Immobiliare a Monaco: la soglia dei 100.000 € al m² diventa la norma?
Publié par Paolo Petrini le 03/07/2026
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Mercato Immobiliare Monegasco
No: i 100.000 € al m² restano l'eccezione a Monaco, non la norma. Questa soglia è superata solo da una manciata di immobili d'eccezione, mentre il prezzo medio stimato di una transazione si attestava a 57.569 € al m² nel 2025 secondo l'IMSEE.
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Il vertice del mercato vale quindi circa 1,7 volte la sua media, ma l'eccezione si sta strutturando, ed è proprio questo che merita un esame. La questione di una nuova norma era stata posta già a febbraio da L'Observateur de Monaco ai professionisti della piazza, tra cui Eugenia Petrini, cofondatrice della nostra agenzia, e l'attualità estiva l'ha rilanciata: all'inizio di luglio la stampa specializzata riportava due vendite per oltre 22 milioni di euro complessivi nel Carré d'Or. Questa analisi confronta la soglia simbolica con i dati pubblici e con le valutazioni che gli acquirenti di appartamenti in vendita a Monaco compiono ogni settimana sotto i nostri occhi.
Analisi pubblicata il 15 luglio 2026. Dati IMSEE aggiornati a dicembre 2025 (Osservatorio Immobiliare, edizione febbraio 2026).
L'essenzialePrezzo al m² a Monaco
L'essenziale: prezzo al m² a Monaco
La soglia dei 100.000 € al m² concentra l'attenzione, ma il prezzo al m² a Monaco resta prima di tutto una questione di segmenti. I riferimenti qui sotto inquadrano il dibattito.
Prezzo medio 2025Il prezzo medio stimato di una transazione a Monaco raggiunge 57.569 € al m² nel 2025 secondo l'IMSEE.
Soglia dei 100.000 €A Monaco la soglia dei 100.000 € al m² è superata solo da una manciata di immobili d'eccezione, principalmente a Mareterra e nel Carré d'Or.
Rivendite 2025Le rivendite monegasche hanno raggiunto 3.249,7 milioni di euro nel 2025, un record storico e una crescita del 49,1% su base annua (IMSEE).
Grandi venditeNel 2025 Monaco ha registrato 5 vendite oltre i 100 milioni di euro e 22 rivendite oltre i 20 milioni di euro, un livello mai visto per le rivendite.
Quartiere di puntaIl Larvotto è diventato nel 2025 il primo quartiere di Monaco a superare i 70.000 € al m² di media stimata (71.167 €, IMSEE).
Lettura PetriniIl mercato immobiliare monegasco si muove a più velocità: la soglia dei 100.000 € definisce un segmento, non una norma generale.
Consiglio strategico: ragionate per palazzo, per piano e per fascia di prezzo, mai per media di quartiere. Nello stesso palazzo, la vista mare, il piano o le superfici esterne fanno variare fortemente il prezzo: solo una competenza sul campo valuta correttamente un immobile. I team di Petrini Exclusive Real Estate Monaco effettuano questa valutazione in totale riservatezza.
Quanto vale realmente il metro quadro a Monaco nel 2026?
Il prezzo medio stimato di una transazione immobiliare a Monaco si attesta a 57.569 € al m² per il 2025, in lievissimo calo dell'1,4% rispetto ai 58.402 € del 2024, secondo l'Osservatorio Immobiliare pubblicato dall'IMSEE a febbraio 2026. È il riferimento statistico più solido di cui dispone il mercato, e inquadra subito il dibattito: le transazioni oltre i 100.000 € al m² avvengono quasi il 75% al di sopra della media del Principato.
Si impone una precisazione metodologica, quasi sempre omessa negli articoli che circolano sull'argomento. Dall'edizione 2025, l'IMSEE non calcola più il prezzo al m² sulle sole rivendite, ma lo stima tramite regressione statistica sull'insieme di vendite e rivendite a superficie nota, escluse le ville e Monaco-Ville. Le medie pubblicate prima del 2025 non sono quindi direttamente confrontabili con i dati attuali. Nella vecchia serie, chiusa nel 2024, il m² monegasco era passato da 14.784 € nel 2006 a 51.967 € nel 2024, ovvero una moltiplicazione per 3,5 in diciotto anni. Analizziamo queste serie, quartiere per quartiere, nel nostro studio sul prezzo al m² a Monaco, aggiornato a ogni pubblicazione dell'IMSEE.
Dove la soglia dei 100.000 € al m² è già superata?
L'epicentro è Mareterra. Sull'estensione a mare, consegnata a fine 2024 a ridosso del Larvotto, i valori si attestavano intorno ai 100.000 € al m² già in fase di commercializzazione, e il Financial Times parlava già a novembre 2024 di prezzi fino a 120.000 € al m², definendo il programma l'immobiliare più caro del mondo. I nostri team conoscono oggi transazioni che superano ulteriormente questi riferimenti pubblicati. Il quartiere di Mareterra non esiste però a livello amministrativo: è una sottosezione del Larvotto, assente come tale dalle statistiche ufficiali, ed è proprio essa a trainare verso l'alto l'intero quartiere.
Il secondo polo è il Carré d'Or con le sue immediate vicinanze, dove la soglia viene superata palazzo per palazzo. Secondo le transazioni e le stime seguite dalla nostra agenzia, alcuni appartamenti hanno superato i 100.000 € al m² in residenze come il Mirabeau, il Sun Tower, les Floralies, il Park Palace o La Petite Afrique, oltre agli indirizzi citati regolarmente dalla stampa (26 Carré d'Or, One Monte-Carlo, Tour Odéon). La griglia di lettura pertinente non è dunque più il quartiere ma il palazzo: queste residenze combinano posizione di prim'ordine, standing impeccabile e prestazioni senza pari (piani alti, viste mare, superfici esterne) che generano i prezzi estremi.
Le statistiche pubbliche confermano questa geografia del vertice, mostrando al contempo i propri limiti. Con il vecchio metodo dell'IMSEE, il Larvotto registrava una media di 97.563 € al m² nel 2024, un dato che lo stesso istituto invitava a considerare con cautela perché calcolato su sole tre transazioni. È la lezione: a queste altitudini ogni vendita è un evento unico e una media di quartiere non ha più molto senso. Nessun acquirente ci ha del resto mai chiesto «un appartamento a 100.000 € al m²»: chiede un indirizzo preciso, una vista, un piano, e il prezzo che ne deriva si colloca a quelle altitudini.
Questa geografia del vertice ha peraltro un nome da Petrini: il Triangolo dei Miliardari, concetto introdotto da Eugenia Petrini per designare il corridoio che collega il Casinò di Monte-Carlo, il Métropole e Mareterra. La quasi totalità delle transazioni oltre i 100.000 € al m² avviene all'interno di questo perimetro, i cui contorni e la cui logica sono illustrati nella nostra analisi del Triangolo dei Miliardari a Monaco, alla giunzione tra il Carré d'Or storico e il lungomare contemporaneo.
Parere dell'esperto
Il «record» del Renzo: ciò che i titoli non dicono
Nell'aprile 2026 Bloomberg ha rivelato l'acquisizione da parte del miliardario ucraino Rinat Akhmetov di un insieme di circa 2.500 m² al Renzo, a Mareterra, valutato circa 471 milioni di euro. La quasi totalità dei media ha ripreso la cifra e il titolo di «appartamento più caro del mondo», spesso senza consultare un esperto del mercato monegasco.
La nostra lettura di professionisti invita a maggiore prudenza. L'importo indicato deriva da una ricostruzione documentale, non da un prezzo di vendita pubblicato: l'accordo è stato concluso prima della consegna del programma, a condizioni necessariamente anteriori ai valori attuali, e riguarda, per quanto conosciamo del programma, più lotti riuniti. Una configurazione di questa natura non si valuta con una semplice moltiplicazione della superficie per il prezzo al m² del momento.
Nessuno, al di fuori delle parti, conosce il prezzo realmente pagato. Questa cifra va maneggiata come un ordine di grandezza, non come un prezzo di mercato constatato; la nostra inchiesta sull'appartamento più caro del mondo mostra come oggettivare questi record al di là dei titoli.
Perché questi prezzi record compaiono proprio ora?
Perché il capitale si concentra al vertice del mercato monegasco a un ritmo mai osservato. Nel 2025 il Principato ha registrato 5 vendite oltre i 100 milioni di euro, dopo le 7 del 2024, e soprattutto 22 rivendite oltre i 20 milioni di euro, un livello senza precedenti secondo l'IMSEE. L'importo totale delle rivendite è balzato del 49,1% in un anno raggiungendo 3.249,7 milioni di euro, primo superamento dei 3 miliardi nella storia dell'Osservatorio, mentre il prezzo medio di una vendita nel nuovo toccava il massimo di 40,8 milioni di euro.
Questa concentrazione incontra un'offerta strutturalmente limitata: un territorio di poco più di 2 km², un parco nuovo consegnato con il contagocce e una domanda internazionale che non si indebolisce. Descrivevamo questa svolta già a febbraio nella nostra analisi Monaco Immobiliare 2026: il mercato non sale più in modo uniforme, si polarizza. I capitali più ingenti si contendono un numero decrescente di beni insostituibili, ed è questa rarità al quadrato a produrre i prezzi a sei cifre al metro quadro.
Un mercato a più velocità
La media monegasca nasconde in realtà tre mercati che convivono. Un mercato corrente, quello dei monolocali e dei bilocali dei palazzi ordinari, che si scambia sotto la media del Principato. Un mercato prime, quello dei palazzi di standing ben posizionati, che gravita tra la media e i record di quartiere. E un mercato ultra-prime, quello degli indirizzi d'eccezione, dove il prezzo si negozia ben oltre ogni statistica. La tabella qui sotto colloca ogni quartiere su questa scala.
Prezzo medio stimato del m² per quartiere nel 2025
Fonte: IMSEE, Osservatorio Immobiliare edizione 2025 (nuovo metodo di stima)
| Quartiere | Prezzo medio stimato 2025 | Riferimento Petrini |
|---|---|---|
| Mareterra | non isolato dall'IMSEE | Sottosezione del Larvotto senza esistenza amministrativa; «l'immobiliare più caro del mondo» (Financial Times); transazioni osservate dai nostri team oltre i 120.000 €/m² pubblicati |
| Larvotto | 71.167 €/m² | Primo quartiere sopra i 70.000 €, trainato dalle vendite di Mareterra |
| Carré d'Or | non isolato dall'IMSEE | Micro-quartiere nel cuore di Monte-Carlo; la nostra agenzia ne stima la media intorno agli 80.000 €/m² nel 2026 |
| Monte-Carlo | 54.009 €/m² | Cuore pulsante del mercato prime, divari molto forti tra gli indirizzi |
| Fontvieille | 52.518 €/m² | Valore sicuro per le famiglie, offerta rara in vendita |
| La Condamine | 52.104 €/m² | Quartiere in trasformazione, porto e vita locale |
| La Rousse | 51.265 €/m² | Torri recenti e viste dall'alto, buon rapporto prestazioni-prezzo |
| Jardin Exotique | 45.168 €/m² | Porta d'ingresso del mercato monegasco |
| Les Moneghetti | 43.797 €/m² | Mercato corrente, opportunità di ristrutturazione |
Tabella realizzata da Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Prezzi medi stimati per regressione su vendite e rivendite (escluse ville e Monaco-Ville), metodo IMSEE 2025.
Il divario da 1 a 1,6 tra l'alto e il basso delle medie di questa tabella non dice ancora tutto: all'interno di uno stesso quartiere, un immobile d'eccezione può valere più del doppio di un immobile corrente. Nel Carré d'Or, i piani alti delle residenze emblematiche si trattano ben al di sopra delle transazioni ordinarie dello stesso perimetro.
Il segmento ultra-prime ha inoltre una domanda propria, che vediamo formarsi ogni settimana. La nostra agenzia accompagna una clientela corrispondente al profilo degli ultra high net worth individuals residenti a Monaco, dal multimilionario al miliardario. L'interesse attuale si concentra su Mareterra, in particolare sulla residenza Jardins d'Eau, che suscita un volume di richieste notevole, e sulle ville del programma: sono soltanto 10, sette fronte mare e tre dette «collinari», una rarità assoluta che spinge i loro valori sempre più in alto in assenza del minimo bene disponibile.
La soglia dei 100.000 € diventerà la norma?
Sì per alcuni appartamenti del Carré d'Or e di Mareterra, dove è già una realtà quotidiana; no per l'insieme del mercato monegasco. Nulla, nei dati 2025, indica una diffusione dei prezzi a sei cifre verso il mercato corrente: la media del Principato è persino leggermente arretrata (-1,4%). Al vertice, invece, la norma si estende progressivamente, palazzo per palazzo, sostenuta dalla rarità dell'offerta ultra-prime e da una domanda internazionale confermata dal record di grandissime rivendite del 2025.
La nostra lettura di professionisti impone tuttavia un avvertimento che pochi osservatori formulano: le medie attuali sono meccanicamente gonfiate da Mareterra. Le vendite del programma, realizzate in gran parte nel 2024 e nel 2025 a livelli d'eccezione, pesano fortemente sulle statistiche di questi due anni. Ora, nessuna consegna ultra-prime paragonabile è attesa a breve termine: senza nuove vendite di nuovo d'eccezione ad alimentare le medie, non ci sorprenderebbe che le statistiche del 2026 o del 2027 mostrassero un calo del prezzo al m². Non bisognerà leggervi un'inversione del mercato, ma un riallineamento del tutto normale sul prezzo di mercato reale, dopo un 2025 davvero eccezionale.
Questo prezzo di mercato reale dovrebbe invece proseguire la sua progressione di fondo. La fiscalità, la sicurezza, il clima e la posizione geografica del Principato restano fondamentali intatti, nuove famiglie si stabiliscono ogni anno e, in un mondo instabile, l'appartamento monegasco si afferma come un attivo patrimoniale a pieno titolo, rifugio in un mondo incerto. Non è una formula da agente immobiliare: è una convinzione fondata su ciò che vediamo ogni giorno, un mercato atipico e unico che ha tutte le carte in regola per mantenersi negli anni a venire.
Che cosa cambia per un acquirente o un venditore nel 2026
Per un acquirente la conseguenza pratica è immediata: la media di quartiere non basta più a valutare un immobile, occorre ragionare per palazzo, per piano e per fascia di prezzo. Pagare un prezzo ultra-prime si giustifica solo se il bene riunisce realmente gli attributi del segmento; al contrario, alcuni beni prime ben scelti offrono oggi un rapporto qualità-prezzo più favorevole di quanto i record mediatici lascino pensare, e la nostra guida all'acquisto immobiliare a Monaco illustra i criteri che separano questi segmenti.
Per un venditore il rischio principale è quello dell'ancoraggio: i record di stampa creano attese che il mercato convalida solo per una minima parte dei beni. Una stima rigorosa parte dalle transazioni comparabili reali del palazzo e del micro-quartiere, non dai titoli dei giornali.
Il caso si è presentato ancora di recente in agenzia: un proprietario voleva allineare il proprio prezzo di vendita ai record riportati dalla stampa, mentre le transazioni comparabili del suo palazzo raccontavano una storia ben diversa. È il ritorno a questi riferimenti reali, indirizzo per indirizzo, a consentire di posizionare un bene in modo credibile davanti ad acquirenti monegaschi particolarmente ben informati.
La soglia dei 100.000 € al m² racconta meno una fiammata generale che un cambiamento di natura del vertice del mercato monegasco: una manciata di beni vi è diventata un attivo da collezione, valorizzato come un'opera unica, come una villa d'eccezione al Bay House che la nostra agenzia propone attualmente, in totale discrezione, a una clientela mirata. Il resto del mercato continua invece a obbedire ai suoi fondamentali: la rarità, la posizione e la qualità intrinseca di ogni palazzo. È su questa lettura a più velocità, alimentata da oltre quarant'anni di esperienza del mercato monegasco, che fondiamo le nostre stime come le nostre raccomandazioni di acquisto.
FAQPrezzo al m² a Monaco
Le vostre domande sul prezzo al m² a Monaco
- Qual è il prezzo medio del m² a Monaco nel 2026?
Il prezzo medio stimato di una transazione si attesta a 57.569 € al m² secondo l'IMSEE (dati 2025, pubblicati a febbraio 2026). Gli immobili d'eccezione del Carré d'Or e di Mareterra si negoziano ben oltre questa media, fino a superare i 100.000 € al m². - Dove si trovano appartamenti a più di 100.000 € al m² a Monaco?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco osserva questo livello a Mareterra e in residenze d'eccezione come il Mirabeau, il Sun Tower, les Floralies, il Park Palace, La Petite Afrique, il 26 Carré d'Or, One Monte-Carlo o la Tour Odéon. - Perché l'immobiliare è così caro a Monaco?
Il territorio misura poco più di 2 km², l'offerta nuova è rara e la domanda internazionale dei grandi patrimoni è costante. Fiscalità, sicurezza e qualità della vita attirano ogni anno nuovi residenti: la rarità strutturale incontra una domanda mondiale. - Il prezzo del m² a Monaco continuerà a salire?
Il mercato di fondo resta sostenuto dall'attrattività del Principato, ma le medie statistiche, gonfiate dalle vendite nel nuovo di Mareterra nel 2024-2025, potrebbero arretrare nel 2026-2027. Sarebbe un riallineamento normale, non un'inversione del mercato. - Qual è il quartiere più caro di Monaco?
Il Larvotto, primo quartiere oltre i 70.000 € al m² di media stimata nel 2025 (71.167 € secondo l'IMSEE), trainato da Mareterra e dal lungomare.
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