Loi immobilière Monaco : réforme du secteur 2025
Publié par Paolo Petrini le 16/10/2025
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Fiscalité et Législation
Déposée le 24 septembre 2025, la proposition de loi n° 271 modernise le cadre juridique de l’immobilier à Monaco, renforce la transparence et professionnalise les acteurs du secteur.
Cette loi marque une étape décisive dans la modernisation du cadre juridique des professions immobilières. Vingt-trois ans après la loi fondatrice n° 1.252 du 12 juillet 2002, restée inchangée depuis son adoption, ce texte ambitieux de 18 articles vise à professionnaliser le secteur, renforcer la transparence et aligner la Principauté sur les standards internationaux en matière de conformité financière et de lutte contre le blanchiment.
Cette réforme s’inscrit dans un contexte économique singulier : sur un territoire de seulement 2,2 km², le marché immobilier monégasque compte plus de 171 agences, un volume exceptionnel qui alimente une forte concurrence. Depuis 2020, seuls les Monégasques peuvent ouvrir une nouvelle agence, mesure destinée à réguler un secteur jugé saturé. Parallèlement, des acteurs non agréés, conciergeries, family offices, banquiers ou apporteurs d’affaires, interviennent parfois illégalement, facturant des honoraires pour de simples mises en relation. La Chambre Immobilière Monégasque s’est engagée à lutter activement contre ces dérives devant les tribunaux si nécessaire.
Dans ce contexte, la proposition de loi 271 entend garantir un haut niveau de professionnalisme et protéger les investisseurs comme les résidents face aux acteurs non habilités. Elle offre à l’administration de nouveaux outils de contrôle et réaffirme la volonté de Monaco de consolider un marché fondé sur la compétence, la transparence et la confiance.
Portée par une initiative parlementaire, cette proposition a été adoptée à l’unanimité en séance publique le 2 octobre 2025. Elle n’a toutefois pas encore force de loi, son entrée en vigueur dépendra du processus législatif final et de la publication des ordonnances d’application.
Principales mesures de la proposition de loi n° 271
La proposition de loi n° 271 portée par le Conseil National Monégasque réorganise l’accès et l’exercice des professions immobilières à Monaco, formalise la carte professionnelle et la formation continue, rend le mandat écrit obligatoire, réserve les commissions aux titulaires autorisés, encadre la publicité et renforce les sanctions.
1. Ancrage local et responsabilité des acteurs
L’autorisation d’exercer exige une résidence effective en Principauté pour les personnes physiques, exigence étendue aux administrateurs et aux bénéficiaires effectifs des sociétés. Cette mesure sécurise le marché immobilier à Monaco et facilite les contrôles.
Les administrateurs doivent détenir au minimum 25 % du capital, alignement avec les standards du GAFI pour l’identification des bénéficiaires effectifs. L’objectif est de lier la gestion à un intérêt économique réel, utile à la conformité.
Un agrément ministériel devient obligatoire pour les actionnaires des SAM et SCA immobilières, à la création et lors des changements d’actionnariat. L’exercice à domicile est formellement interdit, avec une tolérance de deux ans pour coworking ou domiciliation de démarrage.
- Résidence effective requise pour dirigeants et bénéficiaires effectifs.
- Seuil de 25 % du capital pour les administrateurs.
- Agrément des actionnaires, interdiction d’exercer au domicile, tolérance de 2 ans.
Ces mesures assurent présence réelle, traçabilité des bénéficiaires économiques et redevabilité sur le territoire.
2. Carte professionnelle et formation continue
Création d’une carte professionnelle obligatoire pour administrateurs, directeurs d’agence et négociateurs. Valable 5 ans, elle mentionne identité, établissement et périmètre d’activités, avec notification des changements à l’Administration.
Mise en place d’une formation initiale dans l’année suivant la prise de fonctions, puis mise à jour tous les 5 ans conditionnant le renouvellement de la carte. Le contenu sera fixé par ordonnance, en concertation avec la Chambre Immobilière Monégasque.
Les coûts sont supportés par les professionnels, avec dispositions transitoires pour les acteurs déjà en poste. Le dispositif rapproche Monaco des standards européens, utile aux investisseurs internationaux qui comparent les places.
- Carte professionnelle 5 ans et périmètre d’habilitation explicite.
- Formation initiale puis renouvellement par mise à jour quinquennale.
- Transitoire pour les professionnels en activité, visibilité accrue pour les clients.
3. Mandat écrit obligatoire pour toute opération
Toute opération requiert un mandat écrit à durée limitée, possible en format électronique selon le Code civil. Le versement de toute rémunération avant conclusion est prohibé, ce qui protège vendeurs et acquéreurs.
En gestion locative, le mandat impose une reddition de comptes au moins annuelle au mandant. La mesure renforce la traçabilité des flux et réduit les litiges, utile aux propriétaires comme aux gestionnaires.
- Mandat écrit horodaté, y compris électronique.
- Pas d’acompte ni commission avant l’acte.
- Compte rendu de gestion annuel, traçabilité accrue.
4. Commissions réservées aux professionnels habilités
La commission ne peut être versée qu’à un titulaire de l’autorisation administrative. L’objectif est d’écarter les intermédiaires non agréés et d’éviter la concurrence déloyale, au bénéfice d’un marché plus lisible.
Le dispositif protège la clientèle et valorise les opérateurs conformes, ce qui dépasse le seul périmètre local. Les investisseurs y voient un signal de qualité de marché et de stabilité contractuelle.
Pour approfondir le cadre local et les bonnes pratiques, consulte notre page dédiée à l’immobilier de luxe à Monaco, très consultée par les acheteurs internationaux.
5. Encadrement de la publicité immobilière
Un nouvel article interdit la publicité immobilière par des non professionnels. Seuls les acteurs autorisés peuvent publier des annonces, ou déléguer à un tiers sous mandat explicite avec mention de l’établissement habilité.
Deux exceptions demeurent, le propriétaire pour son bien et la republication non lucrative d’une annonce existante. La mesure protège la crédibilité des annonces et la confiance du public.
- Annonce réservée aux titulaires, mandat tiers possible avec mention claire.
- Exceptions limitées, lutte contre l’usurpation et la confusion.
6. Sanctions administratives et pénales renforcées
Les sanctions sont modernisées et proportionnées à la gravité. Les infractions de procédure liées au mandat et aux obligations administratives sont assorties d’amendes adaptées. Les délits graves comme l’exercice illégal ou la publicité interdite relèvent d’un barème plus élevé.
Des mesures administratives visent les personnes morales, avec suspension ou révocation de l’autorisation en cas de manquement sérieux. Ce levier dissuasif soutient l’effectivité du nouveau cadre.
- Amendes graduées selon la nature du manquement.
- Possibilité de retrait d’autorisation pour les sociétés fautives.
- Objectif de prévention et d’équité concurrentielle.
Ensemble, ces six volets structurent un marché plus professionnel et transparent, réduisent les zones de risque et clarifient les responsabilités, au service des résidents et des investisseurs.
Enjeux d’application et perspectives
La proposition de loi n° 271 marque, à nos yeux, un véritable tournant pour le marché immobilier monégasque. En renforçant la transparence et la professionnalisation, elle répond à une attente de longue date, celle d’un cadre plus rigoureux, à la hauteur des exigences économiques et éthiques propres à Monaco. Ce texte porte une ambition claire, préserver la crédibilité d’un marché d’exception tout en rétablissant des règles communes à l’ensemble des acteurs.
En tant que professionnels du terrain, nous partageons largement l’esprit de cette réforme. Le secteur avait besoin d’un sursaut, d’un socle plus exigeant pour restaurer la confiance et contenir certaines pratiques qui, au fil des années, ont altéré l’image du métier, annonces fictives, commissions incohérentes, intermédiaires non habilités. Ces dérives isolées fragilisent la réputation d’un écosystème où la majorité des agences exercent pourtant avec rigueur et loyauté.
Notre analyse va dans le sens d’un encadrement renforcé, mais aussi plus cohérent. Nous estimons qu’il serait opportun d’instaurer un barème de commissions unifié, applicable à toutes les agences autorisées. Cette mesure permettrait de rétablir une égalité de conditions entre professionnels, de mettre fin aux pratiques déstabilisantes et de valoriser la compétence plutôt que la surenchère tarifaire. C’est une question d’équité, mais aussi de respect du client.
Autre sujet essentiel, la prolifération des fausses annonces. Cette pratique, encore trop répandue, brouille la perception du marché et mine la confiance du public. Nous pensons qu’un dispositif de contrôle systématique, assorti de sanctions dissuasives, est indispensable. La transparence commence par la véracité des informations publiées, sans cela, aucun cadre réglementaire, aussi strict soit-il, ne pourra suffire à restaurer la confiance.
À plus long terme, la création d’un ordre professionnel des agents immobiliers représenterait, selon nous, une avancée structurante. Cet organisme, fondé sur une adhésion obligatoire et une charte déontologique contraignante, offrirait un socle commun de valeurs et de responsabilités. Il permettrait de défendre la profession dans ce qu’elle a de plus noble, l’expertise, la transparence et la loyauté envers les clients.
Dans cette même logique, la Chambre Immobilière Monégasque devrait évoluer vers un rôle plus actif. Un pouvoir d’intervention élargi, dépassant la simple consultation, lui permettrait de réguler les abus et de garantir une concurrence réellement équitable. Ceux qui respectent les règles ne devraient plus être pénalisés par l’inaction face à des pratiques contraires à l’éthique.
Enfin, toute réforme durable doit s’appuyer sur une concertation avec les professionnels. Les textes les plus justes sont ceux qui tiennent compte de la réalité du terrain, la diversité des structures, la complexité opérationnelle et la nécessité d’adapter les normes à la pratique quotidienne. Une consultation ouverte du secteur immobilier monégasque permettrait d’affiner les décrets d’application et de garantir un équilibre entre exigence et vitalité économique.
Le renforcement du cadre juridique ne doit pas être perçu comme une contrainte, mais comme une promesse, celle d’un marché plus transparent, plus digne et plus durable. Réguler, c’est protéger la valeur. Et dans un environnement aussi singulier que Monaco, c’est aussi affirmer une vision partagée de ce que doit être l’excellence immobilière.
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