Analyse du marché immobilier Monégasque : premier trimestre 2025
Si 2024 fut une année historique pour l'immobilier à Monaco avec près de 5,9 milliards d'euros de transactions selon l'Observatoire de l'immobilier 2024 publié par l'IMSEE, début 2025 semble confirmer cette dynamique exceptionnelle. Au cœur de ce phénomène inédit, le projet emblématique Mareterra, lancé dix ans auparavant, symbolise à lui seul cette montée en puissance spectaculaire.
« Nous avons connu des chiffres records en 2024 grâce à Mareterra. À l'agence Petrini Exclusive Real Estate, nous voyons aujourd'hui, au premier trimestre 2025, des reventes d'appartements dont les prix dépassent même les 130 000 euros le mètre carré, supérieurs aux 120 000 euros évoqués par le Financial Times », confie Eugenia Petrini, professionnelle chevronnée avec plus de 40 ans d’expérience, dont 30 à Monaco.
Monaco, refuge de nouveaux investisseurs britanniques et suisses
La Principauté connaît également un afflux marqué d'acheteurs britanniques, conséquence directe de la réforme fiscale britannique sur les résidents "non-domiciled" (« non-doms »). Désormais taxés sur l'ensemble de leurs biens mondiaux, ces résidents fortunés recherchent des alternatives sûres. Une étude récente de Knight Frank confirme cette tendance : Monaco apparaît en tête des destinations alternatives aux investisseurs britanniques fortunés, séduits par sa sécurité fiscale et sa stabilité politique.
« Cette clientèle britannique arrive avec un vrai projet de vie. Ils ne cherchent plus seulement une fiscalité attractive, mais un environnement où leur patrimoine sera sécurisé à long terme », souligne Eugenia Petrini.
Parallèlement, une clientèle suisse ultra-fortunée issue de Genève et Lugano fait également son entrée. « Contrairement à d'autres acheteurs internationaux, les Suisses considèrent Monaco avant tout comme un placement patrimonial sécurisé. Ils investissent massivement dans les projets neufs comme Mareterra », précise Eugenia Petrini. Cette tendance est confirmée par les données de plusieurs gestionnaires de patrimoine suisses, notant une hausse sensible d'intérêt pour Monaco en début d'année.
Cette attractivité exceptionnelle de Monaco provoque une pression sans précédent sur le marché locatif, confronté à une pénurie croissante. Eugenia Petrini évoque clairement cette problématique : « Même avec des budgets mensuels très élevés, par exemple 10 000 / 15 000 euros pour un trois-pièces, les clients rencontrent de grandes difficultés pour trouver un logement. L'offre locative privée se réduit encore davantage puisque la priorité est donnée aux logements destinés aux Monégasques nationaux. » Cette tendance se confirme dans les statistiques récentes de l'IMSEE, montrant une baisse constante du parc locatif privé disponible.
Reventes immobilières : le paradoxe monégasque
Pourtant, si les ventes neuves explosent, le marché des reventes subit un ralentissement notable, avec une baisse de 5,9% relevée par l'IMSEE. « Cette situation résulte directement des prix excessifs proposés par de nombreux vendeurs », explique Eugenia Petrini. Un paradoxe étonnant dans un contexte où la demande reste élevée. « Beaucoup attendent des baisses de prix. Certains biens se retrouvent même à la limite des ventes aux enchères. Toutefois, très peu arrivent réellement jusque-là, car les propriétaires finissent souvent par accepter une négociation raisonnable », ajoute-t-elle.
Explosion inattendue du segment ultra-luxe : stratégie assumée par Monaco
Loin d'un ralentissement généralisé, le marché ultra-luxe (plus de 50 millions d'euros) connaît une ascension spectaculaire. « En ce début 2025, contrairement aux prédictions de bulle spéculative autour de Mareterra, nous assistons à une multiplication de transactions à des montants très élevés, de 70 à plus de 100 millions d'euros par appartement », dévoile Eugenia Petrini.
Cette dynamique s’inscrit pleinement dans la stratégie officielle de Monaco, matérialisée notamment par le travail du Monte Carlo Private Label, destiné à séduire les fortunes internationales les plus importantes. « Ces investisseurs ne recherchent pas une rentabilité locative immédiate. Leur intérêt premier est le prestige, la sécurité, la qualité exceptionnelle du cadre de vie offert par Monaco », insiste la spécialiste.
Face à ces paradoxes et à cette croissance du segment ultra-luxe, Eugenia Petrini recommande aujourd'hui l’achat plutôt que la location : « Même si les prix restent très élevés, de réelles opportunités apparaissent, à condition de bien choisir son emplacement. À Monaco, chaque immeuble possède sa propre dynamique d’investissement. »
Elle avertit toutefois : « Il ne faut pas s’attendre à réaliser des 'affaires' en achetant à bas prix. À Monaco, une bonne affaire signifie investir de manière intelligente et stratégique, en privilégiant un horizon à long terme et en anticipant les valorisations futures. »
Le premier trimestre 2025 confirme une fois encore la singularité du marché immobilier monégasque, marqué par une demande croissante des très grandes fortunes internationales. Comme le souligne Eugenia Petrini : « Malgré une concurrence intense avec plus de 150 agences immobilières sur seulement 2 km², notre agence familiale Petrini Exclusive Real Estate continue d’attirer une clientèle très haut de gamme grâce à notre réseau exclusif et à notre service sur-mesure. »
Face à un contexte international instable, Monaco semble ainsi renforcer encore davantage son statut de valeur refuge d'exception sur le marché immobilier mondial.
