Bilan: Le marché immobilier à Monaco en 2024

Le marché immobilier de Monaco en 2024 continue d’afficher des dynamiques contrastées, oscillant entre une hausse des ventes (+12 %) et un recul des reventes (-5,9 %). D’après les dernières données de l’Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (IMSEE), le montant total des transactions immobilières atteint un record historique de 5,9 milliards d’euros, soit une progression de +80 % en un an​. Cette croissance est largement portée par les ventes de programmes neufs, qui atteignent 101 transactions, avec un prix médian dépassant 22 millions d’euros​. La livraison du projet Mareterra, qui a ajouté 130 nouveaux logements dans le quartier du Larvotto, a fortement contribué à cette dynamique​. En revanche, le marché des reventes poursuit son ralentissement et atteint son plus bas niveau depuis 2012. Malgré cette baisse d’activité, le prix moyen au mètre carré des reventes établit un nouveau record à 51 967 €/m² en 2024, dépassant légèrement son précédent sommet de 2021​.

Chaque année, Petrini Exclusive Real Estate analyse les évolutions du marché immobilier à Monaco afin de proposer des synthèses précises et des perspectives éclairées aux investisseurs et aux résidents. Grâce à une connaissance approfondie du marché local, nous identifions les tendances majeures et anticipons les mutations du secteur. Dans ce cadre, nous avons réalisé une étude approfondie sur les tendances du marché immobilier monégasque en 2024, mettant en lumière les dynamiques par quartier, l’évolution des prix et les opportunités d’investissement. Nous vous invitons également à consulter notre analyse des prévisions pour le marché immobilier monégasque en 2025, afin d’anticiper les évolutions à venir.

Cet article propose une lecture détaillée des chiffres clés de 2024, ainsi qu’une analyse des tendances et des perspectives pour les mois à venir.

Un marché immobilier monégasque en pleine évolution

Le marché immobilier de Monaco en 2024 se distingue par des évolutions contrastées. Alors que le nombre de ventes dans le neuf atteint un niveau record, le marché des reventes continue de ralentir pour la deuxième année consécutive. Ces tendances s’inscrivent dans un contexte économique global marqué par une forte demande pour l’immobilier de prestige et une offre limitée en Principauté.

Une croissance portée par les ventes de logements neufs

L’année 2024 a vu une augmentation de 12 % du nombre total de transactions, soit 50 appartements de plus qu’en 2023​. Cette progression s’explique principalement par la hausse des ventes de biens neufs, qui atteignent 101 transactions, un niveau jamais observé depuis la création de l’Observatoire de l’Immobilier en 2006. Le projet Mareterra, avec ses 130 logements livrés dans le quartier du Larvotto, joue un rôle clé dans cette dynamique, en apportant de nouvelles opportunités d’achat sur un marché où l’offre reste historiquement restreinte​.

Le montant total des transactions immobilières s’élève à 5,9 milliards d’euros, soit une hausse de +80 % en un an et un chiffre qui a plus que doublé en dix ans. Ce volume exceptionnel reflète non seulement la hausse des ventes dans le neuf, mais aussi la progression des prix des biens les plus prestigieux, notamment ceux dont la valeur dépasse 20 millions d’euros.

Un marché des reventes en recul

Contrairement aux ventes de logements neufs, le marché des reventes immobilières poursuit son ralentissement, avec 365 transactions enregistrées en 2024, soit une baisse de -5,9 % par rapport à l’année précédente​. Ce recul marque la deuxième année consécutive de baisse et ramène le volume des reventes à son niveau le plus bas depuis 2012.

Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

• Une offre réduite, avec un nombre limité de biens disponibles sur le marché secondaire.

• Des prix élevés, qui freinent la rotation du parc immobilier et limitent les opportunités d’achat.

• Une attractivité croissante du neuf, qui capte une part plus importante des transactions grâce à des programmes immobiliers récents et haut de gamme.

Malgré ce ralentissement, le marché des reventes continue d’afficher des prix élevés, avec un prix moyen au mètre carré atteignant 51 967 €, soit un nouveau record historique​. L’évolution contrastée entre les ventes de logements neufs et le marché des reventes témoigne d’un marché immobilier monégasque en transformation. Cette dynamique influence non seulement les stratégies d’investissement, mais aussi les perspectives de croissance pour les années à venir.

Les quartiers les plus prisés en 2024

Le marché immobilier monégasque présente de fortes disparités selon les quartiers, avec des écarts de prix significatifs entre les secteurs les plus prisés et ceux affichant des évolutions plus modérées. Si certains quartiers atteignent des niveaux records, d’autres connaissent des ajustements, reflétant les dynamiques propres à chaque secteur de la Principauté.

Le Larvotto : le prix au mètre carré le plus élevé

Avec un prix moyen de 97 563 €/m², le quartier du Larvotto affiche la valeur la plus élevée du marché immobilier monégasque en 2024. Ce chiffre doit toutefois être interprété avec prudence, car il repose sur un faible nombre de transactions, ce qui peut entraîner des variations importantes d’une année sur l’autre. La présence de programmes immobiliers d’exception, comme Mareterra, contribue largement à cette valorisation, en attirant une clientèle internationale recherchant des biens de prestige en front de mer.

Monte-Carlo : le quartier le plus dynamique

Monte-Carlo demeure le secteur le plus actif du marché, concentrant plus d’un tiers des reventes avec 132 transactions enregistrées en 2024, soit une hausse de +10,9 % par rapport à l’année précédente. Avec un prix moyen au mètre carré de 53 911 €/m², le quartier continue d’attirer les acheteurs, notamment grâce à son proximité avec le Casino de Monte-Carlo et ses infrastructures haut de gamme.

Fontvieille et La Condamine : une attractivité soutenue

Ces deux quartiers affichent des prix au mètre carré très proches : 53 908 €/m² pour Fontvieille et 53 801 €/m² pour La Condamine. Leur attractivité repose sur plusieurs facteurs :

• Fontvieille, avec ses résidences modernes et sa proximité avec le port, séduit une clientèle recherchant un cadre de vie plus calme, tout en restant proche du centre.

• La Condamine, quartier historique et commerçant, bénéficie d’une forte demande pour les biens de petite et moyenne surface, attirant à la fois les investisseurs et les résidents permanents.

Le Jardin Exotique : la plus forte progression

Le Jardin Exotique enregistre la plus forte augmentation de prix en 2024, avec une progression de +36,4 %, portant le prix moyen au mètre carré à 49 847 €/m². Cette hausse est notamment due à la revente d’appartements situés dans un immeuble de grand standing, témoignant d’un intérêt croissant pour ce quartier qui offre des vues panoramiques sur la Principauté et un cadre résidentiel plus aéré.

Les Moneghetti et La Rousse : des évolutions contrastées

• Les Moneghetti affichent un prix moyen au mètre carré de 42 326 €/m², en léger recul par rapport à l’année précédente (-4,2 %). Ce quartier résidentiel, bien desservi et prisé pour ses immeubles de standing, demeure attractif pour les familles et les résidents souhaitant s’éloigner du cœur touristique.

• La Rousse, deuxième quartier le plus important en volume de transactions après Monte-Carlo, enregistre une baisse de -6,8 %, avec un prix moyen de 45 303 €/m². Cette évolution s’explique par une offre plus limitée en 2024, alors que le quartier reste recherché pour ses résidences de prestige comme la Tour Odéon.

Les tendances observées en 2024 montrent une hiérarchisation des prix selon l’emplacement, la qualité des infrastructures et l’offre de biens disponibles. Tandis que le Larvotto, Monte-Carlo et Fontvieille restent les secteurs les plus exclusifs, des quartiers comme le Jardin Exotique et La Condamine enregistrent une montée en gamme progressive. Cette évolution témoigne de la diversité du marché monégasque, où chaque secteur joue un rôle distinct dans l’attractivité globale de la Principauté.

Prix au mètre carré et évolution du marché des reventes

Le marché des reventes immobilières à Monaco en 2024 continue de se distinguer par des prix élevés, malgré une baisse du nombre de transactions. Si le volume des reventes diminue pour la deuxième année consécutive, le prix moyen au mètre carré atteint un nouveau record de 51 967 €, confirmant l’attractivité et l’exclusivité du marché monégasque​.

Un prix moyen au mètre carré en progression

En 2024, le prix moyen des reventes progresse de +1,1 % par rapport à 2023, dépassant ainsi le précédent record établi en 2021. Sur les dix dernières années, cette évolution représente une hausse de +44,3 %, avec une augmentation annuelle moyenne de +4,2 %​.

Cependant, cette hausse n’est pas uniforme selon les typologies de biens :

• Les studios et les trois pièces enregistrent les plus fortes progressions avec respectivement +5,7 % et +7,6 %.

• Les appartements de quatre pièces et plus connaissent un léger repli, avec une baisse de -2,0 % pour les quatre pièces et -3,7 % pour les cinq pièces et plus.

• Les biens de prestige conservent leur attractivité, notamment les propriétés dont le prix dépasse 10 millions d’euros, dont le nombre de transactions a augmenté de +10,6 %​.

Transactions dans le neuf : une envolée spectaculaire

Le marché des ventes immobilières neuves à Monaco a atteint en 2024 un niveau record, confirmant l’attrait de la Principauté pour les acheteurs en quête de biens d’exception. Le montant total des ventes dans le neuf s’élève à 3,7 milliards d’euros, soit un chiffre supérieur au cumul des transactions enregistrées entre 2006 et 2021. Cette envolée s’explique par plusieurs facteurs, notamment la livraison de 159 nouveaux logements, dont 130 issus du prestigieux projet Mareterra, qui a significativement contribué à l’augmentation du volume des ventes.

La typologie des biens vendus dans le neuf témoigne de l’évolution du marché vers des biens de plus en plus exclusifs. En effet, 70 % des ventes concernent des appartements de 4 pièces et plus, une tendance qui illustre l’intérêt croissant pour les logements spacieux et haut de gamme. Les transactions à des prix élevés dominent le marché : plus de 57 biens se sont vendus à plus de 20 millions d’euros, confirmant que l’immobilier monégasque s’adresse principalement à une clientèle fortunée recherchant un cadre de vie exceptionnel et des prestations de très haut standing.

Quel est l’impact des taux d’intérêt et des réglementations sur l’immobilier à Monaco ?

Les récentes hausses des taux d’intérêt variables ont eu un impact limité sur le marché immobilier monégasque, où une majorité d’acheteurs réalisent leurs acquisitions sans recours au crédit bancaire. Cependant, elles peuvent :

• Ralentir les transactions sur le marché de la revente en réduisant la demande de certains investisseurs.

• Affecter les acheteurs étrangers qui doivent financer leur acquisition, diminuant leur pouvoir d’achat.

En parallèle, les réglementations environnementales jouent un rôle de plus en plus important. Monaco s’aligne sur les exigences européennes en matière de durabilité, ce qui implique :

• Une augmentation des coûts de mise en conformité pour les nouvelles constructions et les rénovations.

• Une demande accrue pour des propriétés respectueuses de l’environnement intégrant des normes écologiques avancées.

• Un intérêt grandissant des acheteurs pour des projets comme Mareterra, conçus selon des critères environnementaux stricts.

Dans un contexte de turbulences économiques mondiales, ces facteurs influencent le marché monégasque, qui reste cependant résilient grâce à son attractivité et à la forte demande pour l’immobilier de prestige.

L’immobilier de luxe à Monaco : toujours plus exclusif ?

Le marché immobilier monégasque est résolument tourné vers l’ultra-luxe. En 2024, un appartement neuf sur deux s’est vendu à un prix supérieur à 22 millions d’euros, tandis que la moyenne des transactions dans le neuf atteint 36,4 millions d’euros. Ces chiffres illustrent la rareté et la forte valorisation des biens disponibles, un phénomène accentué par la taille réduite de la Principauté et par une demande internationale soutenue.

Les appartements de 5 pièces et plus dominent désormais le marché, avec un prix moyen dépassant 18,8 millions d’euros. Ce segment attire une clientèle privilégiée, composée d’investisseurs internationaux et de résidents recherchant des biens offrant de grands volumes, des finitions d’exception et des services exclusifs tels que conciergerie, piscines privées et accès direct aux plages.

En comparaison avec d’autres marchés de luxe comme Londres, New York ou Hong Kong, Monaco se distingue par des prix au mètre carré parmi les plus élevés du monde, mais également par une fiscalité avantageuse et une stabilité économique et politique unique. Si des villes comme Londres ou New York peuvent proposer des biens comparables en termes de standing, elles ne bénéficient pas du cadre réglementaire et fiscal qui font de Monaco une destination de choix pour les grandes fortunes.

Perspectives et enjeux pour 2025

Les tendances observées en 2024 laissent entrevoir une stabilité des prix malgré un marché plus restreint. Si les transactions dans le neuf restent dynamiques, le recul du nombre de reventes (-5,9 %) pourrait limiter la fluidité du marché et accentuer la rareté de l’offre disponible.

L’impact des nouveaux projets immobiliers, comme Mareterra, est un facteur clé à surveiller. Ces développements contribuent à redéfinir le paysage urbain monégasque en offrant des résidences ultra-modernes répondant aux attentes des acheteurs fortunés. Toutefois, avec un espace constructible limité, la capacité d’expansion de Monaco reste contrainte, ce qui pourrait maintenir une pression haussière sur les prix.

Enfin, la question de l’attractivité de Monaco pour les investisseurs internationaux demeure centrale. La Principauté bénéficie toujours d’une demande soutenue, alimentée par sa stabilité politique, sa fiscalité avantageuse et son cadre de vie unique. Cependant, les évolutions réglementaires et les dynamiques économiques mondiales pourraient influencer les stratégies d’investissement et redessiner le profil des acheteurs dans les années à venir.

En 2025, le marché immobilier monégasque devrait donc continuer à se structurer autour de l’ultra-luxe, tout en s’adaptant aux nouvelles attentes des acquéreurs et aux défis liés à l’urbanisation de la Principauté.

Réalisation de projets immobiliers à Monaco : un accompagnement sur mesure

Monaco continue d’attirer une clientèle haut de gamme souhaitant concrétiser des projets immobiliers d’exception. En 2024, la Principauté offre de nombreuses opportunités d’investissement, notamment avec la livraison de programmes immobiliers prestigieux comme Mareterra, qui redéfinit les standards du luxe et de la durabilité. Cependant, face à un marché compétitif et à des exigences réglementaires spécifiques, il est essentiel de s’appuyer sur une expertise reconnue pour mener à bien un projet immobilier à Monaco.

Un marché exclusif nécessitant une approche sur mesure

L’offre immobilière à Monaco étant limitée, accéder aux biens les plus convoités exige une parfaite connaissance du marché et une capacité à anticiper les évolutions du secteur. Les acheteurs et investisseurs doivent également tenir compte des nouvelles exigences écologiques et réglementaires, qui imposent des normes toujours plus strictes en matière de construction et de rénovation. Dans ce contexte, un accompagnement personnalisé permet d’optimiser son projet et de garantir une acquisition conforme aux standards les plus exigeants. Spécialiste du marché immobilier monégasque, Petrini Exclusive Real Estate accompagne ses clients dans toutes les étapes de leur projet, en mettant à leur disposition une expertise pointue et un réseau exclusif. En 2024, notre agence se distingue par:

• Un accès privilégié aux biens d’exception, y compris des propriétés hors marché.

• Un accompagnement sur mesure, intégrant la recherche de biens, la négociation et l’expertise juridique et fiscale.

• L’intégration des technologies numériques, avec des visites immersives en 3D et des services digitaux avancés.

• Un suivi personnalisé post-achat, incluant la gestion locative, l’aménagement et l’optimisation patrimoniale.

• Une approche éco-responsable, en adéquation avec la demande croissante pour des propriétés durables et conformes aux nouvelles normes environnementales.

Projets immobiliers d’envergure en 2024

L’année 2024 marque la livraison de plusieurs programmes immobiliers de prestige, renforçant l’attractivité du marché monégasque. Ces réalisations illustrent l’évolution du secteur vers des résidences ultra-luxueuses, intégrant des technologies durables et des prestations haut de gamme.

• Mareterra, le nouveau quartier éco-responsable de Monaco, conçu pour répondre aux normes environnementales les plus strictes, intégrant divers types de résidences d’exception :

  • Le Renzo, résidence emblématique du projet Mareterra, offrant des appartements de prestige avec des vues imprenables sur la mer.

  • Les Jardins d’Eau, un ensemble résidentiel raffiné situé en bord de mer, combinant nature et architecture moderne.

  • Les Townhouses de Mareterra, résidences élégantes à l’architecture contemporaine, offrant des espaces de vie spacieux avec terrasses et jardins privés.

  • Les Villas de Mareterra, des propriétés exclusives bénéficiant de vastes espaces, de prestations ultra-luxueuses et d’un accès privilégié.

• Bay House, complexe ultra-luxueux au Larvotto, comprenant 56 appartements et 5 villas, avec terrasses panoramiques et piscines privées.

• Le Luciana, une résidence haut de gamme combinant élégance architecturale et services exclusifs, offrant un cadre de vie raffiné au cœur de la Principauté.

Rappel des programmes marquants des dernières années

Certains programmes, livrés ces dernières années, continuent de figurer parmi les résidences les plus prisées de Monaco :

• L’Exotique (2022) – Situé au Jardin Exotique, il propose des appartements spacieux avec terrasses végétalisées et vues panoramiques sur la mer.

• Villa Portofino (2022) – Une résidence de prestige à La Condamine, alliant architecture bourgeoise et modernité.

• Le Palais de la Plage (2021) – Une résidence iconique du Larvotto avec des appartements d’exception et des prestations haut de gamme.

• Le 45G (2021) – Un immeuble moderne à La Condamine, offrant des penthouses avec toits-terrasses et piscines privées.

• Villa Palazzino (2021) – Une résidence exclusive à Monte-Carlo, combinant tradition et modernité avec ses maisons de ville prestigieuses.

• 26 Carré d’Or (2020) – Une tour emblématique du Carré d’Or, proposant des duplex et un penthouse avec piscine privée.

Ces développements soulignent le dynamisme du marché immobilier monégasque, qui continue d’attirer une clientèle internationale en quête d’excellence et de prestations d’exception. Avec une offre exclusive et un accompagnement hautement personnalisé, Petrini Exclusive Real Estate s’impose comme un partenaire incontournable pour concrétiser un projet immobilier à Monaco dans les meilleures conditions.