Monaco-Immobiliengesetz: Branchenreform 2025
Publié par Paolo Petrini le 16/10/2025
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Steuern und Gesetzgebung
Am 24. September 2025 eingereicht, modernisiert der Gesetzentwurf Nr. 271 den rechtlichen Rahmen für Immobilien in Monaco, stärkt die Transparenz und professionalisiert die Akteure des Sektors.
Dieses Gesetz stellt einen entscheidenden Schritt zur Modernisierung des rechtlichen Rahmens für die Immobilienberufe dar. Dreiundzwanzig Jahre nach dem Gründungsgesetz Nr. 1.252 vom 12. Juli 2002, das seit seiner Verabschiedung unverändert geblieben ist, zielt dieser ambitionierte Text mit 18 Artikeln darauf ab, den Sektor zu professionalisieren, die Transparenz zu stärken und das Fürstentum an internationale Standards in Sachen finanzielle Compliance und Geldwäschebekämpfung anzupassen.
Diese Reform erfolgt in einem besonderen wirtschaftlichen Kontext: auf einer Fläche von nur 2,2 km², der monegassische Immobilienmarkt zählt mehr als 171 Agenturen, ein außergewöhnliches Volumen, das einen starken Wettbewerb befeuert. Seit 2020 dürfen nur Monegassen eine neue Agentur eröffnen, eine Maßnahme, die einen als gesättigt erachteten Sektor regulieren soll. Parallel dazu agieren nicht akkreditierte Akteure – Concierge‑Dienste, Family Offices, Banker oder Vermittler – manchmal illegal, indem sie Honorare für einfache Kontaktvermittlungen verlangen. Die Monegassische Immobilienkammer hat sich verpflichtet, diese Auswüchse gegebenenfalls vor Gericht zu bekämpfen.
In diesem Zusammenhang soll der Gesetzentwurf 271 ein hohes Maß an Professionalität gewährleisten und sowohl Investoren als auch Einwohner vor nicht autorisierten Akteuren schützen. Er gibt der Verwaltung neue Kontrollinstrumente an die Hand und bekräftigt den Wunsch Monacos, einen Markt auf der Grundlage von Kompetenz, Transparenz und Vertrauen zu festigen.
Diese von einer parlamentarischen Initiative getragene Vorlage wurde am 2. Oktober 2025 in öffentlicher Sitzung einstimmig angenommen. Sie hat jedoch noch nicht Gesetzeskraft; ihr Inkrafttreten hängt vom abschließenden Gesetzgebungsverfahren und von der Veröffentlichung der Ausführungsordnungen ab.
Hauptmaßnahmen des Gesetzentwurfs Nr. 271
Der Gesetzentwurf Nr. 271, unterstützt vom Nationalrat Monacos, organisiert den Zugang zu den Immobilienberufen in Monaco und deren Ausübung neu, formalisiert den Berufsausweis und die kontinuierliche Fortbildung, macht den schriftlichen Auftrag verpflichtend, reserviert Provisionen für autorisierte Inhaber, regelt die Werbung und verstärkt die Sanktionen.
1. Lokale Verankerung und Verantwortung der Akteure
Die Genehmigung zur Ausübung erfordert einen tatsächlichen Wohnsitz im Fürstentum für natürliche Personen, eine Pflicht, die auf Geschäftsführer und wirtschaftlich Berechtigte von Gesellschaften ausgedehnt wird. Diese Maßnahme sichert den Immobilienmarkt in Monaco und erleichtert die Kontrollen.
Die Verwalter müssen mindestens 25 % des Kapitals halten, im Einklang mit den FATF‑Standards zur Identifizierung wirtschaftlich Berechtigter. Ziel ist es, die Geschäftsführung an ein echtes wirtschaftliches Interesse zu koppeln, was der Compliance dient.
Eine ministerielle Genehmigung wird für Aktionäre von Immobilien‑SAM‑ und SCA‑Gesellschaften sowohl bei der Gründung als auch bei Änderungen der Beteiligungsverhältnisse obligatorisch. Die Ausübung zu Hause ist formal verboten, mit einer zweijährigen Toleranz für Coworking oder eine Start‑Up‑Domizilierung.
- Tatsächlicher Wohnsitz für Geschäftsführer und wirtschaftlich Berechtigte erforderlich.
- Schwelle von 25 % Kapitalbeteiligung für Verwalter.
- Genehmigung der Aktionäre, Verbot der Tätigkeit zu Hause, zweijährige Toleranz.
Diese Maßnahmen gewährleisten reale Präsenz, Nachverfolgbarkeit der wirtschaftlich Begünstigten und Verantwortlichkeit vor Ort.
2. Berufsausweis und Fortbildung
Einführung eines obligatorischen Berufsausweises für Geschäftsführer, Agenturleiter und Vermittler. Er ist fünf Jahre gültig und weist Identität, Einrichtung und Tätigkeitsbereich aus; Änderungen müssen der Verwaltung mitgeteilt werden.
Einführung einer Grundausbildung im Jahr nach der Aufnahme der Tätigkeit, danach eine Aktualisierung alle fünf Jahre als Voraussetzung für die Verlängerung des Ausweises. Der Inhalt wird per Verordnung in Absprache mit der Monegassischen Immobilienkammer festgelegt.
Die Kosten tragen die Berufstätigen, mit Übergangsbestimmungen für bereits tätige Akteure. Das System bringt Monaco den europäischen Standards näher, was internationalen Investoren zugutekommt, die Märkte vergleichen.
- Fünf Jahre gültiger Berufsausweis und expliziter Tätigkeitsumfang.
- Grundausbildung mit anschließender Verlängerung durch fünfjährliche Aktualisierung.
- Übergangsregelungen für bereits aktive Fachleute, erhöhte Sichtbarkeit für Kunden.
3. Schriftlicher Auftrag für alle Transaktionen erforderlich
Jede Transaktion erfordert einen schriftlichen, zeitlich befristeten Auftrag, der nach dem Zivilgesetzbuch auch in elektronischer Form vorliegen kann. Die Zahlung jeglicher Vergütung vor Abschluss ist verboten, was Verkäufer und Käufer schützt.
Bei der Mietverwaltung verpflichtet der Auftrag zu mindestens einer jährlichen Abrechnung gegenüber dem Auftraggeber. Die Maßnahme stärkt die Nachverfolgbarkeit der Zahlungsströme und reduziert Streitigkeiten – hilfreich für Eigentümer wie Verwalter.
- Zeitlich datierter schriftlicher Auftrag, auch elektronisch.
- Kein Vorschuss und keine Provision vor der Beurkundung.
- Jährlicher Verwaltungsbericht, erhöhte Nachverfolgbarkeit.
4. Provisionen nur für autorisierte Fachleute
Die Provision darf nur an einen Inhaber der behördlichen Genehmigung gezahlt werden. Ziel ist es, nicht akkreditierte Mittelsmänner auszuschließen und unlauteren Wettbewerb zu vermeiden, zugunsten eines transparenteren Marktes.
Das System schützt die Kundschaft und wertschätzt konforme Betreiber, was über den rein lokalen Rahmen hinausgeht. Investoren sehen darin ein Zeichen für Marktqualität und vertragliche Stabilität.
Um mehr über den lokalen Rahmen und bewährte Praktiken zu erfahren, konsultieren Sie unsere Seite zu Luxusimmobilien in Monaco, die von internationalen Käufern vielfach besucht wird.
5. Regulierung der Immobilienwerbung
Ein neuer Artikel verbietet Immobilienwerbung durch Nicht‑Profis. Nur autorisierte Akteure dürfen Anzeigen veröffentlichen oder unter einem ausdrücklichen Mandat mit Angabe des zugelassenen Unternehmens an einen Dritten delegieren.
Zwei Ausnahmen bleiben: der Eigentümer für sein eigenes Objekt und die nicht lukrative Wiederveröffentlichung einer bestehenden Anzeige. Die Maßnahme schützt die Glaubwürdigkeit der Anzeigen und das Vertrauen der Öffentlichkeit.
- Anzeigen nur für genehmigte Inhaber; Delegation an Dritte mit klarer Nennung möglich.
- Begrenzte Ausnahmen zur Bekämpfung von Identitätsmissbrauch und Verwirrung.
6. Verschärfte administrative und strafrechtliche Sanktionen
Die Sanktionen werden modernisiert und der Schwere angepasst. Verfahrensverstöße im Zusammenhang mit dem Mandat und behördlichen Pflichten werden mit angemessenen Geldbußen belegt. Schwerwiegende Delikte wie illegale Ausübung oder verbotene Werbung unterliegen einer höheren Skala.
Verwaltungsmaßnahmen richten sich gegen juristische Personen; bei schwerwiegenden Verstößen können Genehmigungen ausgesetzt oder entzogen werden. Dieser abschreckende Hebel unterstützt die Wirksamkeit des neuen Rahmens.
- Abgestufte Geldbußen je nach Art des Verstoßes.
- Möglichkeit des Entzugs der Genehmigung für fehlbare Gesellschaften.
- Ziel von Prävention und Wettbewerbsfairness.
Insgesamt strukturieren diese sechs Bereiche einen professionelleren und transparenteren Markt, verringern Risikozonen und klären Verantwortlichkeiten – zum Vorteil der Einwohner und Investoren.
Umsetzungsfragen und Perspektiven
Aus unserer Sicht stellt der Gesetzentwurf Nr. 271 einen echten Wendepunkt für den monegassischen Immobilienmarkt dar. Durch die Stärkung von Transparenz und Professionalisierung entspricht er einer langjährigen Erwartung nach einem strengeren Rahmen, der den eigenen wirtschaftlichen und ethischen Anforderungen Monacos gerecht wird. Dieser Text trägt eine klare Ambition: die Glaubwürdigkeit eines außergewöhnlichen Marktes zu bewahren und gleichzeitig gemeinsame Regeln für alle Akteure wiederherzustellen.
Als Praktiker teilen wir den Geist dieser Reform weitgehend. Der Sektor brauchte einen Anstoß, eine anspruchsvollere Grundlage, um das Vertrauen wiederherzustellen und bestimmte Praktiken einzudämmen, die im Laufe der Jahre das Ansehen des Berufsstandes getrübt haben – fiktive Inserate, inkonsistente Provisionen, nicht autorisierte Vermittler. Diese vereinzelten Auswüchse untergraben den Ruf eines Ökosystems, in dem die Mehrheit der Agenturen dennoch mit Strenge und Loyalität arbeitet.
Unsere Analyse weist auf einen verstärkten, aber auch kohärenteren Regulierungsrahmen hin. Wir halten es für sinnvoll, einen einheitlichen Provisionsmaßstab einzuführen, der für alle autorisierten Agenturen gilt. Diese Maßnahme würde gleiche Bedingungen zwischen den Fachleuten herstellen, destabilisierende Praktiken beenden und die Kompetenz statt Preisspiralen in den Vordergrund stellen. Es ist eine Frage der Fairness, aber auch des Respekts gegenüber dem Kunden.
Ein weiteres zentrales Thema ist die Verbreitung falscher Anzeigen. Diese immer noch zu weit verbreitete Praxis verzerrt die Wahrnehmung des Marktes und untergräbt das Vertrauen der Öffentlichkeit. Wir sind der Meinung, dass ein systematischer Kontrollmechanismus mit abschreckenden Sanktionen unerlässlich ist. Transparenz beginnt mit der Wahrhaftigkeit der veröffentlichten Informationen; ohne diese kann kein noch so strenger Regulierungsrahmen das Vertrauen wieder herstellen.
Langfristig würde die Schaffung einer Standesorganisation der Immobilienmakler unserer Meinung nach einen strukturellen Fortschritt darstellen. Dieses Gremium, basierend auf einer verpflichtenden Mitgliedschaft und einem verbindlichen Ethikkodex, würde eine gemeinsame Basis von Werten und Verantwortlichkeiten schaffen. Es würde die Profession in ihren edelsten Facetten verteidigen – Fachkompetenz, Transparenz und Loyalität gegenüber den Kunden.
In gleicher Weise sollte die Monegassische Immobilienkammer zu einer aktiveren Rolle übergehen. Eine erweiterte Eingriffsbefugnis, die über eine bloße Beratung hinausgeht, würde ihr ermöglichen, Missstände zu regulieren und einen wirklich fairen Wettbewerb zu gewährleisten. Diejenigen, die sich an die Regeln halten, sollten nicht länger durch Untätigkeit angesichts unethischer Praktiken benachteiligt werden.
Schließlich muss jede dauerhafte Reform auf einer Konsultation mit den Fachleuten beruhen. Die gerechtesten Texte sind jene, die die Realität vor Ort berücksichtigen – die Vielfalt der Strukturen, die operative Komplexität und die Notwendigkeit, Normen an die tägliche Praxis anzupassen. Eine offene Anhörung des monegassischen Immobiliensektors würde dazu beitragen, die Ausführungsdekrete zu verfeinern und ein Gleichgewicht zwischen Anforderungen und wirtschaftlicher Vitalität zu gewährleisten.
Die Stärkung des rechtlichen Rahmens darf nicht als Einschränkung angesehen werden, sondern als Versprechen: das eines transparenteren, würdigeren und nachhaltigeren Marktes. Regulieren bedeutet, Werte zu schützen. Und in einem so besonderen Umfeld wie Monaco bedeutet es auch, eine gemeinsame Vision davon zu bekräftigen, was Immobilienexzellenz sein sollte.
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