Les SCI à Monaco : Pourquoi sont-elles intéressantes ?

Le projet d’une SCI à Monaco représente des avantages indéniables dans la gestion de votre patrimoine, notamment en matière de droits de succession. Découvrez notre dossier pour créer une Société Civile Immobilière à Monaco.

Qu'est-ce qu'une SCI à Monaco?

Principes de base de la SCI monégasque

Une SCI est une Société Civile Immobilière dont l’objet consiste dans la réalisation d’opérations civiles comme la gestion de patrimoine immobilier. Elle dispose de la capacité d’acheter des biens immobiliers et de les mettre en gestion. Toutefois, ces biens ne doivent pas être loués en meublés. Par ailleurs, elle ne peut exercer d’activités propres aux marchands de biens. Si elle souhaitait faire commerce des biens immobiliers, elle devrait évoluer vers la forme juridique de la Société à Responsabilité Limitée : SARL.

Modalités de fonctionnement

Pour exister légalement, ce type de société doit impérativement remplir les exigences suivantes :

• Elle est constituée de deux associés au minimum, avec un statut de personnes physiques ou de personnes morales jouissant de la personnalité juridique.
• Les associés ont une responsabilité illimitée et non solidaire.
• Un gérant est nommé parmi le groupe des associés.
• Aucun capital social minimum n’est prédéfini.
• La nationalité des associés n’est pas obligatoirement monégasque ni le lieu de résidence

En cas de dette, la responsabilité des associés est subsidiaire. C’est-à-dire qu’un associé ne pourra pas régler la part d’une dette d’un autre associé. Chacun d’entre eux est dans l’obligation de régler les dettes de la Société en fonction du nombre de parts qu’il possède au sein du capital social.

Le cadre législatif monégasque

Pour le fonctionnement d’une Société Civile Immobilière, le cadre législatif est le suivant :

• Les articles 1670 à 1711 du Code civil
• La loi numéro 797 en date du 18 février 1966 relative aux Sociétés civiles
• La loi numéro 1 385 en date du 15 décembre 2011
• L’Arrêté ministériel 2012-182 du 5 avril 2012, en application de la loi numéro 1 385

Quels sont les avantages d'une SCI à Monaco?

Il est avantageux, pour des associés, de se constituer en Société Civile Immobilière dans le but d’investir dans des bureaux, des locaux d’entreprise ou des logements sur le territoire de la Principauté. En effet, le prix du mètre carré à Monaco ne cesse de croître : + 70 % sur 10 ans. C’est un lieu très populaire pour les investisseurs immobiliers. En cause, le cadre flamboyant des lieux, mais également le dynamisme du secteur. Même si les biens se font rares, le marché demeure en évolution permanente pour s’adapter aux demandes croissantes.

Second avantage, la politique fiscale monégasque. En filiation directe, la SCI offre l’avantage d’un taux applicable à 0 % en cas de legs. Les autres taux applicables en matière de succession ou de mutation varient entre 8 et 16 % en fonction de la parenté qui lie le défunt et son héritier. Globalement, la fiscalité est plus intéressante dans la Principauté. Pour en savoir plus, vous pouvez lire notre article sur l’impôt à Monaco.

Comme nous l’évoquerons plus loin, les locataires et le grand public n’ont accès qu’aux informations relatives à la localisation de la Société Civile Immobilière. L’anonymat des associés est conservé sur le sol monégasque.

Quelles sont les différences entre une SCI française et monégasque ?

La confidentialité monégasque

Il n’existe pas de registre public au sein de l’État monégasque. Les données relatives à l’identité des associés sont strictement confidentielles et ne peuvent être révélées. Un locataire ne pourra donc pas avoir accès aux coordonnées des propriétaires de son logement, ce qui n’est pas le cas au sein de l’État français. Du côté monégasque, le public n’a accès qu’aux informations relatives aux sociétés civiles immobilières. La législation penche du côté de la discrétion tandis que le droit français exige une transparence absolue quant à l’identité des propriétaires des logements mis en location par des sociétés civiles immobilières françaises.

Une politique fiscale monégasque plus avantageuse

Une Société Civile Immobilière à Monaco est soumise à une politique de fiscalité beaucoup plus souple que la même entité en France. Parmi les différences entre une SCI française et une SCI monégasque, notons le taux d’application des droits relatifs à la succession. En filiation directe, c’est-à-dire entre époux ou de parent à enfant, voici un comparatif plutôt éloquent sur les droits applicables :

• Monaco : 0 %
• France : entre 5 et 45 % en fonction de la valeur du bien

Entre membres d’une même fratrie, la différence est tout autant flagrante entre les deux États :

• Monaco : 8 %
• France : entre 35 et 45 % en fonction de la valeur du bien

Concernant les parents éloignés au-delà du 4ᵉ degré ou entre personnes non parentes, ce taux applicable monte à 60 % en France tandis qu’à Monaco, il n’excède pas 16 %. La fiscalité de l’État français est connue pour être l’une des plus élevées au monde contrairement à celle de la Principauté. À Monaco, votre patrimoine est donc moins soumis à l’impôt que dans le pays de Molière.

Les accords entre les deux États (France et Monaco)

Convention de 1950

Ces avantages fiscaux en relation avec le règlement des successions proviennent d’une convention signée entre la France et Monaco, le 1er avril 1950.

Arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2015

Dans un arrêt en date du 2 octobre 2015, la Cour de cassation a décrété que les parts des sociétés monégasques, propriétaires d’immeubles en France, dont les propriétaires sont des résidents monégasques décédés en France et dont les héritiers sont des résidents français ne pourront pas être taxés selon les droits applicables au sein de l’Hexagone.

Cet arrêt de la Cour de Cassation bénéficie ainsi à l’ensemble des résidents de différentes nationalités selon le principe de non-discrimination. Il existe toutefois une réserve. Le défunt doit avoir été résident au sein de la Principauté depuis au moins cinq années.

Arrêté du Conseil d'État français du 11 juin 2003

Un arrêté du Conseil d'État français en date du 11 juin 2003 permet aux personnes qui résident à Monaco et dont la nationalité n’est ni française ni monégasque, de ne pas être soumis à l’imposition forfaitaire.

Des avantages dans tous les cas

Ces principes demeurent néanmoins conditionnés à chaque convention fiscale conclue entre la France et l’État de la nationalité du résident monégasque. Dans le cas où ladite convention fiscale ne serait pas avantageuse pour le résident, il demeure profitable pour ce dernier de posséder un bien immobilier en France par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière monégasque.

Pourquoi créer une SCI plutôt que de posséder un bien immobilier ?

Créer une SCI est intéressant lorsqu’il s’agit d’un projet d’achat immobilier entre plusieurs personnes. Cette forme juridique permet de s’affranchir des difficultés qui pourraient être liées à un achat immobilier en commun.

Le gérant est en mesure de prendre des décisions même si des mésententes existent entre les associés. Elle pourra donc continuer de fonctionner malgré ces désagréments. Néanmoins, il est essentiel de définir convenablement les pouvoirs décisionnaires de l’associé-gérant. Une mauvaise gestion impliquerait la responsabilité de l’ensemble des associés.

C’est encore une très bonne option lorsqu’on souhaite assurer une succession avec plusieurs bénéficiaires. Le bien légué qui est lié à ce type de Société ne peut subir une quelconque indivision successorale. Le légataire évite ainsi les écueils qui pourraient découler d’un legs. Dans notre cas, les parts détenues par l’associé sont l’objet du legs et non le bien immobilier.

Quelles sont les formalités pour investir dans un SCI ?

La rédaction des statuts de la Société Civile Immobilière

Avant de créer une Société Civile Immobilière, il convient d’en rédiger les statuts qui incarnent les bases de son fonctionnement. Ils peuvent être établis soit par acte notarié, soit par acte sous seing privé. Les futurs associés bénéficient d’une certaine liberté dans la rédaction de ces statuts. Certaines données essentielles doivent y figurer :

• Les règles de majorité lors des votes en assemblées
• Les limites du mandat du gérant
• Les règles à appliquer lors de la vente ou l’échange de parts
• Les agréments en cas d’entrée ou de sortie au sein de la Société

Tous les associés sont dans l’obligation de signer ces statuts qui devront être enregistrés sous un mois en seing privé. Le notaire à Monaco pourra vous aider pour les demandes les plus particulières. Après enregistrement, il conviendra de régler à L'Expansion économique de Monaco des frais en relation avec leur dossier :

• Une somme globale de 65 €
• 5 € par certificat d’inscription

Lorsque la SCI est ainsi créée, il convient de l’immatriculer au Répertoire Spécial des Sociétés Civiles dans un délai de deux mois.

La gestion comptable

Au cours de son exercice, toutes les opérations de comptabilité devront être consignées dans un dossier faisant mention de l’état des recettes et des dépenses. Celui-ci est obligatoirement conservé à l’adresse du siège social, avec tout autre document justificatif. Les relevés des comptes bancaires sur cinq ans devront également y être archivés. Les autorités monégasques doivent être en mesure de pouvoir consulter librement les différentes pièces de ce dossier comptable.

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