Immobilienmarkt Monaco: der Kaufzyklus hat begonnen
Publié par Paolo Petrini le 08/09/2026
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Monegassischer Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Monaco tritt nach unserer Einschätzung in einen Kaufzyklus ein: Mieten auf nie erreichtem Niveau, Wiederverkäufe, die 2025 um 17,5 % auf einen Rekordwert von 3.249,7 Mio. Euro zulegten, und ein Wohnungsbestand, den die Geografie daran hindert, im Tempo des weltweiten Vermögenszuwachses zu wachsen.
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Es gibt einen Satz, den jeder Immobilienprofi in Monaco beim ersten Termin zu hören bekommt und den Eugenia Petrini, die Gründerin unseres Hauses, schon zu Beginn ihrer Laufbahn hörte: „Ja, aber bei diesen Preisen muss das irgendwann zusammenbrechen.“ Sie hörte ihn, als der Quadratmeter für rund 15.000 Euro gehandelt wurde. Wir hören ihn noch heute, bei über 57.000 Euro. Dazwischen hat sich der Markt mehr als verdreifacht.
Dieser Beitrag will diese Prophezeiung nicht widerlegen; das hat die Zeit erledigt. Er legt eine präzisere Überlegung dar, die unsere Agentur ihrer Gründerin verdankt und die uns drei Jahre Marktpraxis erneut aufgreifen ließen: die der Zyklen. Drei Jahre lang lastete der Nachfragedruck auf dem Mietmarkt. Wir gehen davon aus, dass er sich jetzt auf den Kauf verlagert. Die Statistik zeigt das noch nicht, und wir werden erläutern, warum sie es noch nicht zeigen kann. Hier ist diese Überlegung, Schritt für Schritt, mit den Zahlen, die sie stützen, und jenen, die sie in Frage stellen. Die Analyse trägt das Datum des 8. September 2026; sie erscheint acht Tage vor der Veröffentlichung des Konjunkturberichts (Bulletin de l'Économie) für das zweite Quartal durch das IMSEE, das monegassische Statistikinstitut, die für den 16. September 2026 erwartet wird.
Das Wichtigste in Kürze: Kaufen in Monaco an der Wende des Zyklus
Die Fakten, auf denen unsere Lesart eines Zykluswechsels beruht, mit ihren Quellen, und was sie noch nicht belegen.
- 2025 hat sich der monegassische Markt vom Neubau zum Bestand verlagert: 429 Wiederverkäufe, ein Plus von 17,5 %, für 3.249,7 Mio. Euro, ein absoluter Rekord laut IMSEE.
- Die Neubauverkäufe fielen auf 64 Transaktionen zurück, weil nach Mareterra und Bay House keine Projekte mehr zur Übergabe anstanden.
- Die Mietphase von 2023 bis 2025 hat die Mieten auf Höchststände getrieben: Anstiege von 8 bis 15 %, die Petrini Exclusive Real Estate in den ersten acht Monaten 2025 festgestellt hat.
- Bei Vierzimmerwohnungen ist das Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis von rund 2,1 % im Jahr 2019 auf rund 2,5 % im ersten Halbjahr 2026 gestiegen, gemessen an den Angebotspreisen, die wir seit 2008 erfassen.
- Das Angebot ist eingefroren: 22.577 Wohnungen laut IMSEE-Volkszählung 2025 auf 2,08 km², davon 4.380 staatliche Wohnungen, die Monegassen vorbehalten sind, und 684 Neubauwohnungen in zehn Jahren.
- Die Nachfrage dagegen wächst: UBS zählt für 2025 nahezu eine Million neuer Dollar-Millionäre, mehr als 2.600 pro Tag.
- Die Statistik bestätigt die These noch nicht: 104 Wiederverkäufe im ersten Quartal 2026 für 531,2 Mio. Euro, ein Rückgang um 18,8 % gegenüber einem außergewöhnlichen ersten Quartal 2025, aber über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre, so das IMSEE.
Unsere Überzeugung betrifft keinen Preisanstieg, den niemand versprechen kann. Sie betrifft den Wettbewerb: Wenn ein Teil der Mietnachfrage zu Kaufnachfrage wird, werden die besten Wohnungen in den besten Häusern stärker umkämpft sein, bevor die Indizes es registrieren.
„Das bricht irgendwann zusammen“: was achtzehn Jahre Preise in Monaco darauf geantwortet haben
Die Prophezeiung vom Zusammenbruch wurde nie durch ein Argument widerlegt. Sie wurde durch die Zeit widerlegt. Nach unseren Berechnungen auf Basis der vom IMSEE veröffentlichten Immobilienberichte (Observatoire de l'immobilier) stieg der Durchschnittspreis bei Wiederverkäufen von 14.784 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2006 auf 51.967 Euro im Jahr 2024, eine Vervielfachung um etwa den Faktor 3,5 in achtzehn Jahren. In diesem Zeitraum hat keine Korrektur den Grundtrend ausgelöscht.
Eine gerade Linie war das gleichwohl nicht. Die frühen 2010er Jahre waren ein langes Plateau, auf dem sich die Preise vier oder fünf Jahre lang kaum bewegten. Im Frühjahr 2020 kamen die Transaktionen für mehrere Monate zum Stillstand, und die Frage, ob die Kunden zurückkehren würden, stellte sich ernsthaft. Sie kehrten zurück. Der monegassische Markt kennt Pausen, mitunter lange; einen Einbruch hat er nicht erlebt. Was unsere Beobachtung der Entwicklung des Quadratmeterpreises in Monaco Viertel für Viertel zeigt, ist eine Kurve, die atmet, keine Kurve, die bricht.
Allerdings muss man wissen, was man vergleicht, und hier ist eine Vorsichtsmaßnahme geboten, die in der Presseberichterstattung fast immer fehlt.
Die Reihe der Quadratmeterpreise hat ihre Methode gewechselt
Bis zur Ausgabe für das Jahr 2024 berechnete das IMSEE den Quadratmeterpreis ausschließlich aus den Wiederverkäufen. Die im Februar 2026 veröffentlichte Ausgabe für das Jahr 2025 beruht auf einem Regressionsmodell, das sämtliche Transaktionen mit bekannter Fläche einbezieht, Neubauverkäufe eingeschlossen, und die Bauperiode berücksichtigt. Die gesamte historische Reihe wurde neu berechnet.
Das Institut schreibt ausdrücklich, dass diese Änderung jeden Vergleich mit den in früheren Berichten veröffentlichten Preisen ausschließt. Die 51.967 Euro von 2024 und die 57.569 Euro von 2025 gehören also nicht zur selben Reihe. Nach der neuen Methode liegt der Vergleichswert für 2024 bei 58.402 Euro.
Dieser Bruch erklärt einen Teil der voreiligen Deutungen, die seit Februar erschienen sind. Vor allem verlangt er, mit dem zu argumentieren, was von Jahr zu Jahr vergleichbar bleibt: mit Volumen und Umsätzen. Wir kommen darauf zurück.
Doch zu wissen, dass der Markt nicht zusammenbricht, sagt nichts darüber, wohin sich die Nachfrage richtet. Genau diese Frage, und nicht die nach der Blase, entscheidet darüber, was ein Käufer heute tun sollte. Um sie zu beantworten, muss man zur Überlegung der Gründerin unseres Hauses zurückkehren.
Die Zyklen nach Eugenia Petrini: warum die Miete dem Kauf vorausgeht
Immobilien folgen Zyklen. Eugenia Petrini, die unsere Agentur vor mehr als vierzig Jahren gründete, sprach dabei nicht von Makroökonomie. Sie sprach von dem, was sie in ihren Terminen beobachtete: Jahre, in denen alle mieten wollten, dann Jahre, in denen dieselben Menschen kaufen wollten. Ein Immobilienzyklus, wie wir den Begriff verwenden, bezeichnet den Wechsel von Phasen, in denen sich die Nachfrage vorwiegend auf die Miete richtet, und Phasen, in denen sie sich vorwiegend auf den Kauf richtet, getrieben von der Schere, die sich zwischen Mieten und Preisen öffnet. Die Überlegung hat drei Schritte, und sie verdient es, schwarz auf weiß festgehalten zu werden, weil alles Weitere in diesem Beitrag daraus folgt.
Erster Schritt: Trifft die Nachfrage schneller ein als das Angebot, richtet sie sich zunächst auf die Miete, weil Mieten schnell geht, umkehrbar ist und keine Marktkenntnis voraussetzt. Die Mieten steigen. Zweiter Schritt: Sind sie weit genug gestiegen, macht die Jahresmiete einen Anteil am Kaufpreis aus, den Haushalte mit verfügbarem Kapital nicht länger zu zahlen bereit sind, ohne Eigentum zu erwerben. Sie wechseln die Seite. Dritter Schritt: Dieser Wechsel verlagert den Druck von der Miete auf den Kauf, und der Zyklus schließt sich bis zum nächsten.
Das ist kein Gesetz. Es ist eine Regelmäßigkeit, die sie beobachtet hatte und die wir seither wiederkehren sahen. Sie gilt in vielen Städten. In Monaco aber, wo das Angebot der Nachfrage nie folgt, schlägt das Pendel in jede Richtung weiter aus, und genau das macht den Zeitpunkt des Umschwungs für jeden so wichtig, der einen Kauf erwägt.
Ist diese Überlegung richtig, gilt es zunächst die Mietphase zu prüfen. Hat sie stattgefunden, und mit welcher Intensität?
Drei Jahre Anspannung am Mietmarkt in Monaco: die Fakten
Die Mietphase hat stattgefunden, und zwar mit einer Intensität, die wir so nicht kannten. Von 2023 bis 2025 kamen mehrere Kräfte zusammen. Großbaustellen zwangen ganze Familien, sich kurzfristig eine neue Wohnung zu suchen. Die britischen Steuerreformen, dann die Anpassungen in der Schweiz und in den Niederlanden brachten neue Einwohner, die die Häuser noch nicht kannten und taten, was alle Neuankömmlinge tun: Sie mieteten. Das verfügbare Angebot hielt nicht Schritt, und die Mieten taten, was Mieten tun, wenn die Warteschlange länger wird.
Unsere interne Untersuchung vom August 2025, ausführlich dargestellt in unserer Analyse des monegassischen Mietmarkts, ergab bei den von uns betreuten Neuvermietungen seit Jahresbeginn Anstiege von 8 bis 15 %.
Unsere Erhebungen der Angebotspreise, Monat für Monat seit 2008 geführt, geben das Ausmaß der Verschiebung wieder. Bei Vierzimmerwohnungen in Monaco (nach örtlicher Zählung: Wohnzimmer und drei Schlafzimmer) stieg die angebotene Miete zwischen 2019 und dem ersten Halbjahr 2026 um rund 32 %, während der angebotene Kaufpreis um rund 11 % zulegte. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um beurkundete Preise, und sie sind nicht mit den notariellen Statistiken des IMSEE zu verwechseln. Doch eine Differenz dieser Größenordnung, die sich über sieben Jahre hält, ist kein Erhebungsfehler. Es ist eine Feder, die sich spannt.
Die erste Bedingung des Zyklus ist damit erfüllt. Die zweite ist arithmetisch, und sie entscheidet sich heute in den Familien, die wir empfangen.
Die Rechnung des Mieters: wenn die Miete den Kaufpreis einholt
Steigt die Miete dreimal so schnell wie der Kaufpreis, ändert der Vergleich zwischen Mieten und Kaufen seinen Charakter. Im Segment der Vierzimmerwohnungen ist das Verhältnis zwischen der gezahlten Jahresmiete und dem Kapital, das gebunden werden müsste, nach unseren Erhebungen von rund 2,1 % im Jahr 2019 auf rund 2,5 % im ersten Halbjahr 2026 gestiegen. Einfach gesagt: Jedes Mietjahr kostet einen wachsenden Anteil am Preis der Wohnung, die man nicht kauft.
Das bleibt keine Abstraktion. Seit Jahresbeginn kehrt dieselbe Situation in unseren Terminen mit einer Regelmäßigkeit wieder, die uns zunächst überrascht hat. Eine seit drei oder vier Jahren ansässige Familie erhält das Angebot zur Verlängerung ihres Mietvertrags oder muss die Wohnung wechseln, weil die Kinder größer geworden sind, und entdeckt das Marktniveau. Die geforderte Miete übersteigt die Schwelle, die sie sich gesetzt hatte. Dann stellt sie eine Frage, die sie 2022 nicht gestellt hätte: Und wenn wir kauften? Das ist keine Investorenhypothese mehr. Es ist eine Haushaltsentscheidung, und genau das ist der zweite Schritt der Überlegung.
Hier gilt es, der Versuchung zu widerstehen, Kaufen sei grundsätzlich dem Mieten vorzuziehen. Das wäre falsch. Eine Bruttomietrendite zwischen 2 und 3 % bleibt niedrig und rechtfertigt für sich genommen nichts. Erwerbsnebenkosten, Haltedauer und die Liquidität des jeweiligen Hauses wiegen schwer in der Entscheidung. Was wir diesen Familien sagen, ist das, was wir bei unseren eigenen Abwägungen anwenden: In Monaco rechnet man nicht in Rendite, man rechnet in Knappheit. Der Vermögenswert eines Kaufs liegt nicht in der Miete, die man nicht mehr zahlt, sondern im Werterhalt, in der Liquidität beim Wiederverkauf und vielleicht in einer langfristigen Wertsteigerung, die niemand garantieren kann. Und er bemisst sich am Haus und am Stockwerk, weit mehr als am Quadratmeterpreis: Zwei gleich große Wohnungen in zwei benachbarten Residenzen verkaufen sich weder im selben Tempo noch zum selben Preis.
Zwei von drei Bedingungen. Die dritte unterscheidet Monaco von allen Städten, in denen diese Überlegung gilt: Hier kann das Angebot nicht reagieren.
Eine Million Millionäre pro Jahr gegenüber den 2,08 km² Monacos
Das grundlegende Ungleichgewicht des monegassischen Marktes steckt in zwei Zahlen, die nicht dieselbe Sprache sprechen: nahezu eine Million neuer Millionäre pro Jahr weltweit, 684 Neubauwohnungen in zehn Jahren in Monaco. Der Global Wealth Report 2026 der UBS schätzt, dass das weltweite Privatvermögen 2025 um 10,8 % gewachsen ist und in einem einzigen Jahr nahezu eine Million neuer Dollar-Millionäre hinzugekommen sind, mehr als 2.600 pro Tag. Was dieser weltweite Boom der Millionäre für das Fürstentum bedeutet, haben wir an anderer Stelle ausgeführt; hier genügt die Größenordnung.
Auf der anderen Seite bewegt sich das Angebot praktisch nicht. Die Volkszählung 2025 zählt 22.577 Wohnungen im gesamten Fürstentum, davon 18.197 private und 4.380 staatliche, letztere den Staatsangehörigen vorbehalten. In zehn Jahren wurden 684 Neubauwohnungen übergeben, 68,4 pro Jahr. Ein Projekt wie Mareterra kann rund hundert Einheiten hinzufügen und die Qualität des Bestands heben. An der Beschränkung ändert es nichts: 2,08 km², und das Meer als einzige Landreserve.
Das macht den oft bemühten Vergleich mit Dubai weitgehend irreführend. Dubai antwortet auf die weltweite Nachfrage, indem es Türme und ganze Viertel aus dem Boden wachsen lässt; der Markt passt sich dort über das Angebot an. Monaco kann das nicht. Der Markt passt sich hier über den Preis und über die Auswahl der Käufer an, und deshalb konzentrieren wenige hundert Meter, die wir das Triangle des Milliardaires nennen, einen so erheblichen Teil des Wertes. Ein fester Bestand gegenüber einer Nachfrage, die um eine Million Haushalte pro Jahr wächst: Die Mechanik ist nicht geheimnisvoll, und sie erklärt, warum der Umschwung des Zyklus hier nie auf ein Neubauangebot trifft, das ihn abfedern könnte.
Dieses Vermögen muss allerdings in Bewegung sein, und es muss sich nach Monaco bewegen. Seit 2025 ist das der Fall.
Was die Neuankömmlinge aus London berichten: die Mobilität großer Vermögen nach Monaco
Seit der Abschaffung des britischen Non-Dom-Regimes, wirksam zum 6. April 2025, hat eine Bewegung mobilen Kapitals in Richtung einer kleinen Zahl europäischer Standorte eingesetzt. The Wealth Report 2026 stellt fest, dass diese Reform vermögende Kunden nach Monaco, Italien und in die Schweiz gelenkt hat, die namentlich genannt werden. Das Vereinigte Königreich hat das alte Regime durch ein wohnsitzbasiertes und zeitlich begrenztes System ersetzt; für einen Teil der Betroffenen lautete die Frage nicht mehr, ob man gehen sollte, sondern wohin.
Für Leser in Deutschland und in der Schweiz ist die Rolle der Schweiz in diesem Bild aufschlussreich: Sie ist zugleich Ziel dieser Bewegung und Herkunftsland eines Teils der neuen Einwohner Monacos. Wer zwischen dem Genfersee und dem Fürstentum wählen kann und sich für Monaco entscheidet, trifft diese Wahl selten aus steuerlichen Gründen allein. Die internationale Presse reduziert die Bewegung häufig auf die Steuerfrage. In unseren Gesprächen mit diesen Familien ist die Steuer ein Thema, das ihre Berater längst geklärt haben, bevor sie unsere Tür durchschreiten. Was sie verstehen wollen, ist etwas anderes: die Stabilität einer Monarchie, die ihre Entscheidungen auf lange Frist ausrichtet, die Sicherheit im Alltag, die internationalen Schulen, Frankreich und Italien in wenigen Minuten, ein dichtes Umfeld an Banken und Vermögensverwaltern und die Möglichkeit, im Zentrum Europas zu leben, ohne in der Europäischen Union zu sein. Unser Dossier über die Ultra High Net Worth Individuals in Monaco beschreibt diese Profile im Detail.
In einem Jahrzehnt, in dem politische und regulatorische Instabilität zu einem dauerhaften Parameter geworden ist, hat diese Kombination einen Wert erlangt, den sie vor zehn Jahren nicht hatte. Für diese Kunden ist eine Wohnung in Monaco nicht mehr nur ein Vermögenswert; sie ist ein Fixpunkt. Und was für unsere Überlegung zählt: Ein Teil von ihnen durchläuft die Mietphase nicht mehr. Wir kommen darauf zurück.
Der Rahmen steht. Bleibt zu prüfen, ob die amtlichen Zahlen bereits Spuren dessen tragen, was wir beschreiben. Die Antwort lautet ja für 2025 und noch nicht für 2026.
Was die Statistik für 2025 bereits zeigt: die Verlagerung zum Bestand
Die erste Spur der Verlagerung findet sich in den Zahlen für 2025, sofern man die Zusammensetzung des Marktes betrachtet und nicht seinen Durchschnitt. Monaco verzeichnete 493 Transaktionen für rund 5,9 Mrd. Euro, ein gegenüber dem Rekord von 2024 stabiler Umsatz. Hinter dieser Stabilität hat sich jedoch alles verschoben. Die Neubauverkäufe fielen auf 64, weil keine Projekte mehr zur Übergabe anstanden. Die Wiederverkäufe legten um 17,5 % nach Anzahl und um 49,1 % nach Wert zu und überschritten erstmals die Marke von drei Milliarden.
Ein Markt, in dem der Neubau verschwindet und der Bestand davonzieht, ist ein Markt, in dem sich Nachfrage zum Kauf bestehender Objekte verlagert hat. Das ist das prägende Ereignis des Jahres, weit mehr als der durchschnittliche Quadratmeterpreis, und wir hatten es bereits in unserer Analyse des monegassischen Immobilienmarkts 2026 festgehalten, in der sich das Kapital auf eine begrenzte Zahl von Adressen konzentriert.
Monaco 2025: der Neubau tritt ab, der Bestand übernimmt
Quelle: IMSEE, Observatoire de l'immobilier 2025, veröffentlicht im Februar 2026. Kalenderjahr 2025, privater Wohnungsmarkt.
| Indikator | Wert 2025 | Einschätzung Petrini |
|---|---|---|
| Gesamtmarkt | 493 Transaktionen, 5,9 Mrd. € | Umsatz stabil auf historischem Höchstniveau |
| Neubauverkäufe | 64 Verkäufe | Ausbleibende Übergaben nach Mareterra und Bay House |
| Wiederverkäufe | 429 Transaktionen, plus 17,5 % | Der Bestandsmarkt wird wieder zum Volumentreiber |
| Umsatz der Wiederverkäufe | 3.249,7 Mio. €, plus 49,1 % | Erstmals über drei Milliarden Euro |
| Durchschnittspreis eines Wiederverkaufs | 7,6 Mio. €, plus 26,8 % | Große Flächen ziehen den Wert nach oben |
| Übergebene Neubauwohnungen | 103 im Jahr 2025, nach 159 im Jahr 2024 | 684 Wohnungen in zehn Jahren, 68,4 pro Jahr |
Tabelle von Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Amtliche Daten des IMSEE; die rechte Spalte gibt unsere fachliche Einschätzung wieder und bindet das Institut nicht.
Man wird Mareterra einwenden, und der Einwand ist teilweise berechtigt. Die Landgewinnung im Meer hat bis dahin unbekannte Werte in die Statistik gebracht und den Schwerpunkt des monegassischen Spitzensegments verschoben; unsere Bilanz ein Jahr nach der Eröffnung hat das Ausmaß bereits vermessen. Doch Mareterra war nie der Markt. Es war sein Beschleuniger, und ein Beschleuniger lässt per Definition irgendwann nach. Das führt uns zu einer Lesart, die die Presse nach unserer Kenntnis noch nicht formuliert hat.
Ein sinkender Durchschnitt ist kein fallender Markt
Mareterra und Bay House haben neue, außergewöhnliche Objekte in die Berechnung eingebracht, die weit über dem Durchschnitt des Bestands verkauft wurden. Nach der Übergabe dieser Projekte scheiden sie nach und nach aus der Berechnung aus. Rein mechanisch kann sich der Quadratmeterdurchschnitt in den nächsten Veröffentlichungen normalisieren, ohne dass ein einziger Eigentümer seinen Preis gesenkt hätte.
Das ist ein Zusammensetzungseffekt, keine Marktbewegung. Unsere Lesart ist, dass das Preisniveau hoch bleibt, während sich die statistische Kurve abflacht, und dass das Transaktionsvolumen seinen Anstieg fortsetzt. Beides zu unterscheiden ist die Voraussetzung für eine ehrliche Lektüre des monegassischen Marktes.
Trägt 2025 die erste Spur der Verlagerung, sollte 2026 die zweite tragen. Das erste Quartal scheint jedoch das Gegenteil zu sagen. Man muss hinsehen, warum.
2026: der Markt vor Ort ist der IMSEE-Statistik voraus
Die bislang veröffentlichten Statistiken belegen keine Beschleunigung der Verkäufe im Jahr 2026, und das ist ohne Umschweife festzuhalten. Im ersten Quartal registrierte das IMSEE 104 Wiederverkäufe für 531,2 Mio. Euro, 18,8 % weniger Transaktionen als im ersten Quartal 2025. Der Umsatz ging noch stärker zurück, um 27,7 %, was weitgehend am Fehlen außergewöhnlicher Geschäfte liegt: nur zwei Neubauverkäufe im Quartal.
Der Vergleich verdient jedoch seinen Rahmen. Das erste Quartal 2025 war eine außergewöhnlich hohe Basis. Gemessen am Durchschnitt der ersten Quartale der vergangenen zehn Jahre, rund 100 Transaktionen für 514,2 Mio. Euro, liegt der Jahresbeginn 2026 leicht über der Zehnjahresnorm. Das ist keine Trendwende. Es ist die Rückkehr auf eine tragfähige Basis nach zwei Jahren außerhalb der Norm.
Vor allem hinken Immobilienstatistiken dem Markt, den sie beschreiben, strukturell hinterher. Ein im ersten Quartal veröffentlichter Wiederverkauf wurde im vorangegangenen Herbst verhandelt, manchmal früher. Was ein Makler vor allen anderen sieht, sind eingehende Anfragen, Besichtigungen, Angebote, Vorverträge, Termine beim Notar. Die Aggregate kommen sechs bis neun Monate später und bestätigen oder widerlegen, was der Markt vor Ort bereits wusste. Wenn Eugenia Petrini von Zyklen sprach, war es dieser Zeitversatz, den sie zu lesen gelernt hatte.
Petrini Exclusive Real Estate, die von Eugenia Petrini gegründete monegassische Immobilienagentur, betreut Kauf-, Verkaufs-, Miet- und Verwaltungsmandate im gesamten Fürstentum, von Monte-Carlo und dem Carré d'Or bis Fontvieille und Larvotto. Aus diesen Mandaten stammen die folgenden Beobachtungen, und wir präsentieren sie als das, was sie sind: Feststellungen aus der Praxis, keine Statistiken. Zwei Bewegungen zeichnen sich ab. Die erste haben wir oben beschrieben: Familien, die bereits in Monaco mieten und bei der Verlängerung ihres Mietvertrags den Kauf neu bewerten. Die zweite ist neuer: kürzlich Zugezogene, vor allem aus dem Vereinigten Königreich und der Schweiz, die eine Kaufsuche beginnen, ohne die lange Mietphase zu durchlaufen, die vor drei Jahren noch die Regel war, häufig im Vorfeld von ihrem Family Office beraten. In beiden Fällen konzentriert sich die Nachfrage auf große Familienwohnungen, jene Vierzimmerwohnungen zum Verkauf in Monaco, die genau das Segment bilden, in dem das Angebot am knappsten ist.
Unser Austausch mit Kollegen, Notaren und Anwälten weist in dieselbe Richtung. Die Zahl der unterzeichneten Vorverträge erscheint höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Und die Bankfinanzierung, lange marginal auf einem Markt, der weitgehend bar abgewickelt wird, kehrt in die Akten zurück: ein Zeichen, dass Haushalte zwischen Mieten und Kaufen abwägen, und nicht nur Investoren Kapital anlegen. Die kommenden Veröffentlichungen werden diese Beobachtungen bestätigen oder widerlegen. Wir schreiben sie vorher nieder und fügen eine auf September 2026 datierte Prognose hinzu, die jeder überprüfen kann: Die Zahl der Wiederverkäufe im Gesamtjahr 2026 dürfte die 429 von 2025 übertreffen, und die Anspannung dürfte sich auf große Familienwohnungen konzentrieren. Der Konjunkturbericht für das zweite Quartal, den das IMSEE am 16. September 2026 veröffentlicht, wird der erste Test sein.
So weit die Überlegung. Bleibt zu sagen, wo sie sich irren kann.
Und wenn wir uns irren? Der ernsthafte Einwand
Wir können uns irren, und die Redlichkeit gebietet, die Gegenposition mit derselben Sorgfalt darzulegen. Monaco bleibt der teuerste Wohnimmobilienmarkt der Welt, mit einem nach der neuen IMSEE-Methodik auf 57.569 Euro pro Quadratmeter geschätzten Preis für 2025, ein leichter Rückgang um 1,4 % gegenüber dem Vergleichswert von 2024. Die Jahre 2024 und 2025 wurden tief von Mareterra, von Bay House und von einigen außergewöhnlichen Transaktionen geprägt, was jede Extrapolation heikel macht. Das erste Quartal 2026 zeigt keinen Anstieg der Volumina. Und Immobilien entwickeln sich nie geradlinig: Zyklen haben Plateaus, und manche dauern Jahre.
Eine gegenteilige Lesart ist daher durchaus vertretbar: die eines Marktes, der nach mehreren Jahren rascher, von einem außergewöhnlichen Neubauangebot getragener Anstiege in eine Verdauungsphase eintritt. Wir wischen sie nicht beiseite. Wir haben sie sogar ernsthaft erwogen, als wir uns fragten, warum die Preise in Monaco standhalten, während andere Standorte korrigierten.
Doch diese Lesart widerspricht unserer nicht, denn unsere ist nicht die eines automatischen Preisanstiegs. Sie ist die einer Verlagerung der Nachfrage von der Miete zum Erwerb, unter dem Einfluss dreier Kräfte, die nicht dem kurzen Zyklus zuzurechnen sind: dauerhaft hohe Mieten, ein Weltvermögen, das schneller wächst als der Bestand, ein Territorium, das seine Grenzen erreicht hat. Ein Markt kann zugleich einen sich abflachenden Quadratmeterdurchschnitt und einen sich verschärfenden Wettbewerb erleben. Genau das glauben wir zu beobachten.
Die in diesem Beitrag zitierten amtlichen Daten stammen aus dem Observatoire de l'immobilier und den Konjunkturberichten des IMSEE, der einzigen amtlichen Statistikquelle des Fürstentums auf diesem Gebiet; Leser, die unsere Lesarten überprüfen möchten, finden dort die vollständigen Reihen.
Kaufen, bevor es offensichtlich ist: was das für einen Käufer in Monaco bedeutet
Der beste Zeitpunkt für den Erwerb eines Vermögenswerts ist fast nie der, an dem alle Statistiken ihn empfehlen. Ist ein Trend für alle offensichtlich geworden, steckt er bereits in den geforderten Preisen, in der Festigkeit der Verkäufer und in der Zahl der konkurrierenden Interessenten für jedes Objekt.
Wir werden also nicht schreiben, dass man jetzt kaufen müsse, weil die Preise steigen werden: Das weiß niemand. Wir schreiben etwas anderes, Maßvolleres. Ist die hier dargelegte Überlegung richtig und verwandelt sich ein Teil der Mietnachfrage nach und nach in Kaufnachfrage, wird sich der Wettbewerb um die besten Wohnungen in den besten Häusern verschärfen, bevor die Indizes es registrieren. Für einen Käufer, der bereits ein konkretes Vorhaben verfolgt, sei es ein Wohnsitz oder der Aufbau von Vermögen im Fürstentum, kann es sinnvoll sein, den Markt in dem Moment zu prüfen, in dem die ersten Anzeichen eines Zykluswechsels erscheinen, statt zu warten, bis er zur allgemein geteilten Gewissheit geworden ist.
Man muss allerdings wissen, worauf man schaut. Der monegassische Markt ist einer der fragmentiertesten überhaupt: Wenige Dutzend Meter voneinander entfernt haben zwei Häuser weder denselben Wert noch dieselbe Liquidität noch dieselbe Zukunft. Vierzig Jahre Praxis haben uns gelehrt, dass der Quadratmeterdurchschnitt keine der Fragen beantwortet, die sich ein Käufer wirklich stellt. Was sie beantwortet, sind die Preiserhebungen, die wir seit 2008 Monat für Monat führen, die Kenntnis der Residenzen Haus für Haus und das Gedächtnis der Transaktionen, das Eugenia Petrini seit der Gründung der Agentur aufgebaut hat. Diese Tiefe erlaubt es zu sagen, ob ein geforderter Preis haltbar ist und ob sich ein Objekt wieder verkaufen lässt.
Ob es um Kauf, Verkauf, Miete oder um eine Bestandsaufnahme bereits in Monaco gehaltenen Vermögens geht, die erste Frage ist nie die nach dem Quadratmeterpreis. Sie lautet, wo Ihr Objekt in einem Markt steht, der sich bewegt, und in welche Richtung er sich bewegt. Wir stehen Ihnen für ein Gespräch darüber gern zur Verfügung. Wenn die Statistik sagen wird, was wir hier beschreiben, wird es längst wahr sein. Das nannte Eugenia Petrini den Zyklus.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Monaco
- Werden die Immobilienpreise in Monaco fallen?
Niemand kann das garantieren. Auf lange Sicht stieg der Durchschnittspreis bei Wiederverkäufen laut den Berichten des IMSEE von 14.784 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2006 auf 51.967 Euro im Jahr 2024. Der Markt kannte Plateaus und Verlangsamungen, nie einen dauerhaften Einbruch: Die Knappheit des Bestands begrenzt strukturell das Ausmaß von Korrekturen. - Ist es besser, in Monaco zu kaufen oder zu mieten?
Kaufen rechtfertigt sich bei einem Vorhaben über mehrere Jahre. Die Mieten in Monaco sind seit 2019 deutlich schneller gestiegen als die Kaufpreise, was beide Optionen einander annähert. Da die Bruttomietrendite mit 2 bis 3 % niedrig bleibt, beruht der Wert eines Kaufs auf Knappheit und Werterhalt, nicht auf der erzielten Miete. - Wie viele Wohnungen gibt es in Monaco?
Die Volkszählung 2025 zählt 22.577 Wohnungen im gesamten Fürstentum, davon 18.197 private und 4.380 staatliche, die Monegassen vorbehalten sind. In den vergangenen zehn Jahren wurden 684 Neubauwohnungen übergeben, rund 68 pro Jahr auf einem Territorium von 2,08 km². - Warum wächst das Wohnungsangebot in Monaco nicht?
Monaco umfasst 2,08 km² und hat seine physischen Grenzen erreicht. Erweiterungen wie Mareterra vergrößern das Angebot punktuell und heben die Qualität des Bestands, lösen aber die Flächenbeschränkung nicht. Anders als Dubai kann das Fürstentum keine neuen Viertel schaffen, um das Wachstum der weltweiten Nachfrage aufzunehmen. - Welchen Zeithorizont sollte man für einen Immobilienkauf in Monaco einplanen?
Petrini Exclusive Real Estate Monaco empfiehlt, über mehrere Jahre zu denken, nie über ein einzelnes Jahr. Erwerbsnebenkosten und die Liquidität des jeweiligen Hauses machen kurze Horizonte wenig sinnvoll. Die Qualität der Residenz und des Stockwerks wiegt schwerer als der angegebene Quadratmeterpreis.
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