prix-là, cela va bien finir par s'effondrer. » Elle l'entendait quand le mètre carré s'échangeait autour de 15 000 euros. Nous l'entendons encore à plus de 57 000. Entre les deux, le marché a été multiplié par plus de trois.
Cet article ne cherche pas à réfuter cette prophétie ; le temps s'en est chargé. Il expose un raisonnement plus précis, que notre agence tient de sa fondatrice et que trois années de terrain nous ont conduits à reprendre : celui des cycles. Pendant trois ans, la pression de la demande s'est exercée sur la location. Nous pensons qu'elle se reporte aujourd'hui sur l'achat. Les statistiques ne le montrent pas encore, et nous expliquerons pourquoi elles ne peuvent pas encore le montrer. Voici ce raisonnement, étape par étape, avec les chiffres qui le soutiennent et ceux qui le fragilisent. Cette analyse est datée du 8 septembre 2026 ; elle précède de huit jours la publication par l'IMSEE du Bulletin de l'Économie du deuxième trimestre, attendue le 16 septembre 2026.
Ce qu'il faut retenir : acheter à Monaco au tournant du cycle
Les faits sur lesquels repose notre lecture d'un changement de cycle, avec leurs sources, et ce qu'ils ne démontrent pas encore.
- En 2025, le marché monégasque a basculé du neuf vers l'ancien : 429 reventes, en hausse de 17,5 %, pour 3 249,7 millions d'euros, un record absolu selon l'IMSEE.
- Les ventes dans le neuf sont retombées à 64 transactions, faute de programmes à livrer après Mareterra et Bay House.
- La phase locative de 2023 à 2025 a porté les loyers à des sommets : hausses de 8 à 15 % relevées par Petrini Exclusive Real Estate sur les huit premiers mois de 2025.
- Sur les quatre pièces, le rapport entre loyer annuel et prix d'achat est passé d'environ 2,1 % en 2019 à environ 2,5 % au premier semestre 2026, d'après les prix affichés que nous relevons depuis 2008.
- L'offre est figée : 22 577 logements selon le recensement IMSEE de 2025 sur 2,08 km², dont 4 380 domaniaux réservés aux nationaux, et 684 logements neufs livrés en dix ans.
- La demande, elle, croît : UBS dénombre près d'un million de nouveaux millionnaires en dollars en 2025, soit plus de 2 600 par jour.
- Les statistiques ne valident pas encore la thèse : 104 reventes au premier trimestre 2026 pour 531,2 millions d'euros, en repli de 18,8 % sur un T1 2025 exceptionnel, mais au-dessus de la moyenne des dix dernières années, selon l'IMSEE.
Notre conviction ne porte pas sur une hausse des prix, que personne ne peut promettre. Elle porte sur la concurrence : si une partie de la demande locative se transforme en demande d'achat, les meilleurs appartements des meilleurs immeubles deviendront plus disputés avant que les indices ne l'enregistrent.
« Cela finira par s'effondrer » : ce que dix-huit ans de prix à Monaco ont répondu
La prophétie de l'effondrement n'a jamais été démentie par un argument. Elle l'a été par le temps. D'après nos calculs à partir des Observatoires de l'immobilier publiés par l'IMSEE, le prix moyen des reventes est passé de 14 784 euros le mètre carré en 2006 à 51 967 euros en 2024, soit une multiplication par environ 3,5 en dix-huit ans. Sur cette période, aucune correction n'a effacé le mouvement de fond.
Il ne s'agit pas pour autant d'une ligne droite. Le début des années 2010 a été un long plateau, où les prix ont à peine bougé pendant quatre ou cinq ans. Au printemps 2020, les transactions se sont figées pendant plusieurs mois et la question du retour des clients s'est posée sérieusement. Ils sont revenus. Le marché monégasque connaît des pauses, parfois longues ; il n'a pas connu de déroute. Ce que montre notre suivi de l'évolution du prix au mètre carré à Monaco quartier par quartier, c'est une courbe qui respire, non une courbe qui casse.
Encore faut-il savoir ce que l'on compare, et une précaution s'impose ici, presque toujours omise dans les reprises de presse.
La série du prix au mètre carré a changé de méthode
Jusqu'à l'édition portant sur 2024, l'IMSEE calculait le prix au mètre carré à partir des seules reventes. L'édition publiée en février 2026, portant sur l'année 2025, repose sur un modèle de régression intégrant l'ensemble des transactions dont la superficie est connue, ventes neuves comprises, et tenant compte de la période de construction. Toute la série historique a été recalculée.
L'institut écrit expressément que cette évolution empêche toute comparaison avec les prix publiés dans les observatoires précédents. Les 51 967 euros de 2024 et les 57 569 euros de 2025 n'appartiennent donc pas à la même série. Dans la nouvelle méthode, le comparable de 2024 est 58 402 euros.
Cette rupture explique une partie des lectures hâtives publiées depuis février. Elle impose surtout de raisonner sur ce qui reste comparable d'une année sur l'autre : les volumes et les montants. Nous y reviendrons.
Mais savoir que le marché ne s'effondre pas ne dit rien de l'endroit où la demande se porte. Or c'est cette question-là, et non celle de la bulle, qui décide de ce qu'un acquéreur doit faire aujourd'hui. Pour y répondre, il faut revenir au raisonnement de la fondatrice de notre agence.
Les cycles selon Eugenia Petrini : pourquoi la location précède l'achat
L'immobilier fonctionne par cycles. Eugenia Petrini, qui a fondé notre agence il y a plus de quarante ans, ne parlait pas de macroéconomie en le disant. Elle parlait de ce qu'elle voyait passer dans ses rendez-vous : des années où tout le monde cherchait à louer, puis des années où les mêmes cherchaient à acheter. Un cycle immobilier, au sens où nous l'employons, désigne l'alternance de phases pendant lesquelles la demande se porte principalement sur la location, puis principalement sur l'achat, sous l'effet de l'écart qui se creuse entre loyers et prix. Le raisonnement tient en trois temps, et il mérite d'être écrit noir sur blanc parce que tout le reste de cet article en découle.
Premier temps : lorsque la demande arrive plus vite que l'offre, elle se porte d'abord sur la location, parce que louer est rapide, réversible et ne demande pas de connaître le marché. Les loyers montent. Deuxième temps : lorsqu'ils ont assez monté, le loyer annuel représente une part du prix d'achat que les ménages disposant du capital ne trouvent plus raisonnable de payer sans rien détenir. Ils basculent. Troisième temps : cette bascule déplace la pression de la location vers l'achat, et le cycle se referme jusqu'au suivant.
Ce n'est pas une loi. C'est une régularité qu'elle avait observée et que nous avons vue se reproduire depuis. Elle vaut dans beaucoup de villes. Mais à Monaco, où l'offre ne répond jamais à la demande, le balancier va plus loin dans chaque sens, et c'est ce qui rend le moment de la bascule si important pour qui envisage d'acheter.
Si ce raisonnement est juste, la première chose à vérifier est la phase locative. A-t-elle eu lieu, et avec quelle intensité ?
Trois ans de tension locative à Monaco : les faits
La phase locative a eu lieu, et avec une intensité que nous n'avions pas connue. De 2023 à 2025, plusieurs forces se sont additionnées. Des chantiers d'ampleur ont contraint des familles entières à se reloger dans l'urgence. Les réformes fiscales britanniques, puis les ajustements suisses et néerlandais, ont amené de nouveaux résidents qui, ne connaissant pas encore les immeubles, ont fait ce que font tous les nouveaux arrivants : ils ont loué. L'offre disponible n'a pas suivi, et les loyers ont fait ce que font les loyers quand la file d'attente s'allonge.
Notre étude interne d'août 2025, détaillée dans notre analyse du marché locatif monégasque, relevait des hausses de 8 à 15 % depuis le début de l'année sur les relocations que nous avions traitées.
Nos relevés de prix affichés, tenus mois après mois depuis 2008, donnent la mesure du décalage. Sur les appartements de quatre pièces à Monaco, le loyer affiché a progressé d'environ 32 % entre 2019 et le premier semestre 2026, quand le prix de vente affiché progressait d'environ 11 %. Ce sont des prix d'offre, non des prix actés, et ils ne se confondent pas avec les statistiques notariales de l'IMSEE. Mais un écart de cette ampleur, tenu sur sept ans, n'est pas un accident de relevé. C'est un ressort qui se tend.
La première condition du cycle est donc remplie. La deuxième est arithmétique, et c'est celle qui se joue aujourd'hui dans les familles que nous recevons.
L'arithmétique du locataire : quand le loyer rattrape le prix d'achat
Quand le loyer progresse trois fois plus vite que le prix d'achat, la comparaison entre louer et acheter change de nature. Sur le segment des quatre pièces, le rapport entre le loyer annuel versé et le capital qu'il faudrait immobiliser est passé d'environ 2,1 % en 2019 à environ 2,5 % au premier semestre 2026, d'après nos relevés. Dit simplement : chaque année de location coûte une part croissante du prix de l'appartement que l'on n'achète pas.
Cela ne reste pas une abstraction. Depuis le début de l'année, la même situation revient dans nos rendez-vous avec une régularité qui nous a d'abord surpris. Une famille installée depuis trois ou quatre ans reçoit la proposition de renouvellement de son bail, ou doit changer d'appartement parce que les enfants ont grandi, et découvre le niveau du marché. Le loyer proposé dépasse le seuil qu'elle s'était fixé. Elle pose alors une question qu'elle ne posait pas en 2022 : et si nous achetions ? Ce n'est plus une hypothèse d'investisseur. C'est une décision de ménage, et c'est exactement le deuxième temps du raisonnement.
Il faut résister ici à la tentation de conclure qu'acheter est systématiquement préférable à louer. Ce serait faux. Un rendement locatif brut compris entre 2 et 3 % reste faible, et il ne justifie rien à lui seul. Les frais d'acquisition, la durée de détention et la liquidité propre à chaque immeuble pèsent lourd dans la décision. Ce que nous disons à ces familles est ce que nous appliquons dans nos propres arbitrages : à Monaco, on ne raisonne pas en rendement, on raisonne en rareté. L'intérêt patrimonial d'un achat ne tient pas au loyer qu'on ne paie plus, mais à la conservation de valeur, à la liquidité à la revente et, peut-être, à une appréciation de long terme que personne ne peut garantir. Et il se juge à l'échelle de l'immeuble et de l'étage, bien plus qu'à celle du prix au mètre carré : deux appartements de même surface, dans deux résidences voisines, ne se revendent ni au même rythme ni au même prix.
Deux conditions sur trois. La troisième est celle qui distingue Monaco de toutes les villes où ce raisonnement s'applique : ici, l'offre ne peut pas répondre.
Un million de millionnaires par an face aux 2,08 km² de Monaco
Le déséquilibre fondamental du marché monégasque tient en deux chiffres qui ne parlent pas la même langue : près d'un million de nouveaux millionnaires par an dans le monde, 684 logements neufs en dix ans à Monaco. Le Global Wealth Report 2026 d'UBS estime que la richesse privée mondiale a progressé de 10,8 % en 2025 et que près d'un million de nouveaux millionnaires en dollars sont apparus en une seule année, plus de 2 600 par jour. Nous avons détaillé ailleurs ce que ce boom mondial des millionnaires implique pour la Principauté ; retenons ici l'ordre de grandeur.
En face, l'offre ne bouge pratiquement pas. Le recensement de 2025 dénombre 22 577 logements dans toute la Principauté, dont 18 197 privés et 4 380 domaniaux, ces derniers réservés aux nationaux. Sur dix ans, 684 logements neufs ont été livrés, soit 68,4 par an. Une opération comme Mareterra peut ajouter une centaine d'unités et rehausser la qualité du parc. Elle ne change pas la contrainte : 2,08 km², et la mer pour seule réserve foncière.
C'est ce qui rend la comparaison avec Dubai, souvent invoquée, largement trompeuse. Dubai répond à la demande mondiale en sortant de terre des tours et des quartiers ; le marché s'y ajuste par l'offre. Monaco ne peut pas. Le marché s'y ajuste par le prix et par la sélection des acheteurs, et c'est pourquoi quelques centaines de mètres, ce que nous appelons le Triangle des Milliardaires, concentrent une part si considérable de la valeur. Un stock fixe face à une demande qui croît d'un million de ménages par an : la mécanique n'a rien de mystérieux, et elle explique pourquoi la bascule du cycle, ici, ne trouve jamais d'offre neuve pour l'amortir.
Encore faut-il que cette fortune bouge, et qu'elle bouge vers Monaco. Depuis 2025, c'est le cas.
Ce que disent ceux qui arrivent de Londres : la mobilité des grandes fortunes vers Monaco
Depuis l'abolition du régime des non-doms britanniques, effective le 6 avril 2025, un mouvement de capitaux mobiles s'est engagé vers un petit nombre de places européennes. The Wealth Report 2026 observe que cette réforme a orienté la clientèle fortunée vers Monaco, l'Italie et la Suisse, nommément citées. Le Royaume-Uni a remplacé l'ancien régime par un dispositif fondé sur la résidence et limité dans le temps ; pour une partie de ceux qu'il visait, la question n'était plus de savoir s'il fallait partir, mais où.
La presse internationale résume souvent ce mouvement à la fiscalité. Dans les échanges que nous avons avec ces familles, la fiscalité est un sujet déjà réglé par leurs conseils avant qu'elles ne franchissent notre porte. Ce qu'elles veulent comprendre, c'est autre chose : la stabilité d'une monarchie qui inscrit ses décisions dans le temps long, la sécurité au quotidien, les écoles internationales, la France et l'Italie à quelques minutes, un écosystème bancaire et patrimonial dense, et la possibilité de vivre au centre de l'Europe sans être dans l'Union européenne. Notre dossier sur les Ultra High Net Worth Individuals à Monaco décrit ces profils avec précision.
Dans une décennie où l'instabilité politique et réglementaire est devenue un paramètre permanent, cette combinaison a pris une valeur qu'elle n'avait pas il y a dix ans. Pour ces clients, la pierre monégasque n'est plus seulement un actif ; c'est un point fixe. Et ce qui compte pour notre raisonnement, c'est qu'une partie d'entre eux ne passe plus par la phase locative. Nous y reviendrons.
Le décor est posé. Reste à vérifier si les chiffres officiels portent déjà la trace de ce que nous décrivons. La réponse est oui pour 2025, et pas encore pour 2026.
Ce que les statistiques de 2025 montrent déjà : le basculement vers l'ancien
La première trace du basculement est dans les chiffres de 2025, à condition de regarder la composition du marché plutôt que sa moyenne. Monaco a enregistré 493 transactions pour environ 5,9 milliards d'euros, un montant stable par rapport au record de 2024. Mais derrière cette stabilité, tout a changé de place. Les ventes de logements neufs sont tombées à 64, faute de programmes à livrer. Les reventes ont progressé de 17,5 % en nombre et de 49,1 % en valeur, pour franchir pour la première fois la barre des trois milliards.
Un marché dont le neuf s'efface et dont l'ancien s'envole est un marché où une demande s'est déplacée vers l'achat de biens existants. C'est le fait marquant de l'année, bien davantage que le mètre carré moyen, et nous l'avions déjà relevé dans notre analyse du marché immobilier monégasque en 2026, où l'on voit le capital se concentrer sur un nombre restreint d'adresses.
Monaco en 2025 : le neuf s'efface, l'ancien prend le relais
Source : IMSEE, Observatoire de l'immobilier 2025, publié en février 2026. Année civile 2025, marché résidentiel privé.
| Indicateur | Chiffre 2025 | Lecture Petrini |
|---|---|---|
| Ensemble du marché | 493 transactions, 5,9 Md€ | Montant stable au plus haut niveau historique |
| Ventes dans le neuf | 64 ventes | Raréfaction des livraisons après Mareterra et Bay House |
| Reventes | 429 transactions, en hausse de 17,5 % | Le marché secondaire redevient le moteur du volume |
| Montant des reventes | 3 249,7 M€, en hausse de 49,1 % | Premier dépassement des trois milliards d'euros |
| Prix moyen d'une revente | 7,6 M€, en hausse de 26,8 % | Les grandes surfaces tirent la valeur vers le haut |
| Logements neufs livrés | 103 en 2025, après 159 en 2024 | 684 logements en dix ans, soit 68,4 par an |
Tableau réalisé par Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Données officielles IMSEE ; la colonne de droite exprime notre lecture professionnelle et n'engage pas l'institut.
On objectera Mareterra, et l'objection est en partie fondée. L'extension en mer a fait entrer dans les statistiques des valeurs jusque-là inconnues et déplacé le centre de gravité du haut de gamme monégasque ; le bilan que nous dressions un an après l'inauguration en mesurait déjà l'ampleur. Mais Mareterra n'a jamais été le marché. Elle en a été l'accélérateur, et un accélérateur, par définition, finit par se relâcher. C'est ce qui nous conduit à une lecture que la presse n'a, à notre connaissance, pas encore formulée.
Une moyenne qui recule n'est pas un marché qui baisse
Mareterra et Bay House ont introduit dans le calcul des biens neufs, exceptionnels, vendus très au-dessus de la moyenne du parc. Ces programmes livrés, ils en sortent progressivement. Mécaniquement, la moyenne au mètre carré peut se normaliser dans les prochaines publications sans qu'un seul propriétaire ait baissé son prix.
C'est un effet de composition, pas un mouvement de marché. Notre lecture est que le niveau des prix se maintient haut pendant que la courbe statistique se tasse, et que le volume des transactions, lui, poursuit sa progression. Distinguer les deux est la condition d'une lecture honnête du marché monégasque.
Si 2025 porte la première trace du basculement, 2026 devrait porter la deuxième. Or le premier trimestre semble dire le contraire. Il faut regarder pourquoi.
2026 : le terrain devance les statistiques de l'IMSEE
Les statistiques publiées à ce jour ne prouvent pas une accélération des ventes en 2026, et il faut l'écrire sans détour. Au premier trimestre, l'IMSEE a enregistré 104 reventes pour 531,2 millions d'euros, soit 18,8 % de transactions de moins qu'au premier trimestre 2025. Le montant recule davantage encore, de 27,7 %, ce qui tient en grande partie à l'absence d'opérations exceptionnelles : deux ventes seulement dans le neuf sur le trimestre.
La comparaison mérite pourtant son cadre. Le premier trimestre 2025 constituait une base exceptionnellement haute. Rapporté à la moyenne des premiers trimestres des dix dernières années, soit environ 100 transactions pour 514,2 millions d'euros, le début de 2026 se situe légèrement au-dessus de la normale décennale. Ce n'est pas un retournement. C'est un retour à une base soutenable après deux années hors norme.
Surtout, les statistiques immobilières sont structurellement en retard sur le marché qu'elles décrivent. Une revente publiée au premier trimestre a été négociée à l'automne précédent, parfois avant. Ce qu'un agent voit avant tout le monde, ce sont les demandes entrantes, les visites, les offres, les compromis, les rendez-vous chez les notaires. Les agrégats viennent six à neuf mois plus tard, et ils confirment ou démentent ce que le terrain savait déjà. Quand Eugenia Petrini parlait de cycles, c'est ce décalage qu'elle avait appris à lire.
Petrini Exclusive Real Estate, agence immobilière monégasque fondée par Eugenia Petrini, traite des dossiers d'achat, de vente, de location et de gestion dans l'ensemble de la Principauté, de Monte-Carlo et du Carré d'Or à Fontvieille et au Larvotto. C'est de ces dossiers que viennent les observations qui suivent, et nous les présentons pour ce qu'elles sont : des constats de terrain, pas des statistiques. Deux mouvements se distinguent. Le premier est celui que nous décrivions plus haut, des familles déjà locataires à Monaco qui reconsidèrent l'achat au moment du renouvellement de leur bail. Le second est plus nouveau : des arrivants récents, venus notamment du Royaume-Uni et de Suisse, qui engagent une recherche à l'achat sans passer par la longue phase locative qui était la règle il y a encore trois ans, souvent conseillés en amont par leur family office. Dans les deux cas, la demande se concentre sur les grandes surfaces familiales, ces appartements de quatre pièces à vendre à Monaco qui sont précisément le segment où l'offre est la plus étroite.
Nos échanges avec les confrères, les notaires et les avocats vont dans le même sens. Le nombre de compromis signés apparaît supérieur à celui de la même période l'an dernier. Et le financement bancaire, longtemps marginal sur un marché qui se règle largement au comptant, revient dans les dossiers : c'est le signe que des ménages arbitrent entre louer et acheter, et non seulement des investisseurs qui placent. Les publications à venir confirmeront ou démentiront ces observations. Nous les écrivons avant, et nous y ajoutons une prévision datée de septembre 2026, que chacun pourra vérifier : le nombre de reventes sur l'ensemble de l'année 2026 devrait dépasser les 429 de 2025, et la tension se concentrer sur les grandes surfaces familiales. Le Bulletin de l'Économie du deuxième trimestre, que l'IMSEE publie le 16 septembre 2026, en sera le premier test.
Voilà le raisonnement. Reste à dire où il peut se tromper.
Et si nous nous trompions ? L'objection sérieuse
Nous pouvons nous tromper, et l'honnêteté commande d'exposer le dossier adverse avec la même application. Monaco demeure le marché résidentiel le plus cher du monde, avec un prix estimé à 57 569 euros le mètre carré en 2025 selon la nouvelle méthodologie de l'IMSEE, en léger repli de 1,4 % sur le comparable de 2024. Les exercices 2024 et 2025 ont été profondément modelés par Mareterra, par Bay House et par quelques transactions hors norme, ce qui rend toute extrapolation délicate. Le premier trimestre 2026 n'affiche aucune hausse des volumes. Et l'immobilier ne progresse jamais en ligne droite : les cycles ont des paliers, et certains durent des années.
Une lecture inverse est donc parfaitement défendable : celle d'un marché qui, après plusieurs années de hausse rapide portée par une offre neuve exceptionnelle, entre dans une phase de digestion. Nous ne la balayons pas. Nous l'avons même envisagée sérieusement au moment où nous nous demandions pourquoi les prix monégasques résistent pendant que d'autres places corrigeaient.
Mais cette lecture ne contredit pas la nôtre, parce que la nôtre n'est pas celle d'une hausse automatique des prix. Elle est celle d'un déplacement de la demande, de la location vers l'acquisition, sous l'effet de trois forces qui ne relèvent pas du cycle court : des loyers durablement élevés, une richesse mondiale qui croît plus vite que le parc, un territoire qui a atteint ses limites. Un marché peut voir sa moyenne au mètre carré se tasser et sa compétition s'intensifier en même temps. C'est précisément ce que nous croyons observer.
Les données officielles citées dans cet article proviennent de l'Observatoire de l'immobilier et des Bulletins de l'Économie de l'IMSEE, seule source statistique officielle de la Principauté en la matière ; les lecteurs qui souhaitent vérifier nos lectures y trouveront les séries complètes.
Acheter avant l'évidence : ce que cela change pour un acquéreur à Monaco
Le meilleur moment pour acquérir un actif n'est presque jamais celui où toutes les statistiques le recommandent. Quand une tendance est devenue évidente pour tout le monde, elle est déjà dans les prix demandés, dans la fermeté des vendeurs et dans le nombre de dossiers concurrents sur chaque bien.
Nous n'écrirons donc pas qu'il faut acheter maintenant parce que les prix vont monter : personne ne le sait. Nous écrivons autre chose, de plus mesuré. Si le raisonnement exposé ici est juste, et qu'une partie de la demande locative se transforme progressivement en demande d'achat, la concurrence pour les meilleurs appartements des meilleurs immeubles se renforcera avant que les indices ne l'enregistrent. Pour un acquéreur qui a déjà un véritable projet de résidence ou de constitution de patrimoine en Principauté, il peut être pertinent d'étudier le marché au moment où les premiers signes d'un changement de cycle apparaissent, plutôt que d'attendre qu'il soit devenu une évidence partagée.
Encore faut-il savoir ce que l'on regarde. Le marché monégasque est l'un des plus fragmentés qui soient : à quelques dizaines de mètres d'écart, deux immeubles n'ont ni la même valeur, ni la même liquidité, ni le même avenir. Quarante ans de pratique nous ont appris que la moyenne au mètre carré ne répond à aucune des questions qu'un acquéreur se pose réellement. Ce qui y répond, ce sont les relevés de prix que nous tenons mois après mois depuis 2008, la connaissance des résidences immeuble par immeuble, et la mémoire des transactions accumulée par Eugenia Petrini depuis la création de l'agence. C'est cette profondeur qui permet de dire si un prix demandé est tenable et si un bien se revendra.
Qu'il s'agisse d'acheter, de vendre, de louer ou de faire le point sur un patrimoine déjà détenu à Monaco, la première question n'est jamais celle du prix au mètre carré. Elle est de savoir où se situe votre bien dans un marché qui bouge, et dans quel sens il bouge. Nous restons à votre disposition pour en parler. Quand les statistiques diront ce que nous décrivons ici, ce sera vrai depuis longtemps. C'est ce qu'Eugenia Petrini appelait le cycle.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier à Monaco
- Les prix de l'immobilier vont-ils baisser à Monaco ?
Personne ne peut le garantir. Sur la durée longue, le prix moyen des reventes est passé de 14 784 euros le mètre carré en 2006 à 51 967 euros en 2024 selon les Observatoires de l'IMSEE. Le marché a connu des paliers et des ralentissements, jamais d'effondrement durable : la rareté du parc limite structurellement l'ampleur des corrections. - Vaut-il mieux acheter ou louer à Monaco ?
Acheter se justifie pour un projet de plusieurs années. Les loyers monégasques ont progressé nettement plus vite que les prix d'acquisition depuis 2019, ce qui rapproche les deux options. Le rendement locatif brut restant faible, entre 2 et 3 %, l'intérêt d'un achat repose sur la rareté et la conservation de valeur, pas sur le loyer perçu. - Combien y a-t-il de logements à Monaco ?
Le recensement de 2025 dénombre 22 577 logements dans toute la Principauté, dont 18 197 privés et 4 380 domaniaux réservés aux nationaux. Sur les dix dernières années, 684 logements neufs ont été livrés, soit environ 68 par an sur un territoire de 2,08 km². - Pourquoi l'offre de logements n'augmente-t-elle pas à Monaco ?
Monaco couvre 2,08 km² et a atteint ses limites physiques. Les extensions comme Mareterra accroissent ponctuellement l'offre et rehaussent la qualité du parc, mais ne lèvent pas la contrainte de sol. Contrairement à Dubai, la Principauté ne peut pas créer de nouveaux quartiers pour absorber la croissance de la demande mondiale. - Quel horizon faut-il prévoir pour un achat immobilier à Monaco ?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco conseille de raisonner sur plusieurs années, jamais sur un seul exercice. Les frais d'acquisition et la liquidité propre à chaque immeuble rendent les horizons courts peu pertinents. La qualité de la résidence et de l'étage pèse davantage que le prix au mètre carré affiché.
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