Immobilien in Monaco: Wird die Schwelle von 100.000 € pro m² zur Norm?
Publié par Paolo Petrini le 03/07/2026
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Monegassischer Immobilienmarkt
Nein: 100.000 € pro m² bleiben in Monaco die Ausnahme, nicht die Norm. Diese Schwelle wird nur von einer Handvoll außergewöhnlicher Objekte überschritten, während der durchschnittliche geschätzte Transaktionspreis 2025 laut IMSEE bei 57.569 € pro m² lag.
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Die Spitze des Marktes ist damit rund das 1,7-Fache des Durchschnitts wert, doch die Ausnahme verfestigt sich strukturell, und genau das verdient eine genaue Betrachtung. Die Frage nach einer neuen Norm stellte L'Observateur de Monaco bereits im Februar den Fachleuten des Marktes, darunter Eugenia Petrini, Mitbegründerin unserer Agentur, und die Nachrichtenlage des Sommers hat sie neu belebt: Anfang Juli berichtete die Fachpresse über zwei Verkäufe von zusammen mehr als 22 Millionen Euro im Carré d'Or. Diese Analyse konfrontiert die symbolische Schwelle mit den öffentlichen Daten und mit den Abwägungen, die Käufer von Apartments zum Kauf in Monaco Woche für Woche vor unseren Augen treffen.
Analyse veröffentlicht am 15. Juli 2026. IMSEE-Daten mit Stand Dezember 2025 (Immobilienobservatorium, Ausgabe Februar 2026).
Das WichtigstePreis pro m² in Monaco
Das Wichtigste: Preis pro m² in Monaco
Die Schwelle von 100.000 € pro m² zieht alle Aufmerksamkeit auf sich, doch der Preis pro m² in Monaco bleibt vor allem eine Frage der Segmente. Die folgenden Eckwerte ordnen die Debatte ein.
Durchschnitt 2025Der durchschnittliche geschätzte Transaktionspreis in Monaco erreicht 2025 laut IMSEE 57.569 € pro m².
Schwelle 100.000 €In Monaco wird die Marke von 100.000 € pro m² nur von einer Handvoll außergewöhnlicher Objekte überschritten, vor allem in Mareterra und im Carré d'Or.
Wiederverkäufe 2025Die monegassischen Wiederverkäufe erreichten 2025 insgesamt 3.249,7 Millionen Euro, ein historischer Rekord und ein Anstieg von 49,1 % binnen eines Jahres (IMSEE).
Größte Verkäufe2025 verzeichnete Monaco 5 Verkäufe über 100 Millionen Euro und 22 Wiederverkäufe über 20 Millionen Euro, ein Novum bei den Wiederverkäufen.
Führendes ViertelDas Larvotto wurde 2025 zum ersten Viertel Monacos, das im geschätzten Durchschnitt 70.000 € pro m² überschreitet (71.167 €, IMSEE).
Petrini-LesartDer monegassische Immobilienmarkt bewegt sich mit mehreren Geschwindigkeiten: Die Schwelle von 100.000 € definiert ein Segment, keine allgemeine Norm.
Strategischer Rat: Denken Sie in Gebäuden, Etagen und Preislinien, nie in Viertel-Durchschnitten. Innerhalb desselben Gebäudes lassen Meerblick, Etage oder Außenflächen den Preis stark variieren: Nur eine Expertise vor Ort bewertet ein Objekt korrekt. Die Teams von Petrini Exclusive Real Estate Monaco führen diese Bewertung streng vertraulich durch.
Was ist der Quadratmeter in Monaco 2026 wirklich wert?
Der durchschnittliche geschätzte Preis einer Immobilientransaktion in Monaco liegt für 2025 bei 57.569 € pro m², ein sehr leichter Rückgang um 1,4 % gegenüber den 58.402 € des Jahres 2024, laut dem im Februar 2026 vom IMSEE veröffentlichten Immobilienobservatorium. Es ist die solideste statistische Referenz, über die der Markt verfügt, und sie ordnet die Debatte sofort ein: Transaktionen über 100.000 € pro m² liegen fast 75 % über dem Durchschnitt des Fürstentums.
Eine methodische Präzisierung ist unerlässlich, denn sie fehlt fast immer in den Artikeln, die zu diesem Thema kursieren. Seit seiner Ausgabe 2025 ermittelt das IMSEE den Quadratmeterpreis nicht mehr allein aus den Wiederverkäufen, sondern schätzt ihn per statistischer Regression über sämtliche Verkäufe und Wiederverkäufe mit bekannter Fläche, ohne Villen und Monaco-Ville. Die vor 2025 veröffentlichten Durchschnitte sind daher nicht direkt mit den aktuellen Zahlen vergleichbar. In der alten, 2024 geschlossenen Reihe war der monegassische Quadratmeter von 14.784 € im Jahr 2006 auf 51.967 € im Jahr 2024 gestiegen, eine Verdreieinhalbfachung in achtzehn Jahren. Wir schlüsseln diese Reihen Viertel für Viertel in unserer Studie zum Quadratmeterpreis in Monaco auf, die mit jeder IMSEE-Veröffentlichung aktualisiert wird.
Wo ist die Schwelle von 100.000 € pro m² bereits überschritten?
Das Epizentrum ist Mareterra. Auf der Ende 2024 fertiggestellten Meereserweiterung direkt am Larvotto lagen die Werte bereits bei der Vermarktung um 100.000 € pro m², und die Financial Times berichtete schon im November 2024 von Preisen bis zu 120.000 € pro m² und bezeichnete das Projekt als die teuerste Immobilie der Welt. Unsere Teams kennen heute Transaktionen, die diese veröffentlichten Referenzen noch übertreffen. Das Viertel Mareterra existiert allerdings verwaltungsrechtlich nicht: Es ist ein Unterabschnitt des Larvotto, als solcher in den offiziellen Statistiken nicht ausgewiesen, und genau er zieht das gesamte Viertel nach oben.
Der zweite Brennpunkt ist das Carré d'Or mit seiner unmittelbaren Umgebung, wo die Schwelle Gebäude für Gebäude überschritten wird. Nach den von unserer Agentur verfolgten Transaktionen und Bewertungen haben einige Apartments die 100.000 € pro m² in Residenzen wie dem Mirabeau, dem Sun Tower, den Floralies, dem Park Palace oder La Petite Afrique überschritten, zusätzlich zu den regelmäßig von der Presse genannten Adressen (26 Carré d'Or, One Monte-Carlo, Tour Odéon). Das relevante Raster ist somit nicht mehr das Viertel, sondern das Gebäude: Diese Residenzen vereinen erstklassige Lage, tadellosen Standard und Ausstattungen ohne Beispiel (hohe Etagen, Meerblick, Außenflächen), die die Extrempreise hervorbringen.
Die öffentlichen Statistiken bestätigen diese Geographie der Spitze und zeigen zugleich ihre Grenzen. Nach der alten IMSEE-Methode wies das Larvotto 2024 einen Durchschnitt von 97.563 € pro m² aus, eine Zahl, die das Institut selbst mit Vorsicht zu betrachten empfahl, da sie auf nur drei Transaktionen beruhte. Das ist die Lehre: In diesen Höhen ist jeder Verkauf ein einmaliges Ereignis, und ein Viertel-Durchschnitt sagt kaum noch etwas aus. Kein Käufer hat uns übrigens je nach „einem Apartment für 100.000 € pro m²" gefragt: Er fragt nach einer präzisen Adresse, einer Aussicht, einer Etage, und der daraus resultierende Preis bewegt sich in diesen Höhen.
Diese Geographie der Spitze trägt bei Petrini im Übrigen einen Namen: das Dreieck der Milliardäre, ein von Eugenia Petrini eingeführtes Konzept für den Korridor zwischen dem Casino von Monte-Carlo, dem Métropole und Mareterra. Nahezu alle Transaktionen über 100.000 € pro m² finden innerhalb dieses Perimeters statt, dessen Konturen und Logik unsere Analyse des Dreiecks der Milliardäre in Monaco im Detail beschreibt, am Übergang zwischen dem historischen Carré d'Or und der zeitgenössischen Uferfront.
Expertenblick
Der „Rekord" des Renzo: Was die Schlagzeilen nicht sagen
Im April 2026 enthüllte Bloomberg den Erwerb eines Ensembles von rund 2.500 m² im Renzo in Mareterra durch den ukrainischen Milliardär Rinat Akhmetov, bewertet mit etwa 471 Millionen Euro. Nahezu alle Medien übernahmen die Zahl und die Schlagzeile vom „teuersten Apartment der Welt", oft ohne einen Experten des monegassischen Marktes zu befragen.
Unsere professionelle Lesart mahnt zu mehr Differenzierung. Der genannte Betrag beruht auf einer dokumentarischen Rekonstruktion, nicht auf einem veröffentlichten Verkaufspreis: Die Vereinbarung wurde vor der Fertigstellung des Projekts geschlossen, zu Konditionen, die zwangsläufig vor den heutigen Werten lagen, und betrifft nach unserer Kenntnis des Programms mehrere zusammengelegte Einheiten. Eine Konfiguration dieser Art lässt sich nicht durch einfache Multiplikation der Fläche mit dem aktuellen Quadratmeterpreis bewerten.
Niemand außer den Parteien kennt den tatsächlich gezahlten Preis. Diese Zahl ist als Größenordnung zu behandeln, nicht als beobachteter Marktpreis; unsere Untersuchung über das teuerste Apartment der Welt zeigt, wie sich solche Rekorde jenseits der Schlagzeilen objektivieren lassen.
Warum treten diese Rekordpreise gerade jetzt auf?
Weil sich das Kapital an der Spitze des monegassischen Marktes in nie beobachtetem Tempo konzentriert. 2025 verzeichnete das Fürstentum 5 Verkäufe über 100 Millionen Euro, nach 7 im Jahr 2024, und vor allem 22 Wiederverkäufe über 20 Millionen Euro, ein laut IMSEE beispielloses Niveau. Das Gesamtvolumen der Wiederverkäufe sprang binnen eines Jahres um 49,1 % auf 3.249,7 Millionen Euro, das erste Überschreiten der 3-Milliarden-Marke in der Geschichte des Observatoriums, während der Durchschnittspreis eines Neubauverkaufs mit 40,8 Millionen Euro einen Höchststand erreichte.
Diese Konzentration trifft auf ein strukturell begrenztes Angebot: ein Territorium von kaum mehr als 2 km², ein tropfenweise ausgeliefertes Neubauangebot und eine internationale Nachfrage, die nicht nachlässt. Wir beschrieben diesen Umbruch bereits im Februar in unserer Analyse Monaco Immobilien 2026: Der Markt steigt nicht mehr gleichmäßig, er polarisiert sich. Die größten Vermögen konkurrieren um eine schrumpfende Zahl unersetzlicher Objekte, und genau diese Knappheit im Quadrat erzeugt die sechsstelligen Quadratmeterpreise.
Ein Markt mit mehreren Geschwindigkeiten
Der monegassische Durchschnitt verdeckt in Wirklichkeit drei nebeneinander bestehende Märkte. Einen gängigen Markt, den der Studios und Zweizimmerwohnungen in gewöhnlichen Gebäuden, der unter dem Durchschnitt des Fürstentums gehandelt wird. Einen Prime-Markt, den der gut gelegenen Häuser mit gehobenem Standard, der zwischen dem Durchschnitt und den Viertelrekorden schwankt. Und einen Ultra-Prime-Markt, den der außergewöhnlichen Adressen, wo der Preis weit jenseits jeder Statistik verhandelt wird. Die folgende Tabelle ordnet jedes Viertel auf dieser Skala ein.
Durchschnittlicher geschätzter m²-Preis nach Viertel 2025
Quelle: IMSEE, Immobilienobservatorium Ausgabe 2025 (neue Schätzmethode)
| Viertel | Geschätzter Durchschnitt 2025 | Petrini-Einordnung |
|---|---|---|
| Mareterra | vom IMSEE nicht gesondert ausgewiesen | Unterabschnitt des Larvotto ohne verwaltungsrechtliche Existenz; „die teuerste Immobilie der Welt" (Financial Times); von unseren Teams beobachtete Transaktionen über den veröffentlichten 120.000 €/m² |
| Larvotto | 71.167 €/m² | Erstes Viertel über 70.000 €, nach oben gezogen durch die Verkäufe von Mareterra |
| Carré d'Or | vom IMSEE nicht gesondert ausgewiesen | Mikroviertel im Herzen von Monte-Carlo; unsere Agentur schätzt seinen Durchschnitt 2026 auf rund 80.000 €/m² |
| Monte-Carlo | 54.009 €/m² | Pulsierendes Herz des Prime-Marktes, sehr große Unterschiede zwischen den Adressen |
| Fontvieille | 52.518 €/m² | Verlässlicher Wert für Familien, knappes Verkaufsangebot |
| La Condamine | 52.104 €/m² | Viertel im Wandel, Hafen und lokales Leben |
| La Rousse | 51.265 €/m² | Neuere Türme und hohe Aussichten, gutes Verhältnis von Ausstattung und Preis |
| Jardin Exotique | 45.168 €/m² | Einstiegstor zum monegassischen Markt |
| Les Moneghetti | 43.797 €/m² | Gängiger Markt, Renovierungschancen |
Tabelle erstellt von Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Durchschnittspreise geschätzt per Regression über Verkäufe und Wiederverkäufe (ohne Villen und Monaco-Ville), IMSEE-Methode 2025.
Die Spanne von 1 zu 1,6 zwischen dem oberen und unteren Ende der Durchschnitte dieser Tabelle sagt noch nicht alles: Innerhalb desselben Viertels kann ein außergewöhnliches Objekt mehr als das Doppelte eines gewöhnlichen wert sein. Im Carré d'Or werden die hohen Etagen der emblematischen Residenzen weit über den gewöhnlichen Transaktionen desselben Perimeters gehandelt.
Das Ultra-Prime-Segment hat zudem seine eigene Nachfrage, deren Entstehung wir Woche für Woche beobachten. Unsere Agentur begleitet eine Klientel, die dem Profil der in Monaco ansässigen Ultra High Net Worth Individuals entspricht, vom Multimillionär bis zum Milliardär. Das aktuelle Interesse konzentriert sich auf Mareterra, insbesondere auf die Residenz Jardins d'Eau, die ein bemerkenswertes Anfragevolumen auslöst, und auf die Villen des Programms: Es sind nur 10, sieben direkt am Meer und drei sogenannte „Hügelvillen", eine absolute Rarität, die ihre Werte mangels des geringsten verfügbaren Objekts immer weiter nach oben treibt.
Wird die Schwelle von 100.000 € zur Norm?
Ja für bestimmte Apartments des Carré d'Or und von Mareterra, wo sie bereits täglich Realität ist; nein für den monegassischen Markt insgesamt. Nichts in den Daten von 2025 deutet auf ein Übergreifen der sechsstelligen Preise auf den gängigen Markt hin: Der Durchschnitt des Fürstentums ist sogar leicht zurückgegangen (-1,4 %). An der Spitze hingegen breitet sich die Norm Schritt für Schritt aus, Gebäude für Gebäude, getragen von der Knappheit des Ultra-Prime-Angebots und von einer internationalen Nachfrage, die der Rekord sehr großer Wiederverkäufe 2025 bestätigt.
Unsere professionelle Lesart verlangt jedoch einen Warnhinweis, den nur wenige Beobachter formulieren: Die aktuellen Durchschnitte sind mechanisch durch Mareterra aufgebläht. Die Verkäufe des Programms, größtenteils 2024 und 2025 auf Ausnahmeniveau abgeschlossen, wiegen schwer in den Statistiken dieser beiden Jahre. Kurzfristig ist jedoch keine vergleichbare Ultra-Prime-Fertigstellung zu erwarten: Ohne neue außergewöhnliche Neubauverkäufe, die die Durchschnitte speisen, würde es uns nicht überraschen, wenn die Statistiken 2026 oder 2027 einen Rückgang des Quadratmeterpreises auswiesen. Darin wäre keine Marktwende zu lesen, sondern eine vollkommen normale Neuausrichtung auf den realen Marktpreis nach einem wahrhaft außergewöhnlichen Jahr 2025.
Dieser reale Marktpreis dürfte seinerseits seinen grundlegenden Anstieg fortsetzen. Steuerrahmen, Sicherheit, Klima und geographische Lage des Fürstentums bleiben intakte Fundamente, jedes Jahr lassen sich neue Familien nieder, und in einer instabilen Welt behauptet sich das monegassische Apartment als eigenständiger Vermögenswert, als Zuflucht in unsicheren Zeiten. Das ist keine Maklerformel: Es ist eine Überzeugung, gegründet auf dem, was wir täglich sehen, ein atypischer und einzigartiger Markt, der alles mitbringt, um sich in den kommenden Jahren zu behaupten.
Was das für Käufer und Verkäufer 2026 bedeutet
Für einen Käufer ist die praktische Konsequenz unmittelbar: Der Viertel-Durchschnitt genügt nicht mehr, um ein Objekt zu bewerten; man muss in Gebäuden, Etagen und Preislinien denken. Einen Ultra-Prime-Preis zu zahlen ist nur gerechtfertigt, wenn das Objekt die Attribute des Segments tatsächlich vereint; umgekehrt bieten manche gut gewählten Prime-Objekte heute ein günstigeres Verhältnis von Qualität und Preis, als die medienwirksamen Rekorde vermuten lassen, und unser Kaufratgeber für Immobilien in Monaco erläutert die Kriterien, die diese Segmente trennen.
Für einen Verkäufer ist das Hauptrisiko die Verankerung: Presserekorde wecken Erwartungen, die der Markt nur für eine verschwindend kleine Minderheit von Objekten bestätigt. Eine seriöse Bewertung geht von den realen vergleichbaren Transaktionen des Gebäudes und des Mikroviertels aus, nicht von Zeitungsüberschriften.
Der Fall trat kürzlich erneut in der Agentur auf: Ein Eigentümer wollte seinen Angebotspreis an den von der Presse verbreiteten Rekorden ausrichten, während die vergleichbaren Transaktionen seines Gebäudes eine ganz andere Geschichte erzählten. Erst die Rückkehr zu diesen realen Referenzen, Adresse für Adresse, erlaubt es, ein Objekt gegenüber besonders gut informierten monegassischen Käufern glaubwürdig zu positionieren.
Die Schwelle von 100.000 € pro m² erzählt weniger von einem allgemeinen Preisschub als von einem Wandel im Wesen der Marktspitze Monacos: Eine Handvoll Objekte ist dort zu Sammlerwerten geworden, bewertet wie einzigartige Werke, wie etwa eine außergewöhnliche Villa im Bay House, die unsere Agentur derzeit in aller Diskretion einer gezielten Klientel anbietet. Der Rest des Marktes gehorcht weiterhin seinen Fundamenten: der Knappheit, der Lage und der intrinsischen Qualität jedes Gebäudes. Auf dieser mehrgleisigen Lesart, genährt von mehr als vierzig Jahren Erfahrung auf dem monegassischen Markt, gründen wir unsere Bewertungen ebenso wie unsere Kaufempfehlungen.
FAQPreis pro m² in Monaco
Ihre Fragen zum Preis pro m² in Monaco
- Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Monaco 2026?
Der durchschnittliche geschätzte Transaktionspreis liegt laut IMSEE bei 57.569 € pro m² (Daten 2025, veröffentlicht im Februar 2026). Außergewöhnliche Objekte im Carré d'Or und in Mareterra werden weit über diesem Durchschnitt gehandelt, bis über 100.000 € pro m². - Wo finden sich Apartments über 100.000 € pro m² in Monaco?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco beobachtet dieses Niveau in Mareterra und in außergewöhnlichen Residenzen wie dem Mirabeau, dem Sun Tower, den Floralies, dem Park Palace, La Petite Afrique, dem 26 Carré d'Or, One Monte-Carlo oder der Tour Odéon. - Warum sind Immobilien in Monaco so teuer?
Das Territorium misst kaum mehr als 2 km², das Neubauangebot ist knapp und die internationale Nachfrage großer Vermögen konstant. Steuerrahmen, Sicherheit und Lebensqualität ziehen jedes Jahr neue Einwohner an: Strukturelle Knappheit trifft auf weltweite Nachfrage. - Wird der Quadratmeterpreis in Monaco weiter steigen?
Der zugrunde liegende Markt bleibt von der Attraktivität des Fürstentums getragen, doch die statistischen Durchschnitte, aufgebläht durch die Neubauverkäufe von Mareterra 2024-2025, könnten 2026-2027 nachgeben. Das wäre eine normale Neuausrichtung, keine Marktwende. - Welches ist das teuerste Viertel Monacos?
Das Larvotto, das erste Viertel über 70.000 € pro m² im geschätzten Durchschnitt 2025 (71.167 € laut IMSEE), getragen von Mareterra und der Uferfront.
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