Soll ich eine Immobilie in Monaco kaufen? Eine Antwort für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum
Publié par Paolo Petrini
Ja, wenn Sie die richtige Wohnung im richtigen Gebäude kaufen und sie fünf bis zehn Jahre halten. Nein, wenn Sie Monaco an der Mietrendite messen: Bei 2 bis 3 % brutto, also einem Kaufpreisfaktor von 33 bis 50, liegt die Rendite nicht dort, wo der Ertrag entsteht. Monaco ist ein Kapitalmarkt, kein Ertragsmarkt, und beide werden mit völlig verschiedenen Maßstäben gemessen.
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Die meisten Käufer kommen mit dem Rechenmodell ihres Heimatmarktes. Ein Münchner rechnet in Kaufpreisfaktoren und kennt die Zehnjahresfrist des § 23 EStG auswendig. Ein Hamburger kalkuliert Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, bevor er über den Preis spricht. Ein Zürcher fragt nach der Vermögenssteuer. Ein Wiener will wissen, was die Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf kostet. Keines dieser Modelle lässt sich sauber auf einen Markt von 2,08 km² übertragen, dessen Wohnungsbestand nicht im Tempo des weltweiten Vermögenszuwachses erweitert werden kann. Diese Knappheit erklärt mehr über die Wertentwicklung seit 2006 als jede Steuertabelle.
Das Wichtigste in Kürze: Immobilie in Monaco kaufen
Die Kurzfassung dessen, was folgt, für einen Käufer, der abwägt, ob er in Monaco kaufen statt mieten soll, oder in Monaco statt anderswo.
- RenditeDie Bruttomietrenditen in Monaco liegen für die meisten Wohnungstypen bei 2 bis 3 %, das entspricht einem Kaufpreisfaktor von 33 bis 50. Die Zahl stimmt, und sie ist nicht der Grund, warum hier gekauft wird.
- KapitalDer von IMSEE erfasste Wiederverkaufspreis je Quadratmeter stieg von 14.784 € im Jahr 2006 auf 51.967 € im Jahr 2024, ein Faktor von 3,5 in achtzehn Jahren.
- HorizontDer Markt gab 2009 um 13,4 % nach, bevor er wieder anzog. Monaco belohnt einen Horizont von fünf bis zehn Jahren, nicht von zwei.
- HaltekostenMonaco erhebt keine Einkommensteuer, keine Vermögensteuer, keine Grundsteuer und keine Wohnsteuer. Es gibt keine jährliche Abgabe, die am Eigentum an einer Wohnung anknüpft.
- ErwerbDie Registrierungsgebühr beträgt 4,5 % für natürliche Personen und transparente Strukturen, 7,5 % für intransparente Gesellschaften, die zusätzlich 4,75 % bei jedem Wechsel des wirtschaftlich Berechtigten zahlen.
- ErbschaftErbschaften zwischen Ehegatten und in gerader Linie werden in Monaco mit 0 % besteuert, ein nicht verwandter Erwerber zahlt 16 %. Ob daneben das deutsche ErbStG greift, hängt vom Wohnsitz der Erben ab.
- AuswahlDer Preisanstieg verteilt sich nicht gleichmäßig. Gebäude, Etage, Aussicht und Grundriss entscheiden darüber, ob Sie den Markt halten oder ihn schlagen.
Praktische Regel: Wer Monaco mit einer Bundesanleihe oder einem Zinshaus in einer deutschen Großstadt vergleicht, vergleicht die falschen Dinge. Vergleichen Sie es mit dem Halten eines knappen Vermögenswerts in einer Rechtsordnung, deren Regeln seit Jahrzehnten nicht die Richtung gewechselt haben.
Der Einwand der Mietrendite, und was sie tatsächlich misst
Die Bruttomietrenditen in Monaco bewegen sich für die meisten Wohnungstypen zwischen rund 2 % und 3 %, und wer diese Spanne nennt, nennt sie korrekt. Global Property Guide, das Wohnrenditen international erfasst, beziffert den Durchschnitt für Monaco im vierten Quartal 2025 auf 3,26 %, mit 2,21 % bei Studios, 2,23 % bei Wohnungen mit einem Schlafzimmer, 2,90 % bei zwei Schlafzimmern und 2,88 % bei drei Schlafzimmern. In der Sprache eines deutschen Anlegers: ein Kaufpreisfaktor von rechnerisch rund 31 im Durchschnitt und bis zu 45 bei kleinen Einheiten. Die Nettorendite liegt nach derselben Quelle üblicherweise 1,5 bis 2 Punkte unter der Bruttorendite.
Für sich genommen führt diese Tabelle zu einem vorhersehbaren Schluss: Das Kapital würde in Aktien, in Anleihen oder in einem regionalen Mietmarkt härter arbeiten. Der Schluss ist rational. Nur wurde der Indikator nie entworfen, um diesen Markt zu beschreiben.
Die veröffentlichten Renditen für Monaco teilen eine mediane Angebotsmiete durch einen medianen Angebotspreis. Keines von beiden ist ein unterschriebener Vertrag, und beide stammen aus inseriertem Bestand, in einem Markt, in dem ein erheblicher Teil der Transaktionen nie öffentlich angeboten wird. Die Stichprobe ist von vornherein unvollständig.
Der innere Widerspruch zeigt sich in derselben Tabelle. Wohnungen mit vier und mehr Schlafzimmern werden mit 6,10 % ausgewiesen, etwa dem Dreifachen des Studiowerts. Ein einheitlicher Markt erzeugt keine dreifache Spreizung zwischen Wohnungstypen, es sei denn, die zugrunde liegenden Mediane stammen aus nicht vergleichbarem Bestand. Das ist ein Hinweis auf die Methode, nicht auf den Ertrag einer Wohnung in Monaco.
Was unser eigener Transaktionsfluss zeigt, ist einfacher zu formulieren. Die Mieteinnahme trägt in Monaco den Vermögenswert. Sie erklärt nicht, warum er gehalten wird.
Nichts davon macht die Rendite bedeutungslos. Es macht sie zweitrangig. Die Frage, die über einen Kauf in Monaco entscheidet, lautet, was mit dem Kapital geschehen ist, und das wird seit zwei Jahrzehnten amtlich gemessen.
Was achtzehn Jahre Preisdaten aus Monaco tatsächlich zeigen
Zwischen 2006 und 2024 stieg der durchschnittliche Wiederverkaufspreis je Quadratmeter in Monaco von 14.784 € auf 51.967 €. Das ist ein Faktor von 3,5, und die Zahl stammt von IMSEE, dem Statistikinstitut des Fürstentums, das über den gesamten Zeitraum dieselbe Messmethode verwendet hat. Es handelt sich nicht um eine Schätzung eines Marktteilnehmers.
Wiederverkaufspreis je Quadratmeter in Monaco, ausgewählte Jahre
Quelle: IMSEE, Observatoire de l'Immobilier, Ausgaben 2015 bis 2025. Wiederverkäufe mit bekannter Wohnfläche, historische Methode.
| Jahr | Preis je m² | Vorjahresvergleich | Was geschah |
|---|---|---|---|
| 2006 | 14.784 € | Referenz | Beginn der veröffentlichten Reihe |
| 2008 | 28.342 € | +41,2 % | Höchststand vor der Krise, 1.075,7 Mio. € Wiederverkäufe |
| 2009 | 24.538 € | −13,4 % | Der einzige nennenswerte Rückgang der Reihe |
| 2014 | 37.242 € | +17,3 % | Erholung, 555 Wiederverkäufe |
| 2018 | 48.583 € | +17,5 % | Neubauprogramme kommen auf den Markt |
| 2021 | 51.912 € | +9,0 % | Neubewertung nach der Pandemie |
| 2024 | 51.967 € | +1,1 % | Preisplateau, historische Methode |
| 2025 | 57.569 € | −1,4 % auf neu berechneter Basis 2024 | 429 Wiederverkäufe, +17,5 %, für 3,25 Mrd. €, +49,1 % |
Tabelle von Petrini Exclusive Real Estate Monaco. IMSEE hat die Berechnungsmethode für die Ausgabe 2025 geändert: Der Wert von 57.569 € beruht auf einer breiteren Transaktionsbasis als die Jahre darüber, und die Veränderung von −1,4 % ist diejenige, die IMSEE gegenüber einem auf derselben neuen Basis neu berechneten Jahr 2024 veröffentlicht. Das Niveau 2025 ist daher als neuer Ausgangspunkt zu lesen, nicht als Sprung von 51.967 €. Bewegt haben sich 2025 Volumen und Wert, nicht der Quadratmeterpreis.
Drei Dinge in dieser Tabelle zählen mehr als der Gesamtfaktor. Das erste ist 2009: Die Preise fielen in einem einzigen Jahr um 13,4 %. Monaco ist knapp, nicht immun. Das zweite ist, dass sich die steilsten Jahre um Phasen gruppieren, in denen neuer oder sanierter Bestand auf den Markt kam, was eine Angebotsgeschichte ist und keine Stimmungsgeschichte. Das dritte ist die Form des Jahres 2025. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis sprang nicht nach oben, und auf der von IMSEE selbst neu berechneten Basis gab er um 1,4 % nach. Gesprungen ist die Aktivität: 429 Wiederverkäufe, 17,5 % mehr als 2024, für 3,25 Milliarden Euro, 49,1 % mehr, bei einem durchschnittlichen Transaktionswert von 7,6 Millionen Euro, 26,8 % mehr.
Ein Markt, in dem Anzahl der Transaktionen und durchschnittlicher Transaktionswert steigen, während der Quadratmeterpreis hält, ist ein Markt, in dem Käufer in der Qualität aufsteigen, statt mehr für dasselbe zu bezahlen. Für jeden, der eines Tages verkaufen muss, ist das zugleich ein Maß für Tiefe: 429 abgeschlossene Wiederverkäufe in einem Jahr bei durchschnittlich 7,6 Millionen Euro bedeuten einen Markt, der eine Immobilie dieser Größenordnung aufnimmt, ohne dass der Preis gesenkt werden muss, um einen Käufer zu finden. Diesen Unterschied sollte man verstehen, bevor man wählt, was man kauft, und deshalb sagt Ihnen der Quadratmeterpreis nach Stadtteil und Immobilientyp mehr, als es der Landesdurchschnitt je könnte.
Die Steuerfrage kommt vor der Immobilienfrage
Für einen Käufer aus Deutschland folgt die Immobilienentscheidung auf eine steuerliche Entscheidung, die zuerst geklärt werden sollte, mit Beratung in beiden Ländern. Was Monaco bietet, ist ungewöhnlich einfach zu beschreiben. Was Deutschland nach dem Wegzug festhält, ist es nicht, und genau diese Seite entscheidet in der Praxis darüber, ob der Umzug rechnet.
Monaco erhebt von ansässigen natürlichen Personen keine Einkommensteuer, ein Grundsatz, der auf eine Fürstliche Verordnung von 1869 zurückgeht, und ebenso keine Vermögensteuer, keine Grundsteuer und keine Wohnsteuer. Es gibt keine jährliche Abgabe, die am Eigentum an einer Wohnung im Fürstentum anknüpft. Die einzigen laufenden Kosten eines Eigentümers sind privater Natur: Hausgeld und Versicherung. Eine einzige Ausnahme existiert, und sie ist an die Nationalität gebunden: Nach dem französisch-monegassischen Abkommen vom 18. Mai 1963 bleiben französische Staatsangehörige, die ihren Wohnsitz nach dem 13. Oktober 1957 nach Monaco verlegt haben, der französischen Einkommensteuer unterworfen. Für deutsche, österreichische oder Schweizer Käufer gilt sie nicht.
Was für einen deutschen Käufer zählt, steht nicht in monegassischen, sondern in deutschen Gesetzen. Ein deutscher Staatsangehöriger, der in den zehn Jahren vor dem Wegzug insgesamt mindestens fünf Jahre unbeschränkt einkommensteuerpflichtig war, in ein Gebiet mit niedriger Besteuerung zieht und wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland behält, bleibt nach § 2 AStG grundsätzlich bis zum Ablauf von zehn Jahren nach dem Ende des Wegzugsjahres erweitert beschränkt steuerpflichtig. Niedrige Besteuerung liegt nach § 2 Abs. 2 AStG vor, wenn die Belastung einer unverheirateten Person mit 77.000 € Einkommen um mehr als ein Drittel unter der deutschen liegt; ein Staat ohne Einkommensteuer erfüllt diese Definition nach unserem Verständnis ohne Weiteres. Wesentliche wirtschaftliche Interessen sind nach § 2 Abs. 3 AStG unter anderem eine Beteiligung im Sinne des § 17 EStG, nicht ausländische Einkünfte von mehr als 30 % der Gesamteinkünfte oder mehr als 62.000 €, oder entsprechendes Vermögen von mehr als 30 % oder mehr als 154.000 €. Die Regel erfasst deutsche Einkünfte, nicht die Wohnung in Monaco. Wer außerdem mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft hält und in den letzten zwölf Jahren mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war, muss nach § 6 AStG mit der Wegzugsbesteuerung rechnen: Die Beendigung der unbeschränkten Steuerpflicht gilt dann als Veräußerung der Anteile zum gemeinen Wert. Beides ist Sache Ihres deutschen Steuerberaters, beides gehört vor den Notartermin, und beides ist der Grund, warum Käufer aus Deutschland in der Regel zuerst die steuerliche Ansässigkeit deutscher Staatsangehöriger in Monaco durcharbeiten, bevor sie einen einzigen Grundriss ansehen.
Die Erbschaftsteuer ist in Monaco territorial: Besteuert wird Vermögen, das im Fürstentum belegen ist, unabhängig von Wohnsitz oder Nationalität des Erblassers. Der Satz hängt allein vom Verwandtschaftsgrad ab. Zwischen Ehegatten und in gerader Linie beträgt er 0 %. Zwischen Geschwistern sind es 8 %, zwischen Onkeln oder Tanten und Neffen oder Nichten 10 %, zwischen anderen Verwandten 13 % und zwischen nicht verwandten Personen 16 %. Für eine Familie aus Deutschland ist das nur die halbe Antwort. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG tritt die unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht für den gesamten Vermögensanfall ein, sobald der Erblasser oder der Erwerber Inländer ist, und als Inländer gilt nach dem Gesetz auch ein deutscher Staatsangehöriger, der sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten hat, ohne im Inland einen Wohnsitz zu haben. Lebt also ein Kind in München, während die Eltern in Monaco wohnen, unterliegt sein Erwerb in Deutschland in aller Regel der Steuerklasse I mit Sätzen von 7 bis 30 % nach § 19 ErbStG, nach einem Freibetrag von 400.000 € je Kind nach § 16 ErbStG, und die Wohnung in Monaco gehört zu diesem Erwerb. Ein Doppelbesteuerungsabkommen, das beide Systeme aufeinander abstimmen würde, besteht zwischen Deutschland und Monaco nicht; das Bundesfinanzministerium führt für Monaco allein das Abkommen über den Informationsaustausch in Steuersachen von 2011. Ergänzend dehnt § 4 AStG die beschränkte Erbschaftsteuerpflicht von Personen, die unter § 2 AStG fallen, auf weitere Vermögensteile aus. Die Konsequenz lässt sich in einem Satz sagen: Der Wohnsitz der Erben entscheidet in aller Regel mehr über die Erbschaftsteuer als der Wohnsitz des Erblassers, und diese Frage gehört an den Anfang der Planung, nicht an ihr Ende. Für Österreicher stellt sie sich anders, weil Österreich seit dem 1. August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr erhebt; dort läuft der Vergleich über die Einkommensteuer mit ihrem Spitzensatz von 55 % auf Einkommensteile über 1 Million € (befristet bis 2029) und über die Immobilienertragsteuer von 30 % beim Verkauf, jeweils nach Angaben des österreichischen Bundesministeriums für Finanzen.
Beim Erwerb beträgt die Registrierungsgebühr 4,5 % für natürliche Personen und für Strukturen, die die Transparenzkriterien des Gesetzes Nr. 1.381 vom 29. Juni 2011 erfüllen, und 7,5 % in allen anderen Fällen. Intransparente Gesellschaften zahlen zusätzlich 4,75 % des Verkehrswerts bei jedem Wechsel des wirtschaftlich Berechtigten, was den klassischen Vorteil, Anteile statt der Immobilie zu übertragen, gezielt beseitigt. Die Notargebühren folgen einer degressiven, durch Fürstliche Verordnung festgelegten Staffel mit einer obersten Stufe von 1,50 %. Zum Vergleich: Der Regelsatz der deutschen Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 %, doch die Länder legen ihn seit 2006 selbst fest, und die Spanne reicht in der Regel von 3,5 % bis 6,5 %, wobei einzelne Länder ihren Satz in den vergangenen Jahren wieder gesenkt haben. Maßgeblich ist stets der zum Zeitpunkt der Beurkundung geltende Satz des jeweiligen Landes. Die 4,5 % in Monaco liegen damit in dem Korridor, den ein deutscher Käufer ohnehin kennt, nur dass danach keine Grundsteuer folgt. Ein Punkt ist noch festzuhalten: Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleibt und eine Wohnung in Monaco hält, versteuert deren Mieteinkünfte und einen Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG grundsätzlich in Deutschland, weil kein Abkommen das Besteuerungsrecht Monaco zuweist. Im eigenen Namen zu kaufen ist einfacher und günstiger, und das Gesetz ist so angelegt.
Der Aufenthalt ist eine eigene Frage, und bei ihr endet unsere Rolle bei der Beratung. Für Staatsangehörige außerhalb des EWR muss vor jeder Prüfung des Antrags durch Monaco ein Niederlassungsvisum des Typs D bei den französischen Konsularbehörden eingeholt werden; für deutsche und österreichische Staatsangehörige entfällt dieser Schritt. Die Aufenthaltskarte selbst stellt die Section des Résidents der Direction de la Sûreté Publique aus. Jeder Antrag wird von der Verwaltung nach seinen eigenen Umständen beurteilt, niemals von einer Agentur. Ein Punkt wird häufig falsch dargestellt: Das Tribunal Suprême hat am 12. Juli 2022 entschieden, dass eine Mindestanwesenheit von drei Monaten im Fürstentum keine gesetzliche Voraussetzung für die Verlängerung ist, wobei die Verwaltung bei Akten, in denen ein tatsächlicher Aufenthalt zu fehlen scheint, ihren Ermessensspielraum behält. Für einen Käufer, der unter § 2 AStG fällt, ist das keine Nebensache: Dieselbe Tatsächlichkeit des Aufenthalts, die Monaco prüft, ist auch das, was das deutsche Finanzamt bei der Frage nach Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt prüft. Man kann in Monaco Eigentum besitzen, ohne Resident zu sein. Die beiden Entscheidungen sind voneinander unabhängig, und sie werden üblicherweise in dieser Reihenfolge getroffen.
Monaco neben den Standorten, die Sie ebenfalls prüfen
Niemand setzt Monaco allein auf die Liste. Derselbe Käufer aus Deutschland rechnet parallel die Schweiz, Österreich, Italien und Dubai durch, und der ehrliche Vergleich lautet nicht, dass Monaco in jeder Zeile gewinnt. Er lautet, dass Monaco in den Zeilen gewinnt, die ein Jahrzehnt überstehen.
Wie die engere Wahl 2026 tatsächlich aussieht
Quellen: Portale der monegassischen Regierung, Eidgenössisches Finanzdepartement und Kantonsrat Zug, österreichisches Bundesministerium für Finanzen, usp.gv.at und oesterreich.gv.at, Agenzia delle Entrate Art. 24-bis TUIR, Portal der Regierung der VAE und Executive Council Resolution 30 von 2013. Stand September 2026.
| Rechtsordnung | Persönliche Steuern für Ansässige | Erwerbskosten | Zu prüfender Punkt |
|---|---|---|---|
| Monaco | Keine Einkommen-, Vermögen-, Grund- oder Wohnsteuer | 4,5 % Registrierungsgebühr im eigenen Namen | Aufenthalt wird von der Verwaltung von Fall zu Fall gewährt |
| Schweiz | Besteuerung nach dem Aufwand, Bundesminimum CHF 435.000 im Jahr 2026; in Zürich, Schaffhausen, Appenzell Ausserrhoden, Basel-Landschaft und Basel-Stadt abgeschafft, in Zug weiterhin in Kraft | Kantonale Handänderungssteuern, unterschiedlich | Keine Erwerbstätigkeit in der Schweiz zulässig |
| Österreich | Progressive Einkommensteuer bis 50 %, 55 % auf Einkommensteile über 1 Million € bis 2029; keine Erbschaftssteuer seit 2008 | Grunderwerbsteuer 3,5 % | Immobilienertragsteuer von 30 % beim Verkauf |
| Italien | Pauschale Ersatzsteuer von 300.000 € pro Jahr für Zuzüge ab dem 1. Januar 2026 | Registersteuern, je nach Status unterschiedlich | Eintrittspreis in zwei Jahren verdreifacht, von 100.000 € |
| Dubai | Keine Einkommensteuer, keine Erbschaftsteuer | 4 % Gebühr des Dubai Land Department | Freehold nur in ausgewiesenen Zonen; 5 % kommunale Abgabe auf den Jahresmietwert |
Tabelle von Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Die Sätze sind so wiedergegeben, wie die zuständigen Behörden sie zum angegebenen Datum veröffentlicht haben, und stellen keine Steuerberatung dar; jede Situation erfordert die Stellungnahme eines qualifizierten Beraters in beiden Rechtsordnungen.
Die Schweizer Zeile ist für einen Käufer aus Deutschland die naheliegende. Die Besteuerung nach dem Aufwand besteht weiter, und Zug wendet sie nach den Unterlagen seines Kantonsrats bis heute an. Fünf Kantone haben sie jedoch per Volksentscheid abgeschafft, Zürich als erster mit Wirkung zum 1. Januar 2010, nach Angaben des Eidgenössischen Finanzdepartements. Wer heute in einem Schweizer Kanton pauschal besteuert wird, weiß, dass dieselbe Frage dort jederzeit wieder auf den Stimmzettel kommen kann. Die italienische Zeile erzählt dasselbe in Zahlen: Das Pauschalregime für neue Ansässige kostete bis 2024 100.000 € im Jahr, ab 2025 200.000 € und für Zuzüge ab dem 1. Januar 2026 nach der Legge di Bilancio 2026 300.000 €. Die Erhöhungen gelten jeweils für Personen, die ihre Ansässigkeit ab dem Stichtag verlegen; wer die Option zuvor ausgeübt hat, behält in der Regel seinen Betrag. Ein Eintrittspreis, der sich in zwei Jahren verdreifacht, bleibt gleichwohl eine politische Entscheidung, und politische Entscheidungen werden revidiert. Monacos Verzicht auf die Einkommensteuer beruht auf einem Grundsatz von 1869 und hat jeden europäischen Steuerzyklus seither überstanden.
Dubai verdient dieselbe Offenheit. Sein steuerliches Argument ist real, seine Erwerbskosten sind niedriger, und für einen Käufer, dessen Leben sich um Asien und den Golf organisiert, kann es die richtige Antwort sein. Zwei Tatsachen gehören in den Vergleich. Freehold-Eigentum ist auf ausgewiesene Zonen beschränkt, und das durch Immobilieninvestition erlangte Golden Visa läuft fünf Jahre, nicht die häufig genannten zehn. Und das National Center of Meteorology der VAE meldet für Juli durchschnittliche Tageshöchstwerte von 39,7 bis 43,8 °C, was für eine Familie, die entscheidet, wo sie die nächsten dreißig Jahre leben will, keine Fußnote ist. Beide Punkte behandelt unser Vergleich von Dubai und Monaco als Lebensentscheidung im Einzelnen.
Monacos eigene Antwort auf diesen Vergleich ist geografisch, bevor sie steuerlich ist. Das Fürstentum liegt in Europa, ohne in der Europäischen Union zu sein, dreißig Minuten vom Flughafen Nizza, in derselben Zeitzone und demselben Kulturraum wie die Unternehmen und Familien, die die meisten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz zurücklassen. Die steuerliche Position wird ohne Kontinentwechsel gewonnen, und für viele Familien ist das die entscheidende Zeile.
Stabilität ist der Vermögenswert
Der Grund, warum sich Immobilien in Monaco anders verhalten als in Berlin, Wien oder Dubai, ist nicht allein die Knappheit. Es ist, dass die Regeln, die für sie gelten, seit Menschengedenken nicht die Richtung gewechselt haben.
Monaco wird seit 1297 von der Familie Grimaldi regiert. Der Verzicht auf die Einkommensteuer stammt von 1869. Das Land selbst wurde gezielt und selten erweitert, durch Fontvieille in den 1970er Jahren und durch Mareterra 2024, womit das Fürstentum auf 2,08 km² kam. Ein Käufer in Monaco zeichnet kein Steuerregime, das eine neue parlamentarische Mehrheit beim nächsten Haushalt zurücknehmen kann. Wer in Deutschland die Debatten um Vermögensteuer, Erbschaftsteuerreform und Grunderwerbsteuersätze der letzten zwanzig Jahre verfolgt hat, versteht, was das bedeutet: nicht die Abwesenheit von Regeln, sondern die Abwesenheit von Richtungswechseln. Das ist eine andere Risikokategorie als diejenige, die an jeder der oben genannten Alternativen hängt, und es ist ein großer Teil dessen, wofür ein Eigentümer auf diesem Preisniveau bezahlt.
Die Bevölkerungsdaten zeigen, wie das aufgenommen wurde. IMSEE zählte Ende 2025 38.857 Einwohner aus 144 Nationalitäten, darunter 1.237 Schweizer Staatsangehörige, 3,2 % der Bevölkerung. Keine einzelne Gemeinschaft dominiert, was für sich genommen ungewöhnlich ist und mit erklärt, warum sich eine Familie, die hierher zieht, selten fremd fühlt. Hinzu kommt ein Markt, in dem IMSEE Aggregate veröffentlicht und keine einzelnen Verkäufe, sodass der Preis, den eine Familie für ihr Zuhause bezahlt hat, nicht öffentlich einsehbar ist, und das Bild kommt dem sehr nahe, das erklärt, warum sehr vermögende Privatpersonen Monaco größeren Hauptstädten vorziehen.
Stabilität und Diskretion entscheiden, wohin das Kapital geht. Das Gebäude entscheidet, was es dort tut.
Kaufen und vermieten in Monaco, und wie es tatsächlich funktioniert
Kaufen und Vermieten sind in Monaco keine Alternativen. Viele Eigentümer tun beides, und die Vermietung dient dazu, den Vermögenswert zu tragen, nicht dazu, den Ertrag zu erwirtschaften.
In der Praxis bedeutet das eine mittelfristig gekaufte Wohnung, die verwaltet vermietet wird, wobei Mietersuche, Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Arbeiten und der Kontakt zur Eigentümergemeinschaft bei der Agentur liegen. Die Miete deckt den Unterhalt der Immobilie und erzeugt die 2 bis 3 %, die die Renditetabellen beschreiben. Das Kapital erledigt den Rest, und beides zusammen ergibt eine Position, die weder eine Mietanlage im üblichen Sinn noch ein ungenutzter Zweitwohnsitz ist.
Über den Ausgang entscheidet nicht die im ersten Jahr erzielte Miete. Es ist das Gebäude, dann die Details des Gebäudes, und drei davon werden beim Kauf mit auffälliger Regelmäßigkeit unterschätzt.
Stellplätze. Nicht ob ein Stellplatz existiert, sondern wie viele, wie groß sie tatsächlich sind und wo im Gebäude sie liegen. In einem Land von 2,08 km² ist das eine strukturelle Knappheit. Ein Käufer, der beim Erwerb darauf verzichtet, erfährt den Preis dafür beim Verkauf.
Der Zustand der Eigentümergemeinschaft. Der Concierge-Dienst, der Zustand der Gemeinschaftsflächen, die bereits beschlossenen und die noch anstehenden Arbeiten. Ein Käufer studiert die Wohnung. Ein Verkäufer entdeckt das Gebäude.
Das Gebäude selbst. Das Ansehen bei den Menschen, die hier tatsächlich kaufen und verkaufen, verändert sich langsam und taucht in keiner öffentlichen Statistik auf. Es ist das, was zwei scheinbar identische Wohnungen beim Wiederverkauf trennt, und es ist das Einzige, was ein auswärtiger Käufer allein nicht beurteilen kann.
Diese Urteile stammen daraus, dieselben Gebäude über Jahrzehnte immer wieder den Eigentümer wechseln gesehen zu haben, und dafür sind unsere eigenen Aufzeichnungen und die vierzig Jahre Archiv von Eugenia Petrini da. Deshalb können wir einem Eigentümer nicht nur sagen, was eine Vierzimmerwohnung in Monaco heute wert ist, sondern auch, welche von zwei scheinbar ähnlichen sich in sieben Jahren besser wiederverkaufen wird.
Das Sanierungsspiel ist vorbei
Eine Strategie, die in Monaco früher funktionierte, tut es nicht mehr, und das ist es wert, klar gesagt zu werden, weil sie Käufern aus dem Ausland noch immer empfohlen wird.
Eine abgewohnte Wohnung günstig kaufen, sanieren und mit Aufschlag weiterverkaufen war jahrelang ein verlässliches Geschäft. Es ist weitgehend geschlossen. Tatsächlich unterbewerteter Bestand mit Sanierungsbedarf ist knapp geworden, und die professionellen Händler, die darum konkurrieren, sind erfahren, schnell und gut kapitalisiert. Ein internationaler Käufer, der mit diesem Plan ankommt, tritt gegen Menschen an, die das jede Woche tun, auf ihrem Terrain.
An seine Stelle ist eine langsamere und weniger glamouröse Disziplin getreten: korrekt bewertete Qualität kaufen, halten und wissen, wann man verkauft. Das verlangt eine Meinung darüber, welche Gebäude an Boden gewinnen und welche ihn still verlieren, und die Gründe, warum der Kaufzyklus in Monaco begonnen hat, legen diese Analyse vollständig dar. Der Vorteil ist vom Sanierungsbudget zur Auswahl gewandert.
Also, sollten Sie in Monaco kaufen?
Ja, unter Bedingungen, die sich eine nach der anderen prüfen lassen.
Kaufen Sie, wenn Ihr Horizont mindestens fünf bis zehn Jahre beträgt, denn die obige Reihe enthält einen Rückgang von 13,4 % und ein Plateau, und beide wurden von der Zeit aufgefangen. Kaufen Sie, wenn die steuerliche und die aufenthaltsrechtliche Position zuerst mit Beratern in beiden Ländern geklärt ist, einschließlich § 2 und § 6 AStG und der Frage, wo Ihre Erben leben, denn die Immobilienentscheidung liegt stromabwärts davon. Kaufen Sie, wenn Sie im eigenen Namen oder über eine transparente Struktur erwerben, denn die Alternative kostet beim Einstieg drei Punkte mehr und wird bei jedem Wechsel des wirtschaftlich Berechtigten erneut besteuert. Kaufen Sie, wenn Sie sich eine Meinung über das konkrete Gebäude gebildet haben und nicht über Monaco im Allgemeinen, denn der durchschnittliche Quadratmeterpreis ist ein Durchschnitt sehr unterschiedlicher Ergebnisse.
Kaufen Sie nicht, wenn Sie den Vermögenswert brauchen, um Einkommen zu erzeugen, wenn Sie innerhalb von zwei oder drei Jahren wieder aussteigen müssen könnten, oder wenn der Kauf nur in einer Tabelle aufgeht, die für den Markt gebaut wurde, den Sie verlassen.
Das ist die ganze Antwort, und es ist diejenige, die wir im persönlichen Gespräch geben. Der Markt belohnt Geduld, Auswahl und einen klaren Blick auf das, was tatsächlich gekauft wird: keine Rendite, sondern ein knapper Vermögenswert in einer Rechtsordnung, die seit sehr langer Zeit Wort hält.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Monaco
- Ist der Kauf einer Immobilie in Monaco eine gute Geldanlage?
Langfristig war er es. Der durchschnittliche Wiederverkaufspreis je Quadratmeter stieg laut IMSEE von 14.784 € im Jahr 2006 auf 51.967 € im Jahr 2024, ein Faktor von 3,5 in achtzehn Jahren, mit einem einzigen nennenswerten Rückgang von 13,4 % im Jahr 2009. Monaco belohnt einen Horizont von fünf bis zehn Jahren und die sorgfältige Auswahl des Gebäudes, keinen kurzfristigen Handel. - Welche Rendite bringt eine Wohnung in Monaco?
Die Bruttomietrendite liegt für die meisten Wohnungstypen bei 2 bis 3 %, ein Kaufpreisfaktor von 33 bis 50, und die Nettorendite etwa 1,5 bis 2 Punkte darunter. Diese Einnahme deckt das Halten des Vermögenswerts. Der Ertrag in Monaco kam historisch aus der Wertsteigerung und aus der Knappheit eines Wohnungsbestands auf 2,08 km². - Zahlt man in Monaco Steuern auf Immobilien?
In Monaco gibt es keine Grundsteuer, keine Wohnsteuer und keine Vermögensteuer, und für ansässige natürliche Personen keine Einkommensteuer, ein Grundsatz seit 1869. Die Registrierungsgebühr beim Erwerb beträgt 4,5 % für natürliche Personen und transparente Strukturen und 7,5 % für intransparente Gesellschaften. Laufende Kosten sind privat: Hausgeld und Versicherung. - Kann ein Deutscher in Monaco eine Immobilie kaufen?
Ja. Es gibt in Monaco keine Beschränkung nach Nationalität für den Erwerb von Wohneigentum und keine Pflicht, Resident zu sein. Eigentum und Aufenthalt sind zwei getrennte Verfahren: Der Kauf wird vor einem monegassischen Notar abgeschlossen, während die Aufenthaltskarte von Fall zu Fall von der Section des Résidents der Direction de la Sûreté Publique erteilt wird. - Gilt die deutsche Erbschaftsteuer für eine Wohnung in Monaco?
Sie kann gelten. Monaco besteuert Erbschaften in gerader Linie mit 0 %, doch nach § 2 ErbStG tritt die unbeschränkte deutsche Erbschaftsteuerpflicht für den gesamten Erwerb ein, sobald Erblasser oder Erwerber Inländer ist, und deutsche Staatsangehörige gelten bis fünf Jahre nach dem Wegzug weiter als Inländer. Ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Monaco gibt es nicht. Lassen Sie den Wohnsitz Ihrer Erben in Deutschland prüfen. - Wie lange sollte man eine Immobilie in Monaco halten?
Fünf bis zehn Jahre ist der Horizont, der dem Verhalten dieses Marktes entspricht. Die veröffentlichte Preisreihe enthält einen Rückgang von 13,4 % im Jahr 2009 und ein Plateau 2024, beide über die Zeit aufgefangen. Kürzere Horizonte setzen einen Käufer den Erwerbskosten und dem Timing aus, ohne den Zinseszinseffekt, der die Werte in Monaco seit 2006 getragen hat. - Muss man Resident sein, um in Monaco zu kaufen?
Nein. Nichtansässige können in Monaco zu denselben Bedingungen wie Ansässige Eigentum erwerben und halten, und viele Eigentümer vermieten ihre Wohnung über eine Agentur, statt sie selbst zu bewohnen. Petrini Exclusive Real Estate Monaco übernimmt für Eigentümer, die anderswo leben, sowohl den Erwerb als auch die anschließende Vermietung und Verwaltung.
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