Quel impact réel de la liste grise du GAFI sur le marché immobilier à Monaco ?
Publié par Paolo Petrini le 12/02/2026
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Marché Immobilier Monégasque
La liste grise du GAFI n’a pas provoqué de baisse des prix ni de chute des transactions immobilières à Monaco. Son impact est principalement bancaire et administratif, sans remise en cause des fondamentaux du marché.
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En juin 2024, Monaco a été inscrite sur la liste grise du GAFI, l’organisme international chargé de contrôler les dispositifs de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Concrètement, cela signifie une surveillance renforcée, et non des sanctions économiques ou une mise à l’écart financière.
La liste grise du GAFI impose un suivi technique des mécanismes de conformité bancaire. Elle ne modifie ni la fiscalité monégasque, ni le cadre juridique des investissements, ni l’accès au marché immobilier à Monaco. Dès lors, une question revient régulièrement : la liste grise a-t-elle un impact réel sur la place immobilière monégasque ? À ce stade, l’analyse des transactions et du profil des investisseurs internationaux montre un constat clair. L’enjeu est essentiellement bancaire et administratif. Les fondamentaux du marché immobilier à Monaco, rareté du foncier, stabilité politique, attractivité fiscale et sécurité juridique, demeurent inchangés. Pour comprendre pourquoi le marché reste stable malgré la liste grise, il faut analyser la structure des transactions et le profil des acquéreurs.
Pourquoi Monaco est sur liste grise en 2026
La liste grise du GAFI regroupe les juridictions placées sous surveillance renforcée pour améliorer l’efficacité de leur dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Elle n’implique pas de sanctions économiques directes.
L’inscription de Monaco sur la liste grise a été décidée en 2024 par le Groupe d’action financière, organisme intergouvernemental chargé d’évaluer les dispositifs de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. Cette décision fait suite à une évaluation dite “mutuelle”, menée selon des critères techniques appliqués à l’ensemble des juridictions financières.
Le point central ne portait pas sur l’existence des lois. Monaco dispose depuis longtemps d’un cadre réglementaire structuré. L’enjeu concernait l’efficacité opérationnelle : nombre de poursuites engagées, sanctions prononcées, confiscations d’avoirs réellement exécutées. Autrement dit, la capacité du système à produire des résultats mesurables.
Pourquoi Monaco a été concernée
Dans son rapport, le GAFI a estimé que si la conformité technique était globalement satisfaisante, la démonstration d’efficacité restait insuffisante dans certains domaines sensibles, notamment la répression des infractions financières complexes. Pour une place financière internationale comme Monaco, fortement intégrée aux flux transfrontaliers, ces critères sont particulièrement scrutés. La liste grise ne signifie pas défaillance systémique, mais nécessité d’accélérer et de documenter les résultats.
L’espoir d’une sortie rapide
Après l’inscription en 2024, les autorités monégasques ont engagé un plan d’action accéléré. Réformes pénales, renforcement des moyens d’enquête, coopération internationale accrue, mobilisation des autorités de supervision. L’objectif affiché était clair : démontrer rapidement l’efficacité des mesures et obtenir une sortie dans les cycles d’évaluation suivants.
En 2025, plusieurs étapes techniques ont été validées, alimentant l’idée qu’une sortie rapide était envisageable. Le maintien en 2026 peut donc surprendre certains observateurs.
Une perception plus médiatique qu’économique
L’inscription sur la liste grise a naturellement suscité des commentaires au niveau international. Pour une place financière comme Monaco, toute décision du GAFI a une portée symbolique forte. Elle touche à la réputation, à la crédibilité et à l’image extérieure.
Dans certains médias, cette inscription a été interprétée comme un signal d’alerte majeur. L’expression « liste grise » peut laisser penser à un affaiblissement structurel ou à un risque systémique. Pourtant, la réalité économique est plus nuancée. Sur le terrain, ni les flux d’acquéreurs internationaux, ni les volumes de transactions immobilières, ni la dynamique des prix n’ont connu de rupture liée à cette décision. Les investisseurs qui s’intéressent à Monaco analysent avant tout les fondamentaux : stabilité institutionnelle, sécurité juridique, rareté du foncier et environnement fiscal. À ce jour, nous ne constatons aucune inflexion significative des flux d’acquéreurs internationaux. Les données récentes confirment cette stabilité. Au deuxième trimestre 2025, le marché résidentiel monégasque a enregistré 295 transactions, contre 181 un an plus tôt, soit une hausse de +51,7 %. Sur le segment du neuf, 57 ventes ont été conclues au premier semestre 2025 pour un volume supérieur à 2,5 milliards d’euros. Ces niveaux historiques démontrent que la présence sur la liste grise du GAFI n’a pas freiné la dynamique du marché.
La liste grise constitue un enjeu réglementaire sérieux pour les autorités et les établissements financiers. Elle ne s’est pas traduite, à ce stade, par une crise de confiance des acquéreurs. Il existe donc un décalage entre la perception externe, souvent amplifiée par le vocabulaire utilisé, et la réalité observée sur le marché monégasque.
Impact de la liste grise du GAFI sur les prix immobiliers à Monaco
Le premier élément d’explication tient à la structure même de l'immobilier à Monaco. Contrairement à de nombreuses juridictions européennes, les transactions à Monaco sont majoritairement réalisées en fonds propres ou avec des montages bancaires déjà sécurisés en amont. Le recours au crédit classique y est proportionnellement plus faible, notamment sur les segments haut de gamme.
Dans ce contexte, le renforcement des procédures de conformité bancaire lié à la liste grise n’a pas modifié la mécanique fondamentale des transactions. Les diligences peuvent être plus longues, les contrôles plus détaillés, les justificatifs d’origine des fonds plus documentés. Mais ces exigences existaient déjà à Monaco depuis plusieurs années. Nos clients internationaux qui ont consulté notre guide d’achat confirment souvent que cette situation n’a pas modifié leur décision d’investissement, mais les a simplement conduits à anticiper davantage les aspects bancaires et administratifs.
D’ailleurs, comme l’ensemble des professionnels du secteur, Petrini Exclusive Real Estate Monaco est soumise aux obligations de vigilance et de conformité imposées par l’Autorité Monégasque de Sécurité Financière. Cela implique des contrôles stricts, des procédures de vérification approfondies et, le cas échéant, l’obligation de signaler toute opération suspecte conformément au cadre légal en vigueur.
Le profil des acquéreurs joue également un rôle déterminant. Ultra high net worth individuals, entrepreneurs internationaux, familles patrimoniales structurées : ces investisseurs sont habitués aux juridictions réglementées et aux processus de vérification approfondis. Pour eux, une surveillance renforcée ne constitue pas un obstacle en soi, mais un paramètre supplémentaire dans un environnement déjà exigeant.
Enfin, les fondamentaux du marché immobilier monégasque en 2026 restent inchangés : rareté du foncier, stabilité institutionnelle, sécurité juridique et attractivité fiscale. À ce stade, la liste grise agit comme un enjeu administratif plus que comme un facteur de déstabilisation économique.
Pourquoi la sortie n’est pas encore intervenue en 2026 ?
Monaco n’a pas encore quitté la liste grise du GAFI en 2026 parce que le processus de sortie est fondé sur la démonstration d’efficacité opérationnelle dans la durée, et non seulement sur l’adoption de réformes législatives. Le GAFI place une juridiction en surveillance renforcée lorsqu’elle s’engage à corriger des lacunes dans son dispositif de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, avec un calendrier précis d’évaluations ultérieures et Monaco s’est engagée à suivre ce calendrier jusqu’à mi-2026.
Sur le plan technique, la Principauté a accompli des progrès importants. En décembre 2024, Moneyval, le comité d’experts du Conseil de l’Europe, a reconnu Monaco conforme à 39 des 40 recommandations du GAFI comme le précise le rapport officiel publié par Moneyval, indiquant une forte amélioration de son cadre de conformité. De plus, lors de la réunion conjointe GAFI-MONEYVAL de juin 2025, les avancées ont été jugées « largement adressées », ouvrant la voie à l’étape suivante du processus.
Cependant, pour sortir définitivement de la liste grise, le GAFI exige des résultats concrets et mesurables dans l’application des normes, notamment : poursuites effectives, sanctions dissuasives réellement appliquées, saisies d’avoirs criminels, et statistiques consolidées sur l’efficacité du dispositif. C’est cette exigence de preuves opérationnelles dans le temps qui explique le maintien en 2026, même si le cadre réglementaire est aujourd’hui conforme.
En parallèle, la méthodologie européenne a automatiquement repris Monaco sur une liste européenne des pays à haut risque, en conséquence directe de sa présence sur la liste grise du GAFI, ce qui accroît encore l’attention internationale avant la décision finale prévue lors de la prochaine session du GAFI en juin 2026.
Un marché cher, mais structurellement stable
La présence de Monaco sur la liste grise du GAFI en 2026 ne doit pas être analysée de manière isolée ou émotionnelle. Elle s’inscrit dans un processus international exigeant, centré sur la démonstration d’efficacité des dispositifs de contrôle, et non sur une remise en cause des fondements économiques de la Principauté. Les faits sont clairs. Le cadre réglementaire a été renforcé. Les recommandations techniques sont quasi intégralement validées. Les exigences portent désormais sur la consolidation des résultats dans le temps. Cette phase demande de la rigueur et de la constance, mais elle ne traduit ni instabilité financière, ni fragilité structurelle.
Dans le même temps, les fondamentaux qui soutiennent la pierre en Principauté demeurent inchangés. L’offre est structurellement limitée par la géographie. La demande reste internationale, patrimoniale et peu dépendante du crédit. La stabilité institutionnelle et la sécurité juridique figurent parmi les plus élevées au monde. Sur ces critères, Monaco reste l’un des marchés résidentiels les plus solides et les plus résilients.
Pour un investisseur, la vraie question n’est donc pas seulement réglementaire. Elle est stratégique. Investir dans un environnement exigeant mais transparent renforce souvent la valeur de long terme d’un actif. Les juridictions qui acceptent le contrôle international et renforcent leurs standards consolident leur crédibilité. Le marché immobilier monégasque est l’un des plus chers au monde. Il est aussi l’un des plus encadrés, des plus rares et des plus stables. Dans un contexte global marqué par l’incertitude géopolitique et financière, cette stabilité constitue précisément sa valeur.
La liste grise ne redéfinit pas Monaco. Elle rappelle simplement que la Principauté évolue dans un cadre international de plus en plus normé. Pour les investisseurs de long terme, la question reste la même : où placer son capital dans un environnement sûr, liquide et durable ? Dans un monde incertain, la stabilité devient rare. À Monaco, elle reste structurelle.
FAQ
Liste grise du GAFI Monaco immobilier
FAQ : Liste grise du GAFI Monaco immobilier
- La liste grise du GAFI a-t-elle fait baisser les prix de l’immobilier à Monaco ?
Non. Les prix n’ont pas enregistré de rupture attribuable à la liste grise. Le marché reste porté par la rareté du foncier, une demande internationale patrimoniale et une forte sécurité juridique, avec des transactions souvent réalisées en fonds propres. - La liste grise du GAFI a-t-elle un impact réel sur le marché immobilier à Monaco ?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco constate surtout un effet administratif : contrôles d’origine des fonds plus détaillés, délais bancaires parfois allongés et exigences documentaires renforcées. Les fondamentaux du marché et l’appétit des acquéreurs internationaux demeurent stables. - Pourquoi Monaco est-elle sur la liste grise du GAFI ?
Monaco a été placée sous surveillance renforcée après une évaluation portant moins sur l’existence des lois que sur l’efficacité opérationnelle : poursuites, sanctions, confiscations et résultats mesurables dans la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. - Pourquoi Monaco n’est-elle pas encore sortie de la liste grise en 2026 ?
La sortie dépend de preuves durables d’efficacité, au-delà des réformes adoptées. Les instances attendent des résultats consolidés dans le temps : dossiers traités, sanctions appliquées, saisies effectives et statistiques fiables démontrant l’application concrète du dispositif. - La liste grise change-t-elle la fiscalité ou les règles pour investir à Monaco ?
Non. La liste grise n’a pas modifié la fiscalité monégasque ni le cadre juridique des investissements. L’impact se concentre sur la conformité bancaire et la qualité des justificatifs fournis lors des transferts, ouvertures de comptes et acquisitions immobilières.
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