Prix du m2 à Monaco : un marché immobilier stable

La Principauté de Monaco, située entre la France et l’Italie, offre un impressionnant parc immobilier. Très dynamique, ce secteur enregistre un accroissement constant des surfaces habitables. En effet, les nombreux chantiers en cours et à venir garantissent un marché immobilier stable et prospère.

Chaque année, l’Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (IMSEE) recense les transactions immobilières à Monaco. Dans ce domaine, on parle de “vente” dans le cas d’une livraison d’appartement neuf ou en cours de construction. Concernant le terme “revente”, il correspond à la deuxième cession d’un bien ou à la première mais 5 ans après sa mise sur le marché.

En 2021, 23 ventes d’appartements neufs ont été enregistrées pour un montant total de 235,6 millions d’euros. En ce qui concerne les reventes, on en dénombre 417 cette même année, soit un montant total supérieur à 2 milliards d’euros. Malgré la crise sanitaire, l’économie du secteur reste stable, représentant une valeur refuge pour les investisseurs. 

En 2022, le marché du neuf connaît un nouveau record avec 88 ventes, soit 4 fois plus d’appartements qu’en 2021.

Au premier trimestre 2023, le marché immobilier à Monaco a atteint de nouveaux sommets. Avec un total de 12 ventes dans le secteur de l'immobilier neuf, le marché a doublé par rapport à la même période de l'année précédente, qui avait eu 6 ventes. Ces transactions ont généré une somme totale dépassant les 400 millions d'euros, établissant ainsi un record absolu en seulement trois mois.

Les prix moyen pour un appartement à Monaco

Prix moyens et médians des achats immobiliers à Monaco ces trois dernières années

Prix moyens pour l'année 2021 à Monaco

Sur 90 logements neufs livrés en 2021, seulement 23 se sont vendus cette année-là. Cela s’explique par un coût élevé, largement supérieur aux appartements n’étant plus considérés comme neufs. En 2021 le prix médian d’une vente était de 6,5 millions d’euros. Ainsi un bien sur deux s’est vendu à un prix supérieur à celui-ci.

En ce qui concerne le prix moyen des achats, il s’élève à 10,2 millions d’euros en 2021. À noter que cette moyenne ne représente que peu la réalité du marché puisque d’autres critères entrent en jeu, tels que la hauteur de l’étage, la vue, la superficie de la terrasse ou du jardin, la typologie du bien ou encore sa localisation.

En 2022, le prix moyen des ventes de biens neufs à Monaco enregistre une augmentation significative de 32 %, atteignant ainsi 13,5 millions d'euros. Cependant, le prix médian connaît une légère baisse et se situe à 5,6 millions d'euros.

Prix moyens et médians des reventes à Monaco

Concernant les reventes, le prix médian était affiché à 3,2 millions d’euros, largement inférieur au prix médian dans le neuf qui s’élevait à 6,5 millions d’euros.

En ce qui concerne le prix moyen des reventes, il s’élève à 5 millions d’euros en 2021 soit moitié moins qu’une vente d’un appartement neuf. Cependant, le constat reste le même que celui sur les ventes puisque de nombreux autres critères sont à prendre en compte. L’exemple le plus significatif porte sur les 417 reventes dont 292 concernent des biens de moins de 5 millions d’euros soit 70% de la totalité des transactions.

En 2022, le montant des reventes d'appartements à Monaco enregistre une hausse significative de 12,1 % par rapport à l'année précédente. Cette augmentation est principalement attribuée aux transactions concernant des villas, dont le montant a doublé, atteignant ainsi 2,35 milliards d'euros.

Prix de l'immobilier à Monaco

Les prix au mètre carré en fonction des quartiers

Même si la Principauté de Monaco est réputée pour son prix de l’immobilier élevé, certains quartiers sont pourtant moins onéreux que d’autres. Cela s’explique entre autres par la popularité du quartier, ses atouts et sa surface habitable. Dans le top trois des quartiers les plus dynamiques en terme d’opération financières on retrouve sans surprise Monte-Carlo, puis La Rousse et pour finir La Condamine qui fait son entrée dans le trio de tête pour la première fois.

Monte-Carlo

Monte-Carlo est sans aucun doute le quartier le plus prestigieux de la Principauté, mais également le plus cher. Il est notamment célèbre à l’international pour son Casino construit en 1863 par Charles Garnier et sa Place du Casino datant de 1850 et récemment métamorphosée. Les récents immeubles très haut de gamme du quartier One Monte-Carlo offrent une vue digne d’une photo de carte postale. En 2022, celui connaît une légère baisse. 

D’autre part, ce quartier rassemble les plus belles enseignes de luxe, des établissements gastronomiques étoilés ainsi que de nombreuses résidences de prestige. Ainsi, le rapport annuel établi par l’IMSEE atteste qu’en 2021 le prix au m2 de Monte-Carlo s’élève à quasiment 60,000€.

Larvotto et Fontvieille

Les deux autres quartiers les plus prisés des investisseurs sont le Larvotto et Fontvieille, avec des prix au m2 de respectivement 59 700€ et 58 800€. Le quartier du Larvotto est très prisé pour sa proximité avec la mer, ses nombreux restaurants et ses établissements de nuit. De plus, choisir un immeuble haut de gamme en étage élevé sur l’Avenue Princesse Grace garantit une impressionnante vue sur la méditerranée. D’autre part, la récente rénovation du complexe balnéaire a sans aucun doute fait grimper sa cote.

En 2022, avec plus de 62 000 €/m² (+4,4 % par rapport à 2021), c’est à nouveau au Larvotto que le prix au mètre carré est le plus élevé.

En ce qui concerne le quartier de Fontvieille, il séduit pour son dynamisme le jour et son étonnante quiétude à la nuit tombée. Le charme de son port de plaisance, l’héliport et ses nombreux restaurants et bars sont autant d’arguments qui séduisent les acheteurs. De plus, ce quartier est collé à la ville de Cap d’Ail qui offre de sublimes plages à quelques pas seulement de Monaco. En 2022, cependant, le prix au mètre carré a connu une légère baisse par rapport à 2021, passant de 58 800€ à 55 279€.

La Rousse - Saint Roman

À la suite du classement, on retrouve le quartier de La Rousse - Saint Roman qui abrite la Tour Odéon, probablement l’immeuble le plus onéreux de la Principauté. D’ici 2024, de nombreux projets immobiliers d’envergure sortiront de terre et feront sans aucun doute grimper le prix au m2 de ce quartier. Il s’élève en 2021 à 47 700€. En 2022, le prix reste stable. 

La Condamine

En 2021, le nombre de reventes enregistrées dans le quartier de La Condamine a augmenté de 70% avec 48 reventes. C’est un des trois quartiers les plus dynamiques en termes de transactions. On y trouve entre autres l’école internationale, le port de plaisance, la place d’armes et ses spécialités locales, ainsi que plusieurs rues piétonnes et commerçantes, telle que la rue Princesse Caroline. En 2022, le prix au mettre carré s'élève à 44 329€.

Les Moneghetti, Jardin Exotique et Monaco-Ville

Viennent ensuite les quartiers : Les Moneghetti, Jardin Exotique puis pour finir Monaco-Ville.  Même si ces zones ne manquent pas d’atouts, leurs prix au m2 sont légèrement inférieurs et se situent entre 35 500€ et 46 400€.

Les différents types d’appartements et leurs prix

Additionnellement à la localisation du bien, sa typologie joue également un rôle important sur son prix. 

En 2021, on totalisait 23 achats d’appartements neufs ou en cours de construction, soit 44% de plus qu’en 2020. Parmi ces opérations, cinq studios et un 2 pièces ont trouvé preneurs. Le type de logements le plus convoité semble être les 3 pièces puisqu’onze des transactions totales concernaient des habitations de ce type. Cela représente quasiment la moitié des achats immobiliers de 2021. Pour finir, trois 4 pièces et trois 5 pièces se sont vendus cette année-là.

En 2021, voici la moyenne du prix de vente d’un appartement en fonction de son nombre de pièces : ​​​​​​

En ce qui concerne les reventes, on en comptait 417 en 2021 soit 5,6% de plus que l’année précédente. Parmi ces reventes, près de 80% concernent des appartements de 3 pièces ou moins, soit 330 transactions. Les 4 pièces perdent en popularité avec 46 reventes en 2021 contre 51 en 2019 et 2020, soit une baisse d’à peu près 10%. À l’inverse, les reventes qui concernent des logements de 5 pièces et plus connaissent une augmentation de 41,7%. On comptait 24 reventes de ce type d’appartements en 2020 contre 34 en 2021. Pour finir, 7 reventes concernent des villas en 2021.

En 2021, voici la moyenne du prix de revente d’un appartement en fonction de son nombre de pièces :                   

Que ce soit pour les ventes comme pour les reventes, les studios, 2P et 3P sont les types de logements les plus convoités des acheteurs en 2021.

En 2022, les prix au mètre carré des studios, des appartements de 3 pièces et des appartements de 5 pièces et plus ont connu une baisse, mais ils restent supérieurs à ceux de 2019 et de 2020 pour chaque type d'appartement.

Cependant, les prix au mètre carré des appartements de 2 pièces et des appartements de 4 pièces ont connu une progression notable. En effet, ils ont augmenté respectivement de 11,1 % et de 5,4 %, atteignant ainsi des niveaux records proches de 53 000 €/m.

L'évolution de l’immobilier monégasque ces dix dernières années

Une augmentation de 75% en dix ans

La Principauté de Monaco, toujours plus populaire, ne cesse d’attirer les investisseurs. Cependant, la ville de 2km² où les biens se font rares ne permet pas de répondre à la demande en perpétuelle évolution. Pour cette raison, les prix de l’immobilier monégasque continuent de grimper et atteignent de nouveaux records.

En 2012, le prix moyen au m2 était de 29 800€. Dix ans plus tard, les prix ont augmenté de près de 75% pour atteindre 51 900€ en moyenne par m2. Bonne nouvelle pour les investisseurs, le prix au m2 ne cesse de progresser : il a encore augmenté de 9% entre 2020 et 2021. Après avoir enregistré une forte hausse de 9 % en 2021, le prix moyen au mètre carré connaît une légère baisse en 2022, avec une diminution de 1,8 % ou 1 000 € en moyenne. Malgré cette baisse, le prix moyen se maintient au-dessus de la barre symbolique des 50 000 €/m², s'établissant à près de 51 000 €/m². On estime qu’il continuera d’augmenter au fil des ans et des constructions d’immeubles.

Le prix au mètre carré continue d’augmenter

D’autre part, de nombreux projets immobiliers de très haut standing sont en cours et pourraient continuer de faire progresser le prix au m2 en Principauté. Parmi ces nouvelles constructions, on retrouve entre autres les immeubles de luxe : Testimonio II, Bay House, l’Exotique ou encore le Palais Honoria.

La construction la plus attendue concerne bien sûr Mareterra, le nouvel écoquartier de 6 hectares qui devrait voir le jour d’ici 2025. Selon plusieurs sources, on estime que les biens immobiliers de ce quartier devraient être vendus entre 50 000€ et 100 000€ le m2.

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